Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Bauplanung Teil 1

Auf dem Weg vom Traum bis zum fertigen Traumhaus müssen Planende einige rechtliche Anträge und Regelungen befolgen. Anhand unseres fiktiven Paares Sarah und Tom haben wir für Sie in einer dreiteiligen Reihe sechs rechtliche Tücken zusammengestellt, denen Sie auf Ihrem Weg zum Eigenheim Beachtung schenken sollten. Los geht es mit der Bauvoranfrage und Rücktrittsrechten bei Bauverträgen!

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Bauvoranfrage können Sie noch vor Grundstückserwerb kosten- und zeitsparend die Zulässigkeit ihres Traumhauses klären und so den Aufwand für einen möglicherweise vergebens gestellten Bauantrag vermeiden.
  • Entgegen eines weitverbreiteten Irrglaubens ist der Rücktritt von Bauverträgen nur in speziellen Fällen möglich, die eine Pflichtverletzung des Bauunternehmens beinhalten.
  • Schließen Sie Bauverträge erst nach intensiver Prüfung, geklärter Finanzierung, erworbenem Grundstück und Vorlage eines Bauvorbescheides ab.

Teil I: Von der Grundstückswahl zur Wahl-Baufirma – den Hausbau planen

Nach reiflicher Überlegung gelangen Sarah und Tom zu dem Entschluss, statt in die steigende Miete in ein gemütliches Eigenheim zu investieren. Jetzt, wo diese folgenreiche Entscheidung gefallen ist, will das Paar den sinnbildlichen Grundstein ins Glück lieber heute als morgen legen.

Sarah hat bereits vor geraumer Zeit ein optimal geschnittenes Grundstück in bester Lage gekauft. Tom möchte sich dementsprechend mit einem größeren Anteil Eigenkapital am Hausbau selbst beteiligen.

Auch haben die beiden schon eine sehr genaue Vorstellung davon, wie ihr zweistöckiges Traumhaus aussehen sollte. Schnell wird auf Empfehlung eines Kollegen mit einer renommierten Baugesellschaft Kontakt aufgenommen und der Bauantrag eingereicht.

Zu Sarahs und Toms Entsetzen wird dieser aufgrund einer unzulässigen Bauhöhe jedoch drei Monate später abgelehnt. Hätte sich die Ausgabe der so vergebens investierten 800 € für den gescheiterten Bauantrag vermeiden lassen?

Mit der Bauvoranfrage klären, ob geplantes Bauvorhaben möglich ist

Mithilfe einer Bauvoranfrage hätten Sarah und Tom alle relevanten Punkte zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens klären können – auch ob die Höhe ihres Hauses zulässig ist.

Eine Bauvoranfrage ist keine Pflicht, aber überaus ratsam. Sie sollte möglichst noch vor dem Grundstückskauf, spätestens aber dann gestellt werden, wenn der örtliche Bebauungsplan keine Informationen über die rechtliche Zulässigkeit eines Hausbaus enthält.

Auf diese Weise lässt sich ermitteln, ob ein kosten- und zeitintensiver Bauantrag überhaupt lohnt. Darüber hinaus hätten Tom und Sarah so Informationen über einzuhaltende Vorschriften beim Bauantrag selbst erhalten.

Wie ist eine Bauvoranfrage einzureichen und ist sie rechtsgültig?

Eine Bauvoranfrage kann schriftlich, formlos oder förmlich, beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, besagt die jeweilige Landesbauordnung.

Die Entscheidungen zu förmlich gestellten Fragen sind rechtsverbindlich – jedoch nur dann, wenn von dem vorgelegten Plan nicht abgewichen wird. Daher sollten die Fragen präzise gestellt und das Vorhaben möglichst genau geschildert werden. Auch zu diesem Zeitpunkt lässt sich schon ein Architekt zu Rate ziehen, der beim Einreichen der Bauvoranfrage behilflich ist.

Achtung, ein Bauvorbescheid ist noch keine Baugenehmigung. Diese muss über einen Bauantrag erlangt werden. Auch ist der Bauvorbescheid zwar rechtsverbindlich, unterliegt aber je nach Bundesland einer unterschiedlichen zeitlichen Befristung. Jedoch bleiben auf diese Weise böse Überraschungen aus, sodass das Traumgrundstück auch wirklich mit dem Traumhaus bebaut werden kann.

Rücktrittsrechte bei Bauverträgen

Sarah und Tom möchten von einem Bauvertrag zurücktreten, da sie ein günstigeres Angebot gefunden haben. Lange Zeit bestanden Rücktrittsrechte nur in bestimmten Situationen. Denn sie setzten Pflichtverletzung des Unternehmens voraus.

Das hat sich allerdings mit der Reform des Werkvertragsrechts ab 1. Januar 2018 geändert. Im Zuge des neuen sogenannten Verbraucherbauvertrags kann von einem unterzeichneten Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen zurückgetreten werden. Der Bauunternehmer muss übrigens eine Belehrung über dieses Widerrufsrecht ausstellen. Hier finden Sie alle Regelungen der Reform des Werkvertragsrechts und des neuen Verbraucherbauvertrags.

Freie Kündigung nach Ablauf der Widerrufsrechts-Frist

Sarah und Tom haben zwar das Recht mittels freier Kündigung ohne besondere Gründe vom Vertrag zurückzutreten, dies sollten die beiden sich jedoch gut überlegen. Denn sie sind zur Zahlung des vereinbarten Werklohnes verpflichtet. Zudem muss der Gegenwert für alle erbrachten Teilleistungen bezahlt werden.

Freie Kündigungen sind immer eine teure Angelegenheit. Wer eine solche anstrebt, sollte immer einen Anwalt hinzuziehen und genau überlegen, ob das wirklich die richtige Entscheidung ist.

Hier finden Sie detaillierte Informationen zu Fallen in Bauverträgen.

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