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Lohnt sich Bausparen eigentlich noch?

Wie das Bausparen funktioniert, welche Rolle der Bausparvertrag bei allgemein niedrigen Zinsen noch spielen kann und für wen er sich wann überhaupt noch lohnt, klären wir hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mit einem Bausparvertrag versichern Bausparer sich gegen steigende Zinsen. Auf diese Weise kann man sich den aktuell günstigen Darlehenszins auf Jahre im Voraus sichern, dafür fällt aber der Sparzins vergleichsweise gering aus.
  • Bausparverträge eignen sich bei langfristiger Planung. Er empfiehlt sich immer noch zur Finanzierung von zukünftigen Modernisierungen. Zur alleinigen Finanzierung eines Hausbau-Projekts – bei hohen Summen also – ist er bei aktueller Zinslage allerdings nicht mehr attraktiv.
  • Das niedrige Zinsniveau bringt die Institution Bausparen ins Schwanken.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Bausparverträge sind langfristige Kredite, bei denen der Kreditgeber die Bausparkasse ist. Das Darlehen ist an eine Immobilienfinanzierung (Bau, Kauf, Modernisierung) zweckgebunden. Daneben nutzen aber auch Sparer Bausparverträge.

Kreditnehmer und Bausparkasse einigen sich auf eine Bausparsumme, die sich aus gespartem Guthaben und anschließendem Darlehen zusammensetzt. Der Bauspartarif legt den Sparzins und den Darlehenszins mit Vertragsabschluss für den gesamten Zeitraum fest. Ein durchschnittlicher Standardtarif hat eine Vertragslaufzeit von 18 – 20 Jahren, wobei die Ansparzeit sich auf etwa 7 Jahre (höchstens ca. 15 Jahre) beläuft.

Mit Stand Januar 2018 liegen die Sparzinsen je nach Bauspartarif zwischen 0,1 und 0 % und der Darlehenszins zwischen 1,2 und 4,8 %. Zudem ist mit staatlichen Förderungen zu rechnen: Arbeitnehmerzulage, Riester-Förderung, vermögenswirksame Leistungen, Wohnungsbauprämie.

Die Leistungen und Leistungsanforderungen eines Bausparvertrags gliedern sich in drei Phasen: Sparphase, Zuteilungsphase, Darlehensphase

Sparphase

Der Kreditnehmer spart einen vertraglich festgesetzten Mindestbetrag an. Dieser beläuft sich meistens auf zwischen 40 % und 50 % der Bausparsumme (Spar- und Darlehenssumme). Nur wer die festgesetzte Mindestsparleistung erfüllt hat, hat Anspruch auf das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen. Die Sparzinsen werden vertraglich festgehalten und sind über den Vertragszeitraum unabhängig vom Finanzmarkt. Der Sparzins eines Bausparvertrags ist i. d. R. niedriger als der beim Tagesgeld, ausgleichen soll das der günstige Darlehenszins.

Zuteilungsphase

Die Zuteilungsvoraussetzungen sind erfüllt und der Bausparvertrag ist damit “zuteilungsreif”. Der Kreditnehmer kann sich nun das Guthaben und das Darlehen auszahlen lassen.

Die Zuteilungsvoraussetzungen sind:

  1. Mindestguthaben: Der Kreditnehmer hat den vertraglich festgesetzten Mindestbetrag von 40 % bis 50 % der Bausparsumme angespart.  
  2. Mindestvertragsdauer: Mindestens der festgesetzte Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Zuteilung muss eingehalten werden.
  3. Mindestsparzeit:  Die Mindestsparzeit eines Bausparvertrags ist festgelegt, je nach Vertrag beläuft sie sich auf 18 Monate bis zu 7 Jahren. Auch wenn das vereinbarte Guthaben früher angespart sein sollte, werden Guthaben und Darlehen erst nach Ablauf der Mindestsparzeit ausgezahlt .
  4. Mindestbewertungszahl: Die Bewertungszahl regelt die Reihenfolge der Zuteilungen an die Bausparer. Zum einen muss eine bestimmte Bewertungszahl für die Zuteilungsreife erfüllt sein, und zum anderen werden Verträge, die eine höhere Bewertungszahl aufweisen, bei der Auszahlung bevorzugt. Die Bewertungszahl richtet sich nach Sparbeiträgen, angefallenen Zinsen und der Vertragslaufzeit. An festgelegten Terminen (heutzutage i. d. R. monatlich) werden die Daten erhoben und die Bewertungszahlen angeglichen.

Darlehensphase

Der Kreditnehmer bekommt zusätzlich zu seinem Guthaben ein Darlehen, zusammen ergibt die Summe die vereinbarte Bausparsumme. Das Darlehen ist mit dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Darlehenszins belastet. Die Laufzeit des Darlehens beläuft sich in der Regel auf 9 – 15 Jahre. Sie ist also gegenüber normalen Krediten zur Immobilienfinanzierung recht kurz. Deshalb können die Tilgungsraten auch vergleichsweise hoch ausfallen, allerdings ist durch die kürzere Laufzeit dann auch die gesamte Zinsbelastung niedriger. Darüber hinaus besteht keine Abnahmeverpflichtung für das Darlehen. Der Bausparer kann sich das Guthaben auch stets auszahlen lassen.

Das Bausparprinzip

Bausparen funktioniert prinzipiell über die Gesamtheit aller Bausparer bei einer bestimmten Bausparkasse. Denn alle Bausparer zahlen in denselben Topf ein. Ausschließlich daraus werden dann die Bausparkredite vergeben. Ebenfalls fließen alle Rückzahlungen zurück in den gemeinsamen Topf. In der Theorie ist dieser dann stets mit genügend Geldmitteln ausgestattet, um alle Bausparer bedienen zu können. Sind aber die Geldmittel zu gering, gefährdet das die Auszahlung der Bausparsumme. Das kommt vor, wenn die Bausparkasse zu viele Bausparsummen gleichzeitig auszahlen muss. Dann regelt die Mindestbewertungszahl die Reihenfolge der Auszahlungen. Es besteht also auch bei Zuteilungsreife keine Garantie über den Zuteilungszeitpunkt. Bausparer müssen dann u. U. Monate auf ihre Bausparsumme warten. Dies kann zu Problemen führen, wenn bereits feststehende Planungen und Verpflichtungen bestehen, was zu teuren Zwischenfinanzierungen führt.

Für wen lohnt sich Bausparen?

Bausparen eignet sich nur für langfristige Planer

Grundsätzlich lohnt sich Bausparen nur für Personen, die langfristig planen. Wer erst in 5 bis 10 Jahren bauen will, kann einen Bausparvertrag in Betracht ziehen. Der ausschlaggebende Vorteil dabei ist, dass der Bauspartarif – also die Vertragszinsen, die sich aus Sparzins und Darlehenszins zusammensetzen – bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Der Kreditnehmer ist dann nicht von Veränderungen des Zinsniveaus auf dem Kapitalmarkt betroffen. Deshalb lohnen sich Bausparverträge insbesondere dann, wenn allgemein mit steigenden Zinsen und teureren Krediten zu rechnen ist.

Prinzipiell ist ein Bausparvertrag also nicht für Personen geeignet, die ihr Hausbau-Projekt zeitnah realisieren wollen. Denn die im Vertrag festgesetzte Mindestsparzeit (18 Monate bis zu fünf Jahre) muss eingehalten werden. Auch wenn der Mindestbetrag von 40 % – 50 % der Bausparsumme früher angespart sein sollte. Zuteilungsreif ist ein Bausparvertrag immer erst nach Ablauf der Mindestsparzeit.

Bei aktuell niedrigem Zinsniveau droht sogar eine sogenannte negative Sparrendite

Das niedrige Zinsniveau untergräbt die Wirkung von Bausparverträgen. Denn bei niedrigen Sparzinsen (0,1 und 0 %) kann es passieren, dass damit nicht einmal die Abschlussgebühr des Bausparvertrags bezahlt werden kann (negative Sparrendite). Auch der Darlehenszins (1,2 und 4,8 %) ist aktuell oft nicht attraktiv genug, um die geringen Sparzinsen auszugleichen. Zudem sind andere Baufinanzierungskredite mit flexibleren Konditionen im Moment sehr günstig. So führen aktuell die Nachteile, die der Bausparer eingeht (vergleichsweise niedrige Sparzinsen, Langfristigkeit, Unflexibilität, vergleichsweise kürzere Laufzeit des Darlehens), oft nicht mehr zu nennenswerten Vorteilen (günstiges und zinsstabiles Darlehen).  

Bausparen ist bei hohen Summen nicht empfehlenswert

Zudem ist eine alleinige Finanzierung des Hausbaus über einen Bausparvertrag wenig empfehlenswert. Denn bei hohen Bausparsummen muss der Bausparer auch zunächst eine hohe Summe ansparen (z. B. mindestens 80.000 EUR Guthaben bei 200.000 EUR Bausparsumme). Das läuft auf eine hohe monatliche Belastung über einen langen Zeitraum hinaus. Das anschließende Darlehen von 120.000 EUR muss der Bausparer dann in einem gegenüber anderen Baudarlehen vergleichsweise kurzen Zeitraum zurückzahlen, womit erneut eine hohe monatliche Belastung entsteht.

Es können immer noch günstige Zinsen gesichert werden

Für Bauherren kann ein Bausparvertrag jedoch bei guten Konditionen auch heute noch zu einem günstigeren Darlehen führen. Denn die Entwicklung von Krediten zur Immobilienfinanzierung lässt sich schließlich nicht sicher voraussagen: Auch wenn kurz- bis mittelfristig nicht mit einem gravierend höheren Zinsniveau zu rechnen ist, kann der Bausparer sich die aktuell niedrigen Zinsen sichern. Der Bausparvertrag lohnt sich dann, wenn der Bausparer den günstigen Kredit tatsächlich in Anspruch nimmt und zusätzlich das Zinsniveau in dem festgelegten Zeitraum steigt.

Bausparen als reine Geldanlage lohnt sich nicht

Als reine Geldanlage ist der Bausparvertrag im Gegensatz zu früher nicht mehr relevant. Denn um die Jahrtausendwende lag der Sparzins bei etwa 4 %, heute nur noch bei 0,1-0 %.

Tipp: Lohnenswertes Bausparen für zukünftige Modernisierungen
Modernisierungen, die erst einige Jahre nach dem Hausbau anfallen, sind ein probates Mittel, um den Wert des Hauses zu erhalten bzw. zu steigern. Wertsteigernde Modernisierungen sind in folgenden Bereichen besonders sinnvoll: moderne Heiztechnik, verbesserte Wärmedämmung, Verbesserung der Energieeffizienz, Sanierung der Bäder. Ein Rundumschlag ist schnell mit hohen Kosten verbunden: 30.000 EUR Finanzierungsbedarf sind dabei keine Seltenheit. Da man beim Hausbau sicher weiß, dass die Modernisierungen erst in Jahren anfallen, kann hierfür ein Bausparvertrag herangezogen werden. Für die oben genannte Summe müssen Sie dann 40 % – 50 % ansparen und erhalten die Restsumme zu einem günstigen Kredit. Nach einem Vergleich verschiedener Bauspartarife kann der Bausparvertrag sich hierbei als bessere Alternative gegenüber anderen Kreditformen herausstellen.

Die Abschlussgebühr

Die Bausparkassen erheben auf den Abschluss eines Bausparvertrags eine Abschlussgebühr. Diese liegt in der Regel zwischen 1 % und 1,6 % der Bausparsumme, wobei es mitunter auch Verträge mit einer Abschlussgebühr von bis zu 3 % der Bausparsumme gibt.

Wegen der bei Vertragsabschluss erhobenen Abschlussgebühr ist das Bausparkonto zu Beginn im Minus. Bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR sind das immerhin 1000 bis 1600 EUR. Der Sparprozess beginnt dann erst, wenn diese Gebühr zurückgezahlt ist. Bei obigen Beispiel und einer monatlich eingezahlten Sparsumme von 100 EUR sind das immerhin 10 Monate bis zu 1 Jahr und 4 Monate. Auch deshalb sind möglichst hohe Guthabenzinsen, staatliche Förderungen und vermögenswirksame Leistungen beim Bausparvertrag wichtig. Sinnvoll ist es, dass die Abschlussgebühr restlos über Zinsen und Förderungen finanziert wird. Bei dem  aktuell niedrigen Zinsniveau ist es jedoch oft so, dass mit den Sparzinsen auf das Guthaben nicht einmal die Abschlussgebühr bezahlt werden kann. Auch sind oft die Darlehenszinsen nicht attraktiv genug, um diesen Nachteil auszugleichen.

Darüber hinaus erheben manche Bausparkassen sogar eine Gebühr auf die Auszahlung bei Zuteilungsreife  von 1 % – 2 % der Darlehenssumme. Kreditnehmer sollten also immer verschiedene Anbieter genau vergleichen.

Die andere Variante des Bauspardarlehens: Das Konstantdarlehen

Das Konstantdarlehen ist eine Kombination aus Bausparen und Vorfinanzierung. Die Bausparkassen haben dieses Modell in Reaktion auf die rückläufige Relevanz des normalen Bausparmodells entworfen. Der Kreditnehmer erhält die Darlehenssumme sofort bei Vertragsabschluss, womit die lange Ansparzeit entfällt. In Folge werden zwar Zinsraten auf den Kredit erhoben, aber keine Tilgungsraten. Hingegen wird ein monatlicher Betrag auf den Bausparvertrag eingezahlt. Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird der Vorauskredit abgelöst. Dann erst wird der Kredit mit Zins- und Tilgungsrate monatlich bedient.

Auch hier ist der Bauspartarif bis zu einem gewissen Maß gesichert und gewährleistet Zinssicherheit. Eine gewisse Flexibilität ist durch die Möglichkeit von Sondertilgungen gegeben. Zudem sind Förderungen in Form der Wohnungsbauprämie zu erhalten.

Zu beachten ist, dass diese Kombi-Lösung oft schlecht mit anderen Krediten zu vergleichen ist. Dies ist insbesondere der Fall, weil die Zinsbindung des Vorauskredits ablaufen kann, bevor der Vertrag zuteilungsreif ist. Außerdem können Kostenfallen durch Zwischenfinanzierungen entstehen, wenn die Laufzeit des Vorauskredits abläuft, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

Hier finden Sie einen Überblick über weitere Kreditmodelle.

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