Im zweiten Teil trifft unser fiktives Paar Sarah und Tom auf die Herausforderung der Baustellenvorbereitung, der Bauabnahme und der Meldung von Mängeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Baustellenvorbereitung inklusive Baumfällung liegt im Aufgabenbereich der Bauherren. Auch für die Fällung eines Baumes besteht abhängig von den Baumschutzsatzungen der Gemeinden eine Genehmigungspflicht.
- Ziehen Sie einen Bausachverständigen während der gesamten Bauphase zu Rate, um Baumängel jeglicher Art früh festzustellen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
- Bereiten Sie sich umfassend auf die rechtlich bedeutsame Bauabnahme vor, zahlen Sie Rechnungen nicht vorher und lassen Sie sich auf keine Teilabnahmen ein.
Teil II: Von der Baustellenvorbereitung zur Bauabnahme: Herausforderungen beim Hausbauen
Unser Paar Sarah und Tom hat die ersten Hürden des Bauantrags, der Haus- und Baufirmenauswahl nicht ganz stolperfrei genommen. Doch sie erwarten nun optimistisch und voller Vorfreude den ersehnten Baubeginn.
Die Baustelleneinrichtung
Eine gute Baustelleneinrichtung gewährleistet Arbeits- und Umweltschutz sowie optimale Arbeitsabläufe. Der nötige Aufwand richtet sich nach Art und Maß des Hausbau-Projekts sowie nach den Boden- und Witterungsverhältnissen. Arbeitsschritte der Baustelleneinrichtung sind z. B.:
- Vermessungen
- Herrichten des Baugrunds
- Gebäude für den Bau (Aufenthalt der Arbeiter, Werkzeuglager etc.)
- Versorgung und Entsorgung: Wasser, Strom
- Baustellensicherungen (Zäune, Schilder etc.)
- Zufahrten
Kosten der Baustelleneinrichtung
Weder zu viel noch zu wenig Aufwand sind angebracht. Zu wenig Aufwand könnte durch Unfälle oder Bauverzögerung teuer werden. Aber auch zu viel Aufwand kostet unnötig. Immerhin macht die Baustelleneinrichtung 5-10 % der Gesamtkosten des Hausbau-Projekts aus.
Verantwortung tragen Bauherren
Sarah und Tom müssen beachten, dass sie selbst die Verantwortung für die Einrichtung der Baustelle gemäß der Baustellenverordnung tragen. Wird diese Verantwortung delegiert, tragen sie die Verantwortung für die Wahl eines geeigneten Dritten.
Lesen Sie hier dazu und zu allen Aspekten rund die Baustelleneinrichtung mehr.
Bäume können meistens nicht einfach gefällt werden
Auf dem Grundstück des Paares befindet sich noch eine zehn Meter hohe Birke, die im Rahmen der Baustelleneinrichtung gefällt werden soll. Was müssen Sarah und Tom dabei beachten?
Außer bei Obstbäumen ist für eine Baumfällung eine Genehmigung (nach Baumschutzsatzungen der Gemeinden) zu beantragen. Diese kann bei alten und großen Bäumen auch abgelehnt werden.
Unter Umständen müssen Sarah und Tom dem Amt einen Lageplan mit den gekennzeichneten Bäumen vorlegen. Abhängig von den individuellen Regelungen der Gemeinden werden oftmals Ersatz- oder Neuanpflanzungen angeordnet.
Strafen bei ungenehmigter Baumfällung
Eine Baumfällung sollte unbedingt vorschriftsmäßig stattfinden, da eine ungenehmigte Beseitigung geschützter Bäume mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 € geahndet werden kann. Besondere Vorsicht gilt auch bei Grenzbäumen, da hier die Nachbarn ein Mitentscheidungsrecht haben.
Baumängel
Ein paar Monate sind mittlerweile vergangen und die Bauabnahme kommt mit schnellen Schritten näher. Sarah und Tom nehmen an einem freien Nachmittag das Haus genauer unter die Lupe. Dabei fallen ihnen verschiedene Baumängel ins Auge:
- Risse im Außenputz
- undichte Fenster
- Blasenbildung im Fußboden und weitere kleine und größere Fehler
Sarah und Tom wollen die Baufirma zur Mängelbeseitigung auffordern. Sollen sie damit bis zur Bauabnahme warten? Generell sollten Sarah und Tom Mängel gut dokumentieren und so früh wie möglich ansprechen, um unter anderem größere Folgeschäden zu vermeiden.
Die Bauabnahme ist ein rechtlich entscheidender Moment
Die Bauabnahme stellt rechtlich einen entscheidenden Zeitpunkt dar, denn mit der Abnahme des Hauses erkennt das Paar die Leistungen der Baufirma als im Wesentlichen vertragsgerecht an.
Außerdem: Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für die mängelfreie Leistungserbringung beim Auftragnehmer, nach der Abnahme beim Auftraggeber.
Was viele nicht wissen: Eine Bezahlung des Unternehmens gilt ebenfalls als Bauabnahme. Sarah und Tom sollten demnach weder frühzeitig zahlen noch sich auf eine Teilabnahme einlassen.
Verweigerung der Abnahme nur bei gravierenden Mängeln
Nur bei gravierenden Mängeln, wie z. B. ein fehlender Fußbodenbelag oder eine defekte Heizung, dürfen die Auftraggeber die Abnahme verweigern.
Vorgehen bei Mängeln
Wie sollten Sarah und Tom jetzt konkret vorgehen? Zunächst kann eine sogenannte Mängelrüge erfolgen. Das Paar weist schriftlich auf die Baumängel hin (eine Begründung für die Entstehung ist dabei nicht notwendig) und fordert den Bauunternehmer auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Durch die Angabe eines konkreten Datums kann der Unternehmer später wirksam in Verzug gesetzt werden. Ebenso kann der Bauherr von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und einen Teil der Vergütung bis zur Ausbesserung der Mängel einbehalten.
Verweigerung bei Unzumutbarkeit
Bei Unverhältnismäßigkeit von Aufwand und Nutzen, Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit der Fehlerbehebung darf der Bauunternehmer die Nachbesserung verweigern. Dem Auftraggeber steht dann jedoch eine Werklohnminderung oder, wenn durch den Auftragnehmer verursacht, Schadensersatz zu.
Das Abnahmeprotokoll
Ist das Haus jedoch ohne gravierende Mängel fertiggestellt, führen Bauherr und Unternehmer eine gemeinsame Objektbesichtigung durch und verfassen ein förmliches Abnahmeprotokoll.
An dieser Stelle erfolgt die Aufnahme erkannter Mängel und eventueller Restarbeiten. Trotz eines umfassenden Protokolls könnten Sarah und Tom etwas übersehen haben.
Ist ein Mangel sichtbar und wird das Haus trotzdem abgenommen, entfällt der Anspruch des Paares auf Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Bezahlung der Mängelbeseitigung durch die Baufirma und Preisminderung.
Experten helfen Mängel zu erkennen und Ansprüche zu formulieren
Sarah und Tom sollten unbedingt einen Experten hinzuziehen. Besser noch wäre es gewesen, den ganzen Bau durch einen Bausachverständigen begleiten zu lassen, der Mängel durch regelmäßige Qualitätskontrolle frühzeitig aufdeckt. Er hilft auch bei der sorgfältigen Vorbereitung der Bauabnahme, die aufgrund der Wichtigkeit dieses Termins unerlässlich ist.
Vor der Bauabnahme dokumentieren Sarah und Tom mit Hilfe des Experten fleißig weitere kleine Mängel, die dann im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. In der Hoffnung nichts übersehen zu haben, schließen sie das Projekt Hausbau vorerst ab und ziehen um viele Erfahrungen reicher endlich in ihr neues Eigenheim.
Doch wie Sarah und Tom noch merken werden, lassen rechtliche Baustellen auch nach der Fertigstellung des Traumhauses manchmal nicht lange auf sich warten.
Lesen Sie weitere Teile dieser Reihe
Bauplanung Teil 1 – Die Bauvoranfrage und Rücktrittsrechte bei Bauverträgen
Bauplanung Teil 2 – Von der Baustellenvorbereitung bis zur Bauabnahme
Bauplanung Teil 3 – Vom Anbau zum Auszug
Wir wollen gerne ein Haus bauen, haben aber keine Erfahrung. Ich wusste nicht, dass manche Bäume zum Beispiel nicht einfach gefällt werden können. Auf unserem Grundstück ist ein Baum, den ich gerne erhalten möchte.