Die Suche nach einem Bausachverständigen, der sein Büro möglichst in der Nähe der Baustelle hat, ist nicht immer einfach. Es muss auf eine Reihe von Kriterien geachtet werden, damit der richtige Sachverständige gefunden werden kann. Der folgende Artikel soll die wichtigsten Fragen dazu beantworten.
Das Wichtigste in Kürze
Die Nähe zum Bauort ist nicht der entscheidendste Faktor, wichtiger ist die Spezialisierung des Bausachverständigen auf die jeweilige Bauweise.
Aufgaben eines Bausachverständigen: Wesentliche Aufgaben sind das Überprüfen von Immobilien. Dabei geht es um das fachgerechte Bauen sowie das Einhalten von gesetzlichen Vorgaben. Zusätzlich überprüft er Häuser auf Baumängel, welche beim Bauen oder nach Fertigstellung entstanden sind. Des Weiteren kann er Käufern beim Hauskauf beratend zur Seite stehen.
Kriterien zur Auswahl: Neben einer langjährigen Erfahrung spielen auch die Fachkompetenzen des Bausachverständigen eine wichtige Rolle bei der Auswahl. Nach Möglichkeit sollte er auch in bestimmten Bereichen spezialisiert sein. Um die Auswahl zu erleichtern ist es sinnvoll sich bei Freunden und Bekannten umzuhören, denn diese können oft aus erster Hand von Erfahrungen mit dem Bausachverständigen sprechen.
Wichtig für die Zusammenarbeit: Der Bausachverständige sollte regelmäßig Updates zum Baufortschritt geben können. Aus diesem Grund sollte er mindestens einmal pro Monat die Baustelle. Persönlich besuchen. Sehr wichtig ist auch die Kommunikation mit anderen beteiligten am Bau. Hier sollten klare Aussagen getroffen werden.
Einführung in die Rolle eines Bausachverständigen
Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Zu den wesentlichen Aufgaben der Sachverständiger zählen das Überprüfen von Immobilien, ob diese fachgerecht erbaut wurden und den strengen gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Des Weiteren überprüft ein Baugutachter die Häuser auf Baumängel bzw. Bauschäden, welche beim Bau oder nach der Fertigstellung entstanden sind. Als Bausachverständiger ist es ihm möglich, den Hausbau von Anfang an zu begleiten. Kommt es zu Mängeln oder zu Abweichungen vom Vertrag, kann er sofort einschreiten.
Des Weiteren kann ein Bausachverständiger beim Hauskauf den zukünftigen Eigentümern zur Seite stehen. Er überprüft die Immobilie auf versteckte Mängel, gibt Tipps rund um die Sanierung und kann einen Plan zu den Sanierungsmaßnahmen erstellen.
Unterstützung bei Bauprojekten
Ein Bausachverständiger bietet also wertvolle Hilfe bei der Baubegleitung und Bauendabnahme. Durch seine Sachkunde erkennt er z.B. auch Schimmelpilzschäden frühzeitig und erstellt bei der Ortsbegehung ein Schadengutachten. Eine Energieberatung hilft, die Bausubstanz zu bewahren. Zudem bieten Experten, wie von der Dekra und TÜV, oft Dienste zu einem Pauschalpreis an. Rein auf Bausachverständige spezialisierte Firmen sind hier ebenso ratsam, da diese meist auch eine Spezialisierung auf die jeweilige Bauweise haben, also auf Massiv- oder Fertighäuser. Fertighausexperte oder Hausbauexperte bieten hier jeweils Pauschalpreise an.
Bei der Hauskaufberatung und Erstellung eines Verkehrswertgutachten unterstützt der Sachverständige ebenfalls. Diese Gutachten sind auch für das Finanzamt wichtig. Eine gründliche Beratung durch einen lokalen Experten gewährleistet, dass keine Schimmel- oder Bauschäden übersehen werden.
Qualifikationen und Zertifizierungen
Der Sachverständige sollte über eine fundierte Berufsausbildung im Bauwesen verfügen, welche er mit einem Meisterbrief abgeschlossen hat. Ebenso wichtig ist seine langjährige Erfahrung in der Baubranche. Zusätzlich sollte der Gutachter verschiedene Zertifizierungen vorweisen können. Unter anderem gehören folgende anerkannte Zertifizierungen dazu, ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008. Und nicht zuletzt sollte ein Sachverständiger sich permanent weiterbilden, damit er stets auf dem neuesten Stand ist.
Wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Baugutachters
Erfahrung und Fachkompetenz: Als Bausachverständiger sollte er über fundiertes Fachwissen verfügen, um Baumängel und Bauschäden feststellen zu können. Aufgrund des breiten Spektrums im Bauwesen ist es wichtig, dass der Baugutachter sich auf bestimmte Bereiche spezialisiert hat. Gleichzeitig sollte er über Kenntnisse in der Schadensbewertung und dem Erstellen von Sanierungskonzepten verfügen.
Referenzen und Kundenbewertungen: Wird ein Bausachverständiger in der Nähe gesucht, spielen neben den Kundenbewertungen auch die Referenzen eine wichtige Rolle. Anhand der Referenzen lässt sich erkennen, bei welchen Projekten der Sachverständige involviert war. Die Kundenbewertungen dagegen zeigen, wie zufrieden seine Auftraggeber mit der Arbeit waren und wie diese auch sein Fachwissen bzw. sein Umgang mit schwierigen Situationen einschätzen.
Recherche nach Bausachverständigen in der Nähe
Online-Plattformen und Verzeichnisse: Auf speziellen Online-Plattformen sowie in den Verzeichnissen von Berufsverbänden werden die qualifizierten Sachverständigen nicht nur aufgelistet, sondern es werden auch Bewertungen und Referenzen genannt. Zukünftige Kunden bekommen so einen ersten Eindruck in seine Arbeitsweise bzw. wie Kunden ihn bei seinen bisherigen Projekten eingeschätzt haben.
Empfehlungen von Bauexperten: Üblicherweise verfügen Architekten, Ingenieure und sonstige Baufachleute über ein gut funktionierendes Netzwerk und können somit auch Empfehlungen aussprechen. Zahlreiche lokale Bauämter sind ebenfalls gerne behilflich, wenn es darum geht, einen Kontakt zu einem Sachverständigen herzustellen.
Warum ein Bausachverständiger in der Nähe wichtig ist: Hat ein Bausachverständiger sein Büro in unmittelbarer Nähe zur Baustelle, können in den meisten Fällen auch kurzfristig Termine vereinbart werden. Allerdings ist es wesentlich wichtiger einen erfahrenen und guten Sachverständigen auszuwählen. Gute Baugutachter bieten Ihre Leistungen meist zu einem Festpreis inkl. Anfahrt an, weshalb die räumliche Nähe weniger entscheidend ist.
Qualitätsprüfung und Vorauswahl von Bausachverständigen
Vorstellungsgespräche: Bevor ein Bausachverständiger in der Nähe bestellt wird, sollte ein persönliches Gespräch mit ihm geführt werden. Im Rahmen dieses wird erläutert, worauf es dem Auftraggeber ankommt. Der Sachverständige kann an dieser Stelle bereits klarstellen, welche Aufgaben er übernehmen wird und wie er sein Honorar berechnet. Des Weiteren dient das erste Gespräch dazu, um sicherzustellen, dass auch die Chemie zwischen beiden Parteien stimmt, denn schließlich kann sich die Zusammenarbeit über viele Monate hinziehen.
Beurteilung von Arbeitsproben: Vor der Beauftragung des Sachverständigen ist es wichtig, dass der Auftraggeber sich über die Qualität, die Arbeitsweise und vieles mehr informiert. Aus diesem Grund sollte der Kunde sich Informationen zu den vergangenen Projekten des Gutachters besorgen und sich auch die Zertifizierungen sowie Auszeichnungen zeigen lassen.
Vertragsverhandlungen und Kostenschätzungen
Vertragsbedingungen: Im Vertrag mit dem Gutachter wird der Umfang der Leistungen sowie das anfallende Honorar fixiert. Laut BGB gibt es für den Sachverständigenvertrag keine besonderen Regelungen, dennoch gelten bei einem Vertrag ohne besondere Vereinbarungen die §§ 631 ff. BGB. Sicherlich kann ein solcher Vertrag auch mündlich geschlossen werden, doch es wird empfohlen, immer die Schriftform zu wählen, damit es im Streitfall nicht zu Unstimmigkeiten kommen kann.
Kostenschätzungen: Die Kosten für den Gutachter sind von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Größe des Objekts, der Region, dem Aufwand und auch von der Qualifikation des Sachverständigen abhängig.
Als Bausachverständiger kann das Honorar selbst festgelegt werden. Grundsätzlich setzt sich das Honorar aus dem Stundenlohn des Gutachters, den Spesen sowie den Kosten pro Seite für das Gutachten zusammen. Je nach Qualifikation sind Stundenlöhne von 200 Euro keine Seltenheit. Für das Gutachten muss mit Kosten pro Seite von 40 bis 60 Euro gerechnet werden, wobei häufig auch Festpreise angeboten werden.
Zusammenarbeit und Kommunikation mit dem Bausachverständigen
Projektbesprechungen und Fortschrittsberichte: Regelmäßige Projektbesprechungen sind Bestandteil eines jeden Vertrags mit einem Baugutachter. Nach Möglichkeit sollten Baufamilien sich mindestens einmal im Monat mit dem Sachverständigen auf der Baustelle treffen. Dabei können offene Fragen und Probleme geklärt werden. Sollten aufgrund von Unklarheiten weitere Gespräche nötig sein, ist es wichtig, dass diese zeitnah stattfinden.
Klare Kommunikation: Der Bausachverständige muss beim Gespräch mit allen Beteiligten rund um den Bau inklusive des Bauherren klar und deutlich kommunizieren. Dies bedeutet, dass Fachausdrücke und ähnliches so dargelegt werden, dass auch Laien diese verstehen. Bei Problemen oder Schäden muss der Gutachter ohne Umschweife dies ansprechen und wenn nötig auch entsprechende Nachbesserungen fordern.
Überprüfung von Bauprojekten durch den Bausachverständigen
Bauplatzbesichtigungen: Der Gutachter kann im Rahmen einer Bauplatzbesichtigung als Ansprechpartner fungieren. Hierbei ist es natürlich von Vorteil, wenn der Baugutachter aus der unmittelbaren Nähe kommt, denn dann kennt er sich mit den verschiedenen Gegebenheiten der Region bereits aus. Wenn nötig, wird der Baugutachter ein Gutachten zur Bodenbeschaffenheit in Auftrag geben, um anhand der Ergebnisse eine fundierte Aussage zum Grundstück treffen zu können. Im Rahmen der Begutachtung und zur Wertermittlung des Grundstückes wird der Gutachter eine Reihe von Faktoren miteinbeziehen. Dazu zählen unter anderem die Lage und Größe des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit sowie die Nachfrage am Markt.
Gutachten und Berichte: Der Gutachter kann sowohl ein Kurzgutachten als auch ein Komplettgutachten erstellen. Der Unterschied wird durch die Anzahl der Details begründet, welche im Gutachten aufgeführt werden sollen. Zur Gutachtenerstellung wurden von den Industrie- und Handelskammern sogenannte Mindestanforderungen erstellt. Diese können unter § 9 Abs. 1 SVO nachgelesen werden. Grundsätzlich muss das Gutachten alle im Auftrag gestellten Fragen beantworten. Bei mehreren Lösungen müssen diese dargelegt und gegeneinander abgewogen werden. Eine Schlussfolgerung wird von der Industrie-und Handelskammer nicht zwingend vorgeschrieben, ist jedoch naheliegend. Wichtig dabei ist, dass diese auch für den Laien verständlich ist, damit diese sie lückenlos nachvollziehen können.
Streitbeilegung und Schlichtung durch den Bausachverständigen
Rolle als Schlichter: Kommt es zu Rechtsstreitigkeiten wird in der Regel vom Gericht der Bausachverständige hinzugezogen. Dies erklärt auch, warum die Schiedsgutachterstellung vor Gericht bei der Streitvermittlung einen besonderen Stellenwert hat. Dabei ist es unwichtig ob der Bausachverständige sich mit dem Hauskauf, dem Hausbau oder einer Sanierung beschäftigen muss. Des Weiteren ist der Baugutachter als Schlichter zwischen Baufamilien, Auftragnehmern, Behörden und sonstigen Parteien als Ansprechpartner und Vermittler tätig.
Mediation und Schlichtungsverfahren: Als Erstes muss erläutert werden, dass es zwischen Schlichtung und Mediation einen deutlichen Unterschied gibt. Beim Schlichtungsverfahren werden die Leistungen der beteiligten Bauunternehmen bewertet, während bei der Mediation der Gutachter sich neutral verhalten muss. Er darf keine Aussagen bewerten und somit unbewusst zu einer Partei stehen. Stattdessen muss er für Verständigung zwischen den Parteien sorgen. Dabei ist es wichtig, dass er niemals eine Lösung für das Problem aufdrängt.
Bundesverband Deutscher Bausachverständiger (BBauSV)
Ziele und Aufgaben des BBauSV
Zu den wichtigsten Aufgaben und Zielen des BBauSV zählen unter anderem:
Förderung der Sachverständigen im Rahmen eines qualifizierten und unabhängigen Sachverständigenwesens in Deutschland und Europa.
Verbesserung von wirtschaftlich-rechtlichen Rahmenbedingungen.
Forderung nach mehr Transparenz im deutschen Sachverständigenwesen sowie das Einführen von einheitlichen Anforderungen an die Qualität und bei den Regelungen für Aus- und Weiterbildungen.
Den Berufsstand in der Öffentlichkeit darstellen.
Forderung eines Gesetzes zum Schutz der Berufsbezeichnung Sachverständiger.
Mitglieder über wesentliche Entwicklungen zu informieren.
Förderung der Fortbildung und Qualifikation.
Beratung und Betreuung der Mitglieder bei berufsrelevanten Fragen.
Erfahrungsaustausch.
Bedeutung für Bauherren und Auftraggeber
Baufamilien bzw. Auftraggeber, die mit einem Sachverständigen zusammenarbeiten, profitieren von einer Reihe von Vorteilen, welche sich aus den verschiedenen Leistungen ergeben.
Vorteil
Beschreibung
Fachwissen
Der Bausachverständige verfügt über entsprechendes Fachwissen, kann Risiken schnell identifizieren und Lösungen anbieten.
Erkennen von Baumängeln
Mängel können frühzeitig erkannt werden, sodass in der Folge größere Probleme und Schäden verhindert werden können.
Rechtsberatung
Der Baugutachter kann bei Vertragsfragen, Garantieansprüchen und dem Umgang mit Behörden umfassend beraten.
Unterstützung beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie
Er kann eine fachgerechte Immobilienbewertung durchführen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.
Einsparung von Kosten
Durch das rechtzeitige Erkennen von Mängeln und der Vermeidung von Schäden können in der Folge Kosten eingespart werden.
Optimierung bei Planung und Kostenkalkulation
Die Planung des Bauvorhabens sowie die Kalkulation der anfallenden Kosten können entsprechend optimiert werden.
Absicherung und Dokumentation
Mit einem Baugutachten wird der Zustand der Immobilie dokumentiert. Dadurch können weder Mängel noch Schäden übersehen werden. Dies hilft, spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Aktuelle Entwicklungen im Bereich der Bausachverständigen
Im Rahmen seiner Arbeit wird der Bausachverständige mit verschiedenen technischen Verfahren arbeiten. Dazu zählen neben dem bildgebenden Verfahren auch die verschiedenen digitalen Werkzeuge. Nur durch die Kombination aller Möglichkeiten können präzise Analysen vom Gutachter durchgeführt werden, die im Anschluss in einem Baugutachten fixiert werden.
Bei der Arbeit der Baugutachter kommen immer öfter die verschiedenen Digitalisierungsmaßnahmen zum Einsatz. Dadurch lassen sich die verschiedenen Prozesse bei der Bauausführung effizienter und einfacher gestalten. Neben den verschiedenen Technologien dürfen jedoch auch die unterschiedlichen Softwarelösungen nicht vergessen werden, mit denen Gutachter arbeiten.
Branchentrends
Die zahlreichen neuen technologischen Entwicklungen sowie die Vielzahl von neuen Gesetzen wirkt sich auf die Arbeit der Baugutachter in Zukunft immer mehr aus. Dies bedeutet, dass sie sich auch in den Bereichen Häuser aus dem 3D-Drucker, Häuser aus recycelten Baumaterialien sowie filigrane und leichte Bewehrungen auskennen müssen. Dazu müssen sich die Gutachter permanent fortbilden. Nicht nur die zahlreichen Branchentrends verdeutlichen wie wichtig der Berufszweig Bausachverständiger heute und in Zukunft ist.
Fallstudien und Praxisbeispiele
Um die Arbeit der Baugutachter als Partner beim Kauf zu verdeutlichen nutzen wir folgendes Beispiel. Ein Einfamilienhaus mit einer Größe von 150 Quadratmetern soll gekauft werden. Im Rahmen seiner Tätigkeit wird der Baugutachter die Bausubstanz sowie die Energieeffizienz des Gebäudes vor Ort überprüfen. Gleichzeitig nimmt er verschiedene Feuchtigkeitsmessungen vor. Seine Ergebnisse wird er in einem Gutachten schriftlich festhalten. Die Kosten dafür können nicht pauschal beziffert werden, da sie sowohl von der Region als auch vom Umfang der Prüfungen und dem sonstigen Zustand des Hauses abhängig sind. Im Schnitt müssen die zukünftigen Eigentümer mit Kosten von 1.000 bis 3.000 Euro rechnen.
Zusammenarbeit mit anderen Bauprofis
Architekten und Ingenieure: Während eines Bauvorhabens arbeiten Sachverständige sehr oft mit Architekten und Ingenieuren zusammen. Wenn es um das Bauen eines individuellen Hauses geht, ist die Zusammenarbeit von großem Vorteil. Denn sowohl der Architekt als auch die Ingenieure können mit ihrem speziellen Fachwissen, was sich mit den Kenntnissen des Gutachters vereinen lässt, zu einem erfolgreichen Bauprojekt beitragen.
Bauleiter und Auftragnehmer: Bei einem erkannten Mangel wird der Baugutachter in der Regel als erstes mit dem Bauleiter sprechen und eine entsprechende Nachbesserung fordern. Für die Baufamilien hat dies den Vorteil, dass er Forderungen bei den Handwerkern leichter durchsetzen kann, da ihm ein starker Partner zur Seite steht.
Fazit
Auch wenn die Bestellung eines Gutachters erst einmal Mehrkosten verursacht, ist diese Ausgabe sinnvoll, da sich bereits Fehler im Vorfeld durch eine falsche Planung ausschließen lassen. Baumängel werden in der Regel frühzeitig entdeckt und behoben, sodass eine Beseitigung nach Fertigstellung des Hauses vermieden werden kann. Mit einem Baugutachter können Betroffene ihre Rechte leichter durchsetzen, da diesen Personen der nötige Respekt entgegengebracht wird. Laut Dekra ist bei jedem Bauvorhaben mit einem Schaden von rund 10.000 Euro zu rechnen. Der Bauherren-Schutzbund e.V. beurteilt die Schäden an Immobilien deutlich strenger. Die Ergebnisse sehen folgendermaßen aus:
Bei ca. 66 % aller Fälle müssen Baufamilien bei Neubauten für die Beseitigung von Baumängeln 1.000 bis 5.000 Euro zahlen
25 % zahlen 5.000 bis 15.0000 Euro bei Baumängeln
10 % zahlen sogar 15.000 bis 50.000 Euro
Da das nachhaltige Bauen sowie die zahlreichen neuen Technologien und Gesetze zu den wichtigen Trends im Bauwesen zählen, wird der Berufsstand Bausachverständiger auch in Zukunft immer wichtiger werden. Baumängel gehören praktisch zur Tagesordnung in der Baubranche. Es ist für die Baufamilien aber wichtig, dass diese Mängel an den Immobilien frühzeitig erkannt werden, damit es später nicht zu hohen Folgekosten durch unerkannte Schäden kommt.
Der Bausachverständige sollte über eine abgeschlossene Berufsausbildung in einem Handwerksberuf mit Meisterbrief verfügen. Des Weiteren sollte er die ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008 Zertifizierungen nachweisen können. Grundsätzlich muss sich der Bausachverständige permanent weiterbilden und dies auch mit den entsprechenden Unterlagen nachweisen können.
Dem Gutachter wird in der Regel mehr Respekt entgegengebracht als einem Laien. Baufamilien können daher gegenüber Handwerkern, Bauunternehmen und Bauleitern ganz anders auftreten. Sollte es zu Rechtsstreitigkeiten kommen, ist die Unterstützung durch einen Baugutachter eine wertvolle Hilfe für Bauherren. Anhand seines Gutachtens kann er vor Gericht verdeutlichen, welche Mängel vorliegen und wie diese behoben werden können.
Ein Bauexperte hilft bei vielen Themen rund um den Bau und die Immobilienbewertung. Besonders wichtig ist seine Sachkunde bei der Baubegleitung und der Erkennung von Schimmelpilzschäden.
Bei einem Ortstermin zur Bauendabnahme oder zur Erstellung eines Schadengutachten spielt die Ortsbegehung eine entscheidende Rolle. Experten bieten oft ihre Dienste zu einem Pauschalpreis an, was die Kostenkalkulation erleichtert.
Vor einem Immobilienkauf ist eine gründliche Abnahme durch einen Immobiliengutachter unerlässlich. Diese Begutachtung stellt sicher, dass die Immobilie frei von Schimmel ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Eine Hauskaufberatung durch einen Bauexperten kann wertvolle Hinweise zur Wertermittlung und zur Energieberatung geben.
Bei der Beurteilung der Immobilie wird auch ein Verkehrswertgutachten erstellt, das für das Finanzamt wichtig ist. Dies stellt sicher, dass der Wert der Immobilie korrekt erfasst wird.
Die Bauabnahme und die Erstellung eines Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter sind wichtige Schritte, um die Qualität der Bauarbeiten zu prüfen und eventuelle Mängel zu dokumentieren.
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Autorin Sarah Völkl
Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.
