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Abstandsflächen beachten!

Wer baut, muss sich an zahlreiche Regeln und Vorgaben halten, denn auch auf dem eigenen Grundstück, darf man noch lange nicht tun und lassen, was man will. Besonders wichtig sind Regeln zu erforderlichen Abstandsflächen zu anderen Gebäuden und Grundstücksgrenzen.

Wie der Name schon sagt, sichern Abstandsflächen einen unbebauten Raum zwischen zwei Bauwerken oder zu verschiedenen Grenzlinien hin. Hauptgründe dafür sind der Brandschutz aber auch die Gewährleistung einer gewissen Wohnqualität durch ausreichend Belichtung und Belüftung. Doch diese Vorgaben sollten Sie keineswegs nur als Einschränkung verstehen, sondern vor allem auch das Positive daran erkennen: Plant Ihr Nachbar direkt an der Grundstücksgrenze eine drei Meter hohe Mauer hochzuziehen, können Sie davon ausgehen, dass dies kein zulässiges Vorhaben ist.

Für alle Fragen rund um Hausbau und Grundstück haben wir für Sie eine Hausbau-Checkliste erstellt!

Das Wichtigste in Kürze

  • Der mindestens einzuhaltende Abstand entspricht der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1 – je nach Bundesland. Außerdem ist entscheidend, ob sich das Grundstück im Kerngebiet oder am Rand einer Kommune befindet.
  • Abstandsflächen erstrecken sich stets über die voll Breite einer Fassade. Sonderbauteile wie Balkone oder Erker müssen jedoch nicht extra berechnet werden.
  • Trotz Abstandsregelung dürfen in den meisten Bundesländern bestimmte, meist kleinere Bauwerke, wie Garagen oder Gartenhäuschen, auch auf sonst freizuhaltenden Flächen errichtet werden

Wie Sie erforderliche Abstandsflächen berechnen

Grundsätzlich berechnet man die erforderliche Abstandsfläche, indem man die Höhe der Außenwände (H) mit einem Faktor zwischen 0,25 und 1 multipliziert. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen bis zu einer Neigung von 70° zu einem Drittel (bei mehr als 70° Neigung komplett) hinzugerechnet. Unabhängig von diesen Vorgaben gilt ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 Meter. Da in Deutschland jedoch die Bundesländer das jeweilige Bauordnungsrecht bestimmen, unterscheiden sich auch die Abstandsflächenregelungen in den jeweiligen Landesbauordnungen.

In der Musterbauordnung (MBO) finden sich hinsichtlich Abstandsflächen folgende Vorgaben:

BaugebietAbstandsfläche nach MBOMindestabstand
Kerngebiete, Wohn- und Mischgebiete0,4 H3 m
Gewerbe- und Industriegebiete0,2 H3 m
Abstandsflächen

Formel

Multiplizieren Sie die Gebäudehöhe mit dem in der jeweiligen Landesbauordnung angegebenen Faktor (F). Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Höhe des Daches selbst (HD) zusammen. Die Dachhöhe wird – je nach Dachneigung (DN) – nur zum Teil angerechnet und mit dem Faktor (FD) multipliziert. Als Ergebnis erhalten Sie die Tiefe der Abstandsfläche (TA).
Die Formel zur Berechnung lautet also: TA = F * (H + FD * HD)

Was Sie bei der Berechnung ignorieren können

Beispiel Bayern Auf dem bayerischen Land wird die Gebäudehöhe mit dem Faktor 1 multipliziert. Ein 5,2 Meter hohes Haus mit einem 2,4 Meter hohen und um 45 Grad geneigten Dach muss folgende Abstandsfläche zum Nachbarhaus aufweisen: TA = 1 * (5,2m + 1/3 * 2,4m) = 6,0m Die Abstandsfläche beträgt also mindestens 6 Meter. Da im Dorfzentrum dichter gebaut werden darf, reduziert sich der Faktor hier auf 0,5. Zum Nachbargrundstück müssten mindestens 3 Meter Abstand gehalten werden.

Die wenigsten Häuser haben eine vollkommen senkrechte Fassade, sondern weisen verschiedene Vor- und Rücksprünge auf. Um die Berechnung der Abstandsflächen nicht zu kompliziert zu gestalten, müssen Sonderbauteile wie Erker oder Balkone jedoch nicht extra berechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass diese nicht mehr als 1,5 Meter aus dem Bauwerk heraus ragen. Außerdem dürfen sie sich maximal über ein Drittel der Fassadenfläche erstrecken. Der Einfachheit wegen fallen auch Wärmedämmverbundsysteme in diese Ausnahmeregelung: Bis zu einer Stärke von 20 bis 25 Zentimetern werden sie bei der Berechnung der Abstandsflächen schlichtweg ignoriert. So wird verhindert, dass nachträgliche Dämmmaßnahmen die Abstandsflächen unter das erforderliche Mindestmaß drücken könnten. Dennoch sind Bauherren, deren Häuser besonders nah an das Nachbargrundstück gebaut sind, unter Umständen durch die Abstandsflächenregelung in der Wahl ihrer Fassadendämmung eingeschränkt.

Wann Sie trotzdem auf Abstandsflächen bauen dürfen

Man möge meinen, dass Abstandsflächen logischerweise freizuhalten sind von jeglicher Bebauung. Doch auch hier gibt es Ausnahmen: Bestimmte, meist kleinere Bauwerke, wie beispielsweise Garagen oder Gartenhäuschen, dürfen in den meisten Bundesländern auch auf Abstandsflächen errichtet werden. Außerdem haben sie selbst keine einzuhaltenden Abstandsflächen. Dies trifft zumindest dann zu, wenn jene kleinen Bauwerke bestimmte Maximalmaße nicht überschreiten.

In Nordrhein-Westfalen können Bauwerke in Abstandsflächen eine mittlere Wandhöhe von maximal drei Metern aufweisen und maximal neun Meter lang sein.

Bebauungsplan schlägt Bauordnung

Beispiel Thüringen

Auf einem Grundstück soll ein Bungalow mit 3,4 Metern Höhe und einer zusätzlichen Dachhöhe von 1,5 Metern errichtet werden. Da der Dachwinkel kleines als 70 Grad ist, kann folgende Berechnung angestellt werden:
TA = 0,4 * (3,40 m + 1/3 * 1,50 m) = 1,56 m Der Abstand zum Nachbargrundstück müsste nach dieser Berechnung also 1,56 Meter betragen. Allerdings gilt in Thüringen ein Mindestabstand von 3 Metern, weshalb der Bungalow mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet werden muss.

Die Festsetzungen in den spezifischen Bebauungsplänen stehen über den allgemeinen Vorgaben in den jeweiligen Landesbauordnungen. Das heißt: Erlaubt der Bebauungsplan eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. Dies ist beispielsweise der Fall bei geschlossenen Baulinien, die häufig in Stadtkernen definiert werden. Alle Neubauten müssen direkt an diese Linien heran gebaut werden, um ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu wahren.

Wo die Abstandsflächen liegen müssen

Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen und dürfen nicht von Gebäude zu Gebäude gemessen werden. In Ausnahmefällen dürfen sie auch auf dem Grundstück des Nachbarn liegen, selbstverständlich nur mit dessen Zustimmung. Doch bevor Sie einer solchen Bitte Ihres freundlichen Nachbarns zustimmen, bedenken Sie, dass das auch für Sie bedeutet, in Zukunft auf der betroffenen Fläche nicht mehr bauen zu dürfen. Ausnahmen gibt es auch, wenn das Grundstück an öffentliche Plätze, Grünflächen oder Straßen angrenzt. Denn hier darf die Abstandsfläche des eigenen angrenzenden Gebäudes bis zur Mitte der öffentliche Fläche reichen.

Sie haben noch Fragen zum Thema Abstandsregelungen?  Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie  jederzeit unsere unabhängigen Experten. Diese beantworten Ihnen gerne alle Fragen und stellen Berechnungen für Ihr individuelles Bauvorhaben an.

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