Bevor künftige Baufamilien den Kaufvertrag für ein Baugrundstück unterschreiben, sollten sie im eigenen Interesse eine Baugrunduntersuchung bzw. eine Bodenanalyse vornehmen lassen. Dadurch wird sichergestellt, dass das Grundstück einem qualitativ hochwertigem Baugrund entspricht. Des Weiteren kann davon ausgegangen werden, dass die statischen Berechnungen so vorgenommen werden können, damit später nicht mit Schäden am Traumhaus zu rechnen ist. Bauherren bekommen durch eine Baugrunduntersuchung mehr Kosten- und Planungssicherheit, da es nur selten zu Bauverzögerungen aufgrund von Problemen in Bezug auf den Baugrund kommt. Mit dem folgenden Artikel möchten wir wichtige Fragen rund um das Thema beantworten.
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| Die Baugrunduntersuchung verstehen: Anhand von Bodenanalysen kann überprüft werden, ob das Baugelände sich zum Bau des Traumhauses eignet. Des Weiteren erfahren Baufamilien mehr Grundwasser und Co. auf ihrem Grundstück und wissen, ob zusätzliche Maßnahmen vonnöten sind. |
| Zuständig für das Bodengutachten: Das Bodengutachten sollte immer von einem Sachverständigen für Geotechnik, einem Geologen oder einem Bauingenieur durchgeführt werden. |
| Die Wichtigkeit des Baugrundes für das geplante Projekt: Die Bodenbeschaffenheit ist ein wichtiger Anhaltspunkt für jedes Bauvorhaben, da sie sowohl Baufamilien als auch Planern wichtige Hinweise rund um den Bau des Hauses gibt. |
Grundlagen der Baugrunduntersuchung
Durch verschiedene Bodenanalysen kann der Baugrund exakt beurteilt werden. Dabei geht es in erster Linie um die Bodenbeschaffenheit und um die Zusammensetzung des Baugrundstücks. Die Ergebnisse der verschiedenen Untersuchungen werden von einem Geologen analysiert und in einem Gutachten festgehalten.
Zu den wichtigsten Grundlagen der Baugrunduntersuchung zählen:
- Wassergehalt des Bodens
- Tragfähigkeit des Bodens
- Wasserdurchlässigkeit
- bodenmechanische Eigenschaften
- Frostbeständigkeit des Bodens
Wann ist eine Baugrunduntersuchung notwendig und wann Pflicht?
In Deutschland ist bisher die Baugrunduntersuchung nicht verpflichtend vorgeschrieben, sollte jedoch im eigenen Interesse von Bauherren in Auftrag gegeben werden.
Sinnvoll ist eine Baugrunduntersuchung, wenn ein Baugrundstück gekauft wird oder sich das eigene Bauvorhaben negativ auf die Nachbargrundstücke auswirken könnte. Ebenso sollte bei Sanierungsarbeiten an Bestandsgebäuden, die bereits Gründungs- oder Baugrundschäden aufweisen, eine Bodenanalyse durchgeführt werden, um die Schadensursachen erkennen zu können.
Verpflichtend dagegen ist die Baugrunduntersuchung, wenn von Anfang an klar ist, dass das eigene Bauvorhaben sich negativ auf die Nachbargrundstücke auswirkt.
Arten von Baugrunduntersuchungen
Grundsätzlich werden bei einer Baugrunduntersuchung ingenieurgeologische, hydrogeologische, bodenmechanische, umwelttechnische und chemische Untersuchungen durchgeführt. Zur späteren Beurteilung werden verschiedene Kriterien herangezogen. Dazu zählen neben den bodenmechanischen Eigenschaften auch die Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserdurchlässigkeit und die Frostbeständigkeit.
Bei einem Baugrundgutachten wird unterschieden zwischen dem direkten und dem indirekten Verfahren. Bei der direkten Methode werden Bohrungen und Schürfungen vorgenommen, um Kernproben zu entnehmen, während beim indirekten Verfahren wahlweise Rammkernbohrungen, eine Rammsondierung oder ein Versickerungsversuch vorgenommen werden. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt immer von den Gegebenheiten auf dem jeweiligen Baugrundstück ab.
Planung und Vorbereitung einer Baugrunduntersuchung
Eine Baugrunduntersuchung muss im Vorfeld sehr genau geplant werden. Dabei geht es unter anderem um die Festlegung des Untersuchungsumfangs sowie um die Probenentnahme und die nötigen Analysen.
Zusammenarbeit & Vorbereitung: Was Bauherren vor der Erkundung wissen sollten
Für Bauherren ist es wichtig, frühzeitig die notwendige Baugrunderkundung zu planen, um spätere Risiken zu minimieren. Dabei hilft es, sich frühzeitig mit Architekten abzustimmen, die über die notwendige Erfahrung und Kenntnisse in Bezug auf die Zusammensetzung und Bodenbeschaffenheit verfügen. Gerade bei der Sanierung älterer Gebäude ist eine fundierte Erkundung der Bodenschichten unerlässlich, um die Wasserverhältnisse und den Grundwasserstand korrekt einzuschätzen.
Dank gezielter Sondierungen lassen sich die Verhältnisse im Untergrund präzise erfassen. Eine Pflicht zur Untersuchung ergibt sich zwar nicht immer rechtlich, doch für informierte Bauherrn ist die Baugrunderkundung faktisch unverzichtbar. Wer erfahren ist, weiß, dass falsche Annahmen über Bodenschichten, Wasserverhältnisse oder die Zusammensetzung des Baugrunds später hohe Kosten verursachen können. Die enge Zusammenarbeit mit Architekten und Gutachtern stellt sicher, dass alle notwendigen Informationen zur Bodenbeschaffenheit und dem Grundwasserstand vorliegen – besonders bei der Sanierung oder in Gebieten mit schwierigen Verhältnissen.
Auswahl des Untersuchungsbereichs
Nachdem der genaue Standort des Gebäudes auf dem Baugrundstück festgelegt wurde, wird der Baugutachter eine Vor-Ort-Begehung vornehmen. Hierbei wird der Umfang der Bodenuntersuchung festgelegt, da dies für den Kostenaufwand relevant ist. Zu den wesentlichen Kriterien zählen dabei nicht nur die Bodenart, sondern auch die Bodenkennwerte sowie die Tragfähigkeit, das Grundwasservorkommen und ob mit Altlasten auf dem Baugrundstück zu rechnen ist.
Einsatz von Fachpersonal
Das Bodengutachten wird immer von einem Sachverständigen für Geotechnik, einem Geologen oder einem Bauingenieur durchgeführt. Im Allgemeinen werden diese Experten auch als Bodengutachter bezeichnet. Die Fachkräfte sollten über Qualifikationen und Kenntnisse in den Bereichen Geotechnik, Geologie und Bauingenieurswesen verfügen.
Kostenplanung
Die Kosten für ein Baugrundgutachten können nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel Größe des Baugrunds, Aufwand der Analyse und Berechnungen sowie eventuellen zusätzlichen Leistungen abhängig sind. Bauherren können im Schnitt mit Kosten von 1.000 bis 2.500 Euro kalkulieren.
Durchführung von Baugrunduntersuchungen
- Arbeiten vor Ort: Dazu zählen das Bohren, Schürfen und die Entnahme von Bodenproben durch einen Sachverständigen für Geotechnik. Dazu müssen im Vorfeld die Stellen festgelegt werden, an denen gebohrt werden soll. Um mögliche Altlasten zu erkennen, ist es wichtig, vorhandene Karten und Datensätze auszuwerten.
- Laboranalysen: Im Labor werden wichtige Tests und Analysen zur Bestimmung von Bodeneigenschaften wie Korngröße, Dichte und Wassergehalt vorgenommen. Anhand dieser Ergebnisse lassen sich die Beschaffenheit des Bodens sowie mögliche Baurisiken frühzeitig beurteilen.
- Dokumentation und Berichterstattung: Die Ergebnisse aus dem Labor werden umfassend analysiert und im Rahmen einer Dokumentation festgehalten. In dieser Dokumentation werden Angaben zum Baugrund ebenso gemacht wie zum Grundwasser. Des Weiteren bekommen Baufamilien Handlungsempfehlungen in Bezug auf die Gründungen für die geplante Baumaßnahme an die Hand.
Interpretation von Baugrunduntersuchungsergebnissen
- Bewertung der Daten: Anhand von verschiedenen Kriterien wird die Baugrunduntersuchung bewertet, bevor ein Gutachten nach DIN 420 erstellt wird. Dazu zählen die verschiedenen Eigenschaften des Bodens ebenso wie die Wasserdurchlässigkeit bzw. der Wassergehalt (Wasserverhältnisse). Das erstellte Bodengutachten enthält sowohl für Bauherren als auch für Planer wichtige Informationen und Empfehlungen, welche für die Planung des Hauses von Relevanz sind.
- Identifikation von Risiken: Mit einem Bodengutachten lassen sich potenzielle Risiken wie zum Beispiel Setzungen, Risse, Rutschungen oder Kontaminationen frühzeitig erkennen und können so helfen, Probleme rund um das Bauvorhaben bereits im Vorfeld zu vermeiden. Zu den wichtigsten Problemen, die während des Bauens auftreten können, zählen die Grundwassersituation, die Nachbarbebauung sowie Baugrundprobleme in der Region, die bereits bekannt sind.
- Empfehlungen für die Bauplanung: Anhand des Gutachtens kann die Planung des Hauses entsprechend angepasst werden. Dies bedeutet, dass die Gründung des Grundstücks entsprechend der Bodenanalyse vorgenommen wird, was in Bezug auf die Statik von großer Wichtigkeit ist.
Spezielle Baugrunduntersuchungen
- Umwelttechnische Untersuchungen: Mithilfe der umwelttechnischen Untersuchung lassen sich Schadstoffe im Boden erkennen, die insbesondere für ein Bauvorhaben in einem Altlastenverdachtsgebiet wichtig ist. Dabei wird untersucht, welche Schadstoffe im Boden vorhanden sind und wie hoch deren Konzentration ist.
- Untersuchungen für Spezialfundamente: Sollen spezielle Bauwerke wie Hochhäuser, Brücken oder große Infrastrukturprojekte gebaut werden, ist es nötig den Boden im Vorfeld einer speziellen Bodenuntersuchung zu unterziehen, um sicherzustellen, dass dieser ausreichend tragfähig ist und es nicht zu möglichen Risiken kommen kann.
Bodengutachten: Ziele und Inhalte
- Zweck eines Bodengutachtens: Das Bodengutachten dient dazu, um festzustellen, ob ein Grundstück sich für ein bestimmtes Bauvorhaben eignet.
- Standardinhalte eines Bodengutachtens: Mit einem Bodengutachten lässt sich nicht nur die Bodenart und Bodenklasse feststellen, sondern auch die Tragfähigkeit sowie das Setzungsverhalten. Es werden die verschiedenen Risiken identifiziert und die Grundwassersituation analysiert. Auf Wunsch kann auch festgestellt werden, ob sich Gifte oder sonstige Altlasten im Boden befinden.
- Auswirkungen auf das Bauprojekt: Die Ergebnisse des Bodengutachtens können die Bauplanung und -durchführung stark beeinflussen. Im schlimmsten Fall muss die ursprüngliche Hausplanung komplett neu durchdacht werden. Baufamilien profitieren jedoch auch von den Ergebnissen eines Bodengutachtens, indem Risiken und Schäden sich bereits im Vorfeld minimieren lassen und sie so mehr Planungssicherheit bekommen.
Baugrund: Bewertung und Analyse
- Bewertung des Baugrunds: Im Rahmen der Baugrunduntersuchung werden Bohrungen, Schürfen und Sondierungen vorgenommen, um unter anderem die bodenmechanischen Kennwerte zu ermitteln. Ergänzt werden die bereits erwähnten Methoden durch verschiedene Tests und Analysen im Labor.
- Analyse von Bodenproben: Bodenproben werden in einem Labor aufwändig analysiert, um so die kritischen Eigenschaften zu verdeutlichen. Dadurch lässt sich die Hausplanung entsprechend anpassen und Baufamilien müssen sich weniger Gedanken um Risiken und damit verbunden um Folgeschäden machen.
- Umgang mit problematischem Baugrund: Ergibt die Baugrunduntersuchung, dass es sich um einen schlechten Baugrund handelt, kann entweder auf den Kauf des Grundstücks verzichtet werden oder aber das komplette Erdreich ausgetauscht werden.
Baugrundgutachten: Erstellung und Verwendung
- Prozess der Erstellung eines Baugrundgutachtens: Im ersten Schritt ermittelt der Gutachter, wo das Haus gebaut werden soll. Im Anschluss entnimmt er Bodenproben an verschiedenen Stellen auf dem Grundstück. Diese werden im Labor analysiert und ausgewertet. Anhand der Ergebnisse bespricht der Gutachter mit der Baufamilie das weitere Vorgehen.
- Inhalt und Struktur eines Baugrundgutachtens: Zu den wesentlichen Informationen eines Baugrundgutachtens gehören die Angaben zum Bauort, dem Bauvorhaben sowie dem Bauherren. Des Weiteren wird der Baugrund beschrieben und auf die bodenmechanischen Eigenschaften eingegangen. Baufamilien bekommen auf Wunsch Hinweise zu Altlasten. Der Gutachter wird die Baufamilie in Bezug auf die Abdichtung rund um das Haus beraten, ebenso zu den Maßnahmen, die getroffen werden müssen, wenn Nachbargrundstücke bebaut sind.
- Rechtliche und praktische Relevanz: Da der Grundstückseigentümer für alle Risiken haftet, die von seinem Grundstück bzw. der Bebauung ausgehen, ist das Baugrundgutachten eine Art rechtliche Absicherung, welches Baufamilien zusätzliche Sicherheit gibt.
Umgang mit problematischen Bodenarten
- Besonderheiten bei Ton, Schluff oder organischem Material: Die Eigenschaften der Böden können sich je nach Wassergehalt verändern. So kann sich bei Ton die Tragfähigkeit durch Wasserzufuhr deutlich verringern, während Schluff bei Trockenheit leicht weggeweht werden kann. Organisches Material dagegen sorgt dafür, dass sich der Boden gut bearbeiten lässt, da er nicht zu Staunässe neigt.
- Maßnahmen zur Bodenverbesserung: Möglich ist neben dem Verdichtungsverfahren durch verschiedene Rüttelmethoden auch der komplette Bodenaustausch. Weitere Möglichkeiten sind das Bodenmischverfahren sowie die punktuelle Bodenverbesserung durch Stütz- und Entwässerungselemente.
Rechtliche und versicherungstechnische Aspekte
- Haftung bei Baugrundproblemen: Grundsätzlich haften Baufamilien für alle Baugrundrisiken und Probleme, die vom Baugelände ausgehen oder während des Bauvorhabens relevant werden.
- Versicherungen: Baufamilien sollten sich umfassend zu den verschiedenen Versicherungen rund um den Hausbau informieren. Dazu zählen die Bauleistungsversicherung ebenso wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung.
Zukünftige Entwicklungen und Technologien
- Innovative Methoden und Technologien: Auch in Zukunft werden Baugrunduntersuchungen beim Hausbau unabdingbar sein, um im Vorfeld sicher zu sein, dass das Baugrundstück sich zur Bebauung eignet. Neben den bodenmechanischen Tests bleiben geophysikalische Untersuchungen und Bohrungen immer wichtig. Allerdings hängen die geplanten Methoden immer eng mit den Gegebenheiten vor Ort zusammen und können somit nur kurzfristig entschieden werden. Zu den neuesten Entwicklungen in der Baugrunduntersuchung zählen die Drohnentechnologie ebenso wie die KI und das maschinelle Lernen, sodass Baugrunduntersuchungen immer mehr digitalisiert und automatisiert werden können.
- Nachhaltigkeit in der Baugrunduntersuchung: Im Zuge von Nachhaltigkeit sind Baugrunduntersuchungen auch in Zukunft unerlässlich, da sich dadurch beim Hausbau der Verbrauch von Energie, Wasser, Baufläche und Materialien verringern lässt.
Fazit
Sofern es möglich ist, sollte die Baugrunduntersuchung immer vor dem Kauf des Grundstücks vom vorherigen Eigentümer in Auftrag gegeben werden. Der Käufer kann so besser einschätzen, wie der Hausbau abläuft und ob mit eventuellen Mehrkosten für das Haus zu rechnen ist.
FAQs
Wer führt die Baugrunduntersuchung durch?
Diese wird von einem Bauingenieur, Geologen oder Sachbearbeiter einer Geotechnikfirma vorgenommen.
Hat das Ergebnis der Baugrunduntersuchung einen Einfluss auf das Bauprojekt?
Im Grunde genommen ja, denn anhand der Ergebnisse wird das Fundament entsprechend angepasst und es können weitere Maßnahmen zum Einsatz kommen, die die Langlebigkeit und Stabilität des Bauwerks beeinflussen.
