Die Baunebenkosten vor dem Hausbau

Kosten für den Grundstückskauf

Maklerprovision

Wenn am Kauf Ihres Grundstücks ein Immobilienmakler mitgewirkt hat, verlangt dieser eine Maklerprovision auf den Kaufpreis. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie einen Makler für die Suche nach einem passenden Objekt einschalten oder ob dieser vom Verkäufer beauftragt wurde. Denn Achtung: anders als für Mietsachen gilt beim Immobilienkauf nicht das Bestellerprinzip. Auch die maximale Höhe der Maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt, sondern nur traditionell festgelegt. Die Höhe der Maklerprovision schwankt je nach Region zwischen 3% und 7,14% des Kaufpreises. Darüber wird in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt, ob der Käufer alleine für das Honorar des Vermittlers aufkommt oder ob Käufer und Verkäufer die Summe aufteilen. In Berlin und Brandenburg ist zum Beispiel eine Maklercourtage von 7,14 % üblich, die vollständig vom Grundstückskäufer gezahlt wird, während in Bayern zwar die gleiche Höhe üblich ist, aber zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Weniger als 3,57 % im Schnitt zahlen Verkäufer aber nirgends, selbst in Mecklenburg-Vorpommern, wo die Courtage niedriger ist und geteilt wird. Den genauen Preis finden Sie immer bereits im Exposé des Maklers. Nichtsdestotrotz kann diese Maklerprovision gerade bei den heutigen Grundstückspreisen die Höhe der Nebenkosten deutlich beeinflussen.

Almondia Tipp: Verhandeln Sie mit Ihrem Makler über die Provision. In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung zur Höchstgrenze der Maklerprovision. Die Vermittler orientieren sich gewöhnlich an den ortsüblichen Provisionen. Haben Sie sich mit Ihrem Makler auf einen Wert geeinigt, halten Sie diesen schriftlich fest, bevor Sie sich auf Grundstückssuche begeben.

Grunderwerbssteuer

Auch der Fiskus will vom Kuchen mitnaschen, wenn Sie sich ein Grundstück kaufen. Je nach Bundesland müssen Sie 3,5 bis 6,5% vom Kaufpreis als Grunderwerbssteuer bezahlen, bevor Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können. Berlin (6 %) und Brandenburg (6,5 %) gehören zu den Bundesländern mit hohen Grunderwerbssteuern. Dieses Beispiel macht auch deutlich, dass die Steuer entkoppelt ist von der Knappheit des Gutes. Ob Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat, ist vertraglich zu vereinbaren, sie wird aber in aller Regel vom Käufer entrichtet.

Grundbuch- und Notarkosten

Mit Überweisung des Kaufpreises und der Schlüsselübergabe können Sie sich rechtlich noch nicht Hausbesitzer nennen. In Deutschland setzt der Besitz eines Grundstücks eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch voraus. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch und der Beurkundung durch einen Notar wird der Kaufvertrag einer Immobilie rechtskräftig. Die Gesamthöhe der Grundbuch- und Notarkosten ist im Vorfeld nur schwer abschätzbar, da sich die konkrete Höhe nach dem Kaufpreis richtet. Festgelegt sind die Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Diese 1,5 % des Grundstückspreises werden zu den Baunebenkosten gerechnet.

Sofern Sie den Hausbau oder Hauskauf über eine Baufinanzierung laufen lassen, muss der Kredit gebenden Bank eine Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden – die sogenannte Grundschuldbestellung. Auch dies muss wieder ein Notar machen und nimmt hierfür ungefähr 0,35% der Grundschuldhöhe, also der Höhe des Darlehens. Gegebenenfalls müssen noch weitere gebührenpflichtige Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden, wie beispielsweise Wege- und Wohnrechte oder die Löschung bestehender Belastungen.

Beim Immobilienkauf ist ein Notar, als unparteiische Instanz und Ansprechpartner in allen rechtlichen Fragen für Käufer und Verkäufer, notwendig. Ein Notar hat verschiedene Aufgaben: Er erstellt den Kaufvertrag und beurkundet die Unterzeichnung beider Parteien. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass der Vertrag für beide Seiten rechtssicher ist.

Baugenehmigung

Ist das Grundstück erstmal gekauft und die Planung durch den Architekten abgeschlossen, kann ein Bauantrag gestellt werden. Dieser ist die Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Da die Kosten von den Gemeinden festgelegt und erhoben werden, ist auch dieser Punkt nicht einfach zu kalkulieren. Die Kosten für eine Baugenehmigung berechnen sich anhand des umbauten Raums, des Bauwerts je m³ und zusätzlichen Gebäuden und Anlagen (z.B. Garagen und Wärmepumpen) mal dem entsprechenden Gebührensatz der Gemeinde. Bei einem Einfamilienhaus kann prinzipiell mit 0,4-0,5% der gesamten Bausumme gerechnet werden. Bei einem 200.000 Euro teuren Einfamilienhaus sollten die Kosten also 1.000 Euro nicht übersteigen.

Dienstleistungen vor dem Hausbau

Kosten für den Architekten

Möchten Sie ihr Haus individuelle planen, fallen Kosten für den Architekten an. Das Architektenhonorar berechnet sich auf Basis der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), die Mindest- und Höchstsätze festlegt. Diese sind prozentual, sodass die tatsächliche Summe im Verhältnis zu den Gesamtbaukosten steht.

Prüfung des Bauvertrags

Bauverträge sind für Laien oftmals nur schwer verständlich. Unendlich lange Sätze, verschachtelte wenn-dann-Formulierungen und zahlreiche Ausnahmeregelungen machen das Lesen und insbesondere das Verstehen eines solchen Vertragstextes alles andere als einfach. Doch nicht nur die Prüfung des eigentlichen Vertragstextes ist wichtig, vor allem die Leistungsbeschreibung ist von großer Relevanz. Die wichtigsten Fallen im Bauvertrag haben wir für Sie zusammengestellt, damit Sie sich auch selbst einen ersten Überblick verschaffen können. Dennoch raten wir dringend dazu, die juristische Prüfung des Bauvertrages von einem Profi durchführen zu lassen.

Die Leistungsbeschreibung enthält alle Sachleistungen, die in einem Werk- oder Kaufvertrag inkludiert sind. Sind Sie selbst kein Experte beim Thema Hausbau und Baurecht, lassen Sie sowohl den Bauvertrag als auch die Leistungsbeschreibung unbedingt von einem Fachanwalt, dem Bauherrenschutzbund oder einem erfahrenen Baubetreuer prüfen! Denn wenn Sie nicht exakt darüber im Bilde sind, was in diesen beiden Dokumenten steht, gehen Sie ein unkalkulierbares Risiko ein und haben im Falle eines Rechtsstreits kein Druckmittel in der Hand. Die Kosten für die Prüfung des Vertragstextes inklusive Leistungsbeschreibung belaufen sich auf 200 bis 500 Euro.

Tabelle: Nebenkosten vor dem Hausbau

Weitere Artikel dieser Reihe: Baunebenkosten für die Einrichtung der Baustelle, Baunebenkosten-Checkliste mit Preisen während der Bauphase oder die große Baunebenkosten-Checkliste

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.