Mehrfamilienhäuser Grundrisse

• Sarah Völkl
• Juli 17, 2024
• Architektur & Material
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Nicht immer tendieren Bauherren rund um ihr Traumhaus in Richtung Einfamilienhaus. Oftmals steht das Mehrfamilienhaus im Fokus der Planung. Solche Häuser lassen sich später auch sehr gut als Mehrgenerationenhäuser nutzen. Die Mehrfamilienhäuser Grundrisse unterscheiden sich dabei deutlich von den Grundrissen für ein Einfamilienhaus. Unter anderem müssen verschiedene rechtliche Vorgaben beachtet werden und zum anderen sind neben den verschiedenen Bauweisen auch verschiedene Dacharten möglich. Der folgende Artikel möchte auf eine Vielzahl von Fragen zum Thema Mehrfamilienhaus Grundriss näher eingehen.

Vorteile rund um das Mehrfamilienhaus

• Gemeinschaftsgefühl und soziale Interaktion – Leider leben in unserer Gesellschaft immer noch viele Nachbarn anonym nebeneinander her. Mit einem Mehrfamilienhaus soll das Gemeinschaftsgefühl sowie die soziale Interaktion gestärkt werden. Menschen, die in einem Gebäude Tür an Tür wohnen, stellen beim näheren Kennenlernen fest, dass sie viele Gemeinsamkeiten haben, die auch von Nutzen sein können. So ist es möglich, sich gegenseitig im Alltag zu unterstützen und dabei vom Wissen des anderen zu profitieren. Fördern lässt sich dies zum Beispiel durch einen Tag der Nachbarn/Mieter oder durch ähnliche Aktionen.
• Effiziente Nutzung von Grundstücksfläche und Infrastruktur – Das Mehrfamilienhaus kann auf einer deutlich kleineren Grundfläche gebaut werden, was in Anbetracht der hohen Grundstückskosten von Vorteil ist. Gleichzeitig bietet das Mehrfamilienhaus Wohnraum für mehrere Mieter und verursacht dabei deutlich weniger CO₂-Emissionen als ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus. Somit wirkt sich der Bau eines Mehrfamilienhauses positiv auf die vorhandenen Ressourcen, die Grundstücksflächen sowie auf den Verbrauch von Energie aus.
• Potenzielle Einkommensquelle durch Mieteinnahmen – Werden die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus vermietet, sorgen die regelmäßigen Mieteinnahmen für mehr Sicherheit bei der Finanzierung. Gleichzeitig dient das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage und Altersvorsorge für den Bauherren.

Grundlagen der Grundrissgestaltung für Mehrfamilienhäuser

• Anforderungen an Wohnfläche und Wohnraumqualität – Damit sich die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus gut vermieten lassen, ist es eine wichtige Grundlage, dass die Wohnungen familienfreundlich und wenn möglich offen gestaltet werden. Je nach Gesamtgröße des Hauses ergeben sich die Quadratmeter für die einzelnen Wohneinheiten. Sehr beliebt sind Wohnungen mit einer Wohnfläche von 70 bis 100 qm, denn dort fühlen sich sowohl Familien mit Kindern als auch Paare und Singles sehr wohl.
• Berücksichtigung von Sicherheitsstandards und Brandschutz – Die verschiedenen Sicherheitsstandards sowie Maßnahmen zum Brandschutz können den Landesbauverordnungen entnommen werden. Mehrfamilienhäuser werden den verschiedenen Gebäudeklassen zugeordnet. Dies bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus mit mehr als 2 Geschossen bzw. einer Höhe von 7 bis 13 Metern zur Gebäudeklasse 4 zählt. Die Anforderungen an den Brandschutz sowie den Schallschutz sind deutlich höher als bei Häusern der Gebäudeklasse 2. Üblicherweise müssen alle tragenden Wände und Decken im Kellergeschoss feuerbeständig sein und einen Brandwiderstand von R90 bzw. REI90 aufweisen. Des Weiteren werden auch Fluchtwege, spezielle Brandabschnitte und sonstige Vorkehrungen gefordert. Zu den einfachen Maßnahmen, um den Brandschutz in einem Mehrfamilienhaus zu erhöhen, zählen die Feuerschutztür zum Keller sowie das Anbringen von Rauchmeldern.
• Flexibilität für unterschiedliche Bedürfnisse und Lebensstile der Bewohner – In der Regel leben in einem Mehrfamilienhaus sowohl junge als auch ältere Menschen unter einem Dach. Dies bedeutet, dass die Grundrisse entsprechend flexibel sein müssen. Gehören zu den Wohnparteien Senioren oder körperlich eingeschränkte Personen, dann ist die Barrierefreiheit ein wichtiges Thema bei der Planung. Wenn möglich sollten die Grundrisse innerhalb der Wohnungen so gestaltet werden, dass auf Wunsch zwei kleinere Zimmer zu einem großen Zimmer zusammengelegt werden können. Natürlich sollte es auch umgekehrt möglich sein und ein großes Zimmer sich in zwei kleinere unterteilen lassen. Experten sprechen hier von der Anpassungsflexibilität bei der Hausplanung.

Die Suche nach dem idealen Grundriss für Mehrfamilienhäuser

Das Mehrfamilienhaus lebt nicht nur von seinem Grundriss. Eine Reihe von weiteren Faktoren müssen im Vorfeld beachtet werden, damit das Mehrfamilienhaus sich nach dem Bau gut vermieten lässt und somit als Kapitalanlage dient. Wir haben hierzu ein wenig recherchiert.

Grundstückssuche

Um das Mehrfamilienhaus zu realisieren und es im Nachhinein auch gut vermieten zu können, müssen Baufamilien nach einem passenden Grundstück suchen. Gerade Baufamilien mit wenig Erfahrung in diesem Sektor müssen nicht nur wachsam sein, sondern sollten auch Geduld mitbringen und Informationen einholen. Nicht selten werden Grundstücke von den Verkäufern als besonders wertvoll angepriesen, um so einen hohen Kaufpreis erzielen zu können. Die zukünftigen Käufer sollten im Vorfeld überprüfen, ob das Grundstück nach ihren Wünschen bebaut werden darf und ob die Mieten in der Region den Aussagen des Verkäufers entsprechen. Gleichzeitig müssen die Käufer darauf achten, dass das Grundstück nicht mit Altlasten belastet ist und mit welchen öffentlichen Kosten sie für eine eventuelle Erschließung rechnen müssen. Die zukünftigen Eigentümer sollten sich diesbezüglich beim zuständigen Bauamt informieren. Dies gilt sowohl für die Bebaubarkeit des Grundstücks als auch für eventuell vorhandene Altlasten.

Wohnungsanzahl und Größe festlegen

Bevor Baufamilien sich Gedanken um den Grundriss für ein Mehrfamilienhaus machen, müssen sie sich überlegen, wie groß das Gebäude sein soll. Ebenso wichtig ist die Anzahl der Wohnungen im Mehrfamilienhaus. Erst wenn diese Entscheidungen getroffen sind, können die weiteren Aspekte rund um Planung und Bau für das Mehrfamilienhaus sowie die entsprechenden Grundrisse in Angriff genommen werden.

Art des Mehrfamilienhauses wählen

Das Mehrfamilienhaus unterscheidet sich auf verschiedene Arten. So gibt es das einfache Mehrfamilienhaus mit mindestens drei Wohneinheiten sowie das größere Mehrfamilienhaus. Hier sind pro Etage mehrere abgeschlossene Wohneinheiten zu finden. Ein solches Mehrfamilienhaus wird auch als Hochhaus bezeichnet, wenn es eine Höhe von mehr als 22 m aufweist. Im Übrigen wird das einfache Mehrfamilienhaus oft auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet, da hier Eltern, Großeltern und Kinder unter einem Dach leben. Im Mehrgenerationenhaus wird der jeweilige Grundriss an die individuellen Bedürfnisse der Bewohner angepasst. Sehr beliebt als Mehrfamilienhaus sind auch die bekannten Reihenhäuser aus den Wohnsiedlungen der verschiedenen Städte.

Bauweise des Mehrfamilienhauses

Je nach Budget und individuellen Wünschen kann das Mehrfamilienhaus in verschiedenen Bauweisen errichtet werden. Wir haben uns dazu sowohl das Massivhaus als auch das Fertighaus näher angeschaut, um mehr Informationen bereitzustellen.

Beim Massivhaus wird das Mehrfamilienhaus direkt vor Ort Stein auf Stein erbaut. Nach dem Rohbau erfolgt das Einsetzen von Fenstern und Türen sowie die Gestaltung des Daches. In der Regel werden in dieser Zeit die Außenwände verputzt oder verklinkert. Im Anschluss daran erfolgt der Innenausbau. Beim Massivhaus müssen Baufamilien mit entsprechend langer Bauzeit für das Mehrfamilienhaus rechnen, haben jedoch die Möglichkeit, beim Grundriss ihre individuellen Wünsche und Vorstellungen miteinfließen zu lassen.

Soll das Mehrfamilienhaus als Fertighaus errichtet werden, ist von einer deutlich kürzeren Bauzeit auszugehen. Grund hierfür ist, dass die Fertigelemente für das Fertighaus im Werk des Anbieters wetterunabhängig vorgefertigt werden können. Auf der Baustelle wird das Mehrfamilienhaus nur noch montiert.

Typische Grundrisslayouts für Mehrfamilienhäuser

• Wohnungen mit einer, zwei oder mehr Schlafzimmern – Der Grundriss für ein Mehrfamilienhaus kann sich von Etage zu Etage unterscheiden. Im Erdgeschoss sind sehr oft kleinere Wohnungen zu finden, die an Senioren oder Singles vermietet werden. Das Dachgeschoss bietet ausreichend Platz für eine großzügige Maisonettewohnung. Vollkommen egal, wie viele Zimmer eine Wohnung im Mehrfamilienhaus hat, wichtig sind Räume mit abschließbaren Türen. Für eine familienfreundliche Wohnung sollten ein Schlafzimmer sowie zwei Kinderzimmer und ein Gemeinschaftsraum (Wohnzimmer) geplant werden.
• Offene Grundrisse vs. traditionelle Zimmeraufteilung – Viele Mieter wissen den offenen Grundriss zu schätzen, da dieser mehr Möglichkeiten in der Gestaltung bietet. Beliebt ist hier unter anderem der offene Wohn-Essbereich mit angrenzender Küche. Durch den offenen Grundriss entstehen große lichtdurchflutete Räume mit viel Tageslicht. Gerade Familien schätzen den offenen Grundriss, da sie hier besser untereinander und mit Gästen interagieren können.
• Integration von Balkonen, Terrassen oder Gemeinschaftsbereichen – Gemeinschaftsbereiche in einem Mehrfamilienhaus sorgen für das soziale Miteinander. So können zum Beispiel in einem Gemeinschaftsraum Feierlichkeiten für alle Mieter stattfinden. In einem Garten ist es möglich, dass die Kinder gemeinsam spielen und die Eltern ein Grillfest veranstalten können. Individuell nach den Mehrfamilienhaus Grundrissen können Balkone oder Terrassen zu den einzelnen Wohnungen geplant werden.

Effiziente Raumausnutzung im Mehrfamilienhaus

• Optimierung von Wohn- und Nutzfläche ohne Verschwendung – Auch wenn helle Flure und breite Treppenaufgänge in einem Mehrfamilienhaus einladend wirken, sollten Baufamilien die Wohn- und Nutzflächen sinnvoll ohne jegliche Verschwendung planen. Mit angepassten Lösungen, die zur Gebäudestruktur Mehrfamilienhaus passen, lässt sich viel Platz sparen, ohne dass die Wohnungen zu klein ausfallen.
• Clevere Lösungen für Stauraum und Einbauschränke – Für ausreichend Stauraum innerhalb der Wohnungen im Mehrfamilienhaus sorgen integrierte Einbauschränke. Diese bieten Platz für Kleidung und viele andere Dinge des täglichen Bedarfs.
• Einsatz von multifunktionalen Möbeln und flexiblen Raumkonzepten – Ebenso wichtig wie ausreichend Stauraum sind multifunktionale Möbel, die je nach Einsatzzweck genutzt werden. Bei Nichtnutzung lassen sie sich platzsparend zusammenklappen und an Wänden oder hinter den Türen verstauen.

Barrierefreiheit und Zugänglichkeit im Mehrfamilienhaus

• Schwellenlose Übergänge und breite Türen für Rollstuhlzugang – Sowohl der Hauseingang als auch die Räume innerhalb einer Wohnung sollten über entsprechend breite Türen verfügen und ohne Schwellen und Absätze ausgestattet sein. Nur so können Mieter, die einen Rollstuhl oder Ähnliches benötigen, sich ohne fremde Hilfe im Mehrfamilienhaus oder innerhalb ihrer Wohnung frei bewegen.
• Aufzugsinstallation für alle Geschosse und Wohnungen – Da die Bauordnung für das Mehrfamilienhaus die Barrierefreiheit vorschreibt, ist die Installation einer Aufzugsanlage obligatorisch. Mit einem Aufzug lassen sich alle Wohnungen in jeder Etage ohne Probleme und fremde Hilfe erreichen.
• Badezimmer- und Küchenlayouts für barrierefreies Wohnen – Die Badezimmer sowie die Küchen im Mehrfamilienhaus sollten nach Möglichkeit so gestaltet werden, dass die barrierefreie Nutzung auch mit einem Rollstuhl problemlos möglich ist. Dies bedeutet, neben den breiteren Türen müssen ausreichend große Freiflächen vorhanden sein. Fenster, Türen und Lichtschalter sollten sich auch aus sitzender Position öffnen bzw. bedienen lassen.

Ästhetische Aspekte der Grundrissgestaltung

• Designprinzipien für ansprechende und harmonische Grundrisse – Wenn es um die Gestaltung eines harmonischen Wohnraums geht, spielen der Grundriss sowie die Raumplanung eine wichtige Rolle. Dies bedeutet, dass die Anordnung der Räume sowie die funktionale Nutzung einen deutlichen Einfluss auf Ästhetik, Funktionalität und Ambiente der Wohnung haben. Die Zimmer sollen nicht nur ansprechend aussehen, sondern auch den Alltag komfortabel gestalten.
• Lichtplanung und Fensterplatzierung für natürliche Belichtung – Fenster und Türen müssen so platziert werden, dass zum einen der Zugang in den jeweiligen Raum bequem ist und zum anderen ausreichend natürliches Tageslicht in die Räume gelangt, um so oft als möglich auf künstliches Licht verzichten zu können.
• Materialauswahl und Oberflächengestaltung für zeitgemäße Ästhetik – Sowohl die Oberflächen als auch die Materialien sollten dezent sein und sich harmonisch in jeden Lebensstil einfügen. Aus diesem Grund sollte auf grelle Farben und markante Oberflächengestaltungen verzichtet werden. Sehr beliebt bei Mietern sind zeitgemäße Farben wie weiß, beige und grau.

Technologische Integration im Mehrfamilienhaus

• Smart Home-Systeme für Wohnkomfort und Energieeffizienz – Bereits beim Grundriss für ein Mehrfamilienhaus sollten Baufamilien an die verschiedenen Smart-Home-Lösungen denken. Diese bieten nicht nur Sicherheit und Komfort, sondern helfen auch beim Einsparen von Energie. Ein gutes Beispiel dafür sind im Mehrfamilienhaus Lichter (Treppenhaus), die sich automatisch ein- und ausschalten oder Systeme, die die Heizung überwachen und bei Bedarf einschalten.
• Sicherheitsvorkehrungen wie Videoüberwachung und Alarmanlagen – Zu den verschiedenen Sicherheitsvorkehrungen zählen neben den Alarmanlagen auch Kameras, die das Gebäude bzw. Treppenhaus permanent überwachen, sodass Fremde sich nicht unbemerkt in das Haus schleichen können.
• Gemeinschaftsinfrastruktur wie Fitnessräume oder Veranstaltungsbereiche – In einem Mehrfamilienhaus sind Räume, die gemeinschaftlich genutzt werden können sehr beliebt. Dazu zählen neben dem Keller, der Waschküche und dem Garten immer öfter auch Fitnessräume oder ein Partykeller. Oftmals wird auch eine Einliegerwohnung zur Verfügung gestellt, die von den Mietern nach Bedarf angemietet werden kann, wenn diese Besuch bekommen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz in Mehrfamilienhäusern

• Grüne Baumaterialien und energiesparende Technologien – Ebenso wichtig wie die Nutzung von energiesparenden Techniken ist die Verwendung von sogenannten grünen Baumaterialien. Zum Bauen sollten nach Möglichkeit nur die erwähnten Baumaterialien wie Holz, Lehm, Ziegel, Reet, Jute, Stroh oder Natursteine zum Einsatz kommen. Es gilt dabei zu beachten, dass die nachhaltigen Baustoffe aus nachwachsenden und recycelbaren Rohstoffen bestehen, die durch ihre energiearme Herstellung überzeugen.
• Einsatz von Solarenergie und regenerativen Energienutzung – Bei den stetig steigenden Strom- und Gaspreisen sorgt der Einsatz von erneuerbaren Energien bzw. die regenerative Energienutzung sowohl bei den Hausbesitzern als auch bei den Mietern für deutlich mehr Energieeffizienz und somit einer finanziellen Entlastung. Schon bei der Hausplanung sollte an die Installation einer Solaranlage oder einer Photovoltaikanlage gedacht werden.
• Zertifizierungen und Standards für nachhaltiges Bauen – Zu den bekanntesten Zertifizierungen für das nachhaltige Bauen zählen BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sowie das deutsche Zertifikat für nachhaltiges Bauen DGNB.

Finanzierung und Wirtschaftlichkeit von Mehrfamilienhäusern

• Investitionskosten und potenzielle Rendite durch Mieteinnahmen – Um durch Mieteinnahmen im Mehrfamilienhaus eine maximale Rendite zu erzielen, ist es wichtig, dass der richtige Standort für die Immobilien gewählt wird. Ebenso wichtig wie der Standort ist der bauliche Zustand der Immobilie, denn potenzielle Mieter legen großen Wert auf das ansprechende Aussehen des Hauses und haben daher große Ansprüche an ihr neues Zuhause. Daher ist es wichtig, dass Hauseigentümer das Haus stets auf dem neuesten Stand der Technik halten und das Haus dabei auch noch optisch gut aussieht. Dies sorgt langfristig für eine Wertsteigerung des Hauses sowie ein schnelles Begleichen der hohen Investitionskosten.
• Steuerliche Aspekte und Förderprogramme für Wohnungsbau – Neben den verschiedenen steuerlichen Aspekten, die der Bau eines Mehrfamilienhauses mit sich bringt, sollten Baufamilien auch die verschiedenen Förderprogramme in Anspruch nehmen. Werden beim Bau des Hauses die KfW-Bedingungen in Bezug auf Energieeffizienz erfüllt, können Baufamilien mit den folgenden Fördermitteln rechnen. Mit dem KfW-Programm 153 ist eine Kreditsumme von bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit möglich. Zusätzlich gibt es einen Tilgungszuschuss von bis zu 18.000 Euro. Wird ein Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus gebaut, beträgt der Tilgungszuschuss zwischen 24.000 und 30.000 Euro.
• Langfristige Kosten für Instandhaltung und Verwaltung berücksichtigen – Grundsätzlich müssen die zukünftigen Hausbesitzer rund um ihr neues Traumhaus auch an die Kosten für die Instandhaltung bzw. für die Verwaltung denken. Vielfach werden diese Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt.

Planung und Umsetzung von Mehrfamilienhausprojekten

• Zusammenarbeit mit Architekten, Bauingenieuren und Bauunternehmen – Sobald die Entscheidung für ein Mehrfamilienhaus gefallen ist, sollten zukünftige Baufamilien nicht nur nach einem passenden Bauunternehmen suchen, sondern auch nach einem erfahrenen Architekten oder einem entsprechenden Bauingenieur. Der Architekt kann die Baufamilie bezüglich des Stils und der Architektur umfassend beraten und kennt verschiedenen Lösungen, damit der Bauantrag bzw. die Baugenehmigung nicht zum Problem wird. Alle Baubeteiligten sollten sich mit dem Bauen des Mehrfamilienhauses auskennen, denn dies birgt die eine oder andere Hürde, die gemeistert werden muss.
• Genehmigungsverfahren und rechtliche Rahmenbedingungen – Der Architekt oder der Bauingenieur sind in der Regel die ersten Ansprechpartner, wenn es um das Genehmigungsverfahren für das Mehrfamilienhaus geht. Sie erstellen den Bauantrag und können der Baufamilie mit Rat und Tat zur Seite stehen, damit deren Wünsche und Ideen rund um das neue Eigenheim erfüllt werden können.  
• Projektmanagement und Zeitplanung für einen erfolgreichen Bauablauf – Grundsätzlich durchläuft das neue Eigenheim fünf Bauphasen, die unterschiedlich lang andauern können. Es beginnt alles mit der Entwurfsplanung, die gemeinsam mit einem Architekten durchgeführt wird. Danach folgt die Baugenehmigung mit der Ausführungsplanung. Auch hier ist der Architekt der erste Ansprechpartner. Nach der Rohbauphase erfolgt der Innenausbau, an den sich die Bauabnahme anschließt. Danach können die Wohnungen im Mehrfamilienhaus vermietet und bezogen werden.

Worauf sollte man bei einem Mehrfamilienhaus Grundriss achten?

Wesentlicher Punkt beim Mehrfamilienhaus Grundriss ist die spätere Vermietbarkeit der Wohnungen. Dies bedeutet, dass der Grundriss nach Möglichkeit familienfreundlich ist und möglichst offen gestaltet werden sollte. In der Praxis wird schnell deutlich, dass sich Wohnungen mit einer Größe von 70 bis 100 qm sehr gut vermieten lassen. Der Grundriss beim Mehrfamilienhaus kann nicht nur Grundriss-Planung sollte dies bedacht werden. Familienfreundliche Wohnungen sollten ein Schlafzimmer mit funktioneller Größe sowie ein bis zwei Kinderzimmer haben. Im Vergleich zum Schlafzimmer sollte die Kinderzimmer etwas größer ausfallen, da die Kindern hier meistens lernen und spielen.

Fazit

Baufamilien schätzen das Mehrfamilienhaus, da es sehr oft auch als Kapitalanlage bzw. als Altersvorsorge dient. Die Wohnungen im Mehrfamilienhaus lassen sich in der Regel gut vermieten, sodass die regelmäßigen Mieteinnahmen die Finanzierung des Hauses gegenüber der Bank absichern. Neben den Mieteinnahmen kann auch die Senkung der Steuerlast bei der Finanzierung eine wichtige Hilfe darstellen. Mit einem gut durchdachten Grundriss und einem entsprechenden Standort werden die Wohnungen im Mehrfamilienhaus nicht lange leerstehen.

FAQ zum Thema Mehrfamilienhaus Grundriss

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.