Bausachverständiger beim Hauskauf

• Sarah Völkl
• Februar 2, 2026
• Erste Schritte
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Eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben mit einer nicht unerheblichen finanziellen Tragweite ist vermutlich der Kauf eines Hauses. Interessenten sollten sich vor dem Hauskauf umfassend informieren, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen oder zusätzlichen Kosten kommt. Ein Laie kann in den meisten Fällen Baumängel nicht sofort erkennen. Anders der Bausachverständige, denn dieser ist in der Lage auch versteckte Bauschäden bzw. Baumängel vor dem Kauf der Traumimmobilie im Rahmen einer Immobilienbewertung zu finden und somit den zukünftigen Hausbesitzer vor unvorhersehbaren finanziellen Belastungen zu schützen. Wer sich jetzt fragt, was ein solcher Sachverständiger genau macht, der sollte sich intensiv mit dem folgenden Artikel auseinandersetzen und zusätzlich die Website von A-better-Place für weitere Informationen nutzen.  

Welche Bedeutung hat ein Bausachverständiger beim Kauf eines Hauses?

Der Bausachverständige prüft die Bausubstanz der Immobilie, berät zu geplanten energetischen Maßnahmen und kann die Machbarkeit von Umbauwünschen überprüfen. Bei der Investition in einen Gutachter handelt es sich um eine sinnvolle Absicherung, denn damit lassen sich kostspielige Überraschungen vermeiden.

• Zweck des Artikels: Einen Bausachverständigen beim Hauskauf zu engagieren ist essenziell wichtig, denn dieser kann versteckte Mängel finden, den Sanierungsbedarf abschätzen und überprüfen, ob der Kaufpreis für das Haus gerechtfertigt ist. Kaufinteressenten sollten auf keinen Fall die zusätzlichen Kosten scheuen, denn das Engagement eines Gutachters kann sie vor unvorhersehbaren Problemen und finanziellen Belastungen schützen.
• Aufgaben des Bausachverständigen: Er kann versteckte Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder veraltete Installationen erkennen und somit auch den baulichen und energetischen Zustand der Immobilie beurteilen, indem er den notwendigen Sanierungsbedarf einschätzt. Des Weiteren gibt der Gutachter eine fundierte Einschätzung zum Kaufpreis und ob dieser angesichts des Zustandes des Hauses gerechtfertigt ist. Zu guter Letzt überprüft er, ob die Angaben im Exposé der Wahrheit entsprechen bzw. welche An- und Umbauten zu einer energetischen Modernisierung gehören.

Wann ist ein Gutachter beim Hauskauf sinnvoll?

Sollte das Haus, das gekauft werden soll, 20 Jahre und älter sein, dann ist es in jedem Fall sinnvoll einen Gutachter zu engagieren, denn ab diesem Zeitpunkt treten üblicherweise erste Schäden auf, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen können. Auch wenn es Zweifel am Zustand des Hauses oder bei der Preisgestaltung gibt, ist die Expertise von einem Sachverständigen wichtig, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Alters- und Zustandsprüfung: Je älter eine Immobilie ist, desto höher ist das Risiko für versteckte Mängel an der Dämmung, dem Dach oder der Heizung. Laien können solche oftmals nicht erkennen.  

Unklare oder fehlende Unterlagen: Gerade bei älteren Häusern sind Bauzeichnungen und Dokumentationen unvollständig. Der Bausachverständige kann in einem solchen Fall eine unabhängige Bewertung abgeben.

Verdacht auf Baumängel: Selbst wenn der Hausverkäufer diese verschweigt, lassen sich durch eine fachmännische Begutachtung im Rahmen der Hausbesichtigung versteckte Baumängel, wie Anzeichen von Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse, aufdecken.

Unsichere Preisgestaltung: Aufgrund der professionellen Einschätzung können Käufer eine fundierte Hauskauf-Entscheidung treffen und sind sich sicher, dass der Preis für das Haus angemessen ist.

Was sind die Aufgaben und Leistungen von einem Gutachter?

Der Gutachter prüft den baulichen Zustand, kann Schäden und Baumängel erkennen, den Wert des Hauses ermitteln und die Kosten für Maßnahmen einer Sanierung abschätzen.

Die folgende Tabelle zeigt die Aufgaben und Leistungen eines Sachverständigen:

Baugutachter oder Hausgutachter – wann lohnt sich die Hauskaufberatung?

Ein Baugutachter oder Hausgutachter kann bereits bei der ersten Besichtigung eines Gebäudes entscheidende Hinweise geben. Wer einen Experten frühzeitig beauftragen möchte, profitiert von einer fundierten Hauskaufberatung, die darüber hinausgeht, was ein Makler in der Regel leisten kann. Während ein Kurzgutachten oft genügt, um den baulichen Zustand und die Wohnfläche einzuschätzen, bietet ein ausführliches Wertgutachten eine rechtssichere Grundlage für Preisverhandlungen. Ob Baugutachter, Hausgutachter oder spezialisierte Sachverständige – eine neutrale Prüfung schützt Käufer vor Fehleinschätzungen und sorgt für Sicherheit beim Erwerb eines Gebäudes.

Wie kann man einen Gutachter finden und worauf zu achten ist?

Um einen Gutachter zu finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählen die verschiedenen Sachverständigenverzeichnisse der IHK und Verbände sowie Online-Plattformen. Des Weiteren können Empfehlungen der Handwerkskammer, Architekten sowie Tipps der Deutschen Gutachterauskunft eine gute Hilfe sein. Weitere Tipps, die helfen, einen Immobiliengutachter zu finden, gibt die Website von Hausbauexperte. In jedem Fall sollten bei der Auswahl einige wichtige Kriterien beachtet werden.

• Qualifikationen und Zertifizierungen: Neben einer fundierten Berufsausbildung sowie einer langjährigen Berufserfahrung sollte der Gutachter über relevante Zertifizierungen verfügen.
• Erfahrung und Spezialisierung: Der Gutachter sollte neben seinen Erfahrungen auch über Referenzen, welche zum Projekt Hauskauf passen, verfügen. Dazu gehören auch Spezialisierungen wie etwa die Bewertung von Sanierungskosten, die Begutachtung von Baumängeln sowie Erfahrungen bei energetischen Maßnahmen bzw. der Energieeffizienz.
• Anerkennung: Es sollte überprüft werden, ob der Baugutachter öffentlich bestellt und vereidigt ist, da dadurch eine hohe Sachkunde nachgewiesen werden kann.
• Unabhängigkeit: Der Gutachter sollte in jedem Fall unabhängig und unparteiisch agieren.
• Vergleich von Angeboten: Bevor ein Immobiliengutachter engagiert wird, sollten Hauskäufer Angebote von verschiedenen Experten einholen und diese miteinander vergleichen.

Was sind typische Probleme, die ein Sachverständiger entdeckt?

Es gibt eine Reihe von typischen Problemen, die ein Immobiliengutachter beim Immobilienkauf erkennen kann. Dazu zählen neben Feuchtigkeitsschäden auch Schäden an der Dämmung, im Mauerwerk sowie Mängel beim Innenausbau.

Grundsätzlich unterscheidet der Gutachter zwischen zwei Mängelarten:

• Offene: Dazu zählen alle sofort sichtbaren Fehler und Schäden wie Risse im Mauerwerk oder schlecht ausgeführte Malerarbeiten.
• Versteckte: Solche werden oftmals erst nach Monaten oder gar Jahren entdeckt, wenn erste Folgen sichtbar werden. Dazu zählt zum Beispiel die Schimmelbildung aufgrund einer undichten Dampfsperre.

Die Tabelle gibt Aufschluss über die typischen Probleme, welche ein Gutachter beim Hauskauf entdeckt:

Wie kann ein Gutachter helfen, Kosten beim Erwerb von Immobilien zu sparen?

Möglich wird dies, indem der Gutachter beim Hauskauf Baumängel und versteckte Bauschäden frühzeitig erkennt und den Kaufinteressenten bei seiner Entscheidung unterstützt.

• Frühzeitige Mängelerkennung: Durch eine detaillierte Prüfung der Immobilie kann der Gutachter vor dem Hauskauf Baumängel und Bauschäden erkennen, welche für den Laien (Kaufinteressenten) nicht sichtbar sind. So kann verhindert werden, dass nach dem Kauf bzw. dem Einzug kostspielige Reparaturmaßnahmen erfolgen müssen. .
• Wertschätzung der Immobilie: Der Gutachter kann bereits vor dem Hauskauf anhand eines Gutachtens den Wert der Immobilie einschätzen und die anfallenden Kosten für Maßnahmen einer Sanierung ziemlich genau beziffern. Dies ermöglicht dem Käufer eine fundierte Entscheidung zu treffen und verhindert unerwartete Ausgaben durch nachträgliche Reparaturen.

Wie agiert der Gutachter für den Hauskauf während des Immobilienkaufs?

Als unabhängiger Experte prüft er den Zustand und den Wert der Immobilie, kann versteckte Mängel aufdecken und einschätzen, ob der Verkaufspreis angemessen ist. Des Weiteren gibt ein Überblick über den eventuellen Sanierungsaufwand und die damit verbundenen Kosten.

• Vorbereitung und Auftragsklärung: Der Kaufinteressent übergibt dem Gutachter alle relevanten Unterlagen (Baupläne, Bauzeichnungen usw.) zum gewünschten Haus. Gemeinsam mit dem Gutachter wird ein Termin für die Begutachtung festgelegt.
• Vor-Ort-Begutachtung: Der Gutachter begeht das Haus und führt eine stichprobenartige Inspektion durch. Bei Bedarf wird der Gutachter Messungen durchführen, um die Ursache von festgestellten Schäden wie Risse, Schimmel und dergleichen zu ermitteln. Allerdings prüft der Gutachter nicht nur die offen liegenden Bauteile, sondern inspiziert auch verdeckte Bereiche wie das Abwassersystem, die Wasser- und Heizungsrohre und die Elektroinstallationen. Am Ende der Begutachtung wird der Gutachter alle festgestellten Abweichungen schriftlich dokumentieren und mit Bildmaterial untermauern.
• Erstellung Gutachten: Der Gutachter fasst die Ergebnisse der Begehung zusammen und bewertet den Zustand der Bausubstanz. Vorhandene Mängel werden aufgelistet sowie mögliche Ursachen benannt. Gleichzeitig werden die Kosten für die Beseitigung geschätzt. Basierend auf seiner Bewertung gibt der Gutachter eine Empfehlung für anfallende und notwendige Sanierungs-, Renovierungs- und Energiemaßnahmen ab. Das schriftliche Gutachten wird er per Post und/oder E-Mail an seinen Auftraggeber schicken.

Was kostet ein Gutachter?

Durchschnittlich liegen die Kosten für einen Gutachter zwischen 70 und 200 Euro pro Stunde. Allerdings werden diese Kosten von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu zählen Art und Umfang der Leistung, Erfahrung und Spezialisierung des Gutachters, Anfahrt und Nebenkosten sowie die Region.

• Gebührenstruktur: Gutachter haben verschiedene Gebührenmodelle: Neben einem festen Stundensatz gibt es Festpreise für bestimmte Leistungen sowie Pauschalen. Für eine kurze Objektbesichtigung mit Beratung ist mit Kosten von 300 bis 600 Euro zu rechnen. Ein Mängelgutachten kostet pro Mangel rund 600 bis 700 Euro und für ein detailliertes Wertgutachten ist mit Kosten ab 1.500 Euro oder 0,5 bis 1,5 % des Kaufpreises zu rechnen.
• Kosten-Nutzen-Analyse: Die Investition in einen Gutachter bzw. in eine Immobilienbewertung amortisiert sich durch die Vermeidung von hohen Folgekosten sowie durch eine bessere Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer.

Welche rechtlichen Aspekte gibt es beim Einsatz eines Bausachverständigen?

Zu den wesentlichen rechtlichen Aspekten, die den Bausachverständigen betreffen, zählen neben er Pflicht zur objektiven, unabhängigen und gewissenhaften Begutachtung auch das Einhalten der Verschwiegenheitspflicht. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), welches das Werkvertragsrecht und die Haftung für unrichtige Guthaben regelt sowie das Urheberrecht für das Gutachten. Der Auftraggeber hat nur durch die Bezahlung das Nutzungsrecht. Er darf weder das komplette Werk noch Teile davon veröffentlichen.

• Haftung und Gewährleistung: Sofern der Gutachter einen Vertrag mit seinem Auftraggeber hat und er in seinem Gutachten Fehler macht, kann der Auftraggeber von ihm Schadensersatz verlangen. Bei einem gerichtlichen Gutachten haftet der Gutachter nach § 839a BGB für ein vorsätzlich falsch oder grob fahrlässig erstelltes Gutachten.
• Vertragsgestaltung: Zu den wesentlichen Aspekten bei der Vertragsgestaltung zählen neben der genauen Beschreibung der Leistung auch der Verwendungszweck des Gutachtens. Des Weiteren muss der Vertrag an die individuellen Bedürfnisse in Bezug auf die Immobilie, Aufwand und Art der Unterstützung angepasst werden. Grundsätzlich muss der Sachverständige schriftlich im Vertrag festhalten, ob es bei seiner Unterstützung um den Zustand des Hauses oder eine Wohnung geht bzw. wie mit Mängeln oder eventuellen Sanierungen umgegangen werden soll.

Fazit: Ein Sachverständiger als unverzichtbarer Partner beim Hauskauf

Nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Kaufen von Immobilien ist der Sachverständige ein unverzichtbarer Partner. Die Gründe hierfür sind einleuchtend, da die Bausachverständigen nicht nur Schäden aufdecken, sondern auch den Zustand der Immobilie objektiv bewerten und dem Kaufinteressenten hilfreich zur Seite stehen, wenn es um den fairen Preis für das Haus geht. Dies schützt den zukünftigen Eigentümer vor hohen Folgekosten durch unerwartete Reparaturen und kann helfen, eine fundierte Entscheidung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags zu treffen.

Grundsätzlich geht es darum, dass die Sachverständigen mit ihrer Expertise und Fachkenntnis eine realistische und kritische Einschätzung rund um die Immobilie abgeben können.

Der Gutachter ist beim Hauskauf sinnvoll, da sich die Investition schnell amortisiert. Die neuen Eigentümer können sicher sein, dass sie nicht in eine Kostenfalle tappen bzw. dass sie die Katze im Sack kaufen und sich am Ende ärgern. Ein erfahrener Baugutachter kann nicht nur versteckte Mängel aufdecken, sondern durch ein Kurzgutachten oder ein detailliertes Wertgutachten Klarheit über den tatsächlichen Immobilienwert schaffen. Wer einen Experten rechtzeitig beauftragen lässt, erhält zudem eine verlässliche Einschätzung der möglichen Sanierungskosten und vermeidet kostspielige Fehlentscheidungen beim Hauskauf. 

FAQs zum Bausachverständigen beim Hauskauf

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.