Kann ich mir den Hausbau überhaupt leisten und welches Bauprojekt passt zum finanziellen Rahmen? Diese Fragen müssen Bauherren vorab klären. In diesem Artikel finden sich Tipps, um herauszufinden, wieviel Hausbau realistisch ist. Dafür helfen bereits einige Faustformeln.
Das Wichtigste in Kürze In der Regel müssen Bauherren in die Finanzierung auch Eigenkapital einbringen. Ein Richtwert fürs Eigenkapital sind 20-30 % der Gesamtsumme. Aus der Finanzierungsrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, errechnet sich der monatlich abzubezahlende Betrag. Wenn die Finanzierungsrate weniger als 30 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt, ist die Finanzierung bei den meisten Banken machbar.
Das Eigenkapital
Selbst bei einer seltenen 100 %-Finanzierung für den Hausbau bleibt immer auch ein Mindestmaß an Eigenkapital notwendig. Denn in jedem Fall sind zumindest die Kaufnebenkosten für den Grundstückserwerb, die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer in Höhe von 10-15% des Gesamtpreises aufzubringen. Doch der Hausbau ohne Eigenkapital ist ohnehin selten, solche Modelle sind ja auch durch die hohe Zinsbelastung sehr teuer und risikoreich. So verlangen die Banken je nach persönlichem Risikoprofil meist zumindest 20 % Eigenkapital. Übrigens zählt der bereits abbezahlte Teil eines bereits gekauften Grundstücks zum vorhandenen Eigenkapital. Viele Banken heben ihren Zinssatz deutlich an, wenn die zukünftigen Bauherren wenig Eigenkapital zur Verfügung haben. Da mit einem niedrigen Eigenkapital das Risiko für die Bank wächst, gibt es vor allem bei Finanzierungen von mehr als 80% der Gesamtsumme hohe Aufschläge bei den Zinsen. Entscheidet man sich dennoch für eine Finanzierung mit keinem oder geringem Eigenkapital, sollten die Bauherren in der Lage sein, den Kredit stärker zu tilgen. Damit bei einer Anschlussfinanzierung die Restschuld nicht zu hoch ist, sollte also möglichst schnell möglichst viel von der Kreditsumme zurückgezahlt werden. Andernfalls könnten die monatlichen Raten durch ein höheres Zinsniveau deutlich steigen. Generell sollten Sie sich in Zeiten von niedrigen Zinsen immer für eine möglichst lange Laufzeit des festgeschriebenen Zinssatzes entscheiden. (Warum die Laufzeit des festgeschriebenen Zinssatzes einer der wichtigsten Faktoren für die Bewertung eines Finanzierungsangebots ist, erfahren Sie in unserem Artikel: Finanzierungsangebote bewerten.)Eigenkapital zum Mitrechnen
Hier ein einfaches Beispiel: Wenn Sie ein Bauvorhaben in Höhe von 400.000€ finanzieren wollen, die Bank aber ein Eigenkapital von 20 % von Ihnen verlangt, erhalten Sie lediglich einen Kredit in Höhe von 320.000€ und müssen für die restlichen 80.000€ selbst aufkommen.
Formel: Gesamtkosten x Mindestprozentsatz = benötigtes Eigenkapital
Berechnung: 400.000 x 0.20 = 80.000
Vergessen Sie außerdem nicht die Baunebenkosten, für die Sie pauschal 10% einplanen sollten.
Die Prozentsätze, in denen diese beiden Größen angegeben werden, beziehen sich üblicherweise jeweils auf ein Jahr. Man zahlt also in einem Jahr einerseits einen Prozentsatz des geliehenen Betrags und andererseits eine Gebühr für die Überlassung des Geldbetrags zurück – daraus ergibt sich eine jährliche Finanzierungsrate. Teilt man diesen Betrag wiederum durch 12, erhält man die monatliche Finanzierungsrate. Ein Beispiel wird Ihnen gleich vorgestellt. An dieser Zahl können Sie vermutlich am schnellsten erkennen, ob eine Finanzierung innerhalb Ihrer Vorstellungen liegt oder nicht.
Zins und Tilgung: Unter Zins versteht man jenen Betrag, den der Schuldner dem Gläubiger für die befristete Zurverfügungstellung einer gewissen Summe bezahlt. Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung der Schulden.
Weiter im Beispiel: Wenn Sie 2% Zins und 2% Tilgung pro Jahr vereinbart haben, ergibt sich daraus eine Finanzierungsrate von 4% pro Jahr. Dies entspricht bei Ihrer Kreditsumme von 320.000€ dann einer jährlichen Rate von 12.800€ oder einer monatlichen Rate von 1.066€.
Berechnung: 320.000 × (0.04 + 0.04) = 12.800€ pro Jahr 12.800 / 12 = 1.066€ pro Monat Wichtig: Die monatlichen Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung, Grundsteuer etc.) sind noch nicht in der Finanzierungsrate enthalten, sondern müssen dazu gerechnet werden.
Die Haushaltsrechnung
Um die Kreditwürdigkeit zu prüfen, erstellt jede Bank eine Haushaltsrechnung mit dem Kreditnehmer. Dabei werden Einkommen und Ausgaben aufgerechnet. Dabei berechnet die Bank die Ausgaben für Ihre zukünftige Finanzierungsrate bereits mit ein. Ist das Ergebnis dieser Rechnung positiv, so spricht nichts gegen einen Kredit. Um Ihre monatlichen Ausgaben zu berechnen, ohne jeden einzelnen Kontoauszug zu analysieren, setzen die Banken Pauschalen für die Lebenshaltungskosten an. Die monatlichen Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und Grundsteuer werden in die Haushaltsrechnung miteinbezogen. Auch hierbei rechnen die Banken mit einer Pauschale von ca. 2–2,50€/m² Wohnfläche. Die Faustregel im Zusammenhang mit der Haushaltsrechnung lautet: Wenn die Finanzierungsrate unter 30 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt, ist die Finanzierung bei den meisten Banken machbar.
Die Haushaltsrechnung zum Mitrechnen
Mit der Finanzierungssumme von 320.000€ und einer Rate von 4% pro Jahr beträgt Ihre monatliche Rate 1.066€. Wie hoch muss Ihr monatliches Nettoeinkommen nun also sein, damit diese Rate nur noch 30% davon ausmacht?
Grob überschlagen sollten Sie also ein Einkommen von mindestens 3.500€ haben, damit dem Kredit von Seiten der Bank nichts mehr im Wege steht.
Mit diesen drei Kennwerten und den dazugehörigen Faustformeln kann man herausfinden, ob und wie der Hausbau zu stemmen ist. Grundsätzlich gilt, eher großzügiger zu rechnen, da unerwartete Ausgaben oder unvorhergesehene Entwicklungen immer eintreten können. Auch Baukosten können höher ausfallen als vorher geplant.
Über Risiken, die vor allem mit unzureichender Planung einhergehen, lesen Sie in unserem Artikel Gefahren beim Hausbau mehr.
Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.
