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Bauplanung Teil III – 6 rechtliche Tücken beim Hausbau

In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist der Wunsch vieler Menschen. Doch vom Traum bis zum Traumhaus müssen einige Hürden gemeistert werden. Vor allem die rechtlichen Herausforderungen mit zahllosen Anträgen, Verklausulierungen und Regelungen, die es zu befolgen gilt, schrecken viele zukünftige Hausherren und -damen ab. Anhand unseres fiktiven Paares Sarah und Tom haben wir für Sie in einer dreiteiligen Reihe sechs rechtliche Tücken zusammengestellt, denen Sie auf Ihrem Weg zum Eigenheim Beachtung schenken sollten. In diesem Teil erfahren Sie mehr über den Anbau.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Anbauten müssen Sie unter der Beachtung einer Vielzahl von Richtlinien erneut eine Baugenehmigung beantragen. Eine Garage darf grundsätzlich an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
  • Was viele nicht wissen: Dem Grundstückseigentümer gehört automatisch auch die Immobilie auf dem Grundstück. Zur Klärung der Eigentumsverhältnisse bei unverheirateten Paaren sollte daher zur Absicherung beider Parteien ein ausführlicher Vertrag aufgesetzt werden.

Teil III: Vom Anbau zum Auszug – Nach dem Bau ist vor dem Bau

Durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle mit Hilfe eines Bausachverständigen brachten Sarah und Tom die Bauabnahme nahezu problemlos über die Bühne. Es folgte ein anstrengender Umzug und die Eingewöhnung in die durchaus herausfordernde Rolle als Hausbesitzer. Zwei Jahre sind seitdem vergangen. Der Stress hat sich gelohnt! Das Paar genießt den vielen Platz, die Ruhe und den Luxus, die Seele bei einer guten Tasse Kaffee im eigenen Garten baumeln zu lassen. Nur eine Sache fehlt noch zu ihrem perfekten Hausglück: eine Garage! Da sich Sarah und Tom mittlerweile einem neuen Bauvorhaben gewachsen fühlen, wollen sie sich endlich den aufgeschobenen Wunsch einer Garage erfüllen. Diese soll direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Doch dürfen die beiden das?

Der Anbau einer Garage

Generell gilt beim Anbau, verschiedene gesetzliche Grundlagen (Baugesetzbuch, Musterbauordnung, Landesbauordnung, Bundesgesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bebauungsplan) zu beachten, die abhängig von den einzelnen Bundesländern, der Art und Größe des Anbaus sind. Auch bei der Erweiterung um eine Garage bedarf es in der Regel einer erneuten Baugenehmigung. Rechtlich besonders relevant sind dabei die konkreten Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, der Landesbauordnung und des Bebauungsplans.

Garagen gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Wurde im Bebauungsplan nichts Gegenteiliges festgelegt, dürfen nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Garagen auch außerhalb des „Baufensters” errichtet werden. Jedoch muss das Bauordnungsrecht bzgl. einzuhaltender Grenzabstände, Brandschutzzufahrten, etc. beachtet werden. Bei Garagen gelten Ausnahmen bei dem von der Bebauung freizuhaltenden Mindestabstand zur Grundstücksgrenze. Sie dürfen sogar unmittelbar an der Nachbargrenze errichtet werden. Informieren sollten Sarah und Tom sich allerdings über die zugelassene Höhe, Länge und die sogenannte Grundflächenzahl, den insgesamt erlaubten überbauten Anteil relativ zur Grundstücksfläche.

Auch bei diesem Vorhaben ist also wieder eine Vielzahl an Richtlinien zu beachten. Daher können Sarah und Tom sich viel Stress durch die Beauftragung eines Experten (z.B. eines Architekten) ersparen. Generell sollten Bauherren möglichst schon vor Baubeginn die für einen späteren Anbau relevanten Informationen einholen, sodass Abstände, bebaute Flächen insgesamt etc. entsprechend geplant werden können.

Da Sarah und Tom von Anfang an den Anbau einer Garage im Hinterkopf hatten, konnten sie die Planung des Hauses bereits darauf ausrichten. Die Baugenehmigung wird erteilt und sechs Monate später entspricht das Haus nun vollständig den Wünschen des Paares. Ihr Glück scheint nun perfekt. Doch trotz Traumhaus und optimaler Voraussetzungen beginnt es in ihrer Beziehung zu kriseln. Zunehmend häufiger und heftiger fliegen zwischen ihnen die Fetzen, bis das unverheiratete Paar schließlich keine andere Lösung mehr sieht: Es entschließt sich zur Trennung. Beide wollen jedoch unter allen Umständen das Haus behalten. Für Sarah ist klar, da das Grundstück ihr gehört, muss Tom gehen. Ist das rechtens?

Eigentumsregelungen bei unverheirateten Paaren

Haben Sarah und Tom die Besitzverhältnisse nicht zusätzlich geregelt, wird das Immobilieneigentum nach BGB in Deutschland tatsächlich über das Grundstück definiert. Da Sarah als alleinige Grundstückseigentümerin im Grundbuch steht, gehört demnach auch das Haus ihr. Unabhängig davon, dass Tom einen höheren finanziellen Anteil am Haus geleistet hat, besteht für ihn weder Wohnrecht noch Anspruch auf Leistungsausgleich. Ein gemeinsamer Kreditvertrag muss jedoch von beiden Parteien weiterhin bedient werden. Sollte Sarah als Hauseigentümerin verdienstmäßig ausfallen, müsste Tom unter Umständen sogar für die gesamte monatliche Rate alleine aufkommen.

Vor allem für unverheiratete Paare ist es also ratsam, bei einem gemeinsam Bauprojekt einen Vertrag mit eindeutigen und umfassenden Vereinbarungen aufzusetzen. Folgende Fragen sollten darin geklärt sein: Wie viel Geld hat wer in den Bau der Immobilie und in den Grundstückskauf investiert? Gibt es Eigenleistungen, die als Ausgleich aufgenommen werden sollten? Wie sieht es mit Vorkaufs- und Wohnrechten aus?

Darüber hinaus ist eine entsprechende Ergänzung durch Einträge im Grundbuch sinnvoll. Dies könnte zu je 50% oder aber nach Leistungsanteilen geregelt werden. Wenn ein Partner auf den Grundbucheintrag verzichtet, sollte er für den Fall der Trennung ein Rückforderungsrecht festlegen. Eine notarielle Beurkundung ist erforderlich, sobald auch Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück enthalten sind. Sollte es keine Vereinbarungen vorab geben, hat jeder Miteigentümer das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu verlangen, die jedoch in der Regel mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergeht.

Da Sarah Toms Leistungen am Hausbau durchaus anerkennt, bietet sie ihm freiwillig einen Leistungsausgleich an. Ihm bleibt nichts anderes übrig, als diesen anzunehmen und schweren Herzens auszuziehen. Die nächste Frau, mit der er ein Haus baut, wird ihn wohl heiraten oder aber einen ausführlichen Vertrag unterschreiben müssen…

Unsere Geschichte zeigt: Damit Sie bei Ihrem Bau und Anbau nicht über dieselben Fallstricke stolpern wie Sarah und Tom, ist eine umfangreiche Vorbereitungs- und Planungsphase, sowie eine aufmerksame, fachlich kompetente Beobachtung der Bauphase überaus wichtig. Ziehen Sie von Beginn an Experten hinzu, die die verschiedenen Schritte fachmännisch begleiten, können Sie dadurch viel Stress, Ärger und eine Menge unnötiger Ausgaben vermeiden.

Lesen Sie weitere Teile dieser Reihe

Bauplanung Teil 1 – Die Bauvoranfrage und Rücktrittsrechte bei Bauverträgen

Bauplanung Teil 2 – Von der Baustellenvorbereitung bis zur Bauabnahme

Bauplanung Teil 3 – Vom Anbau zum Auszug

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