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Bauplanung Teil I – 6 rechtliche Tücken beim Hausbau

In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist der Wunsch vieler Menschen. Doch vom Traum bis zum Traumhaus müssen einige Hürden gemeistert werden. Vor allem die rechtlichen Herausforderungen mit zahllosen Anträgen, Verklausulierungen und Regelungen, die es zu befolgen gilt, schrecken viele zukünftige Hausherren und -damen ab. Anhand unseres fiktiven Paares Sarah und Tom haben wir für Sie in einer dreiteiligen Reihe sechs rechtliche Tücken zusammengestellt, denen Sie auf Ihrem Weg zum Eigenheim Beachtung schenken sollten. Los geht es mit der Bauvoranfrage und Rücktrittsrechten bei Bauverträgen!

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Bauvoranfrage können Sie noch vor Grundstückserwerb kosten- und zeitsparend die Zulässigkeit ihres Traumhauses klären und so den Aufwand für einen möglicherweise vergebens gestellten Bauantrag vermeiden.
  • Entgegen eines weitverbreiteten Irrglaubens ist der Rücktritt von Bauverträgen nur in speziellen Fällen möglich, die eine Pflichtverletzung des Bauunternehmens beinhalten.
  • Schließen Sie Bauverträge erst nach intensiver Prüfung, geklärter Finanzierung, erworbenem Grundstück und Vorlage eines Bauvorbescheides ab.

Teil I: Von der Grundstückswahl zur Wahl-Baufirma – den Hausbau planen

Sarah und Tom kennen sich nun seit fünf Jahren. Beide haben einen gut bezahlten Job, wohnen in einer zu engen Mietwohnung mit zu lauten Nachbarn und sehnen sich nach einem Garten, in dem sie sich vom Alltagsstress erholen können. Nach reiflicher Überlegung gelangen sie zu dem Entschluss, statt in die steigende Miete in ein gemütliches Eigenheim zu investieren. Jetzt, wo diese folgenreiche Entscheidung gefallen ist, will das Paar den sinnbildlichen Grundstein ins Glück lieber heute als morgen legen.

Sarah hat bereits vor geraumer Zeit ein optimal geschnittenes Grundstück in bester Lage gekauft. Tom möchte sich dementsprechend mit einem größeren Anteil Eigenkapital am Hausbau selbst beteiligen. Auch haben die beiden schon eine sehr genaue Vorstellung davon, wie ihr zweistöckiges Traumhaus aussehen sollte. Schnell wird auf Empfehlung eines Kollegen mit einer renommierten Baugesellschaft Kontakt aufgenommen und der Bauantrag eingereicht. Zu Sarahs und Toms Entsetzen wird dieser aufgrund einer unzulässigen Bauhöhe jedoch drei Monate später abgelehnt. Hätte sich die Ausgabe der so vergebens investierten 800 € für den gescheiterten Bauantrag vermeiden lassen?

Die Bauvoranfrage

Mithilfe einer Bauvoranfrage hätten Sarah und Tom alle relevanten Punkte zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens klären können – auch ob die Höhe ihres Hauses zulässig ist. Eine Bauvoranfrage ist keine Pflicht, aber überaus ratsam. Sie sollte möglichst noch vor dem Grundstückskauf, spätestens aber dann gestellt werden, wenn der örtliche Bebauungsplan keine Informationen über die rechtliche Zulässigkeit eines Hausbaus enthält. Auf diese Weise lässt sich ermitteln, ob ein kosten- und zeitintensiver Bauantrag überhaupt lohnt. Darüber hinaus hätten Tom und Sarah so Informationen über einzuhaltende Vorschriften beim Bauantrag selbst erhalten.

Eine Bauvoranfrage kann schriftlich, formlos oder förmlich, beim Bauordnungsamt eingereicht werden. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, besagt die jeweilige Landesbauordnung. Die Entscheidungen zu förmlich gestellten Fragen sind rechtsverbindlich – jedoch nur dann, wenn von dem vorgelegten Plan nicht abgewichen wird. Daher sollten die Fragen präzise gestellt und das Vorhaben möglichst genau geschildert werden. Auch zu diesem Zeitpunkt lässt sich schon ein Architekt zu Rate ziehen, der beim Einreichen der Bauvoranfrage behilflich ist.

Achtung, ein Bauvorbescheid ist noch keine Baugenehmigung. Diese muss über einen Bauantrag erlangt werden. Auch ist der Bauvorbescheid zwar rechtsverbindlich, unterliegt aber je nach Bundesland einer unterschiedlichen zeitlichen Befristung. Jedoch bleiben auf diese Weise böse Überraschungen aus, sodass das Traumgrundstück auch wirklich mit dem Traumhaus bebaut werden kann.

Sarah und Tom müssen sich nun eine Alternative zu ihrem ursprünglichen Bauvorhaben überlegen und einigen sich im Hinblick auf das nahende Alter auf ein Haus im Bungalowstil. Nach der ersehnten Genehmigung ihres Bauantrags unterschreiben sie einen Vertrag mit der bereits ausgewählten Baugesellschaft. Eine Woche später kommt Tom aufgeregt nach Hause und erzählt Sarah euphorisch, dass er mit einer anderen Baufirma gesprochen habe. Diese sei wesentlich kostengünstiger und würde den beiden den Bau ihres Hauses plus Garage, welche Sarah und Tom aus finanziellen Gründen später anbauen lassen wollten, für den gleichen Preis anbieten. Nun wollen sie vom bereits geschlossenen Vertrag zurücktreten. Doch ist das so einfach möglich?

Rücktrittsrechte bei Bauverträgen

Sarah meint zu wissen, dass man innerhalb von 14 Tagen von jedem Vertrag zurücktreten dürfe. Dies ist jedoch ein weit verbreiteter Irrglaube. Gesetzlich gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht, das es erlaubt, sich jederzeit von z.B. voreilig geschlossenen Bauverträgen zu lösen. Rücktrittsrechte bestehen nur in bestimmten Situationen und setzen eine Pflichtverletzung des Unternehmens voraus. Daher sollte ein Vertrag nie unterschrieben werden, solange noch kein Grundstück gekauft wurde, die Finanzierung nicht geklärt ist und nicht mindestens ein Bauvorbescheid für das gewünschte Haus vorliegt. Es ist möglich, ein spezielles Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Dabei gilt es aber, darauf zu achten, dass der Rücktritt auch kostenlos ist.

Sarah und Tom haben zwar das Recht mittels freier Kündigung ohne besondere Gründe vom Vertrag zurückzutreten, dies sollten die beiden sich jedoch gut überlegen. Denn sie sind ungeachtet dessen zur Zahlung des vereinbarten Werklohnes verpflichtet. Das Paar darf lediglich die ersparten Aufwendungen (in der Regel Personal- und Materialkosten) abziehen, sodass ein Rücktritt in diesem Fall mit unangenehmen finanziellen Konsequenzen verbunden wäre.

Auch in der Baubranche gilt: Vertrag ist Vertrag. Dieser sollte sehr gut geprüft und nicht ohne geklärte Rahmenbedingungen unterschrieben werden. Da die Ersparnisse durch den zweiten Vertrag den finanziellen Aufwand eines Rücktritts nicht aufwiegen, bleibt Sarah und Tom keine Wahl. Die ursprünglich ausgewählte Baufirma wird das nicht ganz ihrem Traumhaus entsprechende Eigenheim im Bungalowstil nun doch bauen. Trotz suboptimaler Planung hat das Paar das Bauvorhaben auf den Weg gebracht. Sie freuen sich darüber, dass der schwierigste Teil offenbar hinter ihnen liegt. Doch weit gefehlt! Die nächste Herausforderung lässt nicht lange auf sich warten…

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