Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Bauplanung Teil III

Im dritten und letzten Teil trifft unser fiktives Paar Sarah und Tom auf Fragen des nachträglichen Anbaus einer Garage und die blöde Situation der Trennung des Paars und dem damit verbundenen Auszug von Tom.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Anbauten müssen Sie unter der Beachtung einer Vielzahl von Richtlinien erneut eine Baugenehmigung beantragen. Eine Garage darf grundsätzlich an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
  • Was viele nicht wissen: Dem Grundstückseigentümer gehört automatisch auch die Immobilie auf dem Grundstück. Zur Klärung der Eigentumsverhältnisse bei unverheirateten Paaren sollte daher zur Absicherung beider Parteien ein ausführlicher Vertrag aufgesetzt werden.

Der Anbau einer Garage

Nur ein Garage fehlt Sarah und Tom noch zu ihrem perfekten Hausglück. Sie wollen sie nun nachträglich realisieren. Sie soll direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Doch dürfen die beiden das?

Rechtliche Grundlagen beim Anbau

Auch bei der Erweiterung um eine Garage bedarf es in der Regel einer erneuten Baugenehmigung. Rechtlich besonders relevant sind dabei die konkreten Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, der Landesbauordnung und des Bebauungsplans.

Generell gilt beim Anbau, verschiedene gesetzliche Grundlagen (Baugesetzbuch, Musterbauordnung, Landesbauordnung, Bundesgesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bebauungsplan) zu beachten.

Garagen gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Wurde im Bebauungsplan nichts Gegenteiliges festgelegt, dürfen nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Garagen auch außerhalb des „Baufensters” errichtet werden.

Garagen dürfen anders als andere Anbauten auch an Grenze des Grundstücks stehen

Jedoch muss das Bauordnungsrecht bzgl. einzuhaltender Grenzabstände, Brandschutzzufahrten, etc. beachtet werden. Bei Garagen gelten Ausnahmen bei dem von der Bebauung freizuhaltenden Mindestabstand zur Grundstücksgrenze. Sie dürfen sogar unmittelbar an der Nachbargrenze errichtet werden.

Maße der Garage müssen zugelassen sein

Informieren sollten Sarah und Tom sich allerdings über die zugelassene Höhe, Länge und die sogenannte Grundflächenzahl, den insgesamt erlaubten überbauten Anteil relativ zur Grundstücksfläche.

Besser ist, vorher fachmännischen Rat einzuholen

Auch bei diesem Vorhaben ist also wieder eine Vielzahl an Richtlinien zu beachten. Daher können Sarah und Tom sich viel Stress durch die Beauftragung eines Experten (z.B. eines Architekten) ersparen. Generell sollten Bauherren möglichst schon vor Baubeginn die für einen späteren Anbau relevanten Informationen einholen, sodass Abstände, bebaute Flächen insgesamt etc. entsprechend geplant werden können.

Eigentumsregelungen bei unverheirateten Paaren

Trotz Traumhaus geht die Beziehung unseres fiktiven Paars in die Brüche. Es entschließt sich zur Trennung. Beide wollen jedoch unter allen Umständen das Haus behalten. Für Sarah ist klar, da das Grundstück ihr gehört, muss Tom gehen. Ist das rechtens?

Haben Sarah und Tom die Besitzverhältnisse nicht zusätzlich geregelt, wird das Immobilieneigentum nach BGB in Deutschland tatsächlich über das Grundstück definiert.

Da Sarah als alleinige Grundstückseigentümerin im Grundbuch steht, gehört demnach auch das Haus ihr. Unabhängig davon, dass Tom einen höheren finanziellen Anteil am Haus geleistet hat, besteht für ihn weder Wohnrecht noch Anspruch auf Leistungsausgleich.

Ein gemeinsamer Kreditvertrag muss jedoch von beiden Parteien weiterhin bedient werden. Sollte Sarah als Hauseigentümerin verdienstmäßig ausfallen, müsste Tom unter Umständen sogar für die gesamte monatliche Rate alleine aufkommen.

Verträge können unverheiratete Paare absichern

Vor allem für unverheiratete Paare ist es also ratsam, bei einem gemeinsamen Bauprojekt einen Vertrag mit eindeutigen und umfassenden Vereinbarungen aufzusetzen. Folgende Fragen sollten darin geklärt sein: Wie viel Geld hat wer in den Bau der Immobilie und in den Grundstückskauf investiert? Gibt es Eigenleistungen, die als Ausgleich aufgenommen werden sollten? Wie sieht es mit Vorkaufs- und Wohnrechten aus?

Einträge im Grundbuch sichern ab

Darüber hinaus ist eine entsprechende Ergänzung durch Einträge im Grundbuch sinnvoll. Dies könnte zu je 50% oder aber nach Leistungsanteilen geregelt werden. Wenn ein Partner auf den Grundbucheintrag verzichtet, sollte er für den Fall der Trennung ein Rückforderungsrecht festlegen.

Eine notarielle Beurkundung ist erforderlich, sobald auch Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück enthalten sind. Sollte es keine Vereinbarungen vorab geben, hat jeder Miteigentümer das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu verlangen, die jedoch in der Regel mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergeht.

Der Leistungsausgleich

Da Sarah Toms Leistungen am Hausbau durchaus anerkennt, bietet sie ihm freiwillig einen Leistungsausgleich an. Ihm bleibt nichts anderes übrig, als diesen anzunehmen und schweren Herzens auszuziehen. Die nächste Frau, mit der er ein Haus baut, wird ihn wohl heiraten oder aber einen ausführlichen Vertrag unterschreiben müssen…

Lesen Sie weitere Teile dieser Reihe

Bauplanung Teil 1 – Die Bauvoranfrage und Rücktrittsrechte bei Bauverträgen

Bauplanung Teil 2 – Von der Baustellenvorbereitung bis zur Bauabnahme

Bauplanung Teil 3 – Vom Anbau zum Auszug

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