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Kreditmodelle für die Hausfinanzierung

Die Möglichkeiten der Baufinanzierung im Überblick

Kreditmodelle und Fördermittel für die Finanzierung Ihres Hauses
Jeder Baustein baut auf einem anderen auf: Kreditmodelle und Fördermittel für die Finanzierung Ihres Hauses

Die Baufinanzierung ist ein kompliziertes, aber auch besonders wichtiges Thema für angehende Bauherren. Ein geeignetes Finanzierungskonzept muss vor allem sicherstellen, dass der Bauzins über die gesamte Laufzeit des Kredits bequem bedient werden kann. Unter den vielen offensiv beworbenen Kreditangeboten zur Hausfinanzierung wird aber oft übersehen, dass ein nicht geringer Anteil der Baufinanzierung aus anderen Quellen kommt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt verschiedene Modelle für den nötigen Baukredit. Das sogenannte Annuitätendarlehen ist das gängigste.
  • Eine bewährte Faustregel besagt, dass 20 – 40 % Eigenkapital beigesteuert werden sollten. Das gewährt Sicherheit und einen Kredit zu besseren Konditionen.
  • Die Ratenzahlungen müssen so angesetzt sein, dass sie über den gesamten Zeitraum bis zur Tilgung bequem abbezahlt werden können, es sollte immer ein Spielraum für Unvorhergesehenes einbehalten werden.

Die Kreditmodelle zur Baufinanzierung:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen, das auch Hypothekendarlehen genannt wird, kommt am häufigsten vor. Es besteht aus festen monatlichen Ratenzahlungen, die eine Laufzeit zwischen fünf und fünfzehn Jahre haben. Die monatliche Belastung ist auf einen genau festgesetzten Zeitraum festgelegt. Die Rate bleibt bis Auslauf der Zinsbindung gleich. Diese Art von Darlehen gewährleistet eine gute Planungssicherheit. Die Ratenzahlungen setzen sich zusammen aus: der Tilgung des Kredits und den für den Kredit anfallenden Zinsen. Dabei ist zu beachten, dass die Höhe der Zinsen über den festgelegten Zeitraum der Zinsbindung auf dem vertraglich festgelegten Niveau bleibt – von allgemeinen Zinssenkungen kann dann nicht profitiert werden, aber auch Zinserhöhungen sind ausgeschlossen.

Die Höhe der Tilgung, der sogenannte Tilgungssatz, ist Verhandlungssache und kann so ausgelegt werden, dass er den Bedürfnissen des Bauherren entgegenkommt. In manchen Fällen sind auch Sondertilgungen möglich, mit diesen kann die Kreditsumme durch Sonderzahlungen außer Plan reduziert werden – so verringert sich die Laufzeit des Kredits und es werden Zinsen gespart. Wenn das Darlehen vorzeitig vollständig abbezahlt und es damit vorzeitig gekündigt werden soll, hat der Kreditgeber Anrecht auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Hierbei handelt es sich um eine Entschädigung für den entfallenden Gewinn durch Zinseinnahmen. Kündigungen von Darlehen kommen oft vor, wenn Immobilien verkauft werden sollen. Die Bank kann solche Kündigungen auch verweigern, wenn kein wichtiger Grund (wie zum Beispiel der Verkauf der Immobilie) vorliegt.

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens, bei dem geringere Kosten für Zinsen anfallen. Die Laufzeit dieses Darlehens ist kurz (bis zu 30 Monate) und die Tilgungsraten sind vergleichsweise hoch. Diese Variante kommt also nur für Bauherren mit einem hohen Einkommen in Frage. Auch sind Sondertilgungen oder Tilgungspausen in der Regel nicht möglich – es besteht also weniger Flexibilität als beim Annuitätendarlehen. Dafür aber gewährleistet das Volltilgerdarlehen Planungssicherheit, denn die Raten bleiben garantiert gleich und auch die Laufzeit ist genau bestimmt.

Bauspardarlehen

Beim Bauspardarlehen ist der Kreditgeber die Bausparkasse. Er wird in Folge eines Bausparvertrags gewährt. Hierbei handelt es sich um langfristige Kredite, die an Immobilienfinanzierungen (Hausbau, Kauf, Modernisierung) zweckgebunden sind. Es muss eine Mindestsparleistung erbracht werden, um Anspruch auf die Bausparsumme (Sparguthaben und Darlehenssumme) zu bekommen.

Eine Variante des Bauspardarlehens: Das Konstantdarlehen

Beim Konstantdarlehen handelt es sich um ein Bauspardarlehen, das aber nicht vorab angespart werden muss. Das Darlehen wird sofort ausbezahlt, es werden keine Tilgungsraten, sondern nur Zinsraten bezahlt. Statt Tilgungsraten wird in einen Bausparvertrag eingezahlt. Planungssicherheit gewährleistet, dass die monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Flexibilität liegt auch vor, da das Darlehen mit Sondertilgungen auch sofort zurückbezahlt werden kann. Es lassen sich zudem Förderungen in Form der Wohnungsbauprämie erhalten.

Vollfinanzierung: die Finanzierung ohne Eigenkapital

Sogenannte Vollfinanzierungen (Finanzierung ohne Eigenkapital), sind risikoreich und teuer. Es kann hier mit einem sehr hohen Zinssatz gerechnet werden. Zudem ist die Laufzeit hoch, da keinerlei Eigenkapital beigesteuert wurde. Auch kann mit hohen Schulden im Falle einer Zahlungsunfähigkeit gerechnet werden. Deshalb ist dieses Modell nicht zu empfehlen. Wie eingangs bereits erwähnt sollten mindestens 20 % Eigenkapital mitgebracht werden, letztlich gilt: je mehr umso besser.

Förderkredite

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt Förderkredite zum Beispiel für ökologisches Bauen. Dafür müssen allerdings die angegebenen Standards erfüllt werden. Im Gegenzug erhalten Bauherren äußerst günstige Kredite. Da viele der Maßnahmen nicht nur der Umwelt zugute kommen, sondern auch die künftigen Betriebskosten senken, kann die Einhaltung der Standards und das Erhalten einer KfW-Förderung sich besonders lohnen. Denn Sie zahlen weniger Zinsen für die Darlehenssumme und sparen künftig auch noch Geld.

Bauen mit Zuschüssen vom Staat

Die Förderung “Baukindergeld” ist in aller Munde als Gesetzesvorhaben der aktuellen Regierung, das möglicherweise noch dieses Jahr verabschiedet wird. Aber auch wer keine Kinder hat kann von zahlreichen Förderprogrammen für den Hausbau profitieren. So wird zum Beispiel das Bauen als Altersvorsorge mit der Wohn-Riester-Förderung unterstützt. Damit wird aber nur selbstgenutzter Wohnraum gefördert. Als Kapitalanlage zum späteren Verkauf oder zur Vermietung eignet sich die Wohn-Riester-Förderung daher nicht. Aber auch, wer einen Teil der Baukosten über Vermietung refinanzieren möchte, kann in den Genuss staatlicher Förderung kommen. So gibt es für den Bau von Einliegerwohnungen grundsätzlich eine Steuererleichterung, in einigen Gemeinden aber noch dazu Zuschüsse, um die Schaffung von Wohnraum zu fördern. In anderen Gemeinden hingegen werden speziell Solaranlagen gefördert. Dadurch sind die Anschaffungskosten für die Bauherren teilweise so niedrig, dass die Anlagen sich in nur wenigen Jahren statt erst in ferner Zukunft rentieren.

Sicherheiten für Kreditgeber und Bauunternehmer

Kreditgeber verlangen Sicherheiten. Einträge ins Grundbuch (Grundschuld) zum Beispiel sind hier eine gängige Praxis.

Zu beachten ist auch, dass es unterschiedliche Abrechnungsverfahren der Bauunternehmer gibt: über Teilzahlungen (Abschlagszahlungen) oder über den vollen Betrag nach Fertigstellung. Vollständige Vorauszahlungen sollten niemals geleistet werden, denn es besteht das in der Praxis nicht unerhebliche Risiko der Insolvenz des Bauunternehmers. Die Zahlungsart hat auch darauf Einfluss, wie hoch die Forderung nach Sicherheiten des Bauunternehmers sein darf. Hierzu gibt es mit Beginn des Jahres 2018 eine Reihe von Neuregelungen, die im sogenannten Verbraucherbauvertrag zusammengefasst sind.

Sicherheiten für den Bauunternehmer können sein: Bürgschaft einer Bank, Kreditversicherungen, Sicherungshypotheken, Hinterlegung Geldmittel oder Wertpapiere, Bürgschaften durch Dritte.

Beratung zur Hausfinanzierung

Die richtige Kombination aus Kreditmodell, Fördergeldern und Bauunternehmen zusammenzustellen, ist in unserer Bauherrenberatung immer wieder Thema, weil es Verbrauchern oft schwer fällt, Konditionen zu vergleichen und zu bewerten. Oder sie schlicht die Alternativen und Förderungsmöglichkeiten nicht kennen. Finanzierungsangebote bewerten, auch im Hinblick auf die persönliche Situation und die eigenen Prioritäten, ist dabei nur ein Aspekt. Entschließen Sie sich zum Beispiel, KfW-Standards zu erfüllen, um einen Förderkredit zu erhalten, müssen Sie bei Ihrer Baufirmensuche natürlich auch berücksichtigen, dass die Baufirma entsprechende Leistungen anbietet oder das Fertighaus-Modell, für dass Sie sich entscheiden, auch entsprechende Ausrüstungsmöglichkeiten hat.
Genau diese kniffelige Zusammenstellung übernehmen wir in unserer kostenlosen Beratung.

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