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Fertighaus oder Massivhaus bauen?

Wir erklären die Vor- und Nachteile der beiden Haustypen

Fertigbauweise und Massivbauweise werden nach dem Grad der Vorfertigung unterschieden.
Fertigbauteile für das Fertighaus, Ziegel für das Massivhaus.

Unser großer Fertighaus-Massivhaus-Vergleich: Ein reiner Preisvergleich der Baukosten von Fertighaus oder Massivhaus greift zu kurz. Denn neben den Baukosten müssen auch die künftigen Neben- und Instandhaltungskosten, Gestaltungsmöglichkeiten und Eigenleistungen berücksichtigt werden. Ob das Massivhaus oder das Fertighaus der richtige Haustyp für ein Bauprojekt ist, hängt also von vielen Faktoren ab.

So wird das Massivhaus gebaut

Wie der Begriff „Massivhaus“ schon andeutet, kommen bei dieser Bauweise schwere, robuste Materialien zum Einsatz. Das Mauerwerk wird meist aus Ziegel-, Kalksand- oder Porenbetonsteinen gefertigt, für Geschoßdecken und Treppen wird häufig Beton verwendet und die Dachkonstruktion besteht meist aus Holz. Die Planung des Massivhauses erfolgt durch einen Architekten, die Herstellung durch eine Baufirma. Es ist auch möglich, für die einzelnen Gewerke verschiedene Baufirmen zu beauftragen. So ist eine Firma beispielsweise für die Errichtung des Rohbaus zuständig, während der Innenausbau von einer anderen Firma übernommen wird. Die Baumaterialien werden auf die Baustelle geliefert und dort von Fachfirmen verarbeitet. Die Dauer des Hausbaus richtet sich nach der gewünschten Ausbaustufe.

So wird das Fertighaus gebaut

Als Fertighaus bezeichnet man ein Gebäude mit einer vorgefertigten Grundkonstruktion. Meist wird für Fertighäuser die Holzrahmenbauweise gewählt. Die Hersteller bieten eine große Auswahl an Typen, Grundrissen, Materialien und Gestaltungsmöglichkeiten an. Fertighäuser werden manchmal fälschlicherweise als „Haus von der Stange“ bezeichnet – die angebotenen Modelle können in der Regel an spezielle Wünsche der Bauherren angepasst bzw. gemeinsam mit dem Architekten individuell geplant werden. Die Vorfertigung der Wände, des Daches und aller weiteren Bauteile erfolgt in großen Hallen. Die verwendeten Materialien für den Rohbau des Hauses beschränken sich zumeist auf vorgefertigte Platten und Holz. Die einzelnen Teile werden dann auf der Baustelle nach dem Baukastenprinzip in kürzester Zeit zusammengesetzt. Früher wurden Fertighäuser ausschließlich schlüsselfertig angeboten, heute sind hingegen ebenso alle Ausbaustufen möglich.

Typenhäuser, das heißt seriell gefertigte Fertighäuser, stellen eine Alternative zum klassischen Massivhaus dar: Der Bauherr kann aus vorab erstellten Grundriss-Varianten wählen und diese auch anpassen. Die Baunebenkosten, die beim Massivhaus höher sind als beim Fertighaus, können so etwas gesenkt werden. Es gilt aber auch für Fertighäuser: günstiger in der Planung sind sie nur dann, wenn nicht viel individualisiert wird. Da die meisten Bauherren in ihrem Bauprojekt aber doch individuelle Wünsche verwirklichen möchten, kosten Fertighäuser oftmals nicht weniger als Massivhäuser.

Gesamtpakete für Fertighäuser

Die angebotenen Gesamtpakete für Fertighäuser umfassen meist auch weitere Service-Angebote wie Unterstützung bei der Grundstückssuche, Finanzierungsangeboten und den rechtlichen Aspekten. Bei einem solchen Rundum-Service-Paket kann sich der Bauherr entspannt zurücklehnen und dem eigenen Haus beim „Wachsen“ zusehen, muss aber auch viel Vertrauen in die Baufirma mitbringen.

Massivhaus oder Fertighaus: Die Planung

Massivhaus VorteileMassivhaus Nachteile
Den individuellen Gestaltungsmöglichkeiten eines Massivhauses sind beinahe keine Grenzen gesetzt. Der Bauherr hat freie Wahl bei Größe, Grundriss, Material und Design. Auch auf individuelle Wohnbedürfnisse und räumliche Besonderheiten des Grundstücks kann optimal eingegangen werden.Ein individuelles, von einem Architekten nach Maß geplantes Haus ist teurer als ein Fertighaus. Es wird nicht auf eine bereits vorhandene Planung zurückgegriffen und jeder Planungsschritt mit dem Auftraggeber abgestimmt.
Da der Wiederverkaufswert bei Massivhäusern höher liegt als bei Fertighäusern, ermöglichen Banken meist auch höhere Beleihungsgrenzen bei der Finanzierung.
Fertighaus VorteileFertighaus Nachteile
Aufgrund von standardisierten Grundrissen und Prozessen sind die Kosten für die Planung eines Fertighauses wesentlich geringer. Der Anbieter muss die Planungskosten nur einmal refinanzieren bei gleichzeitig vielfachem Verkauf des Hauses.Trotz des breiten Angebots an Fertighaustypen und -modellen sind die individuellen Gestaltungsspielräume eingeschränkt. Zwar sind auch bei Fertighäuser Anpassungen bzw. Abweichungen vom Standard-Typ möglich, diese verursachen allerdings Mehrkosten.
Die Besichtigung von Musterhäusern bietet eine optimale Orientierungshilfe und vermittelt ein realistischeres Raumgefühl als die Betrachtung einer 3D-Computergrafik.
Fertighäuser bieten eine große Planungssicherheit: Preis und Einzugstermin werden vorab vereinbart und verbindlich eingehalten.

Massivhaus oder Fertighaus: Die Herstellung

Die Bauphase aber auch die bauphysikalischen Eigenschaften von Fertig- und Massivhäusern unterscheiden sich grundlegend.

Massivhaus VorteileMassivhaus Nachteile
Der massive Wandaufbau bewirkt eine größere Wärmespeicherfähigkeit. Das Massivhaus heizt sich im Sommer nicht so schnell auf und kühlt im Winter nicht so rasch ab. Aufgrund der Verwendung von Naturprodukten wird Wasserdampf absorbiert und wieder abgegeben, sodass sich das Raumklima auf natürliche Weise regulieren lässt.Längere Trocknungszeiten von Putz oder Estrich führen zu längeren Bauzeiten. Je später der Einzug stattfindet, desto länger muss Miete für die derzeitige Wohnung bzw. das derzeitige Haus bezahlt werden.
Der massive Wandaufbau bewirkt eine größere Wärmespeicherfähigkeit. Das Massivhaus heizt sich im Sommer nicht so schnell auf und kühlt im Winter nicht so rasch ab. Aufgrund der Verwendung von Naturprodukten wird Wasserdampf absorbiert und wieder abgegeben, sodass sich das Raumklima auf natürliche Weise regulieren lässt.Die Bauphase von Massivhäusern ist stark vom Wetter beeinflusst. Dieser unvorhersehbare Faktor kann die Bauzeit unnötig in die Länge ziehen.
Die dickeren Wände führen zu einem besseren Luft- und Trittschallschutz. Eine höhere Brandschutzbeständigkeit und bessere Abschirmung gegen elektromagnetische Strahlung sind weitere Vorteile.Verzögerungen bei der Lieferung von Materialien oder Einzelbauteilen können ebenfalls längere Bauzeiten und somit steigende Kosten verursachen.
Fertighaus VorteileFertighaus Nachteile
Da alle Bauteile im Werk vorgefertigt werden, ist die Bauzeit bei Fertighäusern wesentlich kürzer. Vom Vertragsschluss über die Fertigung im Werk bis zur Lieferung und Montage auf der Baustelle vergehen meist 4–6 Monate.Aufgrund der thermisch geschlossenen Außenhülle von Fertighäusern können Wärme und Kälte zwar nicht entweichen, allerdings ist so auch kein Luftaustausch möglich. Dadurch entsteht ein trockeneres Raumklima.
Der Rohbau ist meist in wenigen Tagen aufgestellt, sodass anschließend unabhängig von Regen oder Schnee innen weiter gearbeitet werden kann.Das Baukastenprinzip kann bei ungenauer Ausführung zu Nachteilen hinsichtlich Luftdichte und Schallschutz führen. Durch die relativ leichten Bauteile kann es besonders im Innenbereich zu unerwünschter Hellhörigkeit kommen.
Die dickeren Wände führen auch zu einem besseren Luft- und Trittschallschutz. Eine höhere Brandschutzbeständigkeit und bessere Abschirmung gegen elektromagnetische Strahlung sind weitere Vorteile.

Massivhaus oder Fertighaus: Der Betrieb und die Betriebskosten

Hinsichtlich Innenausbau, nachträglichen Anpassungen, der Reparatur von Schäden oder der Nutzungsdauer zeigen sich einige Unterschiede beim Vergleich von Massiv- und Fertighäusern.

Massivhaus VorteileMassivhaus Nachteile
In Massivhäusern kann man besser auf Änderungen der Wohnbedürfnisse reagieren. Wenn Sie beispielsweise Nachwuchs erwarten, können Sie Anbauten oder Dachgeschossausbauten einfacher realisieren.In einem individuell gebauten Haus zeigt sich erst nach Fertigstellung, ob die technische Ausrüstung den Anforderungen entspricht. Es gibt zwar Erfahrungswerte und Berechnungsverfahren dazu, wie beispielsweise Heizkörper dimensioniert sein sollten, jedoch wird sich erst in der Wohnphase herausstellen, ob die technischen Einbauten den Bedürfnissen entsprechen. Dieses Risiko ist größer, wenn unabhängig voneinander arbeitende Baufirmen mit dem Hausbau befasst sind.
Auch der Innenausbau verursacht meist weniger Probleme: Dübel sind in massiven Ziegelwänden meist einfacher anzubringen als in leichten Holzwänden.Die Bauphase von Massivhäusern ist stark vom Wetter beeinflusst. Dieser unvorhersehbare Faktor kann die Bauzeit unnötig in die Länge ziehen.
Die massive Bauweise legt eine längere Nutzungsdauer (ca. 100 Jahre) nahe. Durch die Wertbeständigkeit liegt der Wiederverkaufswert höher.Auch Verzögerungen bei der Lieferung von Materialien oder Einzelbauteilen verursacht längere Bauzeiten und somit steigende Kosten.
Fertighaus VorteileFertighaus Nachteile
Da Fertighäuser meist vollständig ausgebaut angeboten werden, können Sie davon ausgehen, dass die Komponenten der Haustechnik aufeinander abgestimmt sind. Die Heizung oder Lüftungsanlage beispielsweise sollten bereits für diesen Haustyp bzw. die Dimensionen des Hauses erprobt und demnach passend sein.Schäden an Fertighäusern z.B. durch einen Wasserrohrbruch sind häufig schwieriger zu reparieren als in Massivhäusern.
Die Nutzungsdauer eines Fertighauses beträgt je nach Ausführungsqualität 60–90 Jahre.
Obwohl es rein objektiv gesehen keine triftigen Gründe dafür gibt, liegt der Wiederverkaufswert meist um 20–40% unter dem eines Massivhaus mit den gleichen Baukosten.

Das Fazit in unserem Massivhaus-Fertighaus-Vergleich

Aus dem Duell Massivhaus vs. Fertighaus geht kein eindeutiger Sieger hervor. Was für den einen Bauherren von Vorteil ist, mag dem anderen als Nachteil erscheinen.
Massivhäuser punkten mit besseren bauphysikalischen Eigenschaften, die individuelle Planung sowie die lange Errichtungsdauer verursachen jedoch höhere Kosten.
Fertighäuser sind in kurzer Zeit bezugsfertig und meist günstiger, jedoch sind nachträgliche Anpassungsmöglichkeiten eingeschränkt und der Wiederverkaufswert geringer. Die Frage, was günstiger ist, lässt sich also gar nicht eindeutig beantworten.
Im direkten Vergleich der Baukosten ist das Fertighaus günstiger als das Massivhaus. Vergleicht man jedoch nicht nur die Baukosten, sondern die Kosten über den gesamten Lebenszyklus, und beachtet auch Betriebs- und Instandsetzungskosten, so schneiden Massiv- und Fertighaus im Preisvergleich etwa gleich gut ab. Soll das Haus hingegen auch eine Geldanlage sein, ist das Fertighaus teurer als das Massivhaus, denn es erzielt bei gleichen Baukosten durchschnittlich einen geringeren Wiederverkaufswert.

Die wichtigsten Fragen, um zu einer Entscheidung zu gelangen:

  • Wie wichtig ist die schnelle Fertigstellung des Hauses?
  • Wie knapp ist das Budget kalkuliert und auf welche Dinge können oder wollen Sie beim Hausbau verzichten?
  • Wie wichtig sind Instandsetzungs- und Betriebskosten?
  • Wie wichtig sind spätere Anpassungsmöglichkeiten?
  • Ist das Haus eine Geldanlage oder wollen Sie Ihren Lebensabend dort verbringen?

Fertighaus und Massivhaus kombinieren

So ganz müssen Sie sich dann aber doch nicht festlegen, wenn Vorteile beider Haustypen Ihnen wichtig sind. Mittlerweile gibt es auch Möglichkeiten, die Fertighaus- und Massivbauweise miteinander zu kombinieren. So werden beispielsweise auch Fertighäuser mit massiven Bauteilen – quasie ein massives Fertighaus – angeboten. Dabei werden die Bauteile aus Leichtbeton oder Ziegel im Werk angefertigt und auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt.
Wer über genügend handwerkliches Geschick verfügt und gerne Zeit in den Eigenausbau investiert, kann auch Kosten sparen, indem eine niedrigere Ausbaustufe gewählt wird. Rohbau, ausbaufertig, technikfertig und schlüsselfertig sind dabei die wichtigsten Begriffe, die wir Ihnen im Artikel Ausbaustufen erklären.

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