Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Die Hausbau-Checkliste

Bauherren fehlt es beim Hausbau oft an Erfahrungswerten und Hintergrundwissen, denn man baut meistens nur einmal im Leben. Dabei möchte man beim Haus bauen am liebsten von Anfang an alles richtig machen. Dafür ist eine gewissenhafte Planung, die alle Aspekte – allen voran die Baukosten – einbezieht, wichtig. Unsere Hausbau-Checkliste hilft Bauherren, einen ersten Überblick über alle beim Hausbau relevanten Aspekte zu erhalten.

Baufinanzierung

Bauprojekte werden in der Regel über Baukredite finanziert – vollständige Eigenfinanzierungen sind eher selten. Bei Baukrediten kommt es besonders auf einen guten Mix aus Fremd- und Eigenfinanzierung an. Denn das Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital entscheidet letztlich auch über die Summe der Zinskosten und die Laufzeit des Darlehens.

20 % – 40 % der Gesamtkosten sind ein guter Richtwert fürs Eigenkapital. Der Bauherr stärkt mit möglichst hohem Eigenkapital seine Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe. Das Darlehen fällt dann auch niedriger aus und es entstehen weniger Kosten durch Zinsen. Es lohnt sich also, sich frühzeitig vorzubereiten und im Vorfeld zu sparen.

Die wichtigsten Kreditmodelle sind:

  • das Annuitätendarlehen
  • das Volltilgerdarlehen
  • das Bauspardarlehen
  • das Konstantdarlehen (Eine Variante des Bauspardarlehens)
  • Finanzierung ohne Eigenkapital
  • Förderkredite

Hier finden Sie eine detaillierte Erklärung zu den einzelnen Kreditmodellen.

Die aktuelle Zinslage ist besonders attraktiv und kommt Bauherren entgegen. Trotzdem ist das eigene Finanzierungspotenzial wichtig: Können die monatlichen Raten des Kredits über den gesamten Zeitraum bequem bedient werden? Das Finanzierungspotenzial ist schnell überschlagen: alle monatlichen Fixkosten abgezogen vom monatlichen Einkommen. Bedenken Sie, ausreichend Spielraum einzuplanen. Es können immer Anschaffungen außer der Reihe oder beispielsweise das dringende Bedürfnis nach einem Urlaub anfallen. Hier finden Sie mehr Informationen rund um das Thema Baufinanzierung planen.

Grundstück

Zum Hausbau braucht man ein passendes Grundstück. Vielleicht ist dieses bereits vorhanden oder es muss erst noch gesucht werden. Schon mit dem Thema Grundstück ist eine Reihe wichtiger Fragen verbunden. Bereits beim Grundstück können Fehlplanungen und Mehrkosten vermieden werden!

Bedenken Sie, dass es bei der Suche nach einem Grundstück um nicht weniger als Ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt geht – der sollte gut gewählt sein. Hierbei ist folgendes zu beachten: soziale Infrastruktur, öffentliches Verkehrsnetz, Fahrwege für Beruf und Freizeit, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Flächennutzungsplan (dieser gibt Auskunft darüber, was in der Umgebung in Zukunft baulich geplant ist).

Darüber hinaus gelten für jedes Grundstück baurechtliche Bestimmungen: Sie können auf Ihrem Grundstück nicht einfach bauen, was Sie wollen. Bebauungspläne bestimmen Art und Maß der baulichen Nutzung. Bebauungspläne sind von Ort zu Ort – manchmal sogar von Straße zu Straße – unterschiedlich. Hier finden Sie detaillierte Informationen zum Bebauungsplan.

Auch wenn für ein bestimmtes Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt, bestehen baurechtliche Bestimmungen. Diese sind innerhalb von Ortschaften in der Regel durch § 34 des Baugesetzbuches sowie die unterschiedlichen Bauordnungen der Länder oder Satzungen für bestimmte Gemeinden geregelt.

Zudem muss der Käufer eines Grundstücks dessen Erschließungsgrad vor dem Kauf genau klären. Da nur erschlossene Grundstücke bebaut werden dürfen und die Kosten für die Erschließung recht hoch ausfallen können, ist es empfehlenswert, bereits erschlossene Grundstücke zu kaufen. Die Erschließung eines Grundstücks bezieht sich auf: Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze: Wasser/Gas/Strom/Kanalisation, Straßen- und Telefonnetz. Achten Sie hierbei besonders auf die entstehenden Kosten! Denn bei den Kosten der Erschließung – dem sogenannten Erschließungsbeitrag – können Kostenfallen durch die Umlegung der Kosten entstehen. Diese kann nämlich einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen und den neuen Eigentümer völlig unerwartet betreffen. Hier finden Sie alles, was Sie über die Erschließung eines Grundstücks und den damit einhergehenden Erschließungbeitrag wissen müssen.

Auch die Qualität des Bodens hinsichtlich der Standfestigkeit und möglicher Altlasten ist zu begutachten. Um hierüber genau Bescheid zu wissen, muss eine Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Ein Bodengutachten muss vor dem Bau angefertigt werden, da Baufirmen hinreichende Informationen zur Statik benötigen. Hier finden Sie weitere Informationen zur Bodenuntersuchung und zum Bodengutachten.

Zudem müssen Alteigentümer und Käufer bei Unklarheiten und Teilungen von Grundstücken schon beim Kauf Vermessungen durchführen. Vermessungen aller Art können nur sogenannte Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure mit amtlicher Anerkennung durchführen. Hier finden Sie alle Informationen rund um die Vermessung von Grundstücken und die damit verbundenen Kosten.

Denken Sie schon bei der Suche nach einem Grundstück an die aufgeführten Faktoren – klären Sie diese vor dem Kauf und verständigen Sie sich ggfs. mit dem Alteigentümer über anfallende Kosten. Halten Sie die Absprache vertraglich fest.

Hier finden Sie weitere Artikel rund ums Thema Grundstück.

Die rund um das Grundstück anfallenden Kosten sind:

  • reine Grundstückspreise
  • Kosten Notar
  • Kosten der Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für Bodenuntersuchung und Bodengutachten
  • Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • Kosten für die Vermessung des Grundstücks

Haustyp

Es ist manchmal gar nicht so einfach, sich über seine eigenen Wünsche im Klaren zu sein. Bedenken Sie, dass die Vor- und Nachteile der einzelnen Haustypen niemals pauschal gegeben sind, sondern sich vielmehr nach der individuellen Situation richten. Zudem sollte sich die Wahl einer Variante nicht nur am Preis orientieren. Qualität und Ihre persönlichen Vorstellungen sind ebenso wichtig. In einer guten Entscheidung findet alles ausgewogen zusammen, denn in dem Haus sollen Sie sich viele Jahre wohlfühlen.

Folgende Kategorien sind vorab zu unterscheiden:

Baumaterial: Fertighaus (meistens aus Holz) vs. Massivhaus (meistens aus Stein). Hier erhalten Sie mehr Informationen, die bei der Wahl zwischen Fertig- und Massivhaus helfen.

Stil/Architektur: Einfamilienhaus, Bungalow, Doppelhaus, Merhfamilienhaus (Mehrgenerationenhaus), Landhaus, Stadtvilla, Bauhaus etc. Hier erfahren Sie mehr über die verschiedenen Haustypen.

Ökologie/Energieeffizienz: Niedrigenergiehaus, KfW 55, 40, 40 Plus, Plusenergiehaus, Passivhaus. Hinsichtlich der Energieeffizienz bestehen Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW. Hier erfahren Sie mehr über die Fördermöglichkeiten der KfW.

Energieeffizienz

Die Umsetzung eines hohen ökologischen Standards hebt oft beim Hausbau die Kosten. Die anfängliche Investition führt aber zu geringeren Energiekosten. Ob und wann sich die höhere Investition in die Energieeffizienz allerdings wirklich amortisiert, lässt sich nicht pauschal sagen und muss daher genau durchgerechnet werden. Generell gilt, dass es immer kostengünstigere und energieeffizientere Möglichkeiten gibt. Zudem lassen sich staatliche Förderungen beantragen.

Holzhäuser gelten als ökologisch wertvoll, aber auch Steinhäuser können nach hohem ökologischen Standard gebaut werden. Es empfiehlt sich, Anbieter, Bauweisen und Angebote im Hinblick auf den eigenen ökologischen Anspruch an das Haus abzugleichen, um die persönlich beste Lösung hinsichtlich Preis und Leistung zu finden. Hier erfahren Sie mehr rund um das ökologische Bauen.

Die Energieeffizienz eines Hauses ist neben Baumaterial und Bauweise auch insbesondere eine Frage der Dämmung und der Haustechnik (Heiz- und Warmwassertechnik, Lüftung etc.). Auch hierbei können sich anfänglich höhere Investition später lohnen. Hier erfahren Sie mehr zu Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, zur Dämmtechnik und zur Heiztechnik.

Hier finden Sie weitere Artikel rund um das Thema Energieeffizienz.

Zu bedenken ist auch, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) energieeffizientes Bauen fördert.

Baukosten berechnen

Für jeden Bauherren ist es hinsichtlich seiner Planungssicherheit wichtig, eine bestmögliche Preiskalkulationen mit wirklich allen Posten vorliegen zu haben. Eine Gesamtkalkulation bezieht alle der folgenden Aspekte ein:

  • reine Kosten Grundstück (Kaufpreis)
  • weitere Kosten Grundstück: Kosten Makler- und Notar, Kosten Vermessung, Baugrunduntersuchung, Kosten Eintragung ins Grundbuch
  • Kosten Erschließung Grundstück
  • Kosten Bereinigung bzw. Herrichten Grundstück (Sträucher, Bäume, alte Gebäude)
  • Vorbereitung des Grundstücks für die Bebauung (z. B. Zufahrtswege, Lagerflächen)
  • Kosten Bauplanung, z. B. Architektenhonorar
  • Kosten Erdbauarbeiten
  • Bauwerk: Kosten Baukonstruktion
  • Bauwerk: Kosten technische Hausanlagen: Sanitär-, Elektro-, Heizungs- und ggfs. Lüftungsanlagen
  • Kosten Anbauten bzw. zusätzliche Baumaßnahmen, wie z. B. Carport, Gartenhaus, etc.
  • Kosten Inneneinrichtung, bspw. Einbauküche, aber auch Mobiliar
  • Kosten Garten, z. B. Befestigung und Bepflanzung
  • Betriebskosten Wasser und Strom während der Bauphase
  • Versicherungen

Hier finden Sie eine Reihe von Artikeln rund um das Thema Baukosten.

Baukonzept

Bauen in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten

Wer sein Haus ganz individuell realisieren will, baut in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten ein von Grund auf selbst geplantes Haus. Bei dieser Variante entwickelt der Bauherr mit Hilfe eines Architekten alle Elemente des Hauses selbst. Dafür muss der Bauherr sich intensiv in die Planung einbringen und aus den vielen Möglichkeiten auswählen. Der Architekt besorgt auch alle für die Baugenehmigung benötigten Unterlagen. Er kann dann dem Bauherren wahlweise während der folgenden Bauphase als Bauleiter zur Seite stehen oder das Bauprojekt komplett an die ausführende Baufirma übergeben.

Bauen in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer

Wer in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer baut, kommt ohne die eigene Beauftragung eines Architekten aus, was Kosten spart. Der am Bauprojekt beteiligte Architekt arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Generell gilt, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt diesen begutachtet hätte – auch wenn es sich um vorgeplante Typenhäuser handelt. Generalunternehmer bieten vor allem Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse und die weitere Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Grad individualisiert werden können. Manche Generalunternehmer ermöglichen Bauherren sogar die gänzlich freie Planung, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen müsste.

Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis hin zur Abnahme. In manchen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, in anderen Fällen beauftragt er weitere Baufirmen bzw. Handwerker für bestimmte Teilleistungen. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner für den Bauherren. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von etwaigen Mängeln wichtig.

Bauunternehmer

Dieser Punkt ist von weitreichender Bedeutung für den Bau Ihres Hauses. Denn der Bauunternehmer sollte genau zu Ihrem persönlichen Projekt passen. Das wird meistens unterschätzt: Nicht immer steht hinter dem Angebot auch eine zufriedenstellende Erfahrung hinsichtlich des spezifischen Bauvorhabens. Jedes Bauunternehmen hat schließlich seinen eigenen baulichen Fokus. Die eigentliche Spezialisierung ist in dem breiten Angebot oft nicht leicht zu identifizieren. Am besten Sie holen direkte Erfahrungsberichte von Personen ein, die bereits mit dieser Baufirma zusammengearbeitet bzw. gebaut haben, denn nicht zuletzt kommt es hier auch auf Vertrauen an. Der offensichtlichste Unterschied zwischen Bauunternehmern ist jedoch zunächst der Preis. Doch sollte dieser nicht allein entscheidend sein. Ebenso wichtig sind: Erfahrungswerte, Bauweisen, Baumaterialien, Qualität und Vertrauen. Für den Kunden ist es oft sehr schwer auszumachen, wie die Bauunternehmer einzuschätzen sind. Lassen Sie sich hierbei beraten!

Besonders an dieser Stelle kann Almondia Ihnen helfen. Denn wir kennen die einzelnen Bauunternehmer, berichten von Erfahrungen und finden den zu Ihrem Projekt passenden Baupartner. 

Durchsicht der Verträge

Bevor ein Bauvertrag mit seinen oft unverständlichen Vertragsklauseln unterzeichnet wird, sollte sichergestellt werden, dass der Bau- und Leistungsumfang genau den eigenen Vorstellungen entspricht. Selbstredend hat die Baufirma bei Verhandlungen und Vertragstexten mehr Erfahrung als der angehende Bauherr. Deshalb sollte der Bauherr sich Unterstützung holen, um seine Verhandlungsposition zu stärken. Nur auf diese Weise stellt er sicher, dass der Vertrag hinsichtlich des Leistungsumfangs und der Verteilung der während jeder Bauphase auftretenden Risiken für ihn vorteilhaft ist. Es ist daher immer empfehlenswert, Verträge mit Experten durchzugehen! Hier finden Sie weitere Informationen zu Fallen in Bauverträgen.

Zu beachten ist auch, dass der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht reformiert hat. Mit Beginn des Jahres 2018 gelten eine Reihe neuer Regeln. Mit dem neu geschaffenen Verbraucherbauvertrag sollen die Bedürfnisse der Bauherren gesetzlich besser berücksichtigt werden. In diesem Rahmen wurde auch das Widerrufsrecht reformiert. So kann der Bauherr den Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach der Unterzeichnung widerrufen. Der Bauunternhemer ist diesbezüglich verpflichtet, dem Bauherren eine Widerrufsbelehrung auszustellen. Hier finden Sie die neuen Bestimmungen des Verbraucherbauvertrags.

Versicherungen

Generell empfiehlt sich, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Mit dieser sichern Bauherren sich gegen alle Schäden ab, die von der Baustelle ausgehen könnten. Das können ganz unterschiedliche Gefahren sein: z. B. herabfallende Bauteile auf das Auto des Nachbarn oder die generelle Verletzungsgefahr, die auf Baustellen gegeben ist.

Die Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung sichert Bauherren gegen die Folgen von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen während der Bauphase ab. Die meisten Banken setzen eine solche Versicherung für die Vergabe von Krediten voraus. Am besten ist es, bereits vor Beginn der Bauphase eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, in der die  Feuer-Rohbau-Versicherung enthalten ist.

Die Bauleistungsversicherung sichert den Bauherren gegen Naturgewalten (z. B. Hochwasser oder Sturmschäden) sowie gegen Schäden durch Unbekannte (Vandalismus) ab. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel für alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Schäden durch Diebstahl können aufgenommen werden.

Die gesetzliche Bauhelfer-Unfallversicherung versichert private Bauhelfer wie z. B. Nachbarn oder Freunde. Der Bauherr ist übrigens verpflichtet, private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.

Die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke sichert gegen Schäden ab, die von dem unbebauten Grundstück ausgehen können. Das können z. B. sein: umfallende Bäume, Unfälle bei Glätte. Diese Versicherung ist nur in Fällen sinnvoll, in denen kein Baubeginn ansteht oder dieser sich noch weiter verzögert bzw. das Grundstück unbebaut belassen werden soll.

Die Kosten für die Versicherungen richten sich in der Regel nach den Kosten des Bauvorhabens. Zu beachten ist immer, wie hoch die Deckungssummen der einzelnen Versicherungen und wie lange der Versicherungszeitraum angesetzt ist. Versicherungen müssen grundsätzlich vor Baubeginn abgeschlossen werden.

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