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Bauplanung Teil II – 6 rechtliche Tücken beim Hausbau

In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist der Wunsch vieler Menschen. Doch vom Traum bis zum Traumhaus müssen einige Hürden gemeistert werden. Vor allem die rechtlichen Herausforderungen mit zahllosen Anträgen, Verklausulierungen und Regelungen, die es zu befolgen gilt, schrecken viele zukünftige Hausherren und -damen ab. Anhand unseres fiktiven Paares Sarah und Tom haben wir für Sie in einer dreiteiligen Reihe sechs rechtliche Tücken zusammengestellt, denen Sie auf Ihrem Weg zum Eigenheim Beachtung schenken sollten. Weiter geht es in unserem zweiten Teil um Baustellevorbereitung und Bauabnahme.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baustellenvorbereitung inklusive Baumfällung liegt im Aufgabenbereich der Bauherren. Auch für die Fällung eines Baumes besteht abhängig von den Baumschutzsatzungen der Gemeinden eine Genehmigungspflicht.
  • Ziehen Sie einen Bausachverständigen während der gesamten Bauphase zu Rate, um Baumängel jeglicher Art früh festzustellen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
  • Bereiten Sie sich umfassend auf die rechtlich bedeutsame Bauabnahme vor, zahlen Sie Rechnungen nicht vorher und lassen Sie sich auf keine Teilabnahmen ein.

Teil II: Von der Baustellenvorbereitung zur Bauabnahme: Herausforderungen beim Hausbauen

Unser Paar Sarah und Tom hat die ersten Hürden des Bauantrags, der Haus- und Baufirmenauswahl nicht ganz stolperfrei genommen. Doch sie erwarten nun optimistisch und voller Vorfreude den ersehnten Baubeginn. Bevor die Firma loslegen kann, steht aber schon die nächste Herausforderung quasi mitten in ihrem zukünftigen Wohnzimmer: Auf dem Grundstück des Paares befindet sich noch eine zehn Meter hohe Birke, die im Rahmen der Baustelleneinrichtung gefällt werden soll. Was müssen Sarah und Tom dabei beachten?

Die Baustelleneinrichtung

Zur Vorbereitung einer Baustelle müssen verschiedene Aspekte bedacht werden. Zunächst gilt es, den Baugrund auf Tauglichkeit und Aufnahmefähigkeit zu prüfen. Diesen Schritt hätten Sarah und Tom auch schon vor Grundstückskauf in Angriff nehmen können, um so die Baukosten, z.B. im Falle eines Bodenaustauschs, genauer kalkulieren zu können. Außerdem sollte das Paar das Baugrundstück mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung absichern. Die Versorgung mit Strom und Wasser muss geklärt, ein transportables WC organisiert und natürlich störende Objekte, in Sarahs und Toms Fall die Birke, entfernt werden. Zu guter Letzt liegt es auch in der Verantwortung der Bauherren, sich um die Entsorgung des Bauschutts zu kümmern.

Bei der Baumfällung müssen die jeweiligen Baumschutzsatzungen der Gemeinden beachtet werden. Außer bei Obstbäumen ist eine Genehmigung zu beantragen. Diese kann gegebenfalls auch abgelehnt werden, sollte es sich beispielsweise um einen sehr alten oder großen Baum handeln. Unter Umständen müssen Sarah und Tom dem Amt einen Lageplan mit den gekennzeichneten Bäumen vorlegen. Abhängig von den individuellen Regelungen der Gemeinden werden oftmals Ersatz- oder Neuanpflanzungen angeordnet. Die beste Zeit für eine Baumfällung liegt zwischen November und Anfang Februar, da Bäume in dieser Zeit weniger Wasser enthalten und Laubbäume keine Blätter tragen. Zwischen dem 1. März und dem 30. September ist das Fällen in der Regel sogar verboten.

Eine Baumfällung sollte unbedingt vorschriftsmäßig stattfinden, da eine ungenehmigte Beseitigung geschützter Bäume mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden kann. Besondere Vorsicht gilt auch bei Grenzbäumen, da hier die Nachbarn ein Mitentscheidungsrecht haben.

Sarah und Tom haben Glück. Es ist Ende Februar und die Genehmigung zur Baumbeseitigung wird schnell erteilt. Sie lassen die Birke vorschriftsmäßig fällen und schaffen auf diese Weise Platz für ihr zukünftiges Wohnzimmer. Der Baugrund ist gut und sollte das hoffentlich in Kürze stehende Haus tragen. Strom, Wasser und WC für die Bauarbeiter sind organisiert. Im März fällt der Startschuss für den Bau, auf den das Paar so sehnlich gewartet hat. Weil sie beruflich stark eingspannt sind, schaffen Sarah und Tom es aber leider nur sehr unregelmäßig, auf der Baustelle vorbeizusehen.

Ein paar Monate sind mittlerweile vergangen und die Bauabnahme kommt mit schnellen Schritten näher. Sarah und Tom nehmen an einem freien Nachmittag den Stand ihres Hauses ein wenig genauer unter die Lupe. Dabei fallen ihnen verschiedene Baumängel ins Auge: Risse im Außenputz, undichte Fenster, Blasenbildung im Fußboden und weitere kleine und größere Fehler. Sarah und Tom wollen die Baufirma zur Mängelbeseitigung auffordern. Sollen sie damit bis zur Bauabnahme warten?

Baumängel

Generell sollten Sarah und Tom Mängel gut dokumentieren und so früh wie möglich ansprechen, um unter anderem größere Folgeschäden zu vermeiden. Die Bauabnahme stellt rechtlich einen sehr entscheidenden Zeitpunkt dar. Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Auftragnehmer, nach der Abnahme beim Auftraggeber. Die Gesetzesgrundlage besagt, dass der Auftragnehmer das bestellte Bauwerk ohne Sachmängel bereitstellen muss. Dabei ist unerheblich, ob die Mängel vom Auftragnehmer verursacht wurden.

Wie sollten Sarah und Tom jetzt konkret vorgehen? Zunächst kann eine sogenannte Mängelrüge erfolgen. Das Paar weist schriftlich auf die Baumängel hin (eine Begründung für die Entstehung ist dabei nicht notwendig) und fordert den Bauunternehmer auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Durch die Angabe eines konkreten Datums kann der Unternehmer später wirksam in Verzug gesetzt werden. Der Auftraggeber darf in dieser Frist den Mangel weder selbst beseitigen noch eine Firma dafür beauftragen. Ebenso kann der Bauherr von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und einen Teil der Vergütung bis zur Ausbesserung der Mängel einbehalten. Bei Unverhältnismäßigkeit von Aufwand und Nutzen, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit der Fehlerbehebung darf der Bauunternehmer die Nachbesserung verweigern. Dem Auftraggeber steht dann jedoch eine Werklohnminderung oder, wenn durch den Auftragnehmer verursacht, Schadensersatz zu.

Steht dann die Bauabnahme an, sollten sich Sarah und Tom der großen Bedeutung dessen unbedingt bewusst sein. Denn mit der Abnahme erkennt das Paar die Leistungen der Baufirma als im Wesentlichen vertragsgerecht an und damit beginnt die Gewährleistungsfrist seitens des Bauunternehmens. Nur bei gravierenden Mängeln, wie z.B. ein fehlender Fußbodenbelag oder eine defekte Heizung, dürfen die Auftraggeber die Abnahme verweigern. Hinzu kommt, dass nur was im Bauvertrag steht, auch fertig sein muss. Was viele nicht wissen: Eine Bezahlung des Unternehmens gilt ebenfalls als Bauabnahme. Sarah und Tom sollten demnach weder frühzeitig zahlen noch sich auf eine Teilabnahme einlassen.

Ist das Haus jedoch ohne gravierende Mängel fertiggestellt, führen Bauherr und Unternehmer eine gemeinsame Objektbesichtigung durch und verfassen ein förmliches Abnahmeprotokoll. An dieser Stelle erfolgt die Aufnahme erkannter Mängel und eventueller Restarbeiten. Trotz eines umfassenden Protokolls könnten Sarah und Tom etwas übersehen haben. Ist ein Mangel sichtbar und wird trotzdem abgenommen, entfällt der Anspruch des Paares auf Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Bezahlung der Mängelbeseitigung durch die Baufirma und Preisminderung.

Hier sollten die beiden also unbedingt einen Experten hinzuziehen. Besser noch wäre es gewesen, den ganzen Bau durch einen Bausachverständigen begleiten zu lassen, der Mängel durch regelmäßige Qualitätskontrolle frühzeitig aufdeckt. Er hilft auch bei der sorgfältigen Vorbereitung der Bauabnahme, die aufgrund der Wichtigkeit dieses Termins unerlässlich ist.

Sarah und Tom lassen sich von einem Sachverständigen beraten und planen mit dessen Hilfe das weitere Vorgehen. Auch wenn sich der Einzug der beiden noch einmal verzögert, bestehen sie auf die Ausbesserung und setzen dem Bauunternehmer eine ausreichende Frist. Dieser kommt seiner Pflicht nach. Vor der Bauabnahme dokumentieren Sarah und Tom mit Hilfe des Experten fleißig weitere kleine Mängel, die dann im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. In der Hoffnung nichts übersehen zu haben, schließen sie das Projekt Hausbau vorerst ab und ziehen um viele Erfahrungen reicher endlich in ihr neues Eigenheim.

Doch wie Sarah und Tom noch merken werden, lassen rechtliche Baustellen auch nach der Fertigstellung des Traumhauses manchmal nicht lange auf sich warten.

Lesen Sie weitere Teile dieser Reihe

Bauplanung Teil 1 – Die Bauvoranfrage und Rücktrittsrechte bei Bauverträgen

Bauplanung Teil 2 – Von der Baustellenvorbereitung bis zur Bauabnahme

Bauplanung Teil 3 – Vom Anbau zum Auszug

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