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Einliegerwohnung bauen

Sie haben sich dazu entschieden, in Ihr Haus eine separate Wohneinheit einzugliedern, eine sogenannte Einliegerwohnung? Herzlichen Glückwunsch! Um Sie auf Ihrem Weg zu begleiten, auf dem Sie eine Einliegerwohnung bauen, haben wir den Prozess in fünf leicht nachvollziehbare Phasen unterteilt. So können Sie sich entspannt und perfekt vorbereitet an die konkrete Planung machen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Typischerweise wird eine Einliegerwohnung entweder im Keller, im Parterre oder direkt unter dem Dach des Hauses gebaut.
  • Um den Bau der Einliegerwohnung später von der Steuer absetzen zu können, müssen getrennte Rechnungen für Bauarbeiten am Haupthaus und an der Einliegerwohnung geschrieben werden.
  • Durch den Bau einer Einliegerwohnung entstehen Mehrkosten von 30.000–60.000 €.
  • Für die Instandhaltung der Einliegerwohnung ist der Hausbesitzer verantwortlich. Renovierungskosten lassen sich allerdings von der Steuer absetzen.

1. Phase: Bauplanung

Im Keller:
Für ausreichende natürliche Beleuchtung sorgen!- z.B. durch Bau am Hang
Guter Schallschutz –> für Vermietung geeignet
Mit 20.000-30.000€ Mehrkosten billigste Variante

 Paterre:
Erst ab einer Grundrissfläche von ca 120 Quadratmeter zu empfehlen
Ebenerdig: Behindertengerecht
Für ausreichenden Schallschutz und Wärmedämmung sorgen!

Im Dach:
Gemeinschaftliches Treppenhaus, da Außentreppe aufwendig
Auf ausreichend Belüftung unterm Dach achten!
Für guten Trittschallschutz sorgen!

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Einliegerwohnung in das Wohnhaus zu integrieren. Die drei beliebtesten sind der Einbau im Keller, im Parterre oder aber unter dem Dach.

Eine Einliegerwohnung im Keller bietet den großen Vorteil, dass sie eine eigene Etage hat und deshalb für spätere Mieter sehr attraktiv ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass die meisten Kellerdecken aus Beton bestehen und deshalb für einen guten Schallschutz sorgen. Das sichert die Privatsphäre, sowohl für Mieter als auch für Vermieter.

Die größte Schwierigkeit bei der Einliegerwohnung im Keller sind die Lichtverhältnisse. Lichtschächte allein reichen den meisten Mietern nicht. Deshalb empfiehlt es sich, mit einer Geschosshöhe von mindestens 2,50 m zu planen, damit ausreichend große Fenster möglich sind. Bei einem Bau am Hang kann am einfachsten für ausreichend natürliches Licht im Keller gesorgt werden. Im Vergleich zu einem Nutzungskeller stellt der Bau einer Einliegerwohnung im Keller Mehrkosten von ungefähr 20.000–30.000 € dar und ist damit die günstigste Variante, sie im Haus zu integrieren.

Die Einliegerwohnung im Parterre bietet den großen Vorteil, dass sie behindertengerecht ist: Daher eignet sie sich besonders gut für das Mehrgenerationenwohnen. Der größte Nachteil ist, dass sich der Grundriss des gesamten Hauses dadurch enorm vergrößert. Deshalb ist eine Einliegerwohnung im Parterre erst ab einer Grundrissfläche von ca. 120 m² zu empfehlen. Wichtig ist hierbei, dass schon beim Bau auf ausreichend Schallschutz und Wärmedämmung geachtet wird.

Die dritte Möglichkeit ist die Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Es handelt sich um die teuerste Variante, weil die Dachgeschosswohnung aufwendig belüftet werden muss. Denn Dämmung und Abdichtung allein reichen meist nicht, um dem muffig-modrigen Geruch, den man vom verstaubten Dachboden kennt, entgegenzuwirken. Am besten lässt sich das Problem architektonisch mit Dachflächen aus Betonplatten lösen. Diese sorgen dafür, dass es im Winter warm und trocken bleibt und im Sommer angenehm kühl.

2. Phase: Finanzierung

Erweiterte staatliche Förderung durch KfW-Bank: Bis zu 50.000€ möglich

Manche Gemeinden unterstützen den Bau finanziell

Zins und Tilgung durch Mieteinnahmen sichern

Ist die Entscheidung für eine Art der Einliegerwohnung gefallen, folgt der zweite Schritt: die Finanzierung. Weil es sich bei der Einliegerwohnung um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt, kann eine erweiterte staatliche Finanzierung durch die KfW-Bank beantragt werden. Der Kredit für das Programm „Energieeffizient Bauen“ beispielsweise kann sich durch eine Einliegerwohnung auf 100.000 € statt 50.000 € verdoppeln.

Außerdem gibt es einige Gemeinden, die den Bau einer Einliegerwohnung finanziell fördern, weil dadurch mehr Wohnraum ohne zusätzliche Kosten für die Infrastruktur entsteht. Es kann sich also lohnen, bei der Gemeinde einmal nachzufragen.

3. Phase: Bau

Grobgeschätzte Mehrkosten von 30.000-60.000€

Kaum mehr Bauzeit

Seperater Wohnungseingang, nicht Hauseingang!

Getrennte Gas-, Wasser-, und Stromzähler!

Getrennte Rechnung vom Bauunternehmen verlangen – um Einliegerwohnung von der Steuer absetzen zu können!

Ist ein Entwurf erstellt und die Finanzierung gesichert, geht es in die dritte Phase: den Bau. Je nachdem für welche Art von Einliegerwohnung Sie sich entschieden haben, variieren Aufwand und Kosten des Baus stark. Für alle Varianten gilt aber, dass sich die Bauzeit nicht stark verlängert. Auch die Mehrkosten durch den Bau einer Einliegerwohnung erhöhen sich prozentual zum Gesamtbau wenig. Grob geschätzt kann man mit Mehrkosten von 30.000–60.000 € rechnen.

Die separate Wohneinheit lässt sich sowohl in ein Fertighaus als auch in ein Massivhaus eingliedern. Weil die Nachfrage stetig steigt, gibt es inzwischen für die meisten Hausentwürfe eine Variante mit angeschlossener Einliegerwohnung.

Für den Bau selbst gilt es dann noch einiges zu beachten: Grundlegend ist, dass die Wohnung keinen separaten Hauseingang, sondern nur einen getrennten Wohnungseingang haben darf.

Außerdem sollten bereits beim Bau getrennte Gas-, Wasser-, und Stromzähler installiert werden, um späteren Konflikten mit Mietern vorzubeugen.

Wichtig ist auch, dass Sie darauf achten, sich von Ihrem Bauunternehmen getrennte Rechnungen ausstellen zu lassen. Denn nur so kann der Bau der Einliegerwohnung später von der Steuer abgesetzt werden.

4. Phase: Nutzung

Eigenbedarf
Separates Büro Mehrgenerationenwohnen
Vermieten

Getrennte Gas- und Heizungszähler Klar definierte Grenzen ziehen Mieteinnahmen müssen versteuert werden

Es ist gut, wenn Sie sich bereits vorab Gedanken darüber gemacht haben, wie Sie Ihre Einliegerwohnung nutzen wollen. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: die Vermietung und den Eigenbedarf.

Je nach Lage und Einrichtung ist es meist nicht schwer, einen geeigneten Mieter zu finden. Dabei sollten Sie darauf achten, dass Ihnen Ihr Vermieter auch sympathisch ist. Denn obwohl eine Einliegerwohnung als abgetrennte Wohneinheit Privatsphäre gewährleistet, wird sich die ein oder andere Begegnung zwischen Mieter und Vermieter ergeben. Achten Sie außerdem auf getrennte Wasser- und Gaszähler, um so Streit vorzubeugen.

Sie haben immer die Möglichkeit, einen Eigenbedarf geltend zu machen und die zusätzliche Wohnung beispielsweise als Büro zu nutzen. Die gängigste Nutzung von Einliegerwohnungen ist aber das Mehrgenerationenwohnen.

5. Phase: Instandhaltung

Instandhaltungskosten von 5-10 € monatlich

Renovierung alle 5-10 Jahre
Achtung: Absetzbar von der Steuer!

Neben der Nutzungsphase läuft zeitgleich auch die Phase der Instandhaltung. Wie jeder Nutzgegenstand unterliegt auch die Einliegerwohnung dem Verschleiß. Es ist Ihre Aufgabe als Vermieter die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Dabei fallen zum einen laufende Instandhaltungskosten an, die sich je nach Mieter auf bis zu 5–10 € im Monat belaufen können. Des Weiteren empfiehlt es sich, eine Rücklage als Puffer für größere Renovierungen anzulegen: Die Instandhaltungsrücklage ist zwar keine Pflicht, aber unerlässlich. Eine Faustregel, wie viel zurückgelegt werden sollte, bietet der Verband privater Bauherren (VPB): Jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegen! Damit sind sie sowohl für Renovierungen alle 5 (Küche, Bad) bis 8 (Wohnraum) Jahre, als auch für unerwartete größere Reparaturen gewappnet.

Bei der Renovierung ihrer Einliegerwohnung gilt außerdem immer: Es lassen sich alle Arbeiten von der Steuer absetzen.

Wenn Sie sich auf dem Weg zur Einliegerwohnung an diesen fünf Phasen orientieren, kann eigentlich nichts mehr schiefgehen. Für weitere Fragen stehen Ihnen unsere Experten natürlich gerne zur Verfügung.

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