Wer baut, muss sich an zahlreiche Regeln und Vorgaben halten, denn auch auf dem eigenen Grundstück, darf man noch lange nicht tun und lassen, was man will. Besonders wichtig sind Regeln zu erforderlichen Abstandsflächen zu anderen Gebäuden und Grundstücksgrenzen.
Wie der Name schon sagt, sichern Abstandsflächen einen unbebauten Raum zwischen zwei Bauwerken oder zu verschiedenen Grenzlinien hin. Hauptgründe dafür sind der Brandschutz aber auch die Gewährleistung einer gewissen Wohnqualität durch ausreichend Belichtung und Belüftung. Doch diese Vorgaben sollten Sie keineswegs nur als Einschränkung verstehen, sondern vor allem auch das Positive daran erkennen: Plant Ihr Nachbar direkt an der Grundstücksgrenze eine drei Meter hohe Mauer hochzuziehen, können Sie davon ausgehen, dass dies kein zulässiges Vorhaben ist. In jedem Falle sollten Sie mit einer rechtzeitigen Abstandsflächenberechnung die nötige Gewissheit sicherstellen.
Für alle Fragen rund um Hausbau und Grundstück haben wir für Sie eine Hausbau-Checkliste erstellt!
Das Wichtigste in Kürze
Abstandsflächen zu berechnen, sollte man eigentlich seinem Architekten überlassen.
Wer noch keinen hat, findet hier eine Auswahl: https://www.a-better-place.de/architekten/
Und wer es trotzdem selbst probieren möchte, sollte dieses kostenlose Tool dafür nutzen:
https://www.massstabberechnen.de/
Wie berechnet man die Abstandsflächen?
Grundsätzlich berechnet man die erforderliche Abstandsfläche, indem man die Höhe der Außenwände (H) mit einem Faktor zwischen 0,2 und 1 multipliziert. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen bis zu einer Neigung von 70° zu einem Drittel (bei mehr als 70° Neigung komplett) hinzugerechnet. Mit unserem Tool können Sie dies gleich selbst einfach berechnen. Unabhängig von diesen Vorgaben gilt ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 Meter. Da in Deutschland jedoch die Bundesländer das jeweilige Bauordnungsrecht bestimmen, unterscheiden sich auch die Abstandsflächenregelungen in den jeweiligen Landesbauordnungen.
In der Musterbauordnung (MBO) finden sich hinsichtlich Abstandsflächen folgende Vorgaben:
| Baugebiet | Abstandsfläche nach MBO | Mindestabstand |
| Kerngebiete, Wohn- und Mischgebiete | 0,4 H | 3 m |
| Gewerbe- und Industriegebiete | 0,2 H | 3 m |
Formel Abstandsflächenberechnung
Multiplizieren Sie die Gebäudehöhe mit dem in der jeweiligen Landesbauordnung angegebenen Faktor (F). Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Höhe des Daches selbst (HD) zusammen. Die Dachhöhe wird – je nach Dachneigung (DN) – nur zum Teil angerechnet und mit dem Faktor (FD) multipliziert. Als Ergebnis erhalten Sie die Tiefe der Abstandsfläche (TA).
Die Formel zur Abstandsflächenberechnung lautet also: TA = F * (H + FD * HD)
Was Sie bei der Abstandsflächenberechnung ignorieren können
Wie weit muss ein Haus von der Grundstücksgrenze entfernt sein? Beispiel Bayern: Auf dem bayerischen Land wird die Gebäudehöhe mit dem Faktor 1 multipliziert. Ein 5,2 Meter hohes Haus mit einem 2,4 Meter hohen und um 45 Grad geneigten Dach muss folgende Abstandsfläche zum Nachbarhaus aufweisen: TA = 1 * (5,2m + 1/3 * 2,4m) = 6,0m Die Abstandsfläche beträgt also mindestens 6 Meter. Da im Dorfzentrum dichter gebaut werden darf, reduziert sich der Faktor hier auf 0,5. Zum Nachbargrundstück müssten mindestens 3 Meter Abstand gehalten werden.
Die wenigsten Häuser haben eine vollkommen senkrechte Fassade, sondern weisen verschiedene Vor- und Rücksprünge auf. Um die Berechnung der Abstandsflächen nicht zu kompliziert zu gestalten, müssen Sonderbauteile wie Erker oder Balkone jedoch nicht extra berechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass diese nicht mehr als 1,5 Meter aus dem Bauwerk heraus ragen. Außerdem dürfen sie sich maximal über ein Drittel der Fassadenfläche erstrecken. Der Einfachheit wegen fallen auch Wärmedämmverbundsysteme in diese Ausnahmeregelung: Bis zu einer Stärke von 20 bis 25 Zentimetern werden sie bei der Berechnung der Abstandsflächen schlichtweg ignoriert. So wird verhindert, dass nachträgliche Dämmmaßnahmen die Abstandsflächen unter das erforderliche Mindestmaß drücken könnten. Dennoch sind Bauherren, deren Häuser besonders nah an das Nachbargrundstück gebaut sind, unter Umständen durch die Abstandsflächenregelung in der Wahl ihrer Fassadendämmung eingeschränkt.
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Wann Sie trotzdem auf Abstandsflächen bauen dürfen
Man möge meinen, dass Abstandsflächen logischerweise freizuhalten sind von jeglicher Bebauung. Doch auch hier gibt es Ausnahmen: Bestimmte, meist kleinere Bauwerke, wie beispielsweise Garagen oder Gartenhäuschen, dürfen in den meisten Bundesländern auch auf Abstandsflächen errichtet werden. Außerdem haben sie selbst keine einzuhaltenden Abstandsflächen. Dies trifft zumindest dann zu, wenn jene kleinen Bauwerke bestimmte Maximalmaße nicht überschreiten.
In Nordrhein-Westfalen können Bauwerke in Abstandsflächen eine mittlere Wandhöhe von maximal drei Metern aufweisen und maximal neun Meter lang sein.
Bebauungsplan schlägt Bauordnung
Wie weit muss ein Haus von der Grundstücksgrenze entfernt sein?
Beispiel Thüringen: Auf einem Grundstück soll ein Bungalow mit 3,4 Metern Höhe und einer zusätzlichen Dachhöhe von 1,5 Metern errichtet werden. Da der Dachwinkel kleines als 70 Grad ist, kann folgende Berechnung angestellt werden:
TA = 0,4 * (3,40 m + 1/3 * 1,50 m) = 1,56 m Der Abstand zum Nachbargrundstück müsste nach dieser Berechnung also 1,56 Meter betragen. Allerdings gilt in Thüringen ein Mindestabstand von 3 Metern, weshalb der Bungalow mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet werden muss.
Die Festsetzungen in den spezifischen Bebauungsplänen stehen über den allgemeinen Vorgaben in den jeweiligen Landesbauordnungen. Das heißt: Erlaubt der Bebauungsplan eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. Dies ist beispielsweise der Fall bei geschlossenen Baulinien, die häufig in Stadtkernen definiert werden. Alle Neubauten müssen direkt an diese Linien heran gebaut werden, um ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu wahren.
Wo die Abstandsflächen liegen müssen
Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen und dürfen nicht von Gebäude zu Gebäude gemessen werden. In Ausnahmefällen dürfen sie auch auf dem Grundstück des Nachbarn liegen, selbstverständlich nur mit dessen Zustimmung. Doch bevor Sie einer solchen Bitte Ihres freundlichen Nachbarns zustimmen, bedenken Sie, dass das auch für Sie bedeutet, in Zukunft auf der betroffenen Fläche nicht mehr bauen zu dürfen. Ausnahmen gibt es auch, wenn das Grundstück an öffentliche Plätze, Grünflächen oder Straßen angrenzt. Denn hier darf die Abstandsfläche des eigenen angrenzenden Gebäudes bis zur Mitte der öffentliche Fläche reichen.
Guten Tag,
Sie schreiben : “Die wenigsten Häuser haben eine vollkommen senkrechte Fassade, sondern weisen verschiedene Vor- und Rücksprünge auf. Um die Berechnung der Abstandsflächen nicht zu kompliziert zu gestalten, müssen Sonderbauteile wie Erker oder Balkone jedoch nicht extra berechnet werden. Voraussetzung dafür ist, dass diese nicht mehr als 1,5 Meter aus dem Bauwerk heraus ragen.“
Nun meine Frage wäre; gilt die obere Aussage auch für Außentreppe, bzw. Fluchtreppe, die nachgebaut werden mussen. Die Fluchtreppen nach Maß ist eine dreiläufiger gerade Treppe und soll an die ganze Seitfassade laufen.
Hallo Xenia,
genau, auch Fluchttreppen werfen Abstandsflächen, da sie kein untergeordnetes Bauteil sind (untergeordnete Bauteile wären bspw. Ornamente, Stuck oder ein französischer Balkon, der ja nicht sonderlich herausragt). Alles Gute
Es ist gut zu wissen, dass man nichts auf der Grenze haben darf. Mein Onkel möchte eine Hecke rund seinem Garten wachsen, aber er hat einen großen Garten und die Nachbarn haben keine Zäune. Es ist deswegen schwer zu wissen, genau wo sein Grundstück endet und wo das Grundstück seines Nachbars anfängt. Also er wird wahrscheinlich jemanden finden, der diese Grenze markieren kann. https://www.sammerzt.at/de/vermessung/katastervermessung/
Wir beabsichtigen, in einem Kleingarten in Berlin eine Gartenlaube ca.24qm aufstellen zu lassen, welchen Abstand zum Zaun müssen wir einhalten? Neben dem Zaun ist eine unbebaute Fläche.
Wir bauen ein neues Haus und möchten von Anfang an alles richtig machen. Um Streitigkeiten vorzubeugen werden wir erst einmal die Grundgrenzen sichern lassen. Die Gegend sieht ja auch schöner aus, wenn nicht alles dicht an dicht steht.
Vielen Dank für diesen Beitrag zu Abstandsflächen in der Bauplanung. Gut zu wissen, dass man vielerorts trotzdem Garagen o.ä. auf den Abstandsflächen errichten darf. Meine Freundin muss gerade ihre Garage verlegen lassen, weil hinter ihrem Grundstück nun eine Bahnanlage gebaut wird. Ich dachte mir schon, dass man die Abstandsflächen lieber ganz frei lässt. https://www.kutschera-bau.at/kontakt/eferding/bahnanlagen-bauen-lassen
Wenn nun das Erdgeschoss eine Art Sockel bildet, und darauf baut man z.B. noch 3 Geschosse, die aber zurückgesetzt sind (wie eine Stufe): wie wird dann die Abstandsfläche berechnet? Spielt diese Zurücksetzung eine Rolle, oder ist die Handhabung so, als wäre die Stufe nicht da?
Danke für den tollen Beitrag! Besonders hat mir der Rechner für die erforderliche Tiefe der persönlichen Abstandsfläche gefallen. Auf meinem neu erworbenen Grundstück muss ich meine Grundgrenzen sichern lassen. Als Nächstes wende ich mich dafür an einen Profi für Vermessungen.
https://www.muellermeter.at/neunkirchen/gesicherte-grundgrenzen
Gut zu wissen, dass Sonderbauteile wie Balkone oder Erker nicht extra berechnet werden müssen. Auf meinem Grundstück möchte ich jetzt ebenfalls Grundgrenzen sichern lassen. Am besten suche ich mir dafür einen passenden Experten, der die Arbeiten übernimmt.
https://www.muellermeter.at/neunkirchen/gesicherte-grundgrenzen