Eine Bestandsimmobilie zu kaufen, ist relativ einfach: Der Kaufpreis, in der Regel finanziert über einen Kredit, wird gezahlt – fertig. Der Bau eines Hauses dagegen erstreckt sich über Monate. Wer die Bauphase unterschätzt und die Baufinanzierung nicht flexibel genug wählt, sieht sich schnell einer Doppelbelastung aus Miete und Finanzierungsrate ausgesetzt. Das schränkt nicht nur den finanziellen Spielraum ein. Mitunter ist das gesamte Bauvorhaben gefährdet, etwa wenn die Bauherren deshalb weitere Zusatzkosten wie Versicherungen, die während der Bauzeit anfallen, nicht mehr tragen können.
Das Wichtigste in Kürze:
Für die Finanzierung des Eigenheims sollten Sie drei wesentlichen Faktoren kennen: Vereinbarung der tilgungsfreien Zeit, Berücksichtigung der Bereitstellungszinsen und die Beachtung der Reihenfolge des Darlehens.
Für die Finanzierung des Eigenheims sollten Sie als Bauherr unbedingt die folgenden drei Faktoren beachten:
1. Eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren
Die Kreditinstitute orientieren sich bei der Auszahlung ihrer Darlehen üblicherweise an den verschiedenen Bauabschnitten. Wichtig dabei ist, dass Sie zunächst eine tilgungsfreie Zeit vereinbaren, damit keine Doppelbelastung aus der Finanzierung der Tilgung auf der einen und Ihrer noch laufenden Miete auf der anderen Seite entsteht. In der tilgungsfreien Zeit bezahlen Sie nur die anfallenden Zinsen. Wie lange dieser Zeitraum andauert, sollte jeder Bauherr individuell mit seinem Finanzberater besprechen.
2. Die Bereitstellungszinsen einkalkulieren
Die Bank verlangt Zinsen dafür, dass sie dem Bauherrn das Darlehen für die Finanzierung bereit hält. Für die ersten drei bis sechs Monate fallen diese Zinsen noch nicht an, danach beträgt der aktuelle Bereitstellungszins jedoch 2% p.a. Da immer nach den einzelnen Bauabschnitten ausgezahlt wird, sollten Bauherren wissen, wie lange diese auseinanderliegen und wie hoch die Kosten der anfallenden Zinsen für den nicht abgerufenen Teil des Darlehens sind. Auch das gilt es, mit dem Kreditinstitut anhand der Pläne und Terminvorgaben des Herstellers individuell abzustimmen. Die Bereitstellungszinsen im Rahmen der Baufinanzierung von vornherein zu berücksichtigen, erspart Ihnen als zukünftigen Eigentümer einen unnötig tiefen Griff ins Portemonnaie.
3. Die Reihenfolge der Darlehen beachten
Die einzelnen Finanzierungsbausteine, die verschiedene Darlehen innerhalb der Baufinanzierung, haben unterschiedliche Konditionen. So ist beispielsweise ein zinsgünstiges KfW-Darlehen im ersten Jahr tilgungsfrei. Das sollten Sie zu nutzen wissen. Als gängige Reihenfolge für die Zahlung der Bauabschnitte hat es sich bewährt, wenn Sie zuerst ihr Eigenkapital investieren, etwa für den Grundstückskauf. Anschließend sollten die im ersten Jahr tilgungsfreien KfW-Darlehen abgerufen werden. Erst dann ist es ratsam, Darlehen der Bank oder Sparkasse zu nutzen. Denn diese verfügen für gewöhnlich über die längste bereitstellungszinsfreie Zeit, wobei sie jedoch in der Regel keine Tilgungsausetzung ermöglichen. Fürs Detail ist natürlich auch bei der Darlehensreihenfolge eine umsichtige gemeinsame Planung der individuellen Aufteilung mit dem Finanzierungsberater und dem Hersteller sehr wichtig. Alles über mögliche Kreditmodelle lesen Sie in diesem Artikel.
Diese drei Faktoren zeigen, dass es bei der Baufinanzierung einiges zu beachten gilt und der Schlüssel zum ausgeklügelten Finanzierungsplan in der individuellen Beratung und einer guten Absprache mit dem Hersteller liegt. Die Baufinanzierung lässt sich so ohne böse Überraschungen durch unvorhergesehene Zinsen an den verschiedenen Bauphasen ausrichten.
