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Die Hausbau-Checkliste

Bauherren fehlt es beim Hausbau oft an Erfahrungswerten und Hintergrundwissen. Dabei möchte man beim Haus bauen am liebsten von Anfang an alles richtig machen. Dafür ist eine gewissenhafte Planung, die alle Aspekte – allen voran die Baukosten – einbezieht, wichtig. Unsere Hausbau-Checkliste hilft, einen ersten Überblick über alle beim Hausbau relevanten Aspekte zu erhalten.

Baufinanzierung

Die aktuelle Zinslage ist besonders attraktiv und kommt Bauherren entgegen – es wird viel gebaut. Bei Baukrediten kommt es besonders auf einen guten Mix aus Fremd- und Eigenfinanzierung an. Denn das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital entscheidet letztlich auch über die Summe der Zinskosten und die Laufzeit des Darlehens.

20 % – 40 % Eigenkapital

20 % – 40 % der Gesamtkosten sind ein guter Richtwert fürs Eigenkapital. Mit möglichst hohem Eigenkapital stärkt man seine Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe. Das Darlehen fällt dann auch niedriger aus und es entstehen weniger Kosten durch Zinsen. Es lohnt sich, im Vorfeld zu sparen.

Das eigene Finanzierungspotenzial überschlagen

Können die monatlichen Raten des Kredits über den gesamten Zeitraum bequem bedient werden? Das eigene Finanzierungspotenzial ist schnell überschlagen: alle monatlichen Fixkosten abgezogen vom Einkommen. Ausreichend Spielraum ist immer gut! Es können Anschaffungen außer der Reihe oder das dringende Bedürfnis nach einem Urlaub anfallen. Hier finden Sie mehr Informationen rund um das Thema Baufinanzierung planen.

Die wichtigsten Kreditmodelle sind:

  • das Annuitätendarlehen
  • das Volltilgerdarlehen
  • das Bauspardarlehen
  • das Konstantdarlehen (Eine Variante des Bauspardarlehens)
  • Finanzierung ohne Eigenkapital
  • Förderkredite

Hier finden Sie eine detaillierte Erklärung zu den einzelnen Kreditmodellen.


Grundstück

Zum Hausbau braucht man ein passendes Grundstück. Schon mit dem Thema Grundstück ist eine Reihe wichtiger Fragen verbunden. Bereits beim Grundstück können Fehlplanungen und Mehrkosten vermieden werden!

Der neue Lebensmittelpunkt

Das neue Grundstück ist der zukünftige Lebensmittelpunkt. Hierbei ist folgendes wichtig: soziale Infrastruktur, öffentliches Verkehrsnetz, Fahrwege für Beruf und Freizeit, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und nicht zuletzt der Flächennutzungsplan (dieser gibt Auskunft darüber, was in der Umgebung in Zukunft baulich geplant ist).

Der Bebauungsplan

Für jedes Grundstück gelten baurechtliche Bestimmungen: Man kann auf einem Grundstück nicht einfach bauen, was man will. Bebauungspläne bestimmen Art und Maß der baulichen Nutzung und sind von Ort zu Ort – manchmal sogar von Straße zu Straße – unterschiedlich. Hier finden Sie detaillierte Informationen zum Bebauungsplan.

Auch wenn für ein bestimmtes Grundstück kein konkreter Bebauungsplan vorliegen sollte, bestehen baurechtliche Bestimmungen. Diese sind innerhalb von Ortschaften durch § 34 des Baugesetzbuches sowie die unterschiedlichen Bauordnungen der Länder oder Satzungen für bestimmte Gemeinden geregelt.

Die Erschließung des Grundstücks

Mehrheitlich werden bereits erschlossene Grundstücke verkauft. Käufer sollten den Erschließungsgrad des Grundstücks allerdings genau klären. Nur erschlossene Grundstücke dürfen bebaut werden und der Kostenfaktor Erschließung kann recht hoch ausfallen. Die Erschließung eines Grundstücks bezieht sich auf: Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze: Wasser/Gas/Strom/Kanalisation, Straßen- und Telefonnetz.

Besonders auf entstehende Kosten ist zu achten! Denn bei dem sogenannten Erschließungsbeitrag können Kostenfallen durch die Umlegung der Kosten entstehen. Diese kann nämlich einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen und den neuen Eigentümer völlig unerwartet betreffen. Hier finden Sie alles, was Sie über die Erschließung eines Grundstücks und den damit einhergehenden Erschließungbeitrag wissen müssen.

Die Vermessung des Grundstücks

Alteigentümer und Käufer müssen bei Unklarheiten und Teilungen von Grundstücken bereits beim Kauf Vermessungen durchführen. Vermessungen aller Art können nur sogenannte Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure mit amtlicher Anerkennung durchführen. Hier finden Sie alle Informationen rund um die Vermessung von Grundstücken und die damit verbundenen Kosten.

Das Bodengutachten

Auch die Qualität des Bodens hinsichtlich der Standfestigkeit und möglicher Altlasten ist zu begutachten. Hierfür muss eine Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Ein Bodengutachten wird vor dem Bau angefertigt, da Baufirmen hinreichende Informationen zur Statik benötigen. Hier finden Sie weitere Informationen zur Bodenuntersuchung und zum Bodengutachten.

Hier finden Sie weitere Artikel rund ums Thema Grundstück.

Die rund um das Grundstück anfallenden Kosten sind:

  • reine Grundstückspreise
  • Kosten Notar
  • Kosten der Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für Bodenuntersuchung und Bodengutachten
  • Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • Kosten für die Vermessung des Grundstücks

Mit dem Alteigentümer eingegangene Vereinbarungen über anfallende Kosten sollten sich auch im Vertragstext wiederfinden.

Haustyp

Die Vor- und Nachteile der einzelnen Haustypen sind nicht pauschal gegeben, sondern richten sich nach der individuellen Situation. Zudem sollte sich die Wahl einer Variante nicht nur am Preis orientieren. Qualität und persönliche Vorstellungen sind ebenso wichtig. In einer guten Entscheidung findet alles ausgewogen zusammen, denn in dem Haus will man sich viele Jahre wohlfühlen.

Folgende Kategorien sind bei der Wahl des Haustyps zu unterscheiden:

Baumaterial: Fertighaus (meistens aus Holz) vs. Massivhaus (meistens aus Stein). Hier erhalten Sie mehr Informationen, die bei der Wahl zwischen Fertig- und Massivhaus helfen.

Stil/Architektur: Einfamilienhaus, Bungalow, Doppelhaus, Merhfamilienhaus (Mehrgenerationenhaus), Landhaus, Stadtvilla, Bauhaus etc. Hier erfahren Sie mehr über die verschiedenen Haustypen.

Ökologie/Energieeffizienz: Niedrigenergiehaus, KfW 55, 40, 40 Plus, Plusenergiehaus, Passivhaus. Hinsichtlich der Energieeffizienz bestehen Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW. Hier erfahren Sie mehr über die Fördermöglichkeiten der KfW.

Energieeffizienz

Die Umsetzung eines hohen ökologischen Standards hebt beim Hausbau erstmal die Kosten. Die anfängliche Investition führt aber zu geringeren Energiekosten. Ob und wann sich die höhere Investition in die Energieeffizienz wirklich amortisiert, lässt sich nicht pauschal sagen und muss vorab berechnet werden. Auch lassen sich staatliche Förderungen beantragen.

Holzhäuser gelten als ökologisch wertvoll, aber auch Steinhäuser können nach hohem ökologischen Standard gebaut werden. Es empfiehlt sich, Anbieter, Bauweisen und Angebote mit dem eigenen ökologischen Anspruch abzugleichen, um die persönlich beste Lösung hinsichtlich Preis und Leistung zu finden. Hier erfahren Sie mehr rund um das ökologische Bauen.

Die Energieeffizienz eines Hauses ist neben Baumaterial und Bauweise auch insbesondere eine Frage der Dämmung und der Haustechnik (Heiz- und Warmwassertechnik, Lüftung etc.). Auch hierbei können sich anfänglich höhere Investition später lohnen. Hier erfahren Sie mehr zu Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, zur Dämmtechnik und zur Heiztechnik.

Hier finden Sie weitere Artikel rund um das Thema Energieeffizienz.

Zu bedenken ist auch, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) energieeffizientes Bauen fördert.

Baukosten berechnen

Für die Planungssicherheit braucht man eine valide Preiskalkulationen mit wirklich allen Posten. Eine Gesamtkalkulation bezieht die folgenden Aspekte ein:

  • reine Kosten Grundstück (Kaufpreis)
  • weitere Kosten Grundstück: Kosten Makler- und Notar, Kosten Vermessung, Baugrunduntersuchung, Kosten Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten Erschließung Grundstück
  • Kosten Bereinigung bzw. Herrichten Grundstück (Sträucher, Bäume, alte Gebäude)
  • Vorbereitung des Grundstücks für die Bebauung (z. B. Zufahrtswege, Lagerflächen)
  • Kosten Bauplanung, z. B. Architektenhonorar
  • Kosten Erdbauarbeiten
  • Bauwerk: Kosten Baukonstruktion
  • Bauwerk: Kosten technische Hausanlagen: Sanitär-, Elektro-, Heizungs- und ggfs. Lüftungsanlagen
  • Kosten Anbauten bzw. zusätzliche Baumaßnahmen, wie z. B. Carport, Gartenhaus, etc.
  • Kosten Inneneinrichtung, bspw. Einbauküche, aber auch Mobiliar
  • Kosten Garten, z. B. Befestigung und Bepflanzung
  • Betriebskosten Wasser und Strom während der Bauphase
  • Versicherungen

Hier finden Sie eine Reihe von Artikeln rund um das Thema Baukosten.

Baukonzept

Bauen in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten

Wer sein Haus ganz individuell realisieren will, baut in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten ein von Grund auf selbst geplantes Haus. Bei dieser Variante entwickelt der Bauherr mit Hilfe eines Architekten alle Elemente des Hauses selbst. Dafür muss er sich intensiv in die Planung einbringen und aus den vielen Möglichkeiten auswählen. Der Architekt besorgt auch alle für die Baugenehmigung benötigten Unterlagen. Er kann dann dem Bauherren wahlweise während der folgenden Bauphase als Bauleiter zur Seite stehen oder das Bauprojekt komplett an die ausführende Baufirma übergeben.

Bauen in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer

Wer in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer baut, kommt ohne die eigene Beauftragung eines Architekten aus, was Kosten spart. Der am Bauprojekt beteiligte Architekt arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Generell gilt, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt diesen begutachtet hätte – auch wenn es sich um vorgeplante Typenhäuser handelt. Generalunternehmer bieten vor allem Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse und die weitere Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Grad individualisiert werden können. Manche Generalunternehmer ermöglichen Bauherren sogar die gänzlich freie Planung, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen müsste.

Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis hin zur Abnahme. In manchen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, in anderen Fällen beauftragt er weitere Baufirmen bzw. Handwerker für bestimmte Teilleistungen. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von Mängeln wichtig.

Bauunternehmer

Der Bauunternehmer sollte genau zum individuellen Projekt passen. Das wird meistens unterschätzt: Nicht immer steht hinter dem Angebot auch eine zufriedenstellende Erfahrung hinsichtlich des spezifischen Bauvorhabens.

Jedes Bauunternehmen hat seine eigenen baulichen Stärken und die Spezialisierung ist in dem breiten Angebot oft nicht leicht zu identifizieren. Direkte Erfahrungsberichte von Personen, die bereits mit dieser Baufirma gebaut haben, sind wichtig für die Vertrauensbildung. 

Der offensichtlichste Unterschied zwischen Bauunternehmern ist zunächst der Preis. Jedoch sollte dieser nicht allein entscheidend sein. Ebenso wichtig sind: Erfahrungswerte, Bauweisen, Baumaterialien, Qualität und Vertrauen. Für den Kunden ist es oft schwer, auszumachen, wie die Bauunternehmer einzuschätzen sind. Lesen Sie hier mehr zum Vergleich von Baufirmen.

Durchsicht der Verträge

Bevor ein Bauvertrag mit seinen oft unverständlichen Vertragsklauseln unterzeichnet wird, sollte sichergestellt werden, dass Bau- und Leistungsumfang genau den eigenen Vorstellungen entsprechen. Zudem ist der Vertrag erst dann gut, wenn er hinsichtlich des Leistungsumfangs vollständig ist und hinsichtlich der Risiken der Bauphase absichert.

Selbstredend hat die Baufirma bei Verhandlungen und Vertragstexten mehr Erfahrung als angehende Bauherren. Dafür kann man sich Unterstützung holen, um die Verhandlungsposition zu stärken. Es ist daher immer empfehlenswert, Verträge mit Experten durchzugehen! Hier finden Sie weitere Informationen zu Fallen in Bauverträgen.

Der Verbraucherbauvertrag

Der Gesetzgeber hat das Werkvertragsrecht reformiert. Mit Beginn des Jahres 2018 gelten eine Reihe neuer Regeln. Mit dem neu geschaffenen Verbraucherbauvertrag sollen Bauherren rechtlich gestärkt werden. Hier erfahren Sie mehr zur Reform und die neuen Bestimmungen des Verbraucherbauvertrags.

Dabei wurde auch das Widerrufsrecht reformiert. Bauherren können den Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach der Unterzeichnung widerrufen. Der Bauunternhemer ist diesbezüglich verpflichtet, dem Bauherren eine Widerrufsbelehrung auszustellen.

Versicherungen

Generell empfiehlt sich, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Mit dieser sichern Bauherren sich gegen alle Schäden ab, die von der Baustelle ausgehen könnten. Das können ganz unterschiedliche Gefahren sein: z. B. herabfallende Bauteile auf das Auto des Nachbarn oder die generelle Verletzungsgefahr, die auf Baustellen gegeben ist.

Die Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung sichert gegen die Folgen von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen während der Bauphase ab. Die meisten Banken setzen eine solche Versicherung für die Vergabe von Krediten voraus. Gut ist, bereits vor Beginn der Bauphase eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, in der die  Feuer-Rohbau-Versicherung enthalten ist.

Die Bauleistungsversicherung sichert gegen Naturgewalten (z. B. Hochwasser oder Sturmschäden) sowie gegen Schäden durch Unbekannte (Vandalismus) ab. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel für alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Schäden durch Diebstahl können aufgenommen werden.

Die gesetzliche Bauhelfer-Unfallversicherung versichert private Bauhelfer wie z. B. Nachbarn oder Freunde. Bauherren sind übrigens verpflichtet, private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.

Die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke sichert gegen Schäden ab, die von dem unbebauten Grundstück ausgehen können. Das können z. B. sein: umfallende Bäume, Unfälle bei Glätte. Diese Versicherung ist nur in Fällen sinnvoll, in denen kein Baubeginn ansteht oder dieser sich noch weiter verzögert bzw. das Grundstück unbebaut belassen werden soll.

Die Kosten für die Versicherungen richten sich in der Regel nach den Kosten des Bauvorhabens. Zu beachten ist immer, wie hoch die Deckungssummen der einzelnen Versicherungen und wie lange der Versicherungszeitraum angesetzt ist. Versicherungen müssen grundsätzlich vor Baubeginn abgeschlossen werden.

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