Die Grundstücksvermessung und damit verbundene Kosten

Wer ein Grundstück kaufen will, bei dem die Besitzverhältnisse nicht genau geklärt sind, muss eine Vermessung durchführen lassen. Daran müssen auch die Nachbarn mitwirken – beim sogenannten Grenztermin wird das Ergebnis festgelegt. Zudem müssen Bauherren zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Bauprozesses Vermessungen durchführen lassen. Erfahren Sie in diesem Artikel alles über die Vermessung von Grundstücken, die Gebäudeeinmessung und die damit verbundenen Kosten sowie Sparmöglichkeiten.

Das Wichtigste in Kürze

• Vermessungen müssen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Bauprozess durchgeführt werden: beim Grundstückskauf, im Rahmen des Bauantrags, zu Baubeginn und bei der Gebäudeeinmessung.
• Es lassen sich hinsichtlich der unterschiedlichen Vermessungsaktivitäten Kosten sparen, denn in bestimmten Fällen können die Baukontroll- und die Gebäudeeinmessung zusammen durchgeführt werden. Auch sollte genau ausgehandelt werden, wer die Kosten trägt. Im Idealfall übernimmt der Alteigentümer die vollen Kosten für die Grundstücksvermessung.
• Herr über die maßstäbliche Verzeichnung von Grundstücken und Immobilien ist das Katasteramt. Die Flurkarte (auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt) ist das entscheidende Dokument, das das Eigentum an Grundstücken sicherstellt. Von Amtswegen ist daher auch jede Grundstücksvermessung eine offizielle Angelegenheit nach festen gesetzlichen Vorgaben. Sie werden vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) der amtlich anerkannten Vermessungsbüros durchgeführt.
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Wann werden Vermessungen durchgeführt?

In den folgenden Phasen des Bauprozesses müssen Vermessungen durchgeführt werden:

• Vermessung beim Grundstückskauf
• Vermessung für den Bauantrag (Amtlicher Lageplan)
• Vermessung beim Baubeginn – die Baukontrollmessung
• Vermessung bei der Baufertigstellung – die Gebäudeeinmessung

Vermessung beim Grundstückskauf

Beim Kauf von Teilstücken eines Grundstücks (Parzellierung) ist eine Vermessung in jedem Fall notwendig. Beim Kauf ungeteilter Grundstücke ist eine Grundstücksvermessung nicht zwangsläufig notwendig. Aber auch hier kann eine Vermessung erforderlich oder empfehlenswert sein.

Wann sollte eine Vermessung beim Kauf ungeteilter Grundstücke durchgeführt werden?

• Sie möchten Rechtssicherheit darüber, ob die angegebenen Grenzen korrekt sind. Sprechen Sie auch mit den Nachbarn: Gibt es Zweifel am Grenzverlauf?
• Wenn Grenzzeichen beschädigt oder nicht vollständig vorhanden sind. Die Grenzpunkte sollten mit der Darstellung in der Flurkarte verglichen werden.
• Wenn der Alteigentümer sich nicht über den Ort aller Grenzzeichen im Klaren ist. Es kommt vor, dass sie etwa durch  Zäune überbaut oder Sträucher überwachsen sind.
• Wenn das Grundstück in Vergangenheit noch nicht mit moderner Geodäsie vermessen wurde. Informationen darüber finden sich im Kataster.

Grenzfeststellung von vorhandenen Grenzpunkten 

Die Grenzfeststellung ist das amtliche Verfahren der Feststellung vorhandener und neuer Grenzpunkte und Grenzen eines Flurstücks. Eine Grenzfeststellung hat eine Verzeichnung im Liegenschaftskataster zur Folge.

Vermessungskosten Grundstück

Die Kosten für eine Grundstücksvermessung können zwischen mehreren hundert bis zu rund 5000 Euro oder mehr betragen und richten sich nach einer Reihe von Eingangswerten, auf deren Grundlage die Berechnung durchgeführt wird. Sie ergeben sich aus der Vermessungsgebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der jeweiligen Bundesländer:

• Bodenrichtwert (durchschnittlicher Quadratmeterpreis)
• Fläche des Flurstücks
• Anzahl der zu verändernden bzw. zu bildenden Flurstücke
• Anzahl der benötigten Grenzpunkte
• Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks)

Folgend finden Sie exemplarische Kostenaufstellungen zu den verschiedenen Vermessungsaktivitäten in Baden-Würtemberg:

Grundstücksvermessung: Parzellierung eines Grundstücks

Eingangswerte: Bodenrichtwert: 250 € pro Quadratmeter, Grenzbildung durch zwei Grenzpunkte (Gerade)

Bildung des Flurstücks 1508 €

Abmarkung der Grenzpunkte 180 €

19 % Umsatzsteuer 320 €

35 % Fortführungsgebühr für das Katastersamt 527 €

Geamtkosten: 2535 €

(davon 2008 € für den ÖbVI und 527 € für das zuständige Vermessungsamt)

Grenzfeststellung 

Eingangswerte: Bodenrichtwert: 250 €, Anzahl der zu ermittelnden Grenzpunkte inkl. Abmarkung: 3

Grundbetrag 150 €

Grenzpunkte Feststellung 120 €

Grenzpunkte Abmarkung 120 €

250 € multipliziert mit  2,25 (Bodenwertsfaktor) = 562 €

19 % Umsatzsteuer auf  712€ = 135€

Gesamtkosten 1087 €

Vermessung Amtlicher Lageplan

Richten sich nach Baukosten des Gebäudes und nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Eingangswerte: Bauvorhaben Einfamilienhaus 132250 €, es liegen digitale Daten des Liegenschaftskatasters vor, das Baugrundstück ist eben, sodass keine topographischen Aufnahmen nötig sind. 

Gesamtkosten (inkl. 19 % Umsatzsteuer) 670 €

Gebäudeeinmessung

Die Gebäudeeinmessung richtet sich nach Baukosten und Anzahl der Gebäude.

Eingangswerte: Einfamilienhaus mit Garage, Baukosten 320000 €

Gebäudeaufnahmen 300 €

19 % Umsatzsteuer 57 €

35 % Fortführungsgebühr für das Liegenschaftsamt 105 € 

Geamtkosten: 462 €

Für die Baukontrollmessung kann mit einem ähnlichen Betrag gerechnet werden.

Wer zahlt die Grundstücksvermessung?

Über die entstehenden Kosten der Grundstücksvermessung muss zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt werden. Nicht selten kommen Käufer als Interessenten alleinig für die Kosten der Vermessung auf. Allerdings gibt es auch Lösungen, bei denen beide die Kosten tragen oder der Verkäufer die Kosten alleine übernimmt. In jedem Fall ist es ratsam, Einigungen darüber zu treffen und diese im Kaufvertrag eindeutig festzuhalten.

Grundstück selbst vermessen? Geht das?

Die kurze Antwort lautet nein. Als Grundstückseigentümer müssen Sie für die Vermessung einen Antrag bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder direkt beim zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsamt stellen. Diese unabhängigen Vermessungsbefugten führen dann im Rahmen eines Grenztermins die Vermessung durch. 

Beantragung der Vermessung eines Grundstücks

Um eine Grundstücksvermessung durchzuführen, muss also ein entsprechender Antrag in einem amtlich anerkannten Vermessungsbüro gestellt werden. Diesen Antrag kann nur der Eigentümer des Grundstücks stellen bzw. kann dieser mit ausdrücklicher Genehmigung des Eigentümers gestellt werden. Beachten Sie, dass auch nach Unterschrift des Kaufvertrags die Besitzverhältnisse erst mit dem Eintrag im Grundbuch wechseln, was bis zu sechs Monate dauern kann. Hier erfahren Sie mehr über das Grundbuch und die Grundschuld.

Grenzwiederherstellung von vorhandenen Grenzpunkten 

Bei der Grenzwiederherstellung wird amtlich darüber beschieden, ob eine festgestellte Flurstücksgrenze auch tatsächlich dem Nachweis im Liegenschaftskataster entspricht, dass sie also den Angaben des Katasters entsprechend in die Örtlichkeit übertragen wurde.

Der Grenztermin

Im Zuge der Vermessung wird die sogenannte Grenzherstellung im Grenztermin allen Beteiligten präsentiert. Beim Grenztermin sind zugegen: der Eigentümer/ggfs. Käufer des Grundstücks und die Eigentümer aller angrenzenden Grundstücke. Die Besprechung wird in einer Niederschrift festgehalten. Alle Parteien müssen den Grenzverlauf anerkennen. Etwaige Anfechtungen des Grenzverlaufs sind hier kundzutun. Bei allseitiger Anerkennung wird die Abmarkung der festgestellten Grundstücksgrenze durch die Anbringung sichtbarer Grenzzeichen vollzogen.

In Nachfolge des Grenztermins werden die Vermessungsunterlagen bei der zuständigen Katasterbehörde (Vermessungsamt) eingereicht. Unter Beachtung einer Einspruchsfrist von vier Wochen werden diese geprüft. Fällt die Prüfung positiv aus, werden die ermittelten Grenzverläufe ins Kataster übernommen und entsprechend ins Grundbuch eingetragen.

Abmarkung festgestellter Grenzzeichen

Mit Abmarkung bezeichnet man das amtliche Verfahren der Kennzeichnung von sichtbaren Grenzpunkten. Sind die Grenzpunkte abgemarkt, ist Sicherheit über den Verlauf der Grenzen eines Grundstücks dauerhaft gegeben.

Vermessung für den Bauantrag

Für den Bauantrag wird ein Amtlicher Lageplan benötigt. Auf der Grundlage des Amtlichen Lageplans wird das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) fertigt den Amtlichen Lageplan auf der Grundlage eigener Vermessungen und den Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster an. Es werden alle für das Bauvorhaben wichtige Tatbestände (z. B. Maße, Ausrichtung) unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Grundstücks (z. B. Höhenlagen, Leitungen, Maß der nachbarschaftlichen Bebauung, Abstände) beurkundet.

Vermessung beim Baubeginn – die Baukontrollmessung

Nach Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zwei Wochen die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen werden. Der Bauherr erbringt diesen Nachweis durch eine Baukontrollmessung.

Auch die Baukontrollmessung führt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) durch. Übrigens kann eine solche Kontrollmessung vor Mehrkosten, die durch etwaige Fehler auftreten können, bewahren und ist daher auch v. a. als Absicherung für den Bauherrn zu verstehen.

Was ist im Amtlichen Lageplan verzeichnet?

Im Amtlichen Lageplan finden sich Angaben zum Grenzverlauf, Topographie, Geländehöhen, Abstandsflächen, Grunddienstbarkeiten und allen vorhandenen Leitungen, die ober- und unterirdisch verlaufen. Ebenfalls sind dort Bestimmungen aus dem Bebauungsplan sowie im Grundbuch geführte Bezeichnungen (z. B. Angaben zu Eigentümern) zu dem jeweiligen Grundstück und denen der Nachbarn verzeichnet. Es lassen sich hier somit alle wichtigen Angaben zum Baugrundstück finden, sodass eine Einschätzung des Bauvorhabens hinsichtlich der Eigenschaften des Grundstücks vorgenommen werden kann. Hier erfahren Sie mehr zum Bebauungsplan. Hier erfahren Sie mehr zu den Abstandsflächen.

Vermessung bei der Baufertigstellung – die Gebäudeeinmessung

Bei Fertigstellung des Bauvorhabens muss der Bauherr das Gebäude durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) einmessen lassen. Dieses Verfahren garantiert die Aktualität und Fortführung der Amtlichen Liegenschaftskarte.

Tipp: Baukontroll- und Gebäudeeinmessung gleichzeitig durchführen!

In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, Baukontrollmessung und Gebäudeeinmessung zusammen durchzuführen, so kann man Kosten sparen. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Grundriss in seiner endgültigen Form bereits in der für die Baukontrollmessung einzuhaltenden Zweiwochenfrist ausreichend erkennbar ist. Denn die Gebäudeeinmessung kann in ausreichender Form an Bodenplatte bzw. Kellergeschoss vorgenommen werden.

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.