Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Die Hausbau-Checkliste

Beim Hausbau fehlen dem Bauherren oft Erfahrungswerte und Hintergrundwissen, denn man baut in der Regel nur einmal im Leben. Dabei möchte man beim Haus Bauen am liebsten von Anfang an alles richtig machen. Dafür ist eine gewissenhafte Planung, die alle Aspekte – allen voran die Baukosten – einbezieht, unerlässlich. Eine professionelle Beratung kann dabei helfen! Beachten Sie zudem: Wenn Sie ein Haus bauen, sollten neben den aktuellen Wünschen auch alle zukünftigen Ansprüche berücksichtigt werden.

Die Entscheidung, ein Haus zu bauen

Jedem Hausbauprojekt geht die Entscheidung voraus, sich dieser Herausforderung zu stellen. Denn wer lieber selbst baut, anstatt eine bestehende Immobilie zu kaufen, wird sich mit einigen Fragen auseinandersetzen müssen. Machen Sie sich keine Illusionen darüber: Der Hausbau ist immer eine komplexe Herausforderung. Lassen Sie sich davon aber nicht abschrecken, denn mit der nötigen Gelassenheit und guter Beratung werden Sie die richtigen Entscheidungen treffen und Extrakosten vermeiden. Und das Ergebnis wird Sie dann sowieso für alle Strapazen entlohnen. Die Experten von Almondia stehen Ihnen gerne zur Seite!

Folgend finden Sie eine erste Übersicht über zentrale Fragen beim Hausbau, wenn Sie weiter ins Detail der einzelnen Punkte gehen möchten, helfen Ihnen die vielen Einzelartikel zu den angesprochenen Themen. Natürlich steht Ihnen zusätzlich unser Beratungsservice zur Verfügung. 

Hausbau Checkliste – die richtigen Fragen stellen

Baufinanzierung

Welches Finanzierungsmodell passt am besten zu den gegebenen Voraussetzungen?

Wieviel Eigenkapital kann beigesteuert werden?

Bauprojekte werden in der Regel über Baukredite finanziert – vollständige Eigenfinanzierungen sind eher selten. Bei Baukrediten kommt es besonders auf einen guten Mix aus Fremd- und Eigenfinanzierung an. Denn das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital entscheidet letztlich auch über die Summe der Zinskosten und die Laufzeit des Darlehens.

20 % – 40 % der Gesamtkosten sind ein guter Richtwert fürs Eigenkapital. Der Bauherr stärkt mit möglichst hohem Eigenkapital seine Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe. Das Darlehen fällt dann auch niedriger aus und es entstehen weniger Kosten durch Zinsen. Es lohnt sich also, sich frühzeitig vorzubereiten und im Vorfeld zu sparen.

Die wichtigsten Kreditmodelle sind:

  • das Annuitätendarlehen
  • das Volltilgerdarlehen
  • das Bauspardarlehen
  • das Konstantdarlehen (Eine Variante des Bauspardarlehens)
  • Finanzierung ohne Eigenkapital
  • Förderkredite

Die aktuelle Zinslage ist besonders attraktiv und kommt Bauherren entgegen. Trotzdem ist das eigene Finanzierungspotenzial wichtig: Können die monatlichen Raten des Kredits über den gesamten Zeitraum bequem bedient werden? Das Finanzierungspotenzial ist schnell überschlagen: alle monatlichen Fixkosten abgezogen vom monatlichen Einkommen. Bedenken Sie, ausreichend Spielraum einzuplanen. Es können immer Anschaffungen außer der Reihe oder beispielsweise das dringende Bedürfnis nach einem Urlaub anfallen.

Eine detaillierte Erklärung zu den einzelnen Kreditmodellen finden Sie in diesem Artikel.

Typischerweise verlangen Kreditgeber Sicherheiten für die bewilligten Kredite. Übliche Sicherheiten sind Einträge ins Grundbuch (Grundschuld), die Bürgschaft einer Bank, Kreditversicherungen, Sicherungshypotheken, Hinterlegung von Geldmitteln oder Wertpapieren oder Bürgschaften durch Dritte.

Grundstück

Was muss bei der Suche, was beim Kauf eines Grundstücks beachtet werden?

Welche Kosten kommen hierbei aus den Aspekten Erschließung, Vermessung, Grundbuch, Notar etc. auf den Bauherren zu?

Zum Hausbau braucht man ein passendes Grundstück. Vielleicht ist dieses bereits vorhanden oder es muss erst noch gesucht werden. Schon mit dem Thema Grundstück ist eine Reihe wichtiger Fragen verbunden. Bereits beim Grundstück können Fehlplanungen und Mehrkosten vermieden werden!

Bedenken Sie, dass es bei der Suche nach einem Grundstück um nicht weniger als Ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt geht – der sollte gut gewählt sein. Hierbei ist folgendes zu beachten: soziale Infrastruktur, öffentliches Verkehrsnetz, Fahrwege für Beruf und Freizeit, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Flächennutzungsplan (dieser gibt Auskunft darüber, was in der Umgebung in Zukunft baulich geplant ist).

Darüber hinaus gelten für jedes Grundstück baurechtliche Bestimmungen: Sie können auf Ihrem Grundstück nicht einfach bauen, was Sie wollen. Bebauungspläne bestimmen Art und Maß der baulichen Nutzung. Bebauungspläne sind von Ort zu Ort – manchmal sogar von Straße zu Straße – unterschiedlich.

Hinzu kommt, dass der Erschließungsgrad des Grundstücks vor dem Kauf genau zu klären ist. Die Erschließung bezieht sich auf: Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze: Wasser/Gas/Strom/Kanalisation, Straßen- und Telefonnetz. Achten Sie auch hier besonders auf die Kosten! Denn bei den Kosten Erschließung – dem sogenannten Erschließungsbeitrag – können Kostenfallen durch die sogenannte Umlegung der Kosten entstehen. Diese kann nämlich einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen und den neuen Eigentümer völlig unerwartet betreffen.

Auch die Qualität des Bodens hinsichtlich der Standfestigkeit und möglicher Altlasten ist zu begutachten. Um hierüber genau Bescheid zu wissen, muss eine Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Zudem müssen Alteigentümer und Käufer bei Unklarheiten und Teilungen von Grundstücken schon beim Kauf Vermessungen durchführen. Vermessungen aller Art können nur sogenannte Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, die eine amtliche Anerkennung haben, durchführen. Denken Sie schon bei der Suche nach einem Grundstück an die aufgeführten Faktoren – klären Sie diese vor dem Kauf und verständigen Sie sich ggfs. mit dem Alteigentümer über anfallende Kosten. Halten Sie die Absprache vertraglich fest.

Die rund um das Grundstück anfallenden Kosten sind:

  • reine Grundstückspreise
  • Kosten Notar
  • Kosten Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten Bodenuntersuchung
  • Kosten Erschließung
  • Kosten Vermessung

Haustyp

Welcher Haustyp passt zu mir?

Es ist manchmal gar nicht so einfach, sich über seine eigenen Wünsche im Klaren zu sein. Bedenken Sie, dass die Vor- und Nachteile der einzelnen Haustypen niemals pauschal gegeben sind, sondern sich vielmehr nach der individuellen Situation richten. Zudem sollte sich die Wahl einer Variante nicht nur am Preis orientieren. Qualität und Ihre persönlichen Wünsche sind ebenso wichtig. In einer guten Entscheidung findet alles ausgewogen zusammen, denn in dem Haus sollen Sie sich viele Jahre wohlfühlen.

Diese Begriffe unterscheidet man bei den Haustypen

→ ökologische Standards: Passivhaus, Plusenergiehaus, KfW 55, 40 oder 40 plus Häuser (hier bestehen Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW)

→ die verschiedenen Haustypen gibt es als vorgeplantes Musterhaus oder als selbst geplantes Architektenhaus

Energieeffizienz

Lässt sich ein ökologischer Anspruch mit dem Einsparen von Energiekosten kombinieren?

Nicht zuletzt ist auch der ökologische Anspruch des geplanten Hauses zu bedenken. Das beginnt mit der Wahl des Baumaterials für das Haus und ist insbesondere auch eine Frage der Energieeffizienz (hinsichtlich Heiz- und Warmwassertechnik, Lüftung, Dämmung usw.).

Die Umsetzung eines hohen ökologischen Anspruchs muss nicht immer teuer sein, so sind z. B. ökologisch wertvolle Holzhäuser in der Regel günstiger als Steinhäuser. Maßnahmen wie sehr moderne Heiztechnik, der Verbau von Fenstern und Türen mit guten wärmedämmenden Eigenschaften oder auch der Verbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung führen während der Bauphase zu höheren Investitionskosten, sind aber oft über mehrere Jahre hinweg die günstigere Alternative. Zudem bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) diesbezüglich verschiedene Fördermöglichkeiten.

Baukosten berechnen

Welche Aspekte müssen bei der Aufstellung der Baukosten berücksichtigt werden?

Für jeden Bauherren ist es hinsichtlich seiner Planungssicherheit wichtig, eine vollständige Preiskalkulationen mit wirklich allen Posten vorliegen zu haben. Eine Gesamtkalkulation bezieht alle der folgenden Aspekte ein:

  • reine Kosten Grundstück (Kaufpreis)
  • weitere Kosten Grundstück: Kosten Makler- und Notar, Kosten Vermessung, Baugrunduntersuchung, Kosten Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten Erschließung Grundstück
  • Kosten Bereinigung bzw. Herrichten Grundstück (Sträucher, Bäume, alte Gebäude)
  • Vorbereitung des Grundstücks für die Bebauung (z. B. Zufahrtswege, Lagerflächen)
  • Kosten Bauplanung, z. B. Architektenhonorar
  • Kosten Erdbauarbeiten
  • Bauwerk: Kosten Baukonstruktion
  • Bauwerk: Kosten technische Hausanlagen: Sanitär-, Elektro-, Heizungs- und ggfs. Lüftungsanlagen
  • Kosten Anbauten bzw. zusätzliche Baumaßnahmen, wie z. B. Carport, Gartenhaus, etc.
  • Kosten Inneneinrichtung, bspw. Einbauküche, aber auch Mobiliar
  • Kosten Garten, z. B. Befestigung und Bepflanzung

Baukonzept

Wer  koordiniert den Hausbau: ein Generalunternehmer oder ein Architekt? 

Bauen mit einem Architekten

Bei einem Architektenhaus denkt man sofort an ein vollkommen selbst geplantes Haus. Das ist aber ein wenig irreführend, da man mit Beteiligung eines planenden Architekten natürlich auch Typenhäuser und Fertighäuser aller Art bauen kann. Dennoch ist es für viele Bauherren gerade reizvoll, alles von Grund auf selbst planen zu können. Dafür muss der Bauherr sich intensiv in die Planung einbringen und aus den vielen Möglichkeiten auswählen. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit einem Architekten. Der Architekt besorgt auch alle für die Baugenehmigung benötigten Unterlagen. Er kann dann dem Bauherren wahlweise während der folgenden Bauphase als Bauleiter zur Seite stehen oder aber das Projekt komplett an die Baufirma übergeben.

Bauen mit einem Generalunternehmer

Wer ohne die Beteiligung eines Architekten bauen möchte, beauftragt einen Generalunternehmer, der die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis hin zur Abnahme koordiniert. In manchen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, in anderen Fällen beauftragt er weitere Baufirmen bzw. Handwerker für bestimmte Teilleistungen. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner für den Bauherren. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von etwaigen Mängeln wichtig.

Der Bauherr spart Kosten, wenn ein erfahrener Generalunternehmer Planung und Ausführung ohne die Beteiligung eines Architekten übernimmt. Die Baufirma sollte allerdings sehr gut zum Projekt passen. Auch der Bauvertrag mitsamt seinen oft unverständlichen Vertragsklauseln und der wichtigen Leistungsbeschreibung muss für den Bauherren stimmig sein. Selbstredend hat die Baufirma bei Verhandlungen und Vertragstexten mehr Erfahrung als der angehende Bauherr. Deshalb sollte der Bauherr sich Unterstützung holen, um seine Verhandlungsposition zu stärken. Nur auf diese Weise stellt er sicher, dass der Vertrag hinsichtlich des Leistungsumfangs und der Verteilung der während jeder Bauphase auftretenden Risiken für ihn vorteilhaft ist.

Bauunternehmer

Welcher Bauunternehmer passt zu mir?

Wie finde ich den richtigen Bauunternehmer?

Dieser Punkt ist von weitreichender Bedeutung für den Bau Ihres Hauses. Denn der Bauunternehmer sollte genau zu Ihrem persönlichen Projekt passen. Das wird meistens unterschätzt: Nicht immer steht hinter dem Angebot auch eine zufriedenstellende Erfahrung hinsichtlich des spezifischen Bauvorhabens. Jedes Bauunternehmen hat schließlich seinen eigenen baulichen Fokus. Die eigentliche Spezialisierung ist in dem breiten Angebot oft nicht leicht zu identifizieren. Am besten Sie holen direkte Erfahrungsberichte von Personen ein, die bereits mit dieser Baufirma zusammengearbeitet bzw. gebaut haben, denn nicht zuletzt kommt es hier auch auf Vertrauen an. Der offensichtlichste Unterschied zwischen Bauunternehmern ist jedoch zunächst der Preis. Doch sollte dieser nicht allein entscheidend sein. Ebenso wichtig sind: Erfahrungswerte, Bauweisen, Baumaterialien, Qualität und Vertrauen. Für den Kunden ist es oft sehr schwer auszumachen, wie die Bauunternehmer einzuschätzen sind. Lassen Sie sich hierbei beraten!

Almondias Service: 
Besonders an dieser Stelle kann Almondia Ihnen helfen. Denn wir kennen die einzelnen Bauunternehmer, berichten von Erfahrungen und finden den zu Ihrem Projekt passenden Baupartner. Dieser Service ist für Sie kostenfrei.

Besonders an dieser Stelle kann Almondia Ihnen helfen. Denn wir kennen die einzelnen Bauunternehmer, berichten von Erfahrungen und finden den zu Ihrem Projekt passenden Baupartner. Dieser Service ist für Sie kostenfrei.

Durchsicht der Verträge

Was sollte der vertraglich festgehaltene Bau- und Leistungsumfang enthalten?

Sind alle Klauseln des Vertrags verständlich?

Bevor ein Bauvertrag unterzeichnet wird, sollte sichergestellt werden, dass der Bau- und Leistungsumfang genau Ihren Vorstellungen entspricht. Hierfür ist es wichtig, alle Klauseln durchzugehen, sodass Ungereimtheiten nicht zu ungewollten Überraschungen führen. Gehen Sie also die Verträge am besten mit Experten durch!

Beachten Sie auch, dass das Werkvertragsrecht reformiert wurde. Mit Beginn des Jahres 2018 gelten eine Reihe neuer Regeln. Mit dem neu geschaffenen Verbraucherbauvertrag sollen die Bedürfnisse der Bauherren gesetzlich besser berücksichtigt werden. In diesem Rahmen wurde auch das Widerrufsrecht reformiert. So kann der Bauherr den Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach der Unterzeichnung widerrufen. Der Bauunternhemer ist diesbezüglich verpflichtet, dem Bauherren eine Widerrufsbelehrung auszustellen und genau darauf hinzuweisen.

Versicherungen

Welche Versicherungen sind empfehlenswert?

Wann müssen Versicherungen abgeschlossen werden?

Generell empfiehlt sich, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Mit dieser sichern Sie sich gegen alle Schäden ab, die von der Baustelle ausgehen könnten. Das können ganz unterschiedliche Gefahren sein: z. B. herabfallende Bauteile auf das Auto des Nachbarn oder die generelle Verletzungsgefahr, die auf Baustellen gegeben ist.

Die Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung sichert Sie gegen die Folgen von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen während der Bauphase ab. Die meisten Banken setzen eine solche Versicherung für die Vergabe von Krediten voraus. Am besten ist es, bereits vor Beginn der Bauphase eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, in der die  Feuer-Rohbau-Versicherung enthalten ist.

Die Bauleistungsversicherung sichert den Bauherren gegen Naturgewalten (z. B. Hochwasser oder Sturmschäden) sowie gegen Schäden durch Unbekannte (Vandalismus) ab. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel für alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Schäden durch Diebstahl können aufgenommen werden.

Die gesetzliche Bauhelfer-Unfallversicherung versichert private Bauhelfer wie z. B. Nachbarn oder Freunde. Der Bauherr ist übrigens verpflichtet, seine privaten Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.

Die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke sichert gegen Schäden ab, die von dem unbebauten Grundstück ausgehen können. Das können z. B. sein: umfallende Bäume, Unfälle bei Glätte. Diese Versicherung ist nur in Fällen sinnvoll, in denen kein Baubeginn ansteht oder dieser sich noch weiter verzögert bzw. das Grundstück unbebaut belassen werden soll.

Die Kosten für die Versicherungen richten sich in der Regel nach den Kosten des Bauvorhabens. Zu beachten ist immer, wie hoch die Deckungssummen der einzelnen Versicherungen und wie lange der Versicherungszeitraum angesetzt ist. Versicherungen müssen grundsätzlich vor Baubeginn abgeschlossen werden.

Fragen Sie Almondia!

Bauherren-Beratung heißt, dass wir Ihnen bei allen Fragen zur Seite stehen. Wir beraten Sie in jeder Phase und zu jedem Aspekt des Hausbaus. So erhalten Sie das nötige Hintergrundwissen zu allen wichtigen Punkten.

Unsere Spezialität ist es, den zu Ihren Vorstellungen passenden Bauunternehmer zu finden. Wir beraten Sie hinsichtlich der verschiedenen in Ihrer Region gegebenen Möglichkeiten. Darüber hinaus gehen wir die gesamte Planung des Hauses sowie Unterlagen und Verträge mit Ihnen durch. Damit erhalten Sie Planungssicherheit.

Gehen wir es an! Machen Sie zeitnah einen Beratungstermin!

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