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Baufinanzierung in 3 Schritten

Die wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung

Bungalow, Terrasse, Bank, Berechnet werden nicht nur die Baukosten
Bei der Planung der Hausfinanzierung gibt es einige Tücken zu beachten.

Viele Bauherren verschätzen sich bei der Kalkulation der Baufinanzierung, weil sie wichtige Posten vergessen oder unterschätzen. Deswegen haben wir hier die drei wichtigsten Tipps zur Baufinanzierung gesammelt. Es kommt es nicht selten vor, dass angehende Bauherren sich intensiv mit der Planung des Hauses beschäftigen, aber vergessen bei der Finanzierung neben den Baukosten auch die vielen Baunebenkosten mit einzuplanen. Um realistische Kosten für den Hausbau schätzen zu können, dürfen diese nicht vergessen werden. Sonst kann es am Ende zu großer Enttäuschung führen, wenn sich bei der Bank herausstellt, dass das Projekt gar nicht realisierbar ist, weil die monatlichen Raten die Möglichkeiten einer jungen Familie übersteigen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die intensive Auseinandersetzung mit der realistischen Einschätzung der anfallenden Kosten und der Finanzierung eines Hauses ist ebenso wichtig wie dessen bauliche Planung.
  • Neben den eigentlichen Hausbaukosten, sollten Sie sowohl die Baunebenkosten (ca. 10 %), die Kosten für das Grundstück inklusive Kaufnebenkosten (ca. 5-15 % des Kaufpreises) sowie einen Puffer für Unvorhergesehenes (ca. 10-15 %) in den Gesamtpreis Ihres Bauvorhabens miteinkalkulieren.
  • Die Gesamtbaukosten abzüglich des Eigenmittelanteils ergeben die Höhe des Darlehens, das zusätzlich zum anfallenden Zinssatz meist über mehrere Jahre in Raten abbezahlt werden muss.

Denn viele vergessen: Die Raten einer Baufinanzierung werden oft über Jahrzehnte abbezahlt und alleine für Zinsen können leicht über 100.000 Euro zusätzliche Kosten anfallen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich frühzeitig ein realistisches Bild davon machen, mit welcher finanziellen Belastung zu rechnen ist, und ob Sie diese wirklich tragen können. Sie wollen ja schließlich ein Haus bauen und nicht Ihr finanzielles Grab schaufeln.

Um letzeres zu vermeiden, sollten Sie sich zu Beginn der Planungen die folgenden grundlegenden Fragen stellen:

  • Wie lange muss ich abbezahlen und welche monatliche Rate ist realistisch?
  • Wie hoch sind die Zinskosten, die dadurch anfallen, und steht diese Quote in einem realistischen Verhältnis zur Bausumme?
  • Welche Zuschüsse kommen evtl. für mich in Frage?
  • Doch wie finden Sie die Antworten darauf?

Am einfachsten, indem Sie die drei Schritte gehen, die wir Ihnen im Folgenden zusammengestellt haben.

1. Schritt Baufinanzierung: Ermitteln Sie die Baukosten realistisch

Extras in der Bauausstattung in den Baukosten einplanen
Oft mit Nebenkosten verbunden: Der Balkon

Stellen Sie sicher, dass wirklich alle Kosten abgebildet sind. Aber was sind Baukosten genau? Extras wie Keller oder Balkon sind in der Grundkonfiguration eines Hauses oft nicht inbegriffen, bezahlen müssen Sie sie leider trotzdem. Vergessen Sie außerdem nicht die Baunebenkosten. Sie variieren, aber pauschal 10% einzuplanen, ist ein guter erster Schätzwert. Mehr zu Baunebenkosten finden Sie auch in unserer Artikelreihe zum Thema.

Falls Sie noch nicht im Besitz eines Baugrundstücks sind, müssen Sie auch dessen Preis in die Kalkulation der Baufinanzierung aufnehmen – sofern Sie nicht vorhaben, ein Stück Land zu annektieren oder sich als Besetzer im Stadtpark niederzulassen. Zuletzt fallen für das Grundstück auch noch die sogenannten Kaufnebenkosten an, die je nach Bundesland bei 5-15% des Kaufpreises liegen. So kommen Sie bei einem Haus, das eigentlich nur 200.000 Euro kostet, leicht auf Gesamtkosten von rund 330.000 Euro. Das heißt, zum eigentlichen Hauspreis müssen Sie über 40% aufschlagen. Ein letzter Tipp zu den Gesamtkosten: Ein Haus wird nie günstiger als geplant, aber häufig teurer, daher rechnen Sie lieber weitere 10-15% Puffer ein, um auf der sicheren Seite zu sein.

2. Schritt Baufinanzierung: Berechnen Sie die Finanzierungssumme.

Von den Gesamtkosten ziehen Sie nun ab, wie viel Eigenkapital sie aufbringen können und wollen, um den Hausbau zu finanzieren. Haben Sie beispielsweise 70.000 Euro, die Sie in das Haus stecken wollen, ergibt sich aus obigem Beispiel – 330.000 minus 70.000 Euro – also eine Finanzierungssumme von 260.000 Euro.

Diese Summe müssen Sie nun als Darlehen bei der Bank beantragen. Allerdings sollten sie auch bei der Finanzierung einen kleinen Puffer einplanen: Stecken Sie nicht alles Eigenkapital bis auf den letzten Euro in das Haus. Sie wissen nie, ob nicht unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen. Müssen Sie dann einen zusätzlichen Kredit beantragen, kommt Ihnen dieser teuer zu stehen.

3. Schritt Baufinanzierung: Berechnen Sie nun Ihre Finanzierungsrate.

Was bedeutet die Finanzierungssumme nun übersetzt in monatliche Raten? Die Faustformel wie Sie die monatliche Finanzierungsrate berechnen lautet:

Finanzierungssumme * 4,5% / 12 = monatliche Rate

Hierbei gehen wir davon aus, dass der Zinssatz des Darlehens 2,5% beträgt, und die Tilgung 2%.

Im obigen Beispiel ergibt sich: 260.000 Euro * 4,5% = 11.700 Euro jährliche Rate.

11.700 / 12 = 975 Euro – das ist die monatliche Rate, die Sie nun über 32 Jahre abbezahlen müssen.

In Summe bezahlen Sie bei diesem Finanzierungsmodell über die Jahre knapp 120.000 Euro alleine für Zinsen (also noch einmal fast 50% auf die 260.000 Euro obendrauf), die sogenannten Baufinanzierungskosten.

Unser Beispiel gibt Ihnen natürlich nur einen groben Überblick. Jedes Bauvorhaben ist einzigartig und muss entsprechend individuell durchdacht werden. Inzu kommt, dass es zahlreiche Kreditmodelle zur Baufinanzierung gibt. Lassen Sie sich umfassend beraten, wie genau Sie Ihr Traumhaus finanzieren. So können Sie zum Beispiel für den Bau von energieeffizienten Häusern günstige Kredite bei der KfW beantragen und so die Zinslast reduzieren. Aber auch andere Fördermöglichkeiten und Zuschüsse können Sie eventuell beantragen, zum Beispiel das Baukindergeld. Bei der Auszahlung kommt es dann auf die Feinheiten an: die Darlehen in der richtigen Reihenfolge auszahlen zu lassen, um die tilgungsfreie Zeit für die Hausfinanzierung optimal zu nutzen. Diese komplizierten Einzelheiten führen dazu, dass Fragen zu Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehen ein häufiges Thema in unserer Bauherren-Beratung sind.

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