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Das Grundbuch und die Grundschuld

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse über Grundstücke festgehalten sind. Erst mit der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch wechselt ein Grundstück bzw. eine Immobilie den Besitzer. Mit der sogenannten Grundschuld wird ebenfalls der Kreditgeber ins Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld ist die heute gängigste Sicherheit für Baufinanzierungskredite.

Das Wichtigste in Kürze

  • Erst mit der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch ist ein Eigentümerwechsel eines Grundstücks bzw. einer Immobilie tatsächlich vollzogen.
  • Änderungen im Grundbuch sind stets mit Kosten verbunden. Die Kosten richten nach dem Preis des Grundstücks.
  • Die Grundschuld ist für Banken heute die entscheidende Sicherheit für Baufinanzierungskredite.

Das Grundbuch

Was sollte der Käufer eines Grundstücks über das Grundbuch wissen?

Für jeden Grundstückskauf gilt, dass erst mit der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch der Besitzer eines Grundstücks wechselt. Für die Eintragung ins Grundbuch ist eine notarielle Beurkundung notwendig, die sechs Monate in Anspruch nehmen kann. Während dieser Wartefrist regelt die Auflassungsvormerkung (2. Abteilung des Grundbuchs) den Anspruch auf die Umschreibung im Grundbuch. Die Aufgabe des Notars ist es, eine notarielle Beurkundung des Kaufs durchzuführen und ggfs. das Grundpfandrecht zu bestellen. Hierbei wird dem Kreditgeber durch den Eintrag ins Grundbuch das Grundstück als Sicherheit erbracht. Alle Eintragungen und Löschungen im Grundbuch sowie die damit zusammenhängenden notariellen Beurkundungen sind mit Kosten verbunden (für eine ausführliche Kostenübersicht siehe weiter unten).

Vor dem Grundstücks- und Hauskauf an alles denken: Hier geht es zu unserer Hausbau-Checkliste!

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen, in denen verschiedene Angaben wie folgt verzeichnet sind:

  • Bestandsverzeichnis (auch Register genannt): Maßstäbliche Verzeichnung der Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstück (entsprechend den Angaben des Katasters)
  • In der ersten Abteilung sind Angaben zum Eigentümer und zu den Erbbauberechtigten zu finden.
  • In der zweiten Abteilung finden sich eine Reihe von Lasten und Beschränkungen, darunter: Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Verfügungsbeschränkungen (z. B. Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke).
  • In der dritten Abteilung finden sich etwaige Grundpfandrechte, Grundschulden (genaueres finden Sie unter dem Punkt Grundschuld), Sicherungsgrundschulden, Hypotheken, Rentenschulden.

Kosten für die Einsichtnahme ins Grundbuch

Gläubigerwechsel Bei einem Gläubiger- bzw. Bankenwechsel, bei dem das Baufinanzierungsdarlehen vom ursprünglichen Darlehensgeber auf eine andere Bank übertragen werden soll, können erhebliche Kosten entstehen. Denn ein Gläubigerwechsel ist in der Regel mit einer Löschung und Eintragung ins Grundbuch verbunden. Stattdessen kann auch eine sogenannte Abtretung erfolgen, bei der eine Abtretungsurkunde des Altgläubigers, also der alten Bank, an den neuen Gläubiger (bzw. die neue Bank) ausgestellt wird. Da das Vorgehen der Abtretung wesentlich günstiger ist als die offizielle Änderung im Grundbuch, können hier Kosten gespart werden. Allerdings muss der neue Gläubiger hierfür ausdrücklich seine Einwilligung kundtun.

Eigentlich ist das Grundbuch ein öffentliches Register, bei dem normalerweise ein umfassendes Einsichtsrecht besteht. Das Einsichtsrecht in das Grundbuch ist jedoch eingeschränkt, da hier sensible Vermögens- und Schuldenverhältnisse eingesehen werden können. Übrigens werden Grundbücher heute nicht mehr auf Papier, sondern auf elektronischen Datenspeichern geführt. Auch kann man heute bereits in allen Bundesländern über das Internet Einsicht in das jeweilige Grundbuch nehmen. Einsichtnahmen sind kostenpflichtig und unterliegen wegen des beschränkten Einsichtsrechts Zulassungskriterien. Sind die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, kann mit dem sogenannten automatisierten Abrufverfahren online Einsicht genommen werden. Für ein eingeschränktes Abrufverfahren sind 50 € zu entrichten, für jedes Grundbuchblatt fällt die eine zusätzliche Abrufgebühr von 8 € an.

Kosten für die Eintragung ins Grundbuch bzw. Notarkosten

Änderungen im Grundbuch sind mit Kosten verbunden. Diese Kosten regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei fallen verschiedene Kosten für verschiedene Vorgänge an, z. B.:

  • Eintragung/Löschung von Eigentum
  • Eintragung von Belastungen (z. B. Grundschulden)
  • Beglaubigung von Grundbuchauszügen

Generell gilt, dass sich die Kosten für die Eintragung eines neuen Eigentümers oder einer Grundschuld nach dem Preis des Grundstücks richten.

Folgend finden Sie ein Berechnungsbeispiel für einen Grundstückskaufpreis von 100000 € und einer einzutragenden Grundschuld von 80000 €

Grundbuch Kosten

Auflassungsvormerkung löschen 25 €

Grundschuld eintragen 219 €

Eigentümer eintragen 219 €

Auflassungsvormerkung eintragen 110 €

Kosten Grundbuch 573 €

= Kosten Grundbuch und Kosten Notar 1809 €

Notar Kosten

Beurkundungsverfahren für den Kaufvertrag 546 €

Vollzugsgebühr für den Kaufvertrag 137 €

Betreuungsgebühr 137 €

Unterschriftsbeglaubigung 137 €

Notarbestätigung 82 €

Kosten Notar 1039 € zzgl. MwSt 197 €

Gesamtkosten für Notar mit MwSt 1236 €

Die Grundschuld

Die Grundschuld als gängigste Sicherheit für Baufinanzierungskredite

 Nicht-akzessorisches Grundpfandrecht

Eine Grundschuld ist nicht akzessorisch (von lateinisch accedere: hinzutreten) zur Forderung, die hinter der Grundschuld steht. Damit ist gemeint, dass die Grundschuld (im Unterschied zur Hypothek) auch dann weiterbestehen kann, wenn die Forderung längst beglichen ist. Damit der Gläubiger aber nicht trotz Tilgung des Kredits eine Zwangsvollstreckung vollziehen kann, ist die Grundschuld mit einem Sicherungsvertrag verbunden. Dieser regelt, dass bei Tilgung des Kredits die Grundschuld an den Eigentümer zurückfällt (Eigentümergrundschuld). 

Natürlich erwartet eine Bank für einen Baufinanzierungskredit Sicherheiten. Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch (auch Bestellung der Grundschuld genannt) ist das heute gängigste Mittel. Zusammen mit der Hypothek (heute gegenüber der Grundschuld eher unwichtig) und der Rentenschuld gehört die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Die Grundpfandrechte gehören zu den sogenannten dinglichen Verwertungsrechten zur Sicherung von Krediten. Es kann hier also bei nicht-vertragsgemäßer Bedienung des Darlehens zu Zwangsversteigerungen von Grundstück und Immobilie kommen.

Die Bestellung der Grundschuld

Für das Zustandekommen einer ordnungsgemäßen Grundschuld bedarf es der Einigung von Kreditgeber und -nehmer über die sogenannte Bestellung der Grundschuld (Eintragung ins Grundbuch). Eine solche Einigung muss stets notariell beurkundet werden, woraufhin die Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt erfolgen kann.

Die Grundschuld ist ein beschränkt dingliches Recht

Allerdings handelt es sich bei der Grundschuld um ein sogenanntes beschränkt dingliches Recht. Das bedeutet, dass die Verfügungsbefugnis begrenzt ist. So kann eine Zwangsvollstreckung bei nicht-vertragsgemäßer Bedienung des Kredits eingeleitet werden, jedoch kann der Gläubiger keine anderen Verfügungen, wie z.B. über Einnahmen aus Vermietungen, bewirken. Auch der Verkauf des entsprechenden Grundstücks ist i.d.R. immer möglich, denn die Grundschuld richtet sich nicht nach der Person des Eigentümers, sondern nach dem Grundstück.

Wann erlischt die Grundschuld?

Die Grundschuld erlischt nicht von selbst, wenn das Darlehen abbezahlt ist, da die Grundschuld zu den nicht-akzessorischen Grundpfandrechten gehört. Als ein solches kann die Grundschuld durchaus unabhängig vom Weiterbestehen einer Forderung vorhanden sein. Wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann auf Wunsch des Eigentümers eine Löschung durch das Grundbuchamt erfolgen. Dazu ist eine amtlich beglaubigte Löschungsbewilligung des Kreditgebers und ein Antrag auf Löschung im Grundbuch notwendig. Das Weiterbestehen der Grundschuld hingegen hat den Vorteil, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt erneut als Sicherheit für ein Darlehen dienen kann.

Die Eigentümergrundschuld 

Wenn der Kredit der Grundschuld abbezahlt ist, fällt die Grundschuld an den Eigentümer zurück. Dann ist die Grundschuld für den Eigentümer bestellt, das nennt sich Eigentümergrundschuld. Sie kann entweder aus dem Grundbuch gelöscht werden oder bestehen bleiben. Eine Eigentümergrundschuld hat Vorteile für zukünftige Kredite. Denn sie ist immer erstrangig. Keine möglicherweise zweite eingetragene Grundschuld kann auf ihren Rang rücken. Für eine erstrangige Grundschuld ist die Kreditbewertung äußerst positiv.

Was kostet die Eintragung/Löschung der Grundschuld im Grundbuch?

Für alle Eintragungen/Löschungen im Grundbuch und der dafür notwendigen notariellen Beurkundung entstehen Kosten. Hierfür gelten gesetzliche Gebühren. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld und dem Kaufpreis des Grundstücks sowie nach dem Aufwand des Notars.
Berechnungsbeispiel für die Eintragung einer Grundschuld von 80000 €:

Grundbuch Kosten 

Grundschuld eintragen 219 € 

Kosten Grundbuch 219 €

Kosten Grundbuch und Kosten Notar 558 € 

Für die Löschung einer Grundschuld in der Höhe von 80000 € fallen Gesamtkosten von 241 € an!

Notar Kosten

Beurkundungsverfahren für sonstige Verträge 219 €

Vollzugsgebühr für sonstige Verträge 66 €

Kosten Notar 285 €

Zzgl. Mehrwertsteuer 54 €
Kosten Notar mit MwSt 339 €

Fragen Sie uns!

Haben Sie Fragen zum Grundbuch, zur Grundschuld oder zur Eigentümergrundschuld? Zögern Sie nicht, einen Beratungstermin bei Almondia zu vereinbaren. Wir bieten Ihnen eine detaillierte Auskunft in Bezug auf all Ihre Fragen rund um Grundstückskauf und Hausbau und den damit verbundenen Kosten. Denn auch die Kosten für Änderungen im Grundbuch sollten in jedem Finanzierungsplan genau berechnet werden. Unsere Beratung hingegen kostet Sie nichts!

Kommentare zu “Das Grundbuch und die Grundschuld

  1. Sehr geehrte Damen und Herren. Folgende Fragen zu einer erstrangigen Grundschuld :

    Zwecks Durchführung eines grösseren Bauvorhabens hatte ich hierfür eine extra GmbH gegründet.
    Wo ich dann als Geschäftsführer tätig war. Wir, meine Frau und ich ,hatten in diese GmbH private Darlehn eingebracht. die wir dann ,auf anraten von Fachleuten ,mit priv Grundschulden erstrangig absicherten. Leider musste diese GmbH bedingt durch einen gravierenden Notarfehler (hier wurde ein Überwegsrecht zum Nachbargrundstück, wie lt. Vertrag vorgesehen nich teingetragen) nach 11 Jahren Gerichtsverhandlungen Insolvenz anmelden. Wir hatten dieses Geld dann auch wieder in Raten überwiegend entnommen. Der Insolvenzverwalter vertritt nun die Meinung ,das trotz der vg. erstrangigen Grundschulden zu unseren Gunsten hier dadurch keine priv. Absicherung gegeben sei, bzw auch nicht für die von uns eingebrachten vg. Beträge hätten und fordert nun die entnommen Beträge zurück so das wir trozdem privat haften zu müssen.?
    Da auch mein Rechtsanwalt hier wohl mit überfordert ist, wäre meine Frage : Wie sollen wir uns hier weiter verhalten ,bzw wer könnte uns da weiter unterstützen?
    Mit fr. Gr. W. Hempen

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