Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Die wichtigsten Fallen im Bauvertrag

Im Bauvertrag finden Bauherren und Baufirma zueinander. Von entscheidender Bedeutung sind die Regelungen hinsichtlich Leistungsumfang, Baumaterial und Qualität. Zudem ist das Verständnis aller Vertragsklauseln sehr wichtig – denn: Baufirmen haben viel Erfahrung mit Vertragstexten, angehende Bauherren eher selten. Daher werden Risiken oft einseitig auf den Bauherren umgelegt. Das kann unter Umständen teuer für den Bauherren werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Laut Bund privater Bauherren ist das Leistungsverzeichnis hinsichtlich Klarheit und Umfang in etwa zwei Dritteln aller Bauverträge nicht zufriedenstellend.
  • Bauverträge enthalten oft keine terminlichen Angaben für Baubeginn und Fertigstellung. Dann hat der Bauherr keine rechtliche Handhabe bei Verzögerung des Baus.
  • Zahlungen müssen tatsächlich geleisteter und mängelfreier Arbeit entsprechen. Da Anbieter Teilzahlungen oft zu hoch ansetzen, ist ein guter Zahlungsplan von Vorteil.

1. Leistungsumfang bzw. Leistungsverzeichnis

Das zentrale Element eines Bauvertrags ist der detaillierte Leistungsumfang bzw. das Leistungsverzeichnis der Baumaßnahmen. Im Leistungsumfang sind nicht nur die einzelnen Teilleistungen, sondern auch deren einzelne Arbeitsschritte gelistet. Außerdem lassen sich hier Details über Art und Qualität der Baumaterialien sowie über die technische Ausstattung finden. Damit ist genau ersichtlich, welche Leistungen im Vertrag enthalten sind und wie viel die Baufirma wofür berechnet. Damit erst ist eine genaue Vergleichsmöglichkeit zwischen Angeboten gewährleistet.

Der Leistungsumfang gibt also Auskunft darüber, ob das Angebot wirklich preisgünstig ist. Es kommt vor, dass Anbieter in ihren Angeboten nicht alle Fakten offenlegen. In solchen Fällen kommt den Anbietern entgegen, dass angehende Bauherren sich nicht mit allen Details auskennen. Beispielsweise wird über das Fehlen wichtiger und teurer Teilleistungen manchmal nicht ausreichend aufgeklärt. Das führt zu erheblichen Mehrkosten, mit denen der Bauherr ursprünglich nicht kalkuliert hat.

Baufirma und Bauherren berufen sich bei Unklarheiten über die Baumaßnahmen auf das Leistungsverzeichnis. Deshalb sollte jedem Bauherren im Detail klar sein, was genau dort enthalten ist und was nicht. Weder mündliche Absprachen noch Katalogtexte können eine genaue Prüfung ersetzen. Lassen Sie sich bei der Durchsicht Zeit und ziehen Sie am besten unabhängige Experten hinzu. Anbieter müssen in Zweifelsfällen den Vertrag mehrmals anpassen. Denn von Unklarheiten profitieren nur die Baufirmen. Achten Sie auch darauf, dass es keine Zusätze wie z. B. “oder ähnlich” gibt.

Was oft im Leistungsverzeichnis fehlt:

  • Bodenplatte bzw. Keller
  • Elemente der Baustelleneinrichtung (z. B. Wasserversorgung und Entsorgung während der Bauzeit, Baustraßen, Sicherheitsmaßnahmen, Lagerung, etc.)
  • Heizung- und Warmwasseraufbereitung
  • genaue Bestimmung über Qualität der Sanitäranlagen (z. B. Art und Farbe der Fliesen)
  • Versicherung der Baustelle (Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung)
  • Anschluss des Hauses ans Versorgungsnetz
  • Baugrundrisiko (betrifft Verteilung der Risiken: wer kommt bei unerwarteten Schwierigkeiten mit der Tragfähigkeit des Bodens für Gegenmaßnahmen, z. B. eine Gründung für den Bau, auf.)

Verschaffen Sie sich einen Überblick!

Der Bauherren-Berater Almondia spricht mit Ihnen das Leistungsverzeichnis eines konkreten Angebots oder Vertrags durch. So decken Sie alle fehlenden Elemente auf. Darüber hinaus schätzen wir Angebote und Verträge unabhängig ein. Wenn Sie möchten, können wir auch gute Alternativen zu einem konkreten Angebot aufzeigen. Nutzen Sie Almondias Expertise, um sich in der oft unübersichtlichen Landschaft aus Angeboten und Baufirmen einen Überblick zu verschaffen. Damit stärken Sie in jedem Fall Ihre Verhandlungsposition gegenüber den Baufirmen und finden bestimmt das für Sie passende Angebot!

2. Termine für Baubeginn und Fertigstellung

Nur ungern legen Baufirmen sich auf genaue Termine fest. Wenn der Bauherr nicht darauf besteht, wird es im Vertrag deshalb auch keine genauen Zeitangaben über Baubeginn, einzelne Teilleistungen und Fertigstellung des Hauses geben. Für Bauherren ist eine terminliche Vereinbarung wichtig, Absichtserklärungen und ungefähre Angaben reichen nicht aus. Sonst können Verzögerungen des Baus nicht rechtsgültig nachvollzogen werden. 

Über die Termine für Baubeginn und Fertigstellung hinaus ist auch ein Ablaufplan über die einzelnen Teilleistungen empfehlenswert. Im besten Fall sind dort auch alle Leistungen, die vor Baubeginn anfallen und wichtig für den Baubeginn sind (wie z. B. die Zusammenstellung der Unterlagen für die Baugenehmigung), geregelt.

Generell kommen Verzögerungen aus vielerlei Gründen häufig vor. Sie kosten nicht nur direkt am Bau viel Geld, sondern haben auch andere Folgekosten (längere Mietzahlungen in der bisherigen Unterkunft, dann oft bei gleichzeitiger Tilgung der Baukreditzinsen). Es ist möglich, sich mit Baufirmen auf Vertragsstrafen im Fall des Verzugs zu einigen. Diese fallen dann jede Woche über Frist an. Die Höhe ist abhängig von der Verzögerung und liegt üblicherweise zwischen 0,1 % und 5% des Gesamtpreises.

3. Qualitätskontrollen

Im Bauvertrag wird oft mit hohen Qualitätskontrollen von externen Firmen geworben. Ein Bauträger wird in den meisten Fällen aber keine wirklich unabhängige Untersuchung durchführen lassen. Die Firmen, die solche Kontrollen, z. B. den Blower-Door-Test, durchführen, arbeiten meistens seit langem mit dem Bauträger zusammen. Hingegen geben vom Bauherren bestellte Baubegleiter, z. B. Architekten, eine objektivere Einschätzung bereits während der Bauphase ab. Daher sollte der Vertrag Baustellenzutritt für externe Begutachter zu jeder Zeit gewährleisten (dies ist insbesondere bei schlüsselfertigen Häusern wichtig). 

4. Festpreis

Schlüsselfertig in Auftrag gegebene Häuser haben in der Regel einen Festpreis. Aber bei diesem bleibt es oft nicht. Achten Sie insbesondere darauf, ob der Festpreis eine begrenzte Gültigkeit hat. Wenn der Festpreis mit einer Gültigkeit von 6 oder 12 Monaten angegeben wird, kann der Anbieter bei Verzögerungen des Baus die Preise erhöhen. Außerdem bezieht sich der Festpreis nur auf die im Leistungsverzeichnis festgehaltenen Bauleistungen und Baumaterialien. Achten Sie hier besonders auch auf die Details wie Anzahl der Steckdosen, Qualität der Böden und der Fliesen sowie der sanitären Einrichtungen, Heizungsanlagen etc. – sonst können durch weitere Extras Kosten entstehen.

5. Zahlungsplan

Es kommt vor, dass Baufirmen die Abschlagszahlungen für Teilleistungen nicht transparent abrechnen. Die Abschlagszahlungen sollten immer dem Gegenwert der erbrachten (und mängelfreien) Teilleistung entsprechen. Wenn der Rohbau beispielsweise mit 60 % des Gesamtpreises veranschlagt wird, gibt das Grund für Zweifel. Denn der Rohbau macht nur ca. 45 % aus. Hier sollte man darüber Bescheid wissen, wie fair und transparent abgerechnete Abschlagszahlungen aussehen und was ggfs. bei Mängeln zu tun ist. Darüber ist dann ein detaillierter Zahlungsplan aufzusetzen.

5 Jahre Haftung bei Mängeln – auch bei Insolvenz der Baufirma

Beim Hausbau läuft selten alles vollkommen glatt. Das liegt einfach in der Komplexität der Sache. Daher fallen Mängel in den allermeisten Fällen an. Baufirmen sind gesetzlich dazu verpflichtet, für Mängel bis zu fünf Jahre nach Fertigstellung zu haften. Was aber ist, wenn die Baufirma in dieser Zeit insolvent geht? Der gewiefte (bzw. gut beratene) Bauherr sichert sich gegen einen solchen Fall bereits bei Vertragsabschluss ab. Verhandeln Sie vor Unterzeichnung des Bauvertrags darüber, dass der Anbieter 5 % – 10 % der Vertragssumme über einen fünfjährigen Haftungszeitraum als Sicherheit stellt – auch im Fall einer Insolvenz steht dem Bauherren dieses Geld zur Mängelbeseitigung dann zu.

6. Verträge bei Fertighäusern

Der Begriff “Fertighaus” suggeriert möglicherweise, dass die Baufirma dem Käufer alle Eventualitäten, Risiken und Entscheidungen abnimmt. Das stimmt so aber nicht. Der Käufer eines Fertighauses wird in jedem Fall zum voll in der Verantwortung stehenden Bauherren. Als solcher muss er genau hinsehen, wie es um eine Reihe von Faktoren bestellt ist. Das fängt beim Grundstück an und geht bis hin zur genauen Prüfung des Kaufvertrages. 

Die meisten Angebote beziehen sich auf ein Leistungsumfang ab OK (“Oberkante Bodenplatte”), wobei der Bauherr für die Errichtung einer Bodenplatte (bzw. wahlweise eines Kellers) selbst aufkommen muss. Da Bodenplatte oder Keller dann oft eine andere Firma ausrichtet, kann es zu Abstimmungsschwierigkeiten kommen. Darüber hinaus stellt die Baufirma die Anschlüsse für Strom und Wasser oft nicht selbstständig fertig. Auch die Ausbaustufen sind oft unterschiedlich definiert. Gehen Sie Kaufverträge vor Unterschrift mit Experten durch! 

Das neue Werkvertragsrecht

Mit Beginn des Jahres 2018 ist eine Neuregelung des Werkvertragsrechts in Kraft getreten. Mit dieser Neuregelung wurde der sogenannte Verbraucherbauvertrag ins Leben gerufen, der prinzipiell den Bauherren besser absichern soll. Anbieter müssen die neuen Bestimmungen in ihren Verträgen einhalten.

Auch das Widerrufsrecht wurde reformiert. Sie können nun 14 Tage nach Unterschrift den Vertrag widerrufen. Übrigens muss der Anbieter Sie hierüber ausdrücklich informieren. Jedenfalls räumt Ihnen diese Regelung die Möglichkeit ein, den Bauvertrag auch noch nach Unterzeichnung mit unabhängigen Experten durchzugehen und unter Umständen davon zurückzutreten.  

Fragen Sie Almondia!

Wir stehen Ihnen bei Streitpunkten, Zweifeln oder einfach Fragen zum Bauvertrag zur Seite. Wir können Fallen in Verträgen aufdecken, Informationen zur Baufirma geben und darüber hinaus gute Vergleichsangebote aufzeigen. Nutzen Sie unsere Expertise. Unser unabhängiger Beratungs-Service bleibt für Sie kostenfrei.  

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