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Bausachverständiger

Bauherren können sich mit einem Bausachverständigen nicht nur vor dem Hauskauf, sondern auch beim Hausbau vor unangenehmen Überraschungen und den damit. Verbundenen zusätzlichen Kosten schützen. Welche Aufgaben hat ein Bausachverständiger, wo findet man ihn und mit welchen Kosten müssen die Auftraggeber rechnen? Mit dem folgenden Artikel möchten wir diese und eine Reihe von weiteren Fragen klären.

Schnelleinstieg ins Thema

Welche Aufgaben hat ein Bausachverständiger?
Wie findet man einen Bausachverständigen?
Wie findet man einen Bausachverständigen?

Einführung in das Berufsbild des Bausachverständigen

Definition und Aufgabenbereiche: Sehr oft wird der Bausachverständige auch als Baubegleiter oder Baugutachter bezeichnet. Vollkommen egal welche Bezeichnung gewählt wird, es handelt sich um einen Experten im Bauwesen, der Kenntnisse in den verschiedenen Baubereichen nachweisen kann. Dies bedeutet, dass ein solcher Sachverständiger auch zu den Themen energieeffizientes Bauen, Umbauen bzw. Sanieren beraten kann. Weitere Aufgaben des Sachverständigen sind nach der Fertigstellung des Bauvorhabens bzw. nach größeren Bauabschnitten das Projekt auf Bauschäden und sonstiges zu überprüfen. Die nächste Bauphase sollte erst nach abgeschlossener Überprüfung beginnen. Bausachverständige werden auch oft als Gutachter bestellt. Ihre Aufgabe besteht darin versteckte Mängel zu erkennen und Maßnahmen zur Beseitigung einzuleiten.

Bedeutung im Bauwesen: Der Bausachverständige überprüft den Bau eines Hauses nicht nur auf Mängel, sondern auch auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben. Für Baufamilien ist dies wichtig, denn mit der Bestellung und der Begutachtung durch den Experten lassen sich bereits im Vorfeld Mängel erkennen, die in der Regel hohe Mehrkosten bedeuten.

Bausachverständiger

Wie findet man einen qualifizierten Bausachverständigen?

  • Berufsverbände und Kammern: Die meisten Sachverständigen sind Mitglied in Berufsverbänden oder lassen sich bei der Industrie- und Handelskammer als Fachmann im Bauwesen eingetragen. 
  • Zertifizierungen und Akkreditierungen: Bei der Auswahl eines Sachverständigen ist es wichtig auf Zertifizierungen bzw. auf deren Qualifikationen und Erfahrungen zu achten.
  • Empfehlungen und Referenzen: Empfehlungen von Freunden, Familie oder Fachkollegen können bei der Suche sehr hilfreich sein. Das gleiche gilt für Referenzen von früheren Kunden. Baufamilien bekommen so einen ersten Eindruck von der Qualität und der Zuverlässigkeit des Experten.
  • Online-Bewertungen und -Reputation: Ebenfalls hilfreich sind Online-Bewertungen und Testimonials auf unabhängigen Plattformen und in Foren. Auftraggeber bekommen so einen ersten Eindruck in die Arbeitsweise und Kundenzufriedenheit.
  • Persönliches Gespräch und Angebotseinholung: In jedem Fall sollte vor der Bestellung immer ein persönliches Gespräch geführt werden, um dann ein detailliertes Angebot einzuholen.  Interessen bekommen so einen ersten Eindruck über Fachkenntnisse sowie die Kommunikationsfähigkeit des Experten.

Wo finde ich Bausachverständige?

  • Berufsverbände und Kammern: Wie bereits erwähnt sind die meisten Sachverständigen Mitglied in Berufsverbänden oder haben sich bei der Industrie- und Handelskammer eingetragen lassen. Vielfach bieten die Organisationen Verzeichnisse der Mitglieder an, welche nach Spezialisierung und Standort gefiltert werden können.
  • Online-Plattformen und Fachportale: Spezielle Online-Plattformen sowie Fachportale listen die qualifizierte Experten mit deren  Bewertungen und Referenzen auf.
  • Empfehlungen von Fachleuten: Architekten, Ingenieure und andere Baufachleute sind in der Lage Empfehlungen auszusprechen. Das gleiche gilt vielfach für lokale Bauämter, die dann die Kontakte herstellen können.
  • Suche in lokalen Branchenbüchern und online: Eine weitere Suchmöglichkeit bieten lokale Branchenbücher sowie spezielle Online-Suchdienste. Hier lassen sich in der Regel die Sachverständigen aus der unmittelbaren Umgebung finden.  

Baugutachter vs. Bausachverständiger

  • Baugutachter: Der Baugutachter legt bei der Bewertung seinen Fokus auf die spezifischen Aspekte des Bauprojekts bzw. der Immobilie. Dabei geht es in erster Linie um die Qualität der Ausführung sowie die Überprüfung auf spezielle Baumängel. Die Aufgaben des Baugutachters sind fokussierter bzw. auf konkrete Fragestellungen ausgerichtet.
  • Bausachverständiger: Das Spektrum des Bausachverständigers umfasst weitere  Dienstleistungen. Dabei beschäftigt er sich mit den Aspekten der Bauberatung, Begutachtung und Überwachung. Er kann eine vollständige Analyse des Zustands einer Immobilie durchzuführen. Dazu zählen neben der strukturellen Bewertung auch die rechtlichen und sicherheitsrelevanten Bewertungen.

Arten von Bausachverständigen

  • Spezialisierungen: Die Bausachverständigen können sich nach ihrer Zertifizierung auf bestimmte Fachgebiete weiterbilden bzw. spezialisieren. Zu den Spezialisierungen zählen unter anderem Schimmel-Gutachter, Gutachter für Mauerwerke, Baugutachter zur Wertermittlung von Immobilien sowie der Experte für Risse in Boden und Wand einer Immobilie.
  • Rollen und Einsatzgebiete: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter kann sowohl zu gerichtlichen Auseinandersetzungen als auch für komplexe Bewertungsaufgaben herangezogen werden. Bei ersterem geht um Streitigkeiten rund um eine Bauleistung bzw. bei Mängelrügen, während es bei der Bewertung neben der Wertermittlung einer Immobilie auch um technische Beurteilungen geht.

Welche Leistungen bietet ein Bausachverständiger an?

  • Begutachtung von Immobilien und Bausubstanz: Es werden vom Bausachverständigen  detaillierte Untersuchungen zum baulichen Zustand einer  Immobilie durchgeführt. So können  Mängel, Schäden oder Abnutzungserscheinungen frühzeitig identifiziert werden.
  • Erstellung von Gutachten: Das Erstellen von  ausführlichen Gutachten zu Bauzustand, Marktwert oder Baumängeln ist eine wichtige Aufgabe der Bausachverständigen. Solche Gutachten sind bei Kaufentscheidungen, Gerichtsverfahren oder für Versicherungsansprüche entscheidend.
  • Beratung bei Bauprojekten: Nicht nur Baufamilien, sondern auch Architekten und Ingenieure lassen sich in technischen Fragen beraten. Des Weiteren bieten sie ihre Hilfe bei der Planung und Überwachung von Bauvorhaben an. Dadurch kann sichergestellt werden, dass alle technischen und gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
  • Überwachung und Abnahme von Bauleistungen: Zusätzlich  überwachen sie die Ausführung von Bauleistungen in Bezug auf  Konformität mit den Bauplänen sowie den technischen Vorschriften. Nicht zuletzt sind sie bei der offiziellen Abnahme von Bauprojekten beteiligt.
  • Schlichtung bei Baustreitigkeiten: Die unabhängigen Baubegleiter können bei Konflikten zwischen Baufamilien und Auftragnehmern vermitteln sowie fachlich fundierte Lösungen rund um das Haus anbieten.
  • Energieberatung: Sehr oft bieten Bausachverständige Energieberatungen an, um so die Energieeffizienz von Gebäuden zu bewerten und zu verbessern. Dies führt in der Folge  zu erheblichen Kosteneinsparungen.

Weitere Aufgaben und Dienstleistungen eines Bausachverständigen

Neben den bereits erwähnten Tätigkeiten bietet ein Bausachverständigenbüro oft auch spezialisierte Dienstleistungen an. Beispielsweise kann ein Immobiliengutachter ein detailliertes Wertgutachten für einen Immobilienkauf oder eine Sanierung erstellen. Besonders hilfreich ist dies bei der Wertermittlung, wenn man vorhat, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen.

Bei einem Hauskauf kann eine umfassende Hauskaufberatung durch einen Bauingenieur oder einen Dipl.-Bauingenieur entscheidend sein. Diese Bauexperten bieten wertvolle Tipps und Ratschläge rund um den Hausbau und die Bauabnahme. Zudem können sie im Gericht als Sachverständige auftreten, um bei Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln. Auch die Beratung zur KfW-Förderung und anderen Finanzierungsmöglichkeiten gehört oft zum Service.

Eine solide Ausbildung und jahrelange Berufserfahrung sind dabei unerlässlich, um eine hohe Qualität und Zuverlässigkeit in der Immobilienbewertung und Haus-Kaufberatung sicherzustellen. Zusätzlich bietet ein Bausachverständigenbüro Schadensgutachten an, die bei einem Immobilienkauf oder während der Sanierung benötigt werden können. Die Unterstützung durch Bauexperten kann somit wesentlich zum erfolgreichen Kauf und zur Bewertung einer Immobilie beitragen. Ein Immobiliengutachter kann zudem ein Wertgutachten erstellen, das bei der KfW-Förderung und der abschließenden Bauabnahme eine wichtige Rolle spielt.

Qualifikationen und Kompetenzen eines Bausachverständigen

  • Fachliche Kompetenzen: Baugutachter haben in der Regel ein tiefgreifendes Verständnis rund um die verschiedenen Bautechniken, Materialien sowie den geltenden Bauvorschriften. Des Weiteren verfügen sie über Kenntnisse in der Schadensbewertung sowie der Erstellung von Sanierungskonzepten.
  • Soft Skills: Neben den fachlichen Kompetenzen sind analytisches Denkvermögen, Detailgenauigkeit, und kommunikative Fähigkeiten bei der Beratung bzw. im Umgang mit den Baubeteiligten von großer Bedeutung. Wichtig für ihre Glaubwürdigkeit sind eine unparteiische und objektive Urteilsfähigkeit im Rahmen der Baubegleitung.

Die Bedeutung der Bausachverständigen im Bauprozess

  • Qualitätssicherung: Ein Bausachverständiger ist essentiell wichtig, wenn es um die Sicherstellung der Bauqualität geht. 
  • Risikomanagement: Werden Schäden und Baumängel frühzeitig erkannt, hilft dies kostspielige Nachbesserungen und langwierige Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf die Mängelbeseitigung zu vermeiden.
  • Schutz der Investition: Die Bausachverständigen sind für Bauherren und Investoren unverzichtbare Berater, dass sie helfen die getätigten Investitionen zu schützen. Dies bedeutet sie achten darauf, dass alle Arbeiten korrekt ausgeführt werden und das Endprodukt den vereinbarten Standards entspricht.
  • Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein beraten Baugutachter auch zu Themen wie Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden. 
  • Fachliche Unparteilichkeit: Als unabhängige Experten, die frei von Interessenkonflikten sind sorgen die Bausachverständigen für eine objektive Perspektive. Das ist gerade bei Streitfällen wichtig, bei denen die Sachverständigen als neutrale Gutachter bestellt werden.

Das Gutachten

Wie ein Gutachten auszusehen hat, ist nicht vorgeschrieben. Jedoch gibt es bestimmte Anforderungen an das Gutachten, die erfüllt werden müssen. Dies bedeutet, dass die tatsächlichen Grundlagen für eine fachliche Beurteilung sorgfältig ermittelt werden müssen, sodass die Ergebnisse sich nachvollziehbar begründen lassen. Die Industrie- und Handelskammern haben hierzu Mindestanforderungen erstellt, welche unter § 9 Abs. SVO nachgelesen werden können. Grundsätzlich müssen alle im Auftrag gestellten Fragen beantwortet werden. Dabei müssen sich die Sachverständigen genau an den Inhalt des Auftrags halten. Kommen mehrere Lösungen in Betracht müssen diese dargelegt und gegeneinander abgewogen werden. Auch wenn die Schlussfolgerung nicht zwingend vorgeschrieben ist, so ist sie doch naheliegend. In jedem Fall muss sie so verständlich dargelegt werden, dass auch fachfremde Personen sie lückenlos nachvollziehen können.

Inhalte eines Gutachtens

Ein Gutachten wird üblicherweise in vier Teile gegliedert. Im Einzelnen sind das:

  • Deckblatt, Allgemeine Angaben und Aufgabenstellung
  • Dokumentation der Daten und des Sachverhalts
  • Nachvollziehbare sachverständige Beantwortung der Fragestellung
  • Zusammenfassung, Unterschrift und Stempel

Häufige Probleme und typische Schäden

Typische Baumängel und Bauschäden

Zu den typischen Baumängeln und Schäden im Bauwesen zählen:

  • Mauerwerk – Nicht DIN- und fachgerechte Ausführung; Einbau von schadhaften Mauersteinen
  • Baustellenführung – Tagwasser verbleibt lange Zeit im Rohbau; starke Durchfeuchtung des Rohbaus
  • Bewehrung – Fehlende Betonüberdeckung; Nicht lagegerechter Einbau der Betonbewehrung
  • Baufeuchte – Überhöhte Baufeuchte verbleibt zu lange im Bau mit folgender Schimmelbildung; Nicht fachgerecht hergestellte, dichte Gebäudehülle
  • Fenster – fehlender luftdichter und schlagregendichter Anschluss
  • Perimeterdämmung – Lückenhafte Verlegung, fehlende Anschlussteile, Beschädigungen

Ebenso oft kommt es zu Fehlern bei den Installationen, den Schallbrücken, bei den Bodenbelägen sowie in den Sanitärräumen.

Beurteilung und Lösungsansätze

Der Baugutachter wird sich die Schäden vor Ort im Detail anschauen und ein Schadensgutachten erstellen. Wenn möglich wird er Nachbesserungen einfordern und diese nach einer vereinbarten Zeit erneut überprüfen.

Kosten und Honorare eines Bausachverständigen

  • Grundlage der Berechnung: Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, denn sie unterscheiden sich nicht nur von Bundesaland zu Bundesland, sondern oft auch schon Region zu Region. Honorare können entweder als Pauschalbetrag, auf Stundenbasis oder als prozentualer Anteil der Bausumme vereinbart werden.
  • Faktoren, die die Kosten beeinflussen: Grundsätzlich beeinflussen eine Reihe von Faktoren die Kosten der Bausachverständiger. Zu den wichtigsten Faktoren zählen Umfang der Begutachtung, die Größe, geografische Lage  und Komplexität des Objekts sowie die spezifischen Anforderungen (Feuchtemessung, Schadstoffanalysen usw.) aus dem Auftrag.
  • Richtlinien und Gebührenordnungen: In vielen Ländern gibt es spezifische Gebührenordnungen für Architekten und Ingenieure. Für Deutschland gilt die HOAI. Die Sachverständigen können ihre Honorare auch frei mit ihren Kunden aushandeln.
  • Kostenvoranschlag und Vertragsgestaltung: Vor der Zusammenarbeit sollte ein detaillierter Kostenvoranschlag angefordert werden. Im Vertrag müssen alle  Leistungen und die entsprechenden Honorare schriftlich fixiert werden.
  • Mögliche Zusatzkosten: Zusatzkosten entstehen durch Reisekosten, spezielle Tests oder wenn weitere Experten hinzugezogen werden müssen. Diese sollte nach Möglichkeit  im Vorfeld besprochen und im Kostenvoranschlag berücksichtigt werden.

Kostenersparnis durch den Einsatz eines Bausachverständigen

  • Frühzeitige Mängelerkennung: Bereits in den frühen Bauphasen des Bauvorhabens können die  Bausachverständigen potenzielle Mängel erkennen und für eine Nachbesserung oder Behebung der Schäden sorgen. Dadurch lassen sich teure Nachbesserungsarbeiten und Folgeschäden vermeiden.  
  • Vermeidung von Bauschäden: Aufgrund der regelmäßigen Überwachung auf der Baustelle sowie der Kontrolle bei der Bauausführung, kann sichergestellt werden, dass alle Arbeiten gemäß den technischen Spezifikationen ausgeführt werden. Dies minimiert das Risiko kostspieliger Schäden deutlich.
  • Optimierung der Baukosten: Die Experten für das Bauwesen können Bauherren sowohl bei der Planung als auch bei der Kostenschätzung unterstützen. So lässt sich eine realistische und effiziente Budgetierung sicherzustellen. Zusätzlich lassen sich unnötige Ausgaben vermeiden, da die Sachverständigen vielfach Alternativen zu den teuren Baumaßnahmen vorzuschlagen können.
  • Verhandlung und Vertragsmanagement: Aufgrund ihres Fachwissens können die Bausachverständigen den Bauherren bei Verhandlungen mit Auftragnehmern und Lieferanten zur Seit stehen. Vielfach lassen sich günstigere Preise und Bedingungen beim Hausbau bzw. beim Hauskauf aushandeln.
  • Langfristige Wertsteigerung: Eine Immobilie mit qualitativ hochwertiger Bauausführung und den entsprechenden Materialien gewinnt langfristig an Wert. Dies führt zu höheren Wiederverkaufswerten und geringeren Instandhaltungskosten in der Zukunft.
  • Energieeffizienzberatung: Bausachverständige können vielfach auch zum Thema  Energieeffizienz beraten. Dies führt in der Folge zu erheblichen Einsparungen bei den Energiekosten. Des Weiteren können  moderne und effiziente Technologien und Materialien empfohlen werden, die die Betriebskosten der Immobilie langfristig senken.

Fallbeispiel: Gutachten für ein Einfamilienhaus

  • Situation: Begutachtet wird ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhauses vor dem Hauskauf.
  • Leistungen: Es wird die Bausubstanz sowie die Energieeffizienz überprüft. Zusätzlich werden Feuchtigkeitsmessungen vorgenommen. Die Ergebnisse werden in einem detaillierten schriftlichen Gutachten festgehalten.
  • Kosten: Die Kosten dafür können je nach Region, Umfang der Prüfungen und Zustand des Hauses zwischen 1.000 und 3.000 Euro variieren.

Zukunftsperspektiven und Entwicklungen

  • Trends im Bauwesen: In der Zukunft wird das Bauwesen nicht nur durch eine Reihe neuer Trends, sondern auch durch eine Vielzahl von neuen Gesetzen beeinflusst. Neben dem nachhaltigen Bauen gewinnen auch immer mehr Ökologie und Ökonomie beim Hausbau an Bedeutung. Zu den markantesten technologischen Entwicklungen der Zukunft zählen die Immobilie aus dem 3D-Drucker, Häuser aus recycelten Baumaterialien sowie filigrane und leichte Bewehrungen.
  • Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte: Bausachverständige müssen durch permanente Weiterbildungen und erworbenen Zertifizierungen sicherstellen, dass sie Themen wie Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte in ihre Arbeit mit einbeziehen können.

Ratschläge für Auftraggeber

Bei der Auswahl eines Bausachverständigen sollten Auftraggeber auf ein paar wichtige Punkte achten. Dazu zählen:

  • Staatliche Anerkennung
  • Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch eine Kammerorganisation
  • Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
  • Anerkannte Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
  • Zertifizierung des Sachverständigenbüros nach DIN ISO 9001:2008

Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen

Der Bausachverständige muss erkannte Mängel beim Hausbau oder im Rahmen einer Immobilienbewertung exakt benennen und festlegen welche Nachbesserungen erfolgen müssen. Wenn möglich sollten Bauherren mindestens einmal pro Monat die Baustelle begutachten. Dabei können Fragen beantwortet und Probleme geklärt werden.

Fazit

Eine der wichtigsten Aufgaben der Bausachverständiger ist die Baubegleitung. Des Weiteren muss eine regelmäßige Kontrolle rund um das Bauvorhaben erfolgen. Nur so kann ein Bausachverständiger frühzeitig Mängel erkennen und Nachbesserungen anfordern bzw. überprüfen, ob die Immobilie den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Soll die Baubegleitung rund um das Bauvorhaben erfolgen, können Investoren sicher sein, dass die Immobilie nicht nur eine hohe Qualität aufweist, sondern auch den Sicherheitsaspekten in Belangen gerecht wird.

Auch in Zukunft wird ein Bausachverständiger für Bauvorhaben jeglicher Art essenziell wichtig sein. Dies gilt im Besonderen bei den Themen Nachhaltigkeit beim Bau sowie dem -einsatz von zahlreichen neuen Technologien. Für den Bausachverständigen bedeutet dies, dass er sich permanent fortbilden muss, um am Puls der Zeit zu sein.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Die Kosten variieren je nach Umfang des Gutachtens, der Größe und Komplexität des Bauvorhabens sowie der regionalen Gebührenordnung. Um die Kosten kalkulieren zu können, ist es ratsam sich verschiedene Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

Die Dauer hängt von der Art des Gutachtens, dem Umfang der erforderlichen Untersuchungen und der aktuellen Auslastung des Bausachverständigen ab. Generell sollte man einige Wochen einplanen. Grundsätzlich wird für eine Immbolienbewertung weniger zeit benötigt als bei einer kompletten Baubegleitung.

Ja, Bausachverständige können als gerichtliche Sachverständige fungieren. Sie können nicht nur ihre fachkundige Einschätzung in Streitfällen bieten, sondern wenn nörig auf die entsprechenden Beweismittel liefern.

Hilfreich ist die Suche über Berufsverbände, Empfehlungen von Baufachleuten oder auf Online-Plattformen. Bei letuterem werden in der Regel neben den Bewertungen auch die Qualifikationen der Bausachverständigen aufgelistet.

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.
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