Fertighaus mit Keller

• Sarah Völkl
• Dezember 19, 2024
• Haustypen
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Bereits vor der Planung des Eigenheims stehen die zukünftigen Hausbesitzer vor einer wichtigen Entscheidung. Sie müssen sich die Frage stellen, ob sie einen Keller benötigen oder eine Bodenplatte ausreicht. Sicherlich können an einem Fertighaus im Laufe der Jahre bauliche Veränderungen vorgenommen werden, aber nachträglich einen Keller zu bauen ist nahezu unmöglich. Auch wenn eine Unterkellerung im ersten Moment Mehrkosten verursacht, sollten Bauherren nicht vorschnell eine Entscheidung treffen. Der folgende Artikel gibt Baufamilien wertvolle Tipps und Informationen rund um das Thema Kellerbau.

Überblick Fertighäuser mit Keller

Viele Baufamilien überlegen sich, wozu einen Keller unter dem Haus bauen, der vermutlich nicht genutzt wird und nur Zusatzkosten verursacht. Doch ganz so einfach ist es nicht. Ein Keller bietet eine Vielzahl von zusätzlichen Funktionen. So kann er zum Beispiel als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden, was gerade dann interessant ist, wenn das Grundstück klein und bestmöglich genutzt werden soll. Der Keller kann auch einfach als Nutzkeller bzw. Vorratskeller sowie als Technikraum verwendet werden, denn er bietet Platz für die Haus- und Heiztechnik sowie viele andere Dinge, die nicht gerne im Wohnbereich gesehen werden.

Auch finanziell gesehen bringt ein Keller gewisse Vorteile mit sich. Vor einer endgültigen Entscheidung sollten Baufamilien eine individuelle Bedarfsanalyse mit allen anfallenden Kosten durchführen, um so das Kosten-Nutzen-Verhältnis besser einordnen zu können. Im Übrigen ist zusätzlicher Wohnraum bei einem Fertighaus mit Keller preislich betrachtet günstiger zu realisieren als oberirdisch. Pro Quadratmeter können die Gesamtbaukosten um etwa das 2-fache gesenkt werden, als wenn eine zusätzliche Wohnfläche oberirdische gebaut werden soll.

Vorteile eines Kellers im Fertighaus

Die Vorteile vom Fertighaus mit Keller werden vielfach auf den ersten Blick nicht erkannt. Aus diesem Grund treffen Baufamilien vorschnell eine Entscheidung gegen die Unterkellerung. Im ersten Moment mag es sich unsinnig anhören, aber bei einem Fertighaus mit Keller können Baufamilien bei den Kosten sparen. Grund hierfür ist, um das Grundstück möglichst effektiv zu nutzen, sollte in die Tiefe anstatt in die Breite oder Höhe gebaut werden. Für einen Quadratmeter Keller fallen deutlich weniger Kosten an als für den oberirdischen Bau.

Ein Keller bietet nicht nur zusätzlichen Stauraum, sondern auch Nutzfläche. Diese erhöht sich bei einem Fertighaus mit Keller um rund 40 %, was berede bei kleinen Grundstücken einer der nennenswerten Vorteile ist. Des Weiteren bietet der Keller zusätzlichen Stauraum oder Lager, sodass innerhalb der eigentlichen Wohnfläche kein Platz für Abstellräume oder den Hauswirtschaftsraum eingeplant werden muss. Zusätzlich kann der Platz im Keller auch für ein ausgefallenes Hobby oder für einen Partykeller genutzt werden. In der Unterkellerung ist auch ausreichend Platz für die Haus- und Heiztechnik, wie zum Beispiel eine Regenwasser-Nutzungsanlage.

Bei einem Fertighaus mit Keller sollte die Energieeffizienz niemals unterschätzt werden. Durch eine guten Dämm- und Klimaschutz lässt sich die Energieeffizienz des Hauses deutlich verbessern. Gerade das Isolieren der Bodenplatte und der Kellerwände trägt zum Energie sparen bei. Die Dämmung sorgt dafür, dass im Winter die Kälte draußen bleibt, was sich positiv auf die Heizkosten für das komplette Haus auswirkt. Informationen darüber bekommen Baufamilien von der KfW-Bank.

Bei einem Fertigkeller, der mit einer weißen Wanne aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) realisiert wird, kann das Haus vor Grund- und Sickerwasser und vor drückendem Wasser geschützt werden.

Wird der Keller als Wohnkeller realisiert, kann er nicht nur zur Eigennutzung dienen, sondern auch als Einliegerwohnung vermietet werden. Die regelmäßigen Mieteinnahmen stellen die Finanzierung des Hauses auf sichere Beine, sodass sich die Mehrkosten im für die Unterkellerung im Laufe der Jahre amortisieren.

Nachteile eines Kellers im Fertighaus

• Höhere Baukosten: Der Bau eines Kellers verursacht zusätzliche Kosten im Vergleich zu einer Bodenplatte.
• Längere Bauzeit: Die Bauzeit kann sich durch den Kellerbau verlängern.
• Wartungsaufwand: Keller erfordern regelmäßige Wartung, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden.

Trotz der höheren Baukosten und des zusätzlichen Wartungsaufwands bietet ein Keller im Fertighaus viele überzeugende Vorteile. Die Erweiterung der Nutzfläche, die Verbesserung der Energieeffizienz und die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten machen den Keller zu einer lohnenden Investition. Langfristig profitieren Hausbesitzer von der effektiven Raumnutzung und dem zusätzlichen Schutz vor Wasser, wodurch die Vorteile die Nachteile klar überwiegen.

Keller vs. Bodenplatte

Bauherren, die sich gegen die Unterkellerung entscheiden, müssen sich bewusst machen, dass für ihr Traumhaus dennoch ein stabiles Fundament nötig ist. Neben dem Streifenfundament und dem Punktfundament kommt oftmals die Fundamentplatte oder auch die Bodenplatte zum Einsatz. Baufamilien können hier wählen zwischen der einfachen Bodenplatte und der Thermobodenplatte, die deutlich teurer ist als die einfache Ausführung. Auf lange Sicht gesehen lohnt jedoch die Anschaffung der Thermobodenplatte, denn sie hilft unter anderem bei Energie sparen. Im Übrigen ist die Thermobodenplatte beim Bau eines Passivhauses bereits Pflicht, wenn die Entscheidung gegen einen Keller getroffen wird.

Haben Baufamilien sich für die Bodenplatte entschieden, müssen sie im Vorfeld klären, ob die Kosten dafür in den Baukosten für das Eigenheim enthalten sind. Vielfach heißt es im Bauvertrag „ab Oberkante Keller bzw. Bodenplatte“. Dies bedeutet, dass die Kosten für die Bodenplatte separat anfallen und zu den Baukosten addiert werden müssen. Einige Fertighaushersteller wie zum Beispiel Fingerhaus bieten ihren Kunden die Entwürfe und Grundrisse für das Haus mit Bodenplatte oder mit Fingerkeller an. Kunden können so die Preise leichter vergleichen.

Kellerbauweisen für das Haus

• Betonfertigteilkeller – Vielfach entscheiden sich Baufamilien bei einem Fertighaus für einen Fertigkeller. Dadurch kann die komplette Bauzeit deutlich verkürzt werden. Fertigkeller bestehen aus einem wasserundurchlässigen Beton, die mittels Computertechnik industriell und passgenau im Werk der Fertighaushersteller gefertigt wird. Im Rahmen der Planung können die Wünsche der Kunden rund um den Keller berücksichtigt werden. Nach der Vorfertigung der Betonelemente werden diese zur Baustelle transportiert und dort von einem erfahrenen Team montiert. Der Fertigkeller passt millimetergenau zum Fertighaus, da hierbei auch nur geringe Maßtoleranzen akzeptiert werden können.
• Gemauerter Keller – Ein solcher Keller besteht in der Regel aus Schalungssteinen oder aus Ziegeln. Die Schalungssteine werden aufgeschichtet und mit Beton, idealerweise mit WU-Beton ausgegossen. Bei dem gemauerten Keller auf der Baustelle kommt es oft zu Ungenauigkeiten bei den Abmessungen, sodass das Fertighaus nicht optimal auf die Unterkellerung passt, was wiederum im Laufe der Jahre zu Baumängeln führen kann. Beim Kostenvergleich scheint, der gemauerte Keller im Vergleich mit dem Fertigkeller günstiger zu sein. Hier trügt der Schein, denn bei einem gemauerten Keller müssen für die Statik- und Arbeitspläne extra Kosten kalkuliert werden. Nur wenn der gemauerte Keller fachgerecht ausgeführt wird, haben Baufamilien nur selten Probleme mit Schimmel durch eine zu hohe Feuchtigkeit bzw. Luftfeuchtigkeit. Zusätzlich bietet der gemauerte Keller eine ausgleichende Raumklima-Wirkung für das komplette Haus. Grund hierfür ist die 100 %ige Abdichtung des Kellers. Dadurch kann die Feuchtigkeit der Innenräume leichter abtransportiert werden. Die Bewohner müssen jedoch auf eine ausreichende Belüftung im Haus und Keller sorgen.
• Keller aus Ortbeton – entscheiden Baufamilien sich für einen Keller aus Stahlbeton bzw. Ortbeton, dann wird dieser vor Ort auf der Baustelle gegossen und errichtet.
• Teilunterkellerung und Nutzungsmöglichkeiten – Bei der Planung eines Teilkellers ist es wichtig, den Grundwasserspiegel und die Bauweise der Außenwände zu berücksichtigen, um die Dichtigkeit und Stabilität des Kellers zu gewährleisten. Ein Teilkeller bietet ausreichend Raum für die Haustechnik, wie etwa die Heizung, und kann gleichzeitig als Hobbyraum genutzt werden. Um genügend Tageslicht in den Raum zu lassen, sollten Lichtschächte eingeplant werden. Der Preis für einen Teilkeller liegt in der Regel unter dem eines vollunterkellerten Massivhauses, was eine kosteneffiziente Lösung für Baufamilien darstellt. Bei schlüsselfertigen Fertighäusern ist es besonders wichtig, die Integration der Haustechnik und die Ausstattung des Hobbyraums von Anfang an zu berücksichtigen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Beim Vergleich zwischen einem Vollkeller und einem Teilkeller sollten Baufamilien berücksichtigen, dass Lichtschächte für eine gute Belichtung notwendig sind und die Heizung sowie andere technische Anlagen optimal im Keller untergebracht werden können, insbesondere bei schlüsselfertigen Häusern.

Planung und Design

• Grundrissgestaltung: Bereits bei der Grundrissgestaltung für das Haus sollte der Keller in die Planung miteinbezogen werden. Baufamilien sollten zu diesem Zeitpunkt bereits wissen, wie sie den Keller in Zukunft nutzen möchten. Unter anderem geht es dabei in die Einteilung in Kellerräume oder einzelne Kellerabteile. Gleichzeitig muss die Kellergröße sowie die Anzahl der Steckdosen im Keller festgelegt werden. Bei einem Wohnkeller muss bereits im Grundriss festgelegt werden, wo sich später Küche und Badezimmer der Einliegerwohnung befinden sollen. Dies ist für das Verlegen der Leitungen und Rohre wichtig.
• Berücksichtigung von Bauregeln: Grundsätzlich darf ohne Baugenehmigung kein Keller gebaut werden. Dies bedeutet, dass Baufamilien sich intensiv mit dem Bebauungsplan beschäftigen müssen, bevor sie eine Entscheidung für oder gegen einen Keller treffen.
• Auswahl des Kellerbausystems: Jeder Bauherr hat andere Vorstellungen vom Keller. Aus diesem Grund muss individuell eine Entscheidung zwischen dem gemauerten Keller und dem Fertigkeller getroffen werden.

Bauvorbereitung und Grundlagen

• Standortanalyse: Nicht nur die Bodenbeschaffenheit, sondern auch der Grundwasserstand sind wichtige Faktoren, wenn es um die Planung Fertighaus mit Keller geht. Für die Unterkellerung zählen andere Kriterien bei der Bodenbeschaffenheit als beim reinen Hausbau. Aus diesem Grund ist es wichtig ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Im Rahmen des Bodengutachtens wird neben der Bodenbeschaffenheit auch der Grundwasserstand ermittelt, um zu klären, wie es eventuell später mit Feuchtigkeit im Keller aussieht.
• Erdaushub und Fundamente: Vor dem Kellerbau sind weitere Schritte nötig. Nach dem Erdaushub muss das Fundament errichtet werden. Da der Keller unter dem Erdreich liegt, ist er permanent Feuchtigkeit ausgesetzt, sodass die Abdichtungsmaßnahmen nicht vernachlässigt werden dürfen. Eventuell muss eine Drainage gelegt werden, um Wasser aus dem Fundamentbereich des Kellers abzuleiten.

Kellerbau und Materialien

• Bauweisen von Kellern für Fertighäuser: Beim Vergleich zwischen dem gemauerten Keller und dem Fertigkeller hat letztere deutliche Vorzüge. Der Fertigkeller wie zum Beispiel Fingerkeller werden im Werk des Anbieters millimetergenau vorgefertigt, sodass das Fertighaus exakt auf die Kellerdecke passt. Bei einem gemauerten Keller kann es hier zu Ungenauigkeiten kommen, die später zu Baumängeln führen können. Für den Fertigkeller müssen Baufamilien auch eine deutliche kürzere Bauzeit einplanen als bei der gemauerten Variante. Gleichzeitig bietet die Kombination Fertighaus mit Fertigkeller auch einen finanziellen Vorteil, da von der KfW-Bank spezielle Fördergelder für energieeffiziente Neubauten vergeben werden. Gerade beim Fertigkeller ist durch die fließenden Übergänge zwischen Haus und Kellergeschoss die effiziente Bauweise leicht umsetzbar.
• Wasserdichtigkeit und Isolierung: Zur thermischen Isolierung können Kelleraußenwände mit Styropor abgedichtet werden. eine der sichersten Methoden im Rahmen der Wasserdichtigkeit des Kellers ist der Einsatz von WU-Beton. Dieser ist absolut wasserundurchlässig und kann auch hohen Belastungen wie einem starken Wasserdruck standhalten. Gleichzeitig ist WU-Beton kaum anfällig gegen Risse und Korrosionen.

Integration des Kellers in das Fertighaus

• Strukturelle Integration: Um ein Fertighaus mit Keller zu bauen haben Baufamilien die Wahl zwischen dem Fertigkeller und dem Mauerwerkskeller. Der Fertigkeller ist immer dann zu empfehlen, wenn die obersten Erdschichten nur wenig belastbar sind, da beim Mauerwerkskeller in jedem Fall die tieferen und somit stabileren Erdschichten für das Fundament erreicht werden müssen. Dies führt wiederum zu Mehrkosten, um die Tragfähigkeit des Untergrunds sicherzustellen.
• Haustechnik und Installationen: Beim Fertigteilkeller werden sämtliche Aussparungen für Fenster und Türen sowie für Leitungen und die elektrischen Anschlüsse bereits im Werk des Herstellers integriert. Dies spart wiederum auf der Baustelle Zeit, sodass der Bau des Hauses zügig vonstattengehen kann.

Kosten und Budgetierung

• Kostenfaktoren: Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Neben der Größe des Fertigkellers beeinflussen auch die Bodenverhältnisse auf dem Baugrundstück, die Ausbaustufe des Kellers sowie die Grundwassersituation die Preise des Fertigkellers. Ein reiner Nutzkeller, der nicht beheizt werden muss, ist deutlich günstiger als ein beheizter, gedämmter und voll ausgestatteter Wohnkeller. Fertigkelleranbieter wie zum Beispiel Fingerkeller können bereits bei der Planung eine erste Kosteneinschätzung geben. Für einen Keller müssen Baufamilien abhängig von den genannten Faktoren mit Kosten von 40.000 bis 80.000 Euro rechnen. Im Schnitt sind dies zwischen 5 und 15 % der Gesamtbaukosten.
• Sparmöglichkeiten: Eine Kostenreduzierung beim Kellerbau ist entweder durch eine Teilunterkellerung, einer einfachen Ausstattung oder durch Eigenleistung möglich. Eine gute Lösung zur Kostenreduzierung ist die Teilunterkellerung, denn dabei muss weder auf Kellerräume noch auf Qualität verzichtet werden. Auch Eigenleistungen helfen bei der Kostenreduzierung, jedoch sollten Baufamilien nicht nur Fachwissen, sondern auch ausreichend Zeit mitbringen.

Langfristige Betrachtungen und Wartung

• Wartung des Kellers: Die Kellerräume sollten nicht nur regelmäßig gepflegt, sondern auch gewartet werden. So lassen sich erste Feuchtigkeitsschäden oder andere Probleme frühzeitig erkennen, um schnellstens zu handeln. Dies verhindert Folgeschäden mit deutlich höheren Kosten.
• Werterhalt und Wertsteigerung: Auch wenn der Kellerbau Mehrkosten von 5 bis 15 % bedeutet, sollten Baufamilien dabei die Wertsteigerung ihrer Immobilie nicht aus dem Blick verlieren. Der Keller schafft nicht nur 30 bis 40 % mehr an Nutzfläche, sondern er sorgt für eine Wertsteigerung und erhöht den Wiederverkaufswert des Hauses. Bei einem eventuellen Hausverkauf kann ein deutlich höherer Kaufpreis verlangt werden.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

• Baugenehmigungen: Sobald ein Fertighaus mit Keller erbaut werden soll, muss nicht nur für das Haus eine Baugenehmigung vorliegen, sondern auch für den Keller.
• Bauvorschriften und Normen: Sobald Baufamilien sich für eine Nutzungsart der Kellerräume entschieden haben, müssen die rechtlichen Vorgaben geklärt werden. Rund um den Kellerbau müssen einige Vorschriften beachtet werden, die beim Fertighaus oder beim Massivhaus ohne Unterkellerung kein Thema sind.

Häufige Probleme und Lösungen

• Feuchtigkeitsmanagement: Kommt es zu Feuchtigkeitsproblemen in den Kellerräumen kann das richtige Heizen und Lüften eine erste Maßnahme darstellen. Gerade auf kalten Kellerwänden kann sich viel schneller Kondenswasser absetzen. Können die Kellerräume nicht beheizt werden, dann muss für ausreichende und richtige Lüftung gesorgt werden.
• Konstruktive Herausforderungen: Gerade bei einem Hanggrundstück kommen Baufamilien in der Regel nicht um den Kellerbau herum. Der Keller sorgt für zusätzliche Stabilität und kann für den entsprechenden Ausgleich je nach Gefälle des Hangs sorgen.
• Überlegungen zur Wahl eines Kellers: Im Grunde genommen lohnt eine Unterkellerung bei jedem Hausbau. Zum einen kann jeder Quadratmeter des teuren Baugrunds effektiv genutzt werden und zum anderen bietet der Keller eine Reihe von praktischen Nutzungsmöglichkeiten.

Nutzkeller vs. Wohnkeller

Bei einem Fertighaus mit Keller stehen den Bewohnern verschiedene Möglichkeiten zur Nutzung offen. So kann der Keller unter dem Haus als zusätzliche Wohnfläche, aber auch als reiner Vorrats- und Stauraum genutzt werden.

Nutzkeller

Der Nutzkeller in Fertighäusern muss nicht zwingend beheizt werden. Eine Dämmung ist in der Regel an nur an der Kellerdecke nötig, damit die Fußböden im Erdgeschoss nicht zu sehr auskühlen. Ansonsten können die Räumlichkeiten des Nutzkellers für die Haus- und Heiztechnik, als Vorrats- und Lagerraum, als Waschküche oder auch als Garage bzw. Carport genutzt werden. Weitere Möglichkeiten der Nutzung sind eine eigene Sauna oder ein Hobbykeller.

Wohnkeller

Nicht nur bei einem Hanggrundstück lässt sich das Kellergeschoss als Wohnkeller nutzen. Der Wohnraum kann als Einliegerwohnung vermietet werden, was für zusätzliche Mieteinnahmen sorgt. Allerdings müssen bei dieser Entscheidung die Vorgaben der Landesbauordnung für Wohnraum beachtet werden. Außer der Dämmung im Rahmen des energetischen Standards sind die Raumhöhe, die Größe und die Anzahl der Fenster sowie die Belüftung, Heizmöglichkeiten und sanitäre Anlagen wichtig. Gemäß Landesbaurecht muss die Deckenhöhe mindestens 2,30 m betragen. Experten raten für mehr Wohlfühlatmosphäre gar zu einer Deckenhöhe von 2,50 m. Beim Wohnkeller profitieren Baufamilien jedoch von der KfW-Förderung Eigenheim. Wird das Fertighaus mit Keller als KfW-Effizienzhaus erbaut, sind doppelte Förderungen im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude möglich.

Fazit

Bereits bevor die Planungen rund um das Bauen des Eigenheims beginnen, müssen Baufamilien entscheiden, ob sie ein Fertighaus mit Keller oder ein Fertighaus nur mit Bodenplatte möchten. Bei einem Haus mit Unterkellerung scheinen im ersten Moment die Kosten abschreckend zu wirken. Doch Hausbesitzer sollten nicht vorschnell eine Entscheidung treffen. Denn ein Haus mit Untergeschoss bietet eine Reihe von verschiedenen Möglichkeiten der Nutzung. Generell muss gesagt werden, wenn Häuslebauer sich gegen einen Keller entscheiden, muss ihnen klar sein, dass daran im Nachhinein nicht mehr geändert werden kann. Des Weiteren sollten sich Baufamilien überlegen, welchen Mehrwert sie durch das Haus mit Keller bekommen und innerhalb welchem Zeitraum sich die anfallenden Mehrkosten amortisieren. Sollte das Haus eventuell zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden, profitieren die Hausbesitzer von einer deutlichen Wertsteigerung.

FAQs

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.