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Die überbaubare Grundstücksfläche

Wer im Besitz eines Grundstücks ist, darf darauf leider nicht bauen, was und wo er will. Die zulässige Bebauung der Grundstücksfläche folgt klaren Vorgaben, die im Bebauungsplan des jeweiligen Grundstücks festgehalten sind. Neben der möglichen Nutzung der Fläche – also ob beispielsweise ein Wohnhaus, ein Bürogebäude oder ein Gewerbegebiet errichtet werden darf – gibt der Bebauungsplan auch Aufschluss darüber, wie groß die verbaute Fläche sein darf und wo sich das Haus am Grundstück befinden sollte.

Das Wichtigste in Kürze

  • Innerhalb des eigenen Grundstücks darf nur auf ausgewiesenen Teilflächen gebaut werden.
  • Die Baugrenze ist jene Linie, die nicht überbaut werden darf.
  • Die Baulinie ist jene Linie, an die heran gebaut werden muss, sprich die von einer Gebäudeseite berührt werden muss.

Jedes Haus an seinem Platz

Wer schon einmal einen Blick in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) geworfen hat, findet dort den Begriff „überbaubare Grundstücksfläche”. Das ist derjenige Teil eines Baugrundstücks, auf dem ein Bauwerk oder Gebäude errichtet werden darf – natürlich unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplans und der bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Diese Fläche ist im Bebauungsplan zeichnerisch dargestellt und durch unterschiedliche Linien begrenzt. Doch warum wird überhaupt eine solche überbaubare Grundstücksfläche definiert? Sollte nicht jeder Grundstücksbesitzer selbst entscheiden können, wo sein zukünftiges Haus steht? Grund dafür sind übergeordnete städtebauliche Überlegungen, die eine planerisch gewollte Positionierung von Gebäuden zum Ziel haben.

Viele Linien und begrenzte Möglichkeiten auf Ihrer Grundstücksfläche

Beim Blick in den Bebauungsplan nimmt man erstmal viele scheinbar gleich aussehende Linien war. Sieht man aber genauer hin, erkennt man deren unterschiedliche Struktur. Zu unterscheiden sind die Grundstücksgrenze, die Baugrenzen und die Baulinie. Baugrenze und Baulinie sind zwar optisch leicht zu verwechseln, aber dennoch sehr unterschiedlich.

Grundstücksfläche mit Baugrenze und Baulinie

Baugrenze

Die Baugrenze ist jene Linie, welche von Gebäuden oder deren Teilen nicht überbaut werden darf. Wenn keine zusätzliche Baulinie festgelegt ist, kann das Gebäude innerhalb dieses Bereichs entsprechend den gesetzlichen Richtlinien frei positioniert werden.

Baulinie (Fluchtlinie)

Die Baulinie hingegen ist eine Linie, die von einer Gebäudeseite berührt werden muss, sprich jene Linie, auf die eine Außenwand gebaut werden muss. Ziel einer Baulinie ist es meist, eine durchgehende Häuserflucht an der Straßenseite oder ein einheitliches Siedlungsmuster zu erzielen. Eine Baulinie kann als Vorder- und Seitengrenze, aber auch als ein komplett geschlossener Flächenumriss festgelegt werden. In letzterem Fall muss die von der Baulinie umgrenzte Fläche vollständig mit der Grundfläche eines Gebäudes ausgefüllt werden.

Doch auch innerhalb dieser Grenzlinien darf nicht nach Lust und Laune gebaut werden. Verschiedene Symbole im Bebauungsplan geben beispielsweise vor, wie hoch und welche Art von Gebäude auf der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden darf. Wer Hilfe bei der Interpretation der vielfältigen Linien, Signaturen und Ziffern im Bebauungsplan benötigt, wirft einen Blick in die Planzeichenverordnung. Selbstverständlich können Sie sich bei spezifischen Fragen auch direkt an unsere unabhängigen Experten wenden.

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