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Die Grundstücksvermessung und damit verbundene Kosten

Wer ein Grundstück kaufen will, bei dem die Besitzverhältnisse nicht genau geklärt sind, muss eine Vermessung durchführen lassen. Daran müssen auch die Nachbarn mitwirken – beim sogenannten Grenztermin wird das Ergebnis festgelegt. Zudem müssen Bauherren zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Bauprozesses Vermessungen durchführen lassen. Erfahren Sie in diesem Artikel alles über die Vermessung von Grundstücken, die Gebäudeeinmessung und die damit verbundenen Kosten sowie Sparmöglichkeiten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermessungen müssen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Bauprozess durchgeführt werden: beim Grundstückskauf, im Rahmen des Bauantrags, zu Baubeginn und bei der Gebäudeeinmessung.
  • Es lassen sich hinsichtlich der unterschiedlichen Vermessungsaktivitäten Kosten sparen, denn in bestimmten Fällen können die Baukontroll- und die Gebäudeeinmessung zusammen durchgeführt werden. Auch sollte genau ausgehandelt werden, wer die Kosten trägt. Im Idealfall übernimmt der Alteigentümer die vollen Kosten für die Grundstücksvermessung.
  • Herr über die maßstäbliche Verzeichnung von Grundstücken und Immobilien ist das Katasteramt. Die Flurkarte (auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt) ist das entscheidende Dokument, das das Eigentum an Grundstücken sicherstellt. Von Amtswegen ist daher auch jede Grundstücksvermessung eine offizielle Angelegenheit nach festen gesetzlichen Vorgaben. Sie werden vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) der amtlich anerkannten Vermessungsbüros durchgeführt.

Wann werden Vermessungen durchgeführt?

In den folgenden Phasen des Bauprozesses müssen Vermessungen durchgeführt werden:

  • Vermessung beim Grundstückskauf
  • Vermessung für den Bauantrag (Amtlicher Lageplan)
  • Vermessung beim Baubeginn – die Baukontrollmessung
  • Vermessung bei der Baufertigstellung – die Gebäudeeinmessung

Vermessung beim Grundstückskauf

Beim Kauf von Teilstücken eines Grundstücks (Parzellierung) ist eine Vermessung in jedem Fall notwendig. Beim Kauf ungeteilter Grundstücke ist eine Grundstücksvermessung nicht zwangsläufig notwendig. Aber auch hier kann eine Vermessung erforderlich oder empfehlenswert sein.

Wann sollte eine Vermessung beim Kauf ungeteilter Grundstücke durchgeführt werden?

  • Sie möchten Rechtssicherheit darüber, ob die angegebenen Grenzen korrekt sind. Sprechen Sie auch mit den Nachbarn: Gibt es Zweifel am Grenzverlauf?
  • Wenn Grenzzeichen beschädigt oder nicht vollständig vorhanden sind. Die Grenzpunkte sollten mit der Darstellung in der Flurkarte verglichen werden.
  • Wenn der Alteigentümer sich nicht über den Ort aller Grenzzeichen im Klaren ist. Es kommt vor, dass sie etwa durch  Zäune überbaut oder Sträucher überwachsen sind.
  • Wenn das Grundstück in Vergangenheit noch nicht mit moderner Geodäsie vermessen wurde. Informationen darüber finden sich im Kataster.

Grenzfeststellung von vorhandenen Grenzpunkten 

Die Grenzfeststellung ist das amtliche Verfahren der Feststellung vorhandener und neuer Grenzpunkte und Grenzen eines Flurstücks. Eine Grenzfeststellung hat eine Verzeichnung im Liegenschaftskataster zur Folge.

Vermessungskosten Grundstück

Die Kosten für eine Grundstücksvermessung können zwischen mehreren hundert bis zu rund 5000 Euro oder mehr betragen und richten sich nach einer Reihe von Eingangswerten, auf deren Grundlage die Berechnung durchgeführt wird. Sie ergeben sich aus der Vermessungsgebührenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI) der jeweiligen Bundesländer:

  • Bodenrichtwert (durchschnittlicher Quadratmeterpreis)
  • Fläche des Flurstücks
  • Anzahl der zu verändernden bzw. zu bildenden Flurstücke
  • Anzahl der benötigten Grenzpunkte
  • Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks)

Folgend finden Sie exemplarische Kostenaufstellungen zu den verschiedenen Vermessungsaktivitäten in Baden-Würtemberg:

Grundstücksvermessung: Parzellierung eines Grundstücks

Eingangswerte: Bodenrichtwert: 250 € pro Quadratmeter, Grenzbildung durch zwei Grenzpunkte (Gerade)

Bildung des Flurstücks 1508 €

Abmarkung der Grenzpunkte 180 €

19 % Umsatzsteuer 320 €

35 % Fortführungsgebühr für das Katastersamt 527 €

Geamtkosten: 2535 €

(davon 2008 € für den ÖbVI und 527 € für das zuständige Vermessungsamt)

Grenzfeststellung 

Eingangswerte: Bodenrichtwert: 250 €, Anzahl der zu ermittelnden Grenzpunkte inkl. Abmarkung: 3

Grundbetrag 150 €

Grenzpunkte Feststellung 120 €

Grenzpunkte Abmarkung 120 €

250 € multipliziert mit  2,25 (Bodenwertsfaktor) = 562 €

19 % Umsatzsteuer auf  712€ = 135€

Gesamtkosten 1087 €

Vermessung Amtlicher Lageplan

Richten sich nach Baukosten des Gebäudes und nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Eingangswerte: Bauvorhaben Einfamilienhaus 132250 €, es liegen digitale Daten des Liegenschaftskatasters vor, das Baugrundstück ist eben, sodass keine topographischen Aufnahmen nötig sind. 

Gesamtkosten (inkl. 19 % Umsatzsteuer) 670 €

Gebäudeeinmessung

Die Gebäudeeinmessung richtet sich nach Baukosten und Anzahl der Gebäude.

Eingangswerte: Einfamilienhaus mit Garage, Baukosten 320000 €

Gebäudeaufnahmen 300 €

19 % Umsatzsteuer 57 €

35 % Fortführungsgebühr für das Liegenschaftsamt 105 € 

Geamtkosten: 462 €

Für die Baukontrollmessung kann mit einem ähnlichen Betrag gerechnet werden.

Wer zahlt die Grundstücksvermessung?

Über die entstehenden Kosten der Grundstücksvermessung muss zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt werden. Nicht selten kommen Käufer als Interessenten alleinig für die Kosten der Vermessung auf. Allerdings gibt es auch Lösungen, bei denen beide die Kosten tragen oder der Verkäufer die Kosten alleine übernimmt. In jedem Fall ist es ratsam, Einigungen darüber zu treffen und diese im Kaufvertrag eindeutig festzuhalten.

Grundstück selbst vermessen? Geht das?

Die kurze Antwort lautet nein. Als Grundstückseigentümer müssen Sie für die Vermessung einen Antrag bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder direkt beim zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsamt stellen. Diese unabhängigen Vermessungsbefugten führen dann im Rahmen eines Grenztermins die Vermessung durch. 

Beantragung der Vermessung eines Grundstücks

Um eine Grundstücksvermessung durchzuführen, muss also ein entsprechender Antrag in einem amtlich anerkannten Vermessungsbüro gestellt werden. Diesen Antrag kann nur der Eigentümer des Grundstücks stellen bzw. kann dieser mit ausdrücklicher Genehmigung des Eigentümers gestellt werden. Beachten Sie, dass auch nach Unterschrift des Kaufvertrags die Besitzverhältnisse erst mit dem Eintrag im Grundbuch wechseln, was bis zu sechs Monate dauern kann. Hier erfahren Sie mehr über das Grundbuch und die Grundschuld.

Grenzwiederherstellung von vorhandenen Grenzpunkten 

Bei der Grenzwiederherstellung wird amtlich darüber beschieden, ob eine festgestellte Flurstücksgrenze auch tatsächlich dem Nachweis im Liegenschaftskataster entspricht, dass sie also den Angaben des Katasters entsprechend in die Örtlichkeit übertragen wurde.

Der Grenztermin

Im Zuge der Vermessung wird die sogenannte Grenzherstellung im Grenztermin allen Beteiligten präsentiert. Beim Grenztermin sind zugegen: der Eigentümer/ggfs. Käufer des Grundstücks und die Eigentümer aller angrenzenden Grundstücke. Die Besprechung wird in einer Niederschrift festgehalten. Alle Parteien müssen den Grenzverlauf anerkennen. Etwaige Anfechtungen des Grenzverlaufs sind hier kundzutun. Bei allseitiger Anerkennung wird die Abmarkung der festgestellten Grundstücksgrenze durch die Anbringung sichtbarer Grenzzeichen vollzogen.

In Nachfolge des Grenztermins werden die Vermessungsunterlagen bei der zuständigen Katasterbehörde (Vermessungsamt) eingereicht. Unter Beachtung einer Einspruchsfrist von vier Wochen werden diese geprüft. Fällt die Prüfung positiv aus, werden die ermittelten Grenzverläufe ins Kataster übernommen und entsprechend ins Grundbuch eingetragen.

Abmarkung festgestellter Grenzzeichen

Mit Abmarkung bezeichnet man das amtliche Verfahren der Kennzeichnung von sichtbaren Grenzpunkten. Sind die Grenzpunkte abgemarkt, ist Sicherheit über den Verlauf der Grenzen eines Grundstücks dauerhaft gegeben.

Vermessung für den Bauantrag

Für den Bauantrag wird ein Amtlicher Lageplan benötigt. Auf der Grundlage des Amtlichen Lageplans wird das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) fertigt den Amtlichen Lageplan auf der Grundlage eigener Vermessungen und den Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster an. Es werden alle für das Bauvorhaben wichtige Tatbestände (z. B. Maße, Ausrichtung) unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Grundstücks (z. B. Höhenlagen, Leitungen, Maß der nachbarschaftlichen Bebauung, Abstände) beurkundet.

Vermessung beim Baubeginn – die Baukontrollmessung

Nach Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zwei Wochen die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen werden. Der Bauherr erbringt diesen Nachweis durch eine Baukontrollmessung.

Auch die Baukontrollmessung führt der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) durch. Übrigens kann eine solche Kontrollmessung vor Mehrkosten, die durch etwaige Fehler auftreten können, bewahren und ist daher auch v. a. als Absicherung für den Bauherrn zu verstehen.

Was ist im Amtlichen Lageplan verzeichnet?

Im Amtlichen Lageplan finden sich Angaben zum Grenzverlauf, Topographie, Geländehöhen, Abstandsflächen, Grunddienstbarkeiten und allen vorhandenen Leitungen, die ober- und unterirdisch verlaufen. Ebenfalls sind dort Bestimmungen aus dem Bebauungsplan sowie im Grundbuch geführte Bezeichnungen (z. B. Angaben zu Eigentümern) zu dem jeweiligen Grundstück und denen der Nachbarn verzeichnet. Es lassen sich hier somit alle wichtigen Angaben zum Baugrundstück finden, sodass eine Einschätzung des Bauvorhabens hinsichtlich der Eigenschaften des Grundstücks vorgenommen werden kann. Hier erfahren Sie mehr zum Bebauungsplan. Hier erfahren Sie mehr zu den Abstandsflächen.

Vermessung bei der Baufertigstellung – die Gebäudeeinmessung

Bei Fertigstellung des Bauvorhabens muss der Bauherrn das Gebäude durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) einmessen lassen. Dieses Verfahren garantiert die Aktualität und Fortführung der Amtlichen Liegenschaftskarte.

Tipp: Baukontroll- und Gebäudeeinmessung gleichzeitig durchführen!

In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, Baukontrollmessung und Gebäudeeinmessung zusammen durchzuführen, so kann man Kosten sparen. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Grundriss in seiner endgültigen Form bereits in der für die Baukontrollmessung einzuhaltenden Zweiwochenfrist ausreichend erkennbar ist. Denn die Gebäudeeinmessung kann in ausreichender Form an Bodenplatte bzw. Kellergeschoss vorgenommen werden.

21 Kommentare zu “Die Grundstücksvermessung und damit verbundene Kosten

  1. Danke für Infos! Mein Sohn hat sich für einen Bau vor zwei Jahren nach der Geburt der Kinder entschieden, musste sich erst ein Grundstück kriegen. Da das Grundstück ungeteilt war, sollte eine Vermessung erst durchgeführt werden, der der ganze Komplettservice von Bauarbeiten folgte, so dass sich der Sohn sogar mit der Koordination von Bauarbeiten nicht beschäftigte:) So eine Lebenserfahrung!

  2. Meine Frau und ich sind zur Zeit dabei unser erstes eigenes Haus zu bauen. Dieser Beitrag zum Thema Vermessung ist dazu auf jeden Fall sehr hilfreich.

  3. Die Auflistung der Kosten finde ich unglaublich wichtig, denn das ganze finanzielle wird oftmals einfach unterschätzt, wobei letztendlich von den Kosten ja doch meist alles abhängt.

  4. Danke für den Beitrag zur Grundstückvermessung. Mein Onkel ist Vermessungsingenieur und wird bei unserem Grundstück mithelfen. Gut zu wissen, dass Vermessungen zu mehren Zeitpunkten durchgeführt werden müssen. Aber ich denke, da kann ich meinem Onkel voll vertrauen, dass er alles ordentlich und nach Protokoll macht.

    1. Das kann man nicht pauschal sagen, und müsste sich das im Detail bzw. projektbezogen anschauen.
      Abrisse lohnen sich je nachdem wie die Nutzung des zukünftigen Gebäudes gestaltet werden soll und und je nach dem in welchem Zustand sich das Bestandsgebäude befindet. Alles Gute Ihnen!

  5. Gestern habe ich die Vermessung meines Grundstücks beantragt. Hoffentlich wird alles gut verlaufen. Sobald alles vorbei ist, werde ich hier ein Feedback schreiben.

  6. Mein Neffe hat vor Kurzem seine Ausbildung in einem Vermessungsbüro begonnen. Danke für die Übersicht zu dem Thema Grundstücksvermessung. So kann ich seine Lerninhalte doch besser verstehen. Spannend ist auch sein nächstes Thema: Datenaufbereitung von Maschinensteuerung.

  7. wir haben ein Grundstück gekauft, dass noch bebaut ist (mit einer Lagerhalle, Bäumen etc.). Unser Architekt meint, dass er das Grundstück erst vermessen muss um den Bauantrag stelle zu können. Er kann aber erst genau vermessen, wenn das Grundstück frei ist. Heißt wenn die Lagerhalle und die Bäume weg sind. Stimmt das?

  8. Danke für diesen informativen Artikel zum Thema Grundstücksvermessung. Wichtig zu wissen, dass eine solche Vermessung mehrfach nötig ist. Der Architekt ist dann also erst bei dem amtlichen Lageplan zu konsultieren, oder?

  9. Hallo und danke für diese Tipps zur Grundstücksvermessung! Ich wusste noch gar nicht, wie man hier Geld sparen kann. Meine Schwester möchte vor Baubeginn auch noch mindestens eine Vermessung durchführen lassen.

  10. also bei der Einmessung für ein Einfamilienhaus sind die Kosten weitaus höher als hier angegeben!!!!!
    Also die Spanne ist von 25.000€ – 300.000€ und ist laut Gebühr Staffel 4 mit 700€ abzugeben plus 66€ für die Vermessungsunterlagen also 766€ und weil der Staat auch noch was will 19% Umsatzsteuer also Endergebnis ist dann 911,54€ und nicht 462!!!!!!!!!!!!!

    Gruß Paul

  11. Ps. Die Steuer kommt immer zum Schluss und liegt hier bei 76,95€ und nicht bei 57€ also auch noch falsch angegeben. 🙁
    Laut ihrer Rechnung bitte verbessern

  12. Hallo, wenn ein Grundstück in 4 Teile mit unterschiedlichen qm neu vermessen wurde, wer legt die Aufteilung der anteiligen Vermessungskosten fest? und müssen alle 4 Neueigentümer die gleiche Höhe an Vermessungskosten zahlen?

  13. Danke, dass Sie hier über Grundstücksvermessungen und ihre Kosten informieren. Echt guter Tipp, dass alle notwendigen Messungen gleichzeitig durchgeführt werden sollen, um die Kosten eben zu drücken. Ich wohne neben einer Deponie, die wird auch gerade von der Gemeinde vermessen lassen. https://www.buero-seitz.de/rotenburg

  14. Wir möchten ein ungeteiltes Grundstück kaufen. Dennoch wollten wir uns informieren ob wir eine Vermessung benötigen. Wie im Text beschrieben geht es uns hier vor allem um Rechtssicherheit. Wir werden uns wohl einen Vermesser dazu holen.

  15. Vielen Dank für diese Aufzählung der Kosten bei einer Grundstücksvermessung! Mein Bruder hat ein Grundstück gekauft und möchte dieses von einem Büro für Grundstücksvermessungen für den Bauantrag vermessen lassen. Guter Hinweis, dass alle involvierten Parteien den Grenzverlauf anerkennen müssen.

  16. Interessant, dass das Katasteramt eine Fortführungsgebühr veranschlagt. Man sollte sich genau über die Baunebenkosten informieren. Alleine die Vermessung und so kosten ja schon viel Geld. Da ist es besser, z. B. am Makler zu sparen. Wir haben die Nebenkosten noch nicht zusammen und streben dann eine Finanzierung an. https://www.vermessung-warendorf.de/

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