Jedes Grundstück unterliegt einer Reihe von baurechtlichen Vorgaben, welche die Rahmenbedingungen für alle Bauvorhaben festlegen. Wenn Ihnen diese Regelungen im Vorhinein bekannt sind, können Sie Fehlplanungen schon beim Grundstückskauf vermeiden. Hinzu kommt, dass jedes Grundstück auch bautechnisch anders zu bewerten ist. In diesem Artikel finden Sie wichtige baurechtliche und bautechnische Begriffe und die damit verbundenen Kosten im Überblick.
Vor dem Grundstückskauf: Haben Sie sich alle wichtigen Fragen gestellt?
Ein Haus zu bauen ist immer eine große Entscheidung. Viele durch den neuen Ort gegebene Faktoren werden Ihren zukünftigen Alltag bestimmen. Ganz sicher sind Ihnen diese Fragen ohnehin bereits bewusst. Haben Sie aber auch an den Flächennutzungsplan gedacht? Denn dieser regelt die weitere Entwicklung des Baulands in ihrer direkten Umgebung. In ihm ist einzusehen, ob etwa große Straßen oder Gewerbegebiete geplant sind. In jedem Fall ist bei der Auswahl eines Baugrundstücks Weitsicht angebracht: Sie sollten sich die nötige Zeit nehmen, um alle wichtigen Informationen einzuholen.
Doch diese Fragen sind erst eine Seite der Medaille beim Grundstückskauf. Hinzu kommen eine Reihe baurechtlicher und bautechnischer Aspekte, die konkret Ihr Bauvorhaben betreffen. Nicht jedes Grundstück, das Ihnen auf den ersten Blick gefällt, eignet sich auch für das geplante Bauvorhaben. Hier gilt es, sich umfassend zu informieren und die richtigen Fragen vor dem Grundstückskauf zu stellen! So lässt sich dem Verkäufer aufgeklärt entgegentreten und alle Eventualitäten können im Kaufvertrag zufriedenstellend festgehalten werden.
Die wichtigsten Fragen zum Grundstückskauf auf einen Blick:
Wie steht es um die soziale Infrastruktur der Umgebung?
Entspricht die urbane Anbindung des Grundstücks Ihren Vorstellungen?
Welche Umstellungen hinsichtlich Ihrer Berufstätigkeit und Freizeitaktivitäten gehen mit dem neuen Ort einher?
Gibt es Lärmquellen in direkter Umgebung?
Wie steht es um die zukünftige Bebauung des Umlands (Flächennutzungsplan)?
Der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan, der eine durch die Gemeinde beschlossene kommunale Satzung darstellt, hat direkten Einfluss auf Ihr Bauvorhaben. Der Bebauungsplan spiegelt die Erfordernisse der städtebaulichen Entwicklung wider und ist von Ort zu Ort unterschiedlich. Bebauungspläne variieren mitunter sogar von Straße zu Straße.
Unterschieden wird zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Bebauungsplan. Für den Bauherrn kommt es ausschlaggebend auf den qualifizierten Bebauungsplan an, denn er schreibt Art und Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks vor.
Ganz besonders interessant für jeden Bauherrn: Aus dem qualifizierten Bebauungsplan können Bauansprüche abgeleitet werden. Es lassen sich hier also nicht nur i.d.R. alle Fragen zur Zulässigkeit des Bauvorhabens klären, sondern auch eine baurechtliche Sicherheit und somit eine sichere Planungsgrundlage schaffen.
Natürlich kann der jeweilige Bebauungsplan jederzeit bei den Gemeinden eingesehen werden. Teilweise ist dies bereits im Internet möglich, andernfalls muss hierfür ein Termin bei der Kommune vereinbart werden.
Wie bei vielen juristischen Schriftstücken ist auch der Bebauungsplan für den Laien keine einfache Lektüre. Ganz im Gegenteil erschließen sich die Abkürzungen und Bedeutungen bestimmter Farben keineswegs von selbst, weshalb diese Anleitung zum Lesen eines Bebauungsplans sehr nützlich sein kann.
in Einzelfällen sogar Bestimmungen zu ästhetischen, die Fassade betreffenden Fragen
Die Grundflächenzahl (GRZ)
Wenn Sie bereits eine feste Vorstellung von der Größe Ihres Bauvorhabens haben, sollten Sie diese bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück miteinbeziehen. Denn die Größe des Grundstücks bestimmt die maximale Größe Ihres Bauvorhabens. Dies wird durch die Grundflächenzahl, kurz GRZ, geregelt. Die Grundflächenzahl ist ein Begriff aus dem öffentlichen Baurecht (bzw. des Bauplanungsrechts) und lässt sich in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) finden. Die GRZ ist ein Resultat städtebaulicher Definitionen, die Standards über die zulässige Nutzung von Grundstücken festlegen. Die Definition eines Mindestanteils von Freiflächen auf jedem Grundstück garantiert ein einheitliches Bebauungsbild und beugt einer übermäßigen Versiegelung des Bodens vor. Unbedingt sollte dabei beachtet werden, dass alle Nebenbauten, wie z. B. Garagen, ein zusätzlicher Carport oder zusätzliche befestigte Flächen wie eine Terrasse oder Zufahrt, in die Berechnung miteinfließen. Daher ist die GRZ auch für etwaige An- und Ausbauten, die Sie möglicherweise in Zukunft vornehmen möchten, von Bedeutung.
Die GRZ legt den überbauten Anteil zur Grundstückfläche fest und ist somit ein relativer Wert, daher wird er in Dezimalzahlen angeben: z.B. bedeutet GRZ 0,4, dass 40 % des Grundstücks bebaut werden dürfen. Multipliziert man die Dezimalzahl der GRZ mit der Gesamtgrundstücksfläche, erhält man die überbaubare Grundstücksfläche. Die überbaubare Grundstücksfläche darf allerdings (teilweise bis zu 50 %) überschritten werden, wobei sie nicht den Wert von GRZ 0,8 übertreffen darf. Die Zulässigkeit von solchen Überschreitungen hängt z.B. von ökologischen Faktoren wie der Beschaffenheit des Bodens ab.
Ein Berechnungsbeispiel für die überbaubare Grundstücksfläche:
Gesamtgrundstücksfläche: 500 m², GRZ: 0,4
500 m² x 0,4 = 200 m² überbaubare Grundstücksfläche
Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Auch die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, ist ein zur Gesamtgröße des Grundstücks relativer Wert. Somit bestimmt auch sie das Maß der baulichen Nutzung. Ebenso wie die Grundflächenzahl ist die Geschossflächenzahl ein Begriff des öffentlichen Baurechts (bzw. des Bauplanungsrechts) und lässt sich wie die GRZ im Bebauungsplan finden.
Die sogenannte Geschossfläche bezeichnet die Brutto-Grundfläche des Bauvorhabens, hinzu zählen die Flächen aller Etagen des Baus. Mit der GFZ wird demnach die Anzahl der Quadratmeter der Geschossfläche bzw. der Brutto-Grundfläche relativ zur Gesamtgröße des Grundstücks bestimmt. Die Berechnung der zulässigen Geschossfläche erfolgt, indem man die GFZ mit der Grundstücksgröße multipliziert.
Mit der durch die GFZ durchgeführten Berechnung ist die zulässige Brutto-Grundfläche berechnet. Damit gehen zunächst keine Bestimmungen einher, ob diese Fläche in die Höhe oder Breite verbaut werden darf.
Ein Berechnungsbeispiel für die erlaubte Geschossfläche bzw. Brutto-Grundfläche des Bauvorhabens:
Gesamtgrundstücksfläche: 1000 m², GFZ: 0,8
1000 m² x 0,8 = 800 m² zulässige Brutto-Grundfläche für das Bauvorhaben
Die Baugrunduntersuchung
Die Baugrunduntersuchung schließt unangenehme Überraschungen aus. Denn unvorteilhafte Bodenverhältnissen können eine unzureichende Tragfähigkeit des Baugrunds zur Folge haben. Die Baugrunduntersuchung garantiert somit die Standsicherheit des Baus.
1. Wie geht eine Baugrunduntersuchung vor sich?
Bei der Baugrunduntersuchung werden Kernbohrungen durchgeführt, wobei verschiedene Bohrkerne entnommen werden (Rammkernsondierung). So können Bodenproben aus allen relevanten Erdschichten (3m – 6m unterhalb des geplanten Fundaments) genaue Aufklärung über die Beschaffenheit des Bodens (Tragfähigkeit und Wasserverhältnisse) geben. Die Kenntnis um die Wasser-, Sickerwasser- bzw. Grundwasserverhältnisse im Boden lassen wichtige Rückschlüsse über Baukonstruktion und Baumaterialien sowie v.a. die Art der benötigten Abdichtungen der erdberührenden Bauteile zu. Dies ist nicht nur bei unterkellerten Gebäuden wichtig.
In problematischen Fällen werden die Bodenproben im Labor nachuntersucht. Ist die Beschaffenheit des Bodens schlecht, müssen Maßnahmen getroffen werden. Die aufwendigste Maßnahme, die nur bei sehr schlechten Verhältnissen zum Tragen kommt, ist der Austausch des Bodens.
Eine andere Methode ist die Rammsondierung. Bei ihr wird der Eindringwiderstand und somit die Tragfähigkeit des Bodens gemessen. Dabei wird eine Stange mit einer spangenförmigen Spitze in den Boden hineingetrieben und gezählt, wie viele Schläge nötig sind, um 10cm tief in den Boden einzudringen.
2. Kosten der Baugrunduntersuchung
Die Baugrunduntersuchung sollte entweder als Voraussetzung für einen Kauf oder mit genauer Festsetzung des Umfangs der Untersuchungen im Kaufvertrag bzw. Bauvertrag enthalten sein. Die Beauftragung eines ausführenden Unternehmens muss also nicht allein auf den Käufer des Grundstücks zurückfallen. Im Idealfall wird sie vom Alteigentümer gemeinsam mit dem Käufer getragen. Die Kosten für die Baugrunduntersuchung belaufen sich auf 400 € bis zu 2.500 €.
3. Altlastenuntersuchung
Die Baugrunduntersuchung kann auch in erweiterter Form mit einer Altlastenuntersuchung durchgeführt werden. Dies sollte zumindest in bestimmten Gebieten, in denen in der Vergangenheit bereits Altlasten festgestellt wurden, in Betracht gezogen werden. Der Verkäufer ist übrigens verpflichtet, Kaufinteressenten über Bodenverunreinigungen oder Altlasten aufzuklären.
Das Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist eine im Grundbuch eingetragene Regelung, die beim Grundstückskauf beachtet werden sollte. Denn der Inhaber des eingetragenen Vorkaufsrechts kann innerhalb einer Frist von 8 Wochen (§ 577 Abs. 2 S 1 BGB) von seinem Recht Gebrauch machen, das Grundstück zu genau den Konditionen zu kaufen, zu denen der Verkauf von Dritten ausgehandelt wurde.
Zum Beispiel kann die Gemeinde, wenn sie als Inhaberin eines Vorkaufsrechts gilt, unter Angabe von Verwendungszwecken von ihrem Recht Gebrauch machen und das Grundstück zu Ihrem ausgehandelten Preis erwerben. Inhaber eines Vorkaufsrechts können z.B. auch Mietparteien sein.
Kosten für den Grundstückskauf im Überblick
Die Provision des Maklers beläuft sich in der Regel auf 5 % bis 7 % des Kaufpreises (ohne Mehrwertsteuer).
Die Grunderwerbssteuer ist beim Kauf eines Grundstücks zu entrichten. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5,5 %.
Kosten Bauvoranfrage: 50-200 € (i.d.R. nicht nötig bei ausreichender Klärung durch den qualifizierten Bebauungsplan)
Kosten Baugrunduntersuchung: 400 € – bis zu 2500 €
Kosten für die Einsicht ins Grundbuch durch das automatisierte Abrufverfahren: 50 €, dazu Abrufgebühr pro Grundbuchblatt 8 €
Erschließungskosten (variieren stark): ca. 6000 € (eine detaillierte Aufstellung finden Sie im Überblicksartikel zu Erschließungskosten eines Grundstücks)
Baunebenkosten, wie Grundbuch- und Notarkosten sind abhängig von Faktoren wie der Höhe des Kaufpreises des Grundstücks, der einzutragenden Grundschuld und der Art der Eintragung/Löschung
Die beschriebenen baurechtlichen und bautechnischen Aspekte hinsichtlich des Grundstücks sollten am besten schon bei der Suche nach geeignetem Bauland mitbedacht werden. Die Mühe, sich mit diesen Fragen zu beschäftigen, lohnt sich: Sie können bereits am Anfang eines langen, finanziell aufwendigen Bauprozesses Bares sparen.
Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.
