Bauzinsprognose 2025 / 2026 – Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

• Sarah Völkl
• September 9, 2025
• Baufinanzierung
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Im Moment ist davon auszugehen, dass Bauherren, welche in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Immobilie erwerben oder bauen wollen, von den Immobilienzinsen profitieren. Sicherlich kann niemand eine genaue Prognose geben, doch es gibt die ersten Hinweise, wie sich die Zinsen für Baufinanzierungen entwickeln könnten. Mit dem folgenden Artikel möchten wir nicht nur erläutern, was Bauzinsen im Detail sind, sondern was an Besonderheiten in den letzten Jahren auffiel. Des Weiteren möchten wir auf die verschiedenen Einflussfaktoren der aktuellen Bauzinsprognose näher eingehen.

Was sind Bauzinsen überhaupt und wie setzen sie sich zusammen?

Vereinfacht gesagt, handelt es sich bei Bauzinsen um die Kosten für einen Immobilienkredit. Diese Kosten setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die hier erläutert werden sollen.

• Definition: Bei Bauzinsen handelt es sich um Zinsen, die für einen Bau- oder Immobilienkredit gezahlt werden müssen. Soll ein Haus gebaut, gekauft oder saniert werden, stellen Banken einen solchen Kredit den Antragstellern zur Verfügung.
• Bestandteile: Bauzinsen setzen sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Im Einzelnen ist dies der Leitzins, welcher von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgelegt wird. Zusätzlich legen Banken bei der Kreditvergabe einen Gewinnaufschlag, die sogenannte Bankenmarge, fest. Diese Marge soll die Kosten der Bank decken und für einen Gewinn sorgen. Abhängig von der Bonität des Kreditnehmers schätzt die Bank das Ausfallrisiko ein und kalkuliert anhand der Bonität (Kreditwürdigkeit) die Risikoprämien. Und last but least orientieren sich die Bauzinsen an den Renditen am Kapitalmarkt, wie etwa der 10-jährigen Bundesanleihe.
• Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins: Beim Sollzins handelt es sich um den reinen jährlichen Zinssatz für das geliehene Geld, während anhand des Effektivzinses die Gesamtkosten des Kredits dargelegt werden. Im Vergleich zum Sollzins enthält der Effektivzins auch alle weiteren Gebühren wie etwa die Bearbeitungsgebühren. Aus diesem Grund ist der Effektivzins immer höher als der Sollzins und dient somit als realistischer Vergleichsmaßstab beim Vergleichen der verschiedenen Kreditangebote.
• Warum sich Bauzinsen täglich ändern können: Grund hierfür ist, dass die Bauzinsen von den globalen Finanzmärkten abhängig sind, welche wiederum auf eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren reagieren. Zu den Faktoren zählen neben der Geldpolitik der EZB auch der Leitzins, die Entwicklung der Inflation und der Konjunktur sowie die Nachfrage nach Immobiliendarlehen.

Rückblick: Bauzinsentwicklung der letzten Jahre (2020–2024)

Die Bauzinsentwicklung der letzten Jahre kann durchaus als Übergang von historisch niedrigen Zinsen bis hin zu einer deutlichen Zinswende beschrieben werden. Diese Zinswende wurde durch die hohe Inflation, globale Krisen und einer expansiven Geldpolitik der EZB ausgelöst. Schauen wir uns doch die letzten Jahre im Detail an.

Bauzinsniveau während der Corona-Pandemie (2020–2021)

Zwischen 2020 und 2021 blieben die Zinsen generell auf einem sehr niedrigen Niveau. Um die Wirtschaft nach den Auswirkungen der Corona-Pandemie zu schützen, betrieben die EZB sowie andere Notenbanken eine expansive Geldpolitik.

• Historisch niedrige Bauzinsen: Durch die expansive Geldpolitik erreichten die Bauzinsen sowie die Hypothekenzinsen anderer Kreditraten einen historischen Tiefstand. Dies hatte auch Auswirkungen auf die Sparer, die trotz der nominalen Zinsgewinne aufgrund der Inflation an Kaufkraft verloren.  
• Bauzinsen teilweise unter 1 %: In dieser historischen Niedrigzinsphase sanken die Bauzinsen unter 1 %, was gerade für Kreditnehmer mit guter Bonität und längerer Zinsbindung von Vorteil war. Die Kosten für Immobiliendarlehen sind stark gesunken, was für angehende Bauherren die Aufnahme eines Darlehens besonders attraktiv machte.
• Gründe: Zu den wesentlichen Gründen zählte die Politik der EZB, welche mit ihrem Vorhaben die Wirtschaft ankurbeln wollte, indem sie die Leitzinsen bis auf 0 %, einem historischen Tiefstand, senkte. Des Weiteren sollten Finanzinstitute durch negative Einlagezinsen zur Kreditvergabe angeregt werden, da sie ansonsten „Strafzinsen“ zahlen mussten.
• Folgen: Es kam zu einem Bau- und Kaufboom trotz der globalen Unsicherheit, da die Hypothekenzinsen für eine Baufinanzierung unter 1 % lagen. Durch die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten kam es zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, was wiederum die Preise in die Höhe trieb.

Erste Zinserhöhungen und Trendwende ab Ende 2021

Auch wenn die Inflation anzog, blieben die Leitzinsen auf einem historischen Tiefstand. Erst Ende 2021/Anfang 2022 begann die eigentliche Zinswende mit den ersten Erhöhungen der EZB, der Fed und der Bank of England.

• Inflationsdruck: Nicht nur Lieferengpässe, sondern auch die hohen Energiepreise haben den Inflationsdruck verstärkt. Die Produktionskosten erhöhten sich und die Verfügbarkeit von Gütern wurde knapper. Die steigenden Kosten wurden an die Verbraucher weitergegeben, was wiederum die wirtschaftliche Dynamik schwächte.
• Maßnahmen der EZB: Um die Wirtschaft zu beruhigen und die Inflation zu senken, kam es durch die EZB zu mehrfachen Leitzinserhöhungen und dem Auslaufen von Anleihekaufprogrammen (APP).
• Bauzinsen steigen: Vielfach war die Rede von steigenden Bauzinsen auf 1,5 bis 2 %. Doch diese Aussage ist nicht ganz richtig, denn die Bauzinsen stiegen um 0,5 % auf etwa 0,9 %, bevor es 2022 zu einem rasanten Anstieg der Bauzinsen auf bis zu 4 % kam.  
• Folgen für Finanzierung: Immobilienfinanzierungen wurden teurer. Dies führte zu höheren monatlichen Raten für die Kreditnehmer und stellte somit auch eine deutliche Belastung für den Immobilienkauf oder das Bauen dar.  

Zinsschock in 2022 – Plötzlicher Anstieg auf über 4 %

Gemeint ist damit die eingeleitete Zinswende. Nicht nur die EZB, sondern auch andere Zentralbanken mussten aufgrund der gestiegenen Inflation die Leitzinsen anheben, um so der Teuerung entgegenzuwirken. Dies führte zu höheren Kreditkosten sowohl für Verbraucher als auch für Unternehmen. Des Weiteren verteuerten sich Hypotheken, was sowohl die Finanzmärkte als auch die Bauwirtschaft deutlich beeinflusste.

• Auslöser: Der Angriff Russland auf die Ukraine ist nur ein Auslöser für die massive Inflation. Zu den weiteren Auslösern gehörten die globale Finanzkrise und die Corona-Pandemie.
• Zinswende der EZB: Im Sommer 2022 begann die EZB mit mehreren Leitzinserhöhungen, die Inflation zu bekämpfen. Durch die steigenden Zinsen verteuerten sich Darlehen, was wiederum die Wirtschaft bremste.
• Bauzinsen steigen: 2022 steigen somit auch die Bauzinsen deutlich an und erreichen innerhalb weniger Monate eine Höhe von bis zu 4 %. Dies wiederum machte die Finanzierung von Immobilien teurer.  
• „Perfect Storm“ in der Bauwirtschaft: Die Erhöhung der Zinsen und Bauzinsen traf die Bauwirtschaft deutlich, da diese auch noch mit den Belastungen der Energiekrise zu kämpfen hatte. Es kam zu einem spürbaren Einbruch bei Bauanfragen und laufende Projekte wurden gestoppt.

Stabilisierung und Seitwärtsbewegung in 2023

Ende 2023 kam es bei den Bauzinsen in Deutschland zu einer Abwärtsbewegung, welche sich im folgenden Jahr stabilisierte und in eine Seitwärtsbewegung überging. Im Oktober 2023 stiegen die Bauzinsen auf ein 12-Jahres-Hoch, bevor sie im November zu sinken begannen.

• Inflation 2023: Aufgrund der hohen Lebensmittel- und Energiepreise sank die Inflation nur langsam. Im Dezember stoppte der Abwärtstrend sogar. Für die Verbraucher bedeutete dies weiterhin teure Produkte sowie hohe Bauzinsen. Durch das Auslaufen der Energiepreisbremsen 2023 setzte sich das hohe Preisniveau weiter fort. Die Zinsen haben sich auf ein Niveau zwischen 3,5 Prozent bis 4,5 Prozent eingependelt.
• Markt gewöhnt sich an Zinsniveau: Nicht nur der Immobilienmarkt, sondern auch viele Unternehmer mussten sich an das gestiegene Zinsniveau gewöhnen, welches durch die Zinserhöhungen der EZB ausgelöst wurde. Für den Immobilienmarkt bedeutete dies, dass der Neubau einbrach, da Immobilienkredite durch eine Anhebung der Zinsen teurer wurden.
• Nachfrage nach Immobilienkrediten: Diese bleibt gedämpft, ist aber stabiler als erwartet.
• Banken agieren vorsichtiger bei Kreditvergabe: Nicht nur in Deutschland, sondern auch in der Eurozone sind Banken vorsichtiger und restriktiver, wenn es um die Kreditvergabe geht, was sich an verschärften Kreditrichtlinien und einem geringeren Kreditvolumen zeigte. Die Gründe dafür waren die Geldpolitik der EZB, die schwache Konjunktur und die Zunahme der Kreditrisiken nach Einschätzung der Banken.  

2024 – leichte Entspannung?

Bei den Bauzinsen gab es 2024 eine leichte Entspannung. Die Bauzinsen sanken und blieben auf einem stabilen Niveau von etwa 3 %.

• Erste Zinssenkung: Durch fallende Leitzinsen der EZB im Frühsommer 2024 verbesserte sich die Rahmenbedingungen bei der Kreditaufnahme. Hinzu kamen gestiegene Einkommen der Kreditnehmer sowie stabile Immobilienpreise. Wohneigentum wurde für viele wieder attraktiv, da sie es sich leichter leisten konnten.
• Bauzinsen leicht rückläufig: Die Bauzinsen waren nicht nur rückläufig, sondern sie zeigten auch einen stabilen und attraktiven Seitwärtsverlauf mit einem leichten Rückgang zum Jahresende. Mitte 2024 lagen die Bauzinsen zwischen  3,6 bis 3,8 %.
• Markt in Wartestellung: Viele Interessenten hofften auf einen weiteren Rückgang der Bauzinsen und warteten mit Bauvorhaben oder mit Immobilienkäufen. Die Stimmung unter den Bauherren ist weiterhin verhalten.

Was lernen wir aus dem Zinsverlauf der letzten Jahre?

Die Zinsen können sehr stark schwanken, da sie von der Wirtschaftslage sowie der Geldpolitik beeinflusst werden.

• Abhängigkeit der Bauzinsen: Die Bauzinsen sind von den makroökonomischen Krisen abhängig. Dabei geht es um tiefergehende und länger andauernde Störungen der gesamtwirtschaftlichen Stabilität. Diese wiederum äußert sich durch ein negatives Wirtschaftswachstum wie Rezession und Depression, eine hohe bzw. niedrige Inflation (Deflation), einen starken Anstieg der Arbeitslosigkeit sowie extremen Schwankungen auf dem Finanzmarkt. Betroffen davon ist die Volkswirtschaft im Ganzen.
• Flexible Finanzierungsmodelle: Gerade bei einem schnellen Zinswechsel sind die flexiblen Finanzierungsmodelle gefragt. Dazu zählen neben den variablen Darlehen auch die Flex-Darlehen oder die Cap-Darlehen, welche sich an die aktuellen Marktzinsen anpassen. Ebenso wichtig sind kurzfristige Zinsbindungen, da diese einen schnelleren Wechsel erlauben.
• Forward-Darlehen: Hierbei handelt es sich um eine Baufinanzierungsvariante, bei der bei einem Kreditvertrag ein fest vereinbarter Zinssatz abgeschlossen wird. Das Geld aus dem Kredit wird jedoch erst in der Zukunft ausgezahlt. Bauherren sichern sich so die aktuellen günstigen Zinsen und sind somit vor steigenden Zinsen geschützt.
• Gute Beratung für Bauherren: Bauherren sollten sich im Vorfeld ausführlich von einem unabhängigen Finanzexperten beraten lassen. Dieser kann realistische Kalkulationen erstellen, sodass Bauherren wissen, was auf sie zukommt.

Einflussfaktoren auf die Bauzinsprognose der Jahre 2025/2026

Die Bauzinsprognose für die Jahre 2025/2026 wird stark von der Inflation, der Geldpolitik der EZB, der Entwicklung von Bundesanleihen bzw. Pfandbriefen sowie der allgemeinen wirtschaftlichen Lage beeinflusst. Auch wenn die EZB 2025 die aktuellen Zinsen bereits gesenkt hat, kann es im Jahresverlauf 2026 zu weiteren Zinssenkungen kommen. Einfluss auf die Zinskosten nehmen die verschiedensten Faktoren, die wir uns näher angeschaut haben.

Europäische Zentralbank (EZB) und Leitzinsentscheidungen

Die Bauzinsen werden indirekt von der Europäischen Zentralbank über die Leitzinspolitik beeinflusst.

• Zinspolitik der EZB: Der Leitzins ist für Banken ein wichtiges Signal, welches das allgemeine Zinsniveau beeinflusst, aber nicht direkt die langfristigen Bauzinsen. Durch eine Leitzinssenkung kann es passieren, dass sich die Kosten für eine kurzfristige Geldaufnahme verringern. Dies führt zu niedrigeren Zinsen. Die Auswirkungen der EZB-Zinspolitik auf die langfristigen Bauzinsen dagegen treten erst mit einer gewissen Verzögerung ein.
• Inflationsbekämpfung als oberstes Ziel: Durch eine hohe oder unsichere Inflation werden Banken und Investoren zu höheren Risikoprämien gezwungen, was sich wiederum in den steigenden Bauzinsen bemerkbar macht. Aus diesem Grund muss die EZB die Inflation langfristig auf einem sicheren Niveau halten.
• EZB-Sitzungen und Ausblick für 2025/2026: Die EZB-Sitzungen sowie die Leitzinsen haben einen indirekten, aber einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen. Für 2025/2026 erwarten die Experten eine Stagnation oder leichte Schwankungen bei den Bauzinsen, denn eine weitere starke Senkung des Leitzinses ist unwahrscheinlich.

Inflation und Wirtschaftsentwicklung

Zu den zentralen Treibern der Bauzinsen zählen neben der Inflation auch die Wirtschaftsentwicklung. Durch eine steigende Inflation steigen die Bauzinsen, da Banken ihr Risiko absichern möchten. Die EZB steuert mit höheren Leitzinsen dagegen. Durch eine schwache Wirtschaftsentwicklung kommt es zu niedrigeren Zinsen. Die EZB möchte die Wirtschaft mit Zinssenkungen stimulieren.

• Entwicklung der Verbraucherpreise: Die Inflation (Entwicklung der Verbraucherpreise) ist ein wichtiger Faktor, wenn es um die Bauzinsen geht. Durch eine hohe Inflation werden die Zentralbanken zur Erhöhung der Leitzinsen veranlasst, um die Preise stabil zu halten.
• Auswirkungen auf Kaufkraft und Kreditnachfrage: Durch eine steigende Inflation wird die Kaufkraft verringert, denn die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen schneller als das Einkommen. Durch die sinkende Kaufkraft wird auch seltener die Baufinanzierung für Immobilien nachgefragt, was wiederum die Nachfrage dämpft.
• Stagflation oder Rezession: Dies führt zu einer geringeren Nachfrage nach Darlehen und tendenziell zu einer niedrigerer Inflation. Die Zinsen steigen und die Zentralbanken versuchen die Wirtschaft zu verlangsamen, um so der Inflation entgegenzuwirken. Die Rezession ist eine deutliche Zinsbremse, da die niedrige Nachfrage und die geringe Inflation zu sinkenden Zinsen führt. Stagflation dagegen ist die schwierigste Situation, da eine anhaltende wirtschaftliche Schwäche und eine hohe Inflation herrscht. Die EZB muss versuchen dagegen zusteuern. Durch eine Zinserhöhung würde zwar die Inflation bekämpft, aber die Wirtschaft weiter abgewürgt werden.

Banken und Kreditvergabe

Die Bauzinsen werden sowohl von den Banken als auch bei der Kreditvergabe stark beeinflusst.

• Risikoaufschläge der Banken: Zusätzlich zum Marktzins legen Banken einen individuellen Zinsaufschlag fest. Der Zinsaufschlag wird auch als Spread bezeichnet und beinhaltet alle Kosten sowie den Gewinn der Bank inklusive dem Risikoaufschlag.
• Refinanzierungskosten im Interbankenmarkt: Zu den Einflussfaktoren bei den Bauzinsen gehören auch die Refinanzierungskosten der Banken. Die Refinanzierungskosten werden nicht nur vom EZB-Leitzins, sondern auch von Pfandbriefen und Staatsanleihen beeinflusst.
• Bonitätsbewertung von Kreditnehmern: Kreditnehmer mit einem hohen Eigenkapitalanteil und einer guten Bonität, welche durch eine positive SCHUFA-Auskunft bestätigt wird, reduzieren das Risiko der Banken. Dies wiederum führt oft zu einem niedrigeren Zinssatz.

Geopolitische Risiken und weltwirtschaftliche Lage

Durch die Unsicherheiten an den Kapitalmärkten, welche in enger Verbindung mit den geopolitischen Risiken und der weltwirtschaftlichen Lage stehen, werden die Bauzinsen stark beeinflusst.

• Unsicherheiten am Kapitalmarkt: Dazu zählen Kriege (Ukrainekrieg), Handelskonflikte, hohe Energiepreise, Probleme bei den Lieferketten sowie eine politische Instabilität wie aktuell in den USA, sorgen für eine immer größere werdende Unsicherheit bei den globalen Finanzmärkten.
• Kapitalflüsse und Zinsniveau global betrachtet: Investoren reagieren auf die erhöhten Risiken, indem sie höhere Renditen für ihre Anlagen wie etwa Bundesanleihen verlangen. In der Folge führt eine solche erhöhte Renditeforderung zu steigenden Zinsen bei den langlaufenden Staatsanleihen, die wiederum die Grundlage für die Bauzinsen bilden. Des Weiteren sorgen hohe Energiepreise neben der hohen Staatsverschuldung für erhöhte Bankkosten, welche somit das allgemeine Zinsniveau bzw. die aktuellen Zinsen in die Höhe treiben.

Arbeitsmarkt und Lohnentwicklung

Indirekt über die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer beeinflusst der Arbeitsmarkt bzw. die Lohnentwicklung die Entwicklung der Bauzinsen, denn eine gute Bonität kann nur durch ein stabiles Einkommen bescheinigt werden.

• Zusammenhang zwischen Löhnen und Inflation: Durch höhere Löhne wird eine steigende Inflation ausgelöst, was wiederum dafür sorgt, dass die Zinsen angehoben werden. Dies bedeutet, dass hohe Inflationsraten einen realen Kaufkraftverlust bedeuten. Die Arbeitnehmer fordern höhere Löhne, was wiederum die Unternehmen zu höheren Preisen ihrer Waren oder Dienstleistungen veranlasst.
• Höhere Einkommen = höhere Nachfrage nach Immobilien: Ein stabiler Arbeitsmarkt und steigende Löhne zählen zu den positiven Indikatoren auf dem Immobilienmarkt. Die Menschen sind eher bereit zu bauen oder für einen Immobilienkauf. Dies wiederum erhöht die Nachfrage bei gleichem Angebot an Immobilien, sodass die Preise für eine Immobilie steigen, was wiederum bedeutet, dass auch die Baufinanzierung höher wird.
• Lohn-Preis-Spirale als Zinsfaktor: Sobald die Löhne steigen, werden die zusätzlichen Kosten von den Unternehmen durch höhere Preise an die Verbraucher weitergegeben. Dies treibt die Inflation an und Zentralbanken reagieren mit einer Anhebung der Leitzinsen. Auch Banken geben ihre höheren Kosten an ihre Kunden weiter, was sich in den steigenden Bauzinsen widerspiegelt.

Staatliche Förderprogramme (z. B. KfW, BEG)

Durch die verschiedenen staatlichen Förderprogramme wie zum Beispiel der KfW-Bank werden die Bauzinsen positiv beeinflusst, denn es werden mehr zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse gewährt. Dies gilt im Besonderen für das energieeffiziente Bauen oder für Familien mit Kindern.

• KfW-Förderkredite: Der Einfluss staatlicher Förderprogramme  beeinflusst die Zinsbelastung indirekt. Die KfW bietet zum Beispiel zinsgünstige Darlehen an, welcher oftmals unter den Konditionen auf dem freien Markt liegen und somit die Gesamtbaukosten für den Bauherren senken. Für energetische Sanierungen oder für den Neubau eines KfW-Effizienzhauses erhalten Bauherren direkte Zuschüsse.
• Änderungen der Förderbedingungen 2025/2026: Die Förderbedingungen für 2025/2026 ändern sich individuell. Dies bedeutet zum Beispiel, um eine Förderung zu erhalten, müssen Wärmepumpen ab 2026 deutlich leiser sein und ab 2028 nur noch mit natürlichen Kältemitteln betrieben werden.
• Förderquoten vs. Marktzinssätze: Förderquoten gelten als Instrument zur Subventionierung, während die Marktzinssätze die allgemeine Geldmarktentwicklung widerspiegeln. Dabei können die Förderkredite deutlich unter den Marktzinssätzen liegen.

Entwicklung des Immobilienmarkts

Nach den Preisrückgängen in den Vorjahren wird sich der Immobilienmarkt 2025 wieder stabilisieren. Jedoch sind deutlich Unterschiede bei der Preisentwicklung zwischen den Regionen und den Immobilientypen zu erkennen.

• Preisniveau für Neubauten und Bestandsimmobilien: Im zweiten Quartal 2025 gab es im Vergleich zum Vorquartal keine signifikanten Preisänderungen für den Neu- von Ein- und Zweifamilienhäusern. Anders sieht es bei den Bestandsimmobilien aus. Die Preise sind gestiegen. Dies gilt im Besonderen für Immobilien mit guter Energieeffizienz. Während Bestandsimmobilien in schlechtem Zustand einen deutlichen Rückfall bei den Preisen erleben mussten.
• Leerstandsquoten, Nachfrage, regionale Unterschiede: In den wachsenden Regionen und Metropolen stiegen die Mietpreise und es kam zu keinen nennenswerten Leerstandsquoten. Ganz anders sieht es in den ländlichen und strukturschwachen Regionen aus. Hier kam es zu einem Bevölkerungsrückgang und somit auch zu einem Anstieg bei Wohnraumangeboten.
• Angebot-Nachfrage-Spannung als Einfluss auf Kreditvergabe: Nicht nur der Immobilienmarkt, sondern auch die Kreditvergabe wird von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Eine hohe Nachfrage bei niedrigem Angebot treibt die Preise in die Höhe, was wiederum zu strengeren Kriterien bei der Kreditvergabe führt.
• Immobilienpreise als Reaktion auf Zinsentwicklung: Die Preise für eine Immobilie entwickeln sich direkt als Reaktion auf die Zinsentwicklung. Durch niedrigere Zinsen werden die Finanzierungskosten für Immobilien gesenkt.

Entwicklung im Euroraum und Folgen für Baukredite

Im Euroraum zeigt sich deutlich, dass die Nachfrage nach Baukredite stark von der jeweiligen Prognose zur Entwicklung des Bauzins abhängt. Schon kleine Veränderungen um wenige Prozentpunkte können spürbare Auswirkungen auf die Finanzierungskosten haben. Steigt die Inflationsrate, reagiert die Notenbank im Euroraum in der Regel mit höheren Leitzinsen, wodurch sich die Konditionen für Baukredite verschlechtern. Sinkt die Inflationsrate hingegen, fällt in der Regel auch der Bauzins, was sich positiv auf neue Finanzierungen auswirkt. Bauherren sollten daher die aktuelle Prognose genau verfolgen und sowohl die Entscheidungen der Notenbank als auch die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum im Blick behalten.

Expertenmeinungen zur Bauzinsentwicklung 2025 / 2026

Für 2025/2026 rechnen Experten mit einer Stabilisierung oder gar einem leichten Anstieg bei den Bauzinsen. Die Bauzinsen werden sich in einer Spanne von 3,5 Prozent und 4 Prozent bewegen.

• Prognosen von Finanzinstituten: Verschiedene Finanzinstitute wie Commerzbank, ING und  Interhyp erwarten , dass der EZB-Leitzins sich bis spätestens 2026 auf das Inflationsziel von 2 % einpendelt.
• Realistische Erwartungen: Bauherren sollten nicht auf sinkende Zinsen spekulieren, sondern vielmehr die aktuellen Rahmenbedingungen nutzen.
• Szenarien: Nach Aussage der meisten Experten ist ein deutlicher Rückgang der Bauzinsen unwahrscheinlich. Stattdessen rechen viele Finanzinstitute und Marktbeobachter mit einer Seitwärtsbewegung. Dies bedeutet die Bauzinsen könnten sich im Rahmen von 3 bis 4 % bewegen. Ein erneuter Anstieg der Bauzinsen ist ebenfalls nicht zu erwarten. Nur durch eine steigende Inflation oder durch weitere staatliche Schuldenpakete kann ein Zinsanstieg gefördert werden.
• Unterschiedliche Einschätzungen für 2025 und 2026: Experten gehen nach wie vor von einer stabilen bis leicht schwankenden Zinsentwicklung aus. Ein starker Anstieg oder gar ein massiver Rückgang ist eher unwahrscheinlich.

Ist es sinnvoll, 2025 oder 2026 zu bauen oder zu kaufen?

Diese Frage kann klar mit einem JA beantwortet werden, da sich der Immobilienmarkt seit Ende 2024 stabilisiert und somit eine Trendwende eingeleitet hat.

• Pro und Contra bei verschiedenen Zinsszenarien: Ob das Kaufen eines Hauses oder Hauskauf sinnvoll sind, hängt von der individuellen Situation der Interessenten sowie den Zinsentwicklungen ab. Wenn die Zinsen sinken, wird die Finanzierung günstiger. Durch eine lange Zinsbindung können Bauherren sich niedrige Zinsen sichern. Laufen die Zinsen seitwärts, wie für 2025 erwartet, wird der Markt stabiler. Für Käufer ist dies ein günstiger Zeitpunkt. Steigen jedoch die Zinsen, wird auch die Finanzierung teurer. Durch eine hohe Tilgung können Restschuld und Gesamtkosten gesenkt werden.
• Strategien: Abwarten oder jetzt handeln? Diese Frage ist immer von der persönlichen finanziellen Situation abhängig. Wer über genügend Eigenkapital verfügt und eine stabile Einkommenssituation hat, für den ist sowohl der Kauf als auch der Bau sinnvoll.  Da die Immobilienpreise langfristig steigen, kann ein früher Kauf oder Bau sinnvoll sein.
• Welche Rolle spielt das Eigenkapital? Durch entsprechendes Eigenkapital verbessern sich die Konditionen bei der Baufinanzierung. Banken bieten einen niedrigeren Zinssatz. Experten raten zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 %.

Was bedeuten steigende oder fallende Zinsen für Bauherren?

Durch steigende Zinsen verteuert sich die Baufinanzierung, was wiederum den Traum vom Eigenheim erschwert. Bei fallenden Zinsen können die monatlichen Raten gesenkt werden.

Auswirkungen auf Kreditlaufzeit und Gesamtzinsbelastung

Bei steigenden Zinsen verlängern sich in der Regel die Kreditlaufzeiten, während sie bei fallenden Zinsen sinken.

• Beispiel: 300.000 € Kredit bei 2 % vs. 4 %. Ein Kredit mit 4 % Zinsen kostet deutlich mehr als bei 2 % Zinsen. Dies gilt sowohl für die monatlichen Raten als auch für die Gesamtkosten. Bei einem Kredit mit 2 % Zinsen sind die monatlichen Raten geringer, die Tilgung kann schneller erfolgen, was wiederum niedrigere Gesamtkosten bedeutet. Bei 4 % dagegen sind die monatlichen Raten höher und die Tilgung erfolgt langsamer. Dies wiederum treibt die Kreditkosten in die Höhe.
• Wie Zinsen die Gesamtkosten verdoppeln können: Die Gesamtkosten können sich verdoppeln, da auf den ursprünglichen Betrag Zinsen und darauf Zinseszinsen anfallen. Letztere führen zu einem exponentiellen Wachstum der Schulden.
• Wann ist eine Umschuldung sinnvoll? Diese ist immer sinnvoll, wenn die neue Baufinanzierung insgesamt günstiger ist, selbst wenn alle Kreditkosten abgezogen wurden.

Alternativen zum klassischen Annuitätendarlehen

Es gibt eine Reihe von Alternativen zum klassischen Annuitätendarlehen. Neben dem Tilgungsdarlehen mit zu anfangs höheren Raten, die im Laufe der Zeit sinken sind dies:

• Variables Darlehen: Der Zinssatz wird  an den Referenzzins gekoppelt und passt sich regelmäßig an. Dies bedeutet, dass die Zinsen sowohl steigen als auch fallen.
• Cap-Darlehen: Hierbei handelt es sich um eine hybride Form des variablen Darlehens. Es wird die Flexibilität des variablen Zinses mit einer vereinbarten Zinsobergrenze kombiniert.
• Kombimodelle mit Bausparverträgen: Beliebt ist es ein tilgungsfreies Darlehen mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Während der Ansparphase werden nur die Zinsen an die Bank gezahlt. Gleichzeitig wird in den Bausparvertrag angespart, um damit später die Baufinanzierung abzulösen.
• Risiken und Chancen: Jede dieser Alternativen hat ihre Vor- und Nachteile. Bauinteressenten sollten sich im Vorfeld umfassend von einem Experten beraten lassen, um die besten Konditionen für sich zu bekommen und sich einen Überblick zu verschaffen.

Psychologische Wirkung von Zinsentwicklungen

Die stetig wechselnden Zinsentwicklungen sowie das Weltgeschehen können sich durchaus psychologisch auf Bauffamilien und Käufer auswirken.

• Entscheidungsverzögerung: Nicht selten schieben Baufamilien wichtige Entscheidungen im Rahmen der Baufinanzierung vor sich her, da sie sich unsicher fühlen.
• Einfluss auf Kaufzurückhaltung: Dies kann von Experten belegt werden. Bauherren oder Käufer sind schon lange nicht mehr so risikofreudig, wenn es um das Bauen oder den Hauskauf geht, da es zu viele Unsicherheiten gibt.
• Marktverhalten durch Medienberichte und Schlagzeilen: Durch Schlagzeilen und dergleichen werden Bauherren oftmals sehr stark verunsichert, sodass sich dies in ihrem Verhalten in Bezug auf die Baufinanzierung auswirkt.

Tipps zur Baufinanzierung bei unsicheren Zinsen

Sind die Zinsen unsicher, dann sollte möglichst viel Eigenkapital eingebracht werden. Ebenso wichtig sind neben der angemessenen Tilgung auch das Aufteilen der Finanzierung, das Festlegen einer Zinsbindung sowie die Flexibilität durch Sondertilgungen.

Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre – Was ist sinnvoll?

Die Zinsbindung hängt immer von der persönlichen Situation ab und kann nicht pauschal benannt werden.

• Je höher das Zinsniveau, desto länger die Bindung? Diese Aussage stimmt nicht, denn es ist vielmehr umgekehrt. Je höher das Zinsniveau ist, desto kürzer sollte die Zinsbindung sein, denn für längere Zinsbindungen verlangen Banken auch einen höheren Zinssatz.
• Vor- und Nachteile langer Zinsbindungen: Lange Zinsbindungen bieten eine hohe Planungssicherheit und Schutz vor steigenden Zinsen. Die Raten bleiben lange stabil. Nachteil ist dabei, dass ein höherer Sollzins besteht und Kreditnehmer bei fallenden Zinsen nicht profitieren, da sie die vereinbarten Zinsen zahlen müssen.
• Beispielrechnungen: 10 Jahre vs. 20 Jahre: Bei 10 Jahren sind die monatlichen Raten niedrig und es besteht eine gewisse Flexibilität, denn nach 10 Jahren besteht die Möglichkeit umzuschulden. 20 Jahre dagegen bieten eine hohe Planungssicherheit, aber auch höhere monatliche Raten und weniger Flexibilität.
• Risikoabwägung für Familien und Kapitalanleger: Sinnvoll ist die lange Zinsbindung sowohl für Familien als auch für Kapitalanleger in Niedrigzinsphasen oder für eine langfristige Baufinanzierung.

Forward-Darlehen – Zinsen heute für morgen sichern

Schon heute kann man sich mit dieser Darlehenvariante die Zinsen für morgen sichern.

• Wie funktioniert es: In der Regel wird das Darlehen für bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen. Das Geld wird zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt, was eine hohe Planungssicherheit bietet. Die Zinsbindung wird für die gesamte Laufzeit festgeschrieben.
• Wann lohnt es sich wirklich? Es lohnt sich bei einem aktuellen niedrigen Zinsniveau oder wenn eine steigende Zinsprognose zu erwarten ist.
• Risiko: Sollten die Zinsen wider Erwarten sinken, müssen trotzdem die vereinbarten Zinskonditionen eingehalten werden.

Eigenkapital gezielt einsetzen

Um die Finanzierungskosten zu senken, sollte das Eigenkapital als erste Rate bei einer Baufinanzierung eingebracht werden. Durch das Eigenkapital reduziert sich die Kreditsumme und somit auch die monatliche Belastung.

• Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Zinssatz: Diese Aussage ist richtig, denn durch den hohen Eigenkapitalanteil wird das Risiko für die Bank reduziert.
• Wie viel Eigenkapital ist ideal in 2025/26? Experten raten zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % der gesamten Bau- oder Kaufkosten.
• Rücklagenbildung als Zinsstrategie: Durch mehr Eigenkapital (Rücklage) lassen sich die Kreditzinsen senken. Des Weiteren kann die Rücklage als finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben genutzt werden.
• Finanzierung von Nebenkosten oder Tilgung? Da die Finanzierung der Nebenkosten immer mit deutlich höheren Kosten und Risiken verbunden ist als eine Tilgung, sollten die Nebenkosten immer aus dem Eigenkapital finanziert werden.

Bauzinsen vergleichen – worauf achten?

Es geht dabei nicht nur um den eigentlichen Zinssatz, sondern auch um eine Reihe von weiteren wichtigen Aspekten wie Laufzeit und Zinsbindung.

• Effektivzins vs. Sollzins: Beim Sollzins handelt es sich um den reinen Zinssatz für die Kreditsumme. Beim Effektivzinssatz dagegen sind auch alle obligatorischen Nebenkosten der Baufinanzierung enthalten. Somit eignet sich der Effektivzinssatz zum besseren und genaueren Vergleichen von verschiedenen Kreditangeboten.
• Sondertilgungsrecht: Kreditnehmer denken oft, dass eine Sondertilgung ihnen Vorteile bringt. Dies ist aber nicht immer der Fall, denn oft muss eine extra Gebühr dafür gezahlt werden. Kreditnehmer sollten bei Vertragsabschluss überprüfen, ob ein Sondertilgungsrecht kostenlos angeboten wird.
• Tilgungssatzwechsel: Dieser ist immer dann sinnvoll, wenn sich die eigene finanzielle Situation verändert hat. Steht mehr Geld zur Verfügung kann der Tilgungssatz erhöht werden, was sowohl die Laufzeiten verkürzt als auch die Gesamteinzahlungen reduziert.
• Rolle von Vermittlern: Sie vergleichen eine Vielzahl von Bankangeboten und können für ihre Kunden die beste Baufinanzierung finden. Es gilt jedoch darauf zu achten, mit einem seriösen Vermittler zu arbeiten, der seine Provisionen durch die Kooperation mit den Banken und nicht durch seine Kunden erwirtschaftet.  

Alternative: Mieten statt Kaufen?

Diese Alternative kann sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen und sollte immer individuell abgewogen werden.

• Wann Mieten wirtschaftlich sinnvoller sein können: Wird Flexibilität bevorzugt, dann ist die Miete die bessere Alternative. Dies gilt auch, wenn die Immobilienpreise sehr hoch sind und nur ein begrenztes Budget für die Wohnkosten zur Verfügung steht.
• Persönliche Lebensplanung als Entscheidungsfaktor: Wesentlicher Entscheidungsfaktor ist der persönliche Lebensstil. Wer nicht sicher ist, ein ganzes Leben an einem Ort oder in einem Haus leben zu wollen, der sollte lieber mieten als kaufen oder bauen.

Fazit

Die Bauzinsen werden wahrscheinlich auf einem moderaten Niveau bleiben. Auch wenn sie leicht steigen, werden sie die 4 % Marke nicht überschreiten. Sicherlich sind keine großen Sprünge nach oben oder unten zu erwarten. Vielmehr sollten die Seitwärtsbewegungen im Auge behalten werden.

Die EZB gilt als der größte Faktor in der Zinspolitik, wobei auch andere Faktoren die Bauzinsen beeinflussen können.

Interessenten, die eine passende Immobilie gefunden haben und sich die Baufinanzierung zu den aktuellen Konditionen leisten können, sollten nicht lange zögern, um sich die aktuellen Bauzinsen zu sichern.

Häufige Fragen zur Bauzinsprognose (FAQs)

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.