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Bauherrenleistungen – Welche Aufgaben Bauherren übernehmen müssen

Viele Bauherr*innen berichten, dass Sie das Projekt Hausbau als absolute Laien gestartet haben und im Nachhinein vieles anders machen würden. Da die wenigsten in ihrem Leben die Gelegenheit haben, die erlernten Kenntnisse bei einem zweiten Haus umzusetzen, geben wir Ihnen einige essentielle Tipps mit auf den Weg, an denen Sie sich vor und während des Baus orientieren können. Dafür begleiten wir Familie Heinemann auf dem Weg zu ihrem ersten eigenen Haus. 

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Leistungen in der Regel nicht von der Baufirma oder dem Planungsbeauftragten übernommen werden und die deshalb die Baufamilie tragen muss – die sogenannten Bauherr*innenleistungen.

Planung ist alles

Allgemein gilt, dass Sie Ziele und Wünsche für den Bau mit der Baufirma genau absprechen und bei Unklarheiten lieber zweimal nachfragen sollten, bevor es zu Missverständnissen kommt. Fertigen Sie darüber hinaus kurze Protokolle Ihrer Besprechungen oder Telefonate mit der Baufirma an, die diese gegenlesen und unterschreiben soll. Nachträgliche und zusätzliche Kosten vermeiden Sie am besten, indem Sie im Vorhinein gründlich planen. 

Vor dem Grundstückskauf

Seit 2008 ist es in Deutschland Pflicht, ein Bodengutachten einzuholen, bevor gebaut wird. Theoretisch wäre es zwar auch möglich, das Bodengutachten erst während der Bauplanung erstellen zu lassen. 
Um aber nicht das Risiko einzugehen, ein nur schwer oder gar nicht bebaubares Grundstück zu kaufen, hat sich Familie Heinemann bereits während dem Grundstückskauf an einen Sachverständigen für Geotechnik gewandt, um sich ein Bodengutachten ausstellen zu lassen.

Für das Bodengutachten werden Erdproben aus dem Bereich, auf dem später das Haus steht, entnommen. Getestet werden die Tragfähigkeit des Bodens und die Grundwasserverhältnisse.
Geprüft  wird außerdem, ob es noch giftige Altlasten im Boden gibt, wenn das Grundstück früher industriell genutzt wurde. Ein Bodengutachten ist deshalb so wichtig, weil es bereits vor dem Bau mögliche Komplikationen aufzeigt, die in der späteren Planung berücksichtigt werden können.

Außerdem hat sich Familie Heinemann vor dem Kauf beim zuständigen Grundbuchamt einen Grundbuchauszug besorgt. Als potenzielle Käuferin ist die Familie dazu berechtigt, sich über mögliche in Zusammenhang mit dem Grundstück stehende Altlasten oder nachbarschaftsrechtliche Vereinbarungen zu informieren.

Allen Bauherren ist dringend empfohlen, sich vor dem Kauftermin einen möglichst aktuellen Grundbuchauszug anzusehen, um zu verhindern, bestehende Wohnrechte oder Grundschulden mit dem Kauf zu übernehmen. 

Zum Bauantrag

Nachdem Familie Heinmann durch das Bodengutachten und den Grundbuchauszug bestätigt wurde, dass sie ihr Traumhaus auf dem von ihnen anvisierten Grundstück gut bauen können, gab es vor dem ersten Spatenstich noch einige bürokratische Hürden zu meistern. 

Um einen Bauantrag stellen zu können, benötigen Bauherren einen Auszug aus der Liegenschafts- oder Flurkarte, der beim zuständigen Vermessungsamt beantragt wird. 
Einen amtlichen Lageplan hat sich die Familie von einem Vermessungsingenieur für ihr Grundstück erstellen lassen und für den Standsicherheitsnachweis beauftragte sie einen Prüfstatiker.
Der Preis für einen amtlichen Lageplan hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und kann unter anderem  je nach Bundesland und Größe des Grundstücks stark variieren. 

Da auf dem Grundstück noch Bäume standen, stellte Familie Heinemann zusätzlich einen Fällantrag. 

Mit welchen Kosten müssen Sie vor Baubeginn rechnen? Behalten Sie die Baunebenkosten vor dem Hausbau im Überblick.

Um keine Zeit zu verlieren, kümmerte sich die Baufamilie bereits während sie den Bauantrag stellte parallel um die Hausanschlüsse für Wasser und Abwasser, Strom, Gas und Telefon. 
Neben weiteren Unterlagen musste Frau Heinemann außerdem Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder nachweisen. Das ist jedoch nicht bei jedem Bauvorhaben erforderlich und richtet sich nach den Angaben der Bauordnungsbehörde. 

Lesen Sie noch einmal nach, welche Unterlagen Bauherren für den Bauantrag benötigen.

Vor Baubeginn

Strommast
Mit einem lokalen Netzbetreiber können Bauherren ihren Wunsch-Stromanbieter beauftragen.

Bevor es endlich losgehen kann, muss das zu bebauende Grundstück freigemacht werden, wofür die Bauherr*innen verantwortlich sind. Familie Heinemann beantragte hierzu Baustrom und Bauwasser sowie Straßensperrungen und Gehwegüberfahrten für die Fahrzeuge und Maschinen der Baufirma. Einen Antrag auf Stromversorgung für die Baustelle können Bauherren bei einem örtlichen Energieversorger, einem lokalen Netzbetreiber oder bei den Stadtwerken stellen. Frau Heinemann entschied sich für einen Antrag bei einem lokalen Netzbetreiber, da es in diesem Fall möglich ist, nur die Stromverbindung herstellen zu lassen und ansonsten einen Wunsch-Stromanbieter zu beauftragen. Das Bauwasser musste er  beim zuständigen Wasserversorger beantragen.

Außerdem begutachtete die Familie das Grundstück vor dem Bau noch einmal gemeinsam mit der Baufirma. Dieses Vorgehen ist allen Bauherren zu empfehlen, da gegebenenfalls vor dem Bau erst noch weitere Erdarbeiten ausgeführt werden müssen.

Bauphase

Während des Baus setzte sich Familie Heinemann mit dem Bezirksschornsteinfeger in Verbindung, um Heizungsanlagen und Feuerstätten vor der ersten Benutzung freizugeben. 
Außerdem stimmten sie sich mit den beauftragten Versorgern ab, um die Leitungen für Strom-, Gas-, Wasser-, Abwasser- und Telekommunikationsleitungen legen zu lassen. 

Nach einigem Überlegen entschied sich die Familie außerdem dazu, die Abnahme der einzelnen Bauphasen von einem unabhängigen Gutachter durchführen zu lassen.

Zwar mussten so die Mehrkosten für den Gutachter in Kauf genommen werden – verglichen mit den Kosten für Fehler beim Bau, die sie als Laien vermutlich selbst übersehen würden, war das Geld jedoch gut angelegt. 

Bei allen anderen bürokratischen Hürden auf dem Weg zum eigenen Haus hätte die Familie fast vergessen, die bisher bewohnte Mietwohnung rechtzeitig zu kündigen. Es sind ärgerliche Zusatzkosten für alle zukünftigen Hausbesitzer, die nach dem Einzug ins Haus doppelt für den Hausbaukredit und die Miete zahlen müssen. 

Nach der Bauphase

Fast geschafft! Aber damit Familie Heinemann glücklich und beruhigt in ihr eigenes Haus ziehen konnte, mussten noch ein paar letzte Punkte beachtet werden. Die besonders wichtige Endabnahme war im Fall der Baufamilie bereits im Leistungsumfang des von ihnen beauftragten Gutachters enthalten. 

Bauarbeiter auf der Baustelle
Nachdem die Bauherren ihren Teil der Arbeit erledigt haben, kann es endlich losgehen!

Bauherren, die sich gegen eine Überprüfung der einzelnen Bauabschnitte durch einen unabhängigen Gutachter entscheiden, müssen für die einmalige Endabnahme mit Kosten von mindestens 500€ rechnen. Dieses Geld sollten Bauherren auf jeden Fall investieren, um sich rechtlich im Fall von Baupfusch abzusichern.  

Außerdem hat sich Familie Heinemann alle Fachunternehmerbescheinigungen ausstellen lassen. Durch diese bestätigt die Baufirma, dass alle Bauleistungen und alle eingebauten Bauteile den Vorschriften entsprechen. 

Damit es zu keinem Unglück kommt, müssen vor dem Einzug außerdem alle Feuerstätten, Schornsteine und Abgasleitungen vom Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden. Als letzte bürokratische Aufgabe vor dem Einzug reichte Familie Hinze ungefähr zwei Wochen vor dem Bezug eine Nutzungsanzeige beim Bauamt ein.

Welche Leistungen werden von der Baufirma, dem Bauleiter oder einem Architekten übernommen?

Die meisten der am Beispiel unserer Baufamilie aufgeführten Aufgaben übernimmt eine Baufirma in der Regel nicht. Gerade die Kontrollfunktion von externen Gutachten würde ansonsten auch wegfallen. Zur Abnahme der einzelnen Bauphasen und der Endabnahme können Bauherren einen externen Architekten hinzuziehen. Dieser kann auch beauftragt werden, den Bauantrag zu stellen. Wenn die Baufirma ohnehin mit einem eigenen Architekten zusammenarbeitet, stellt dieser gemeinsam mit den Bauherren den Bauantrag.

Kosten

Bodengutachten
(mit zusätzlichen Infos
zu Wasserdurchlässigkeit
und bauchemischer Wasseranalyse)
Auszug aus Liegenschafts-
oder Flurkarte
Amtlicher Lageplan (am Beispiel eines Grundstücks von 850m2 in Brandenburg)Standsicherheits-nachweisunabhängiges
Gutachten
(mit Keller)
Endabnahme
500-1.000€
(2.500€)
15-60€1.000€1.500-2.500€1.700€
(2.200€)
500€

Kommentare zu “Bauherrenleistungen – Welche Aufgaben Bauherren übernehmen müssen

  1. Mein Mann hat mich gebeten über das Thema hausbau etwas mehr Informationen zu sammeln. Ich habe nun diesen Blogbeitrag gefunden und finde ihn super! Ich finde es immer klasse mich über neue Dinge zu informieren und mich weiterzubilden.

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