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Werkswohnungen Teil II

Bevor Sie den ersten Spaten Erde auf dem Weg zur Werkswohnung schaufeln, ist es notwendig, sich ausreichend über die verschiedenen Varianten der Mietverträge, die steuerrechtlichen Tücken und andere Tipps und Tricks zu informieren.

Dieser Artikel bietet Ihnen einen ersten Überblick, worauf Betriebe achten müssen, ehe sie sich durch den Bau einer Werkswohnung einen besseren Ruf als soziales Unternehmen, Renditechancen durch Wohnungsvermietung und eine größere Attraktivität für Fachkräfte sichern können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Von einer Werkswohnung wird gängiger Weise dann gesprochen, wenn die Vermietung durch einen Vertrag einer Werkmietwohnung gemäß §576 des BGB gesichert ist.
  • Bei der Vermietung einer Werkswohnung gilt deutsches Mietrecht.
  • Die Mietpreise einer Werkswohnung orientieren sich an den örtlich üblichen Vergleichsmieten. Eine Vergünstigung ist aus steuerrechtlichen Gründen nicht sinnvoll.
  • Angestrebte Gesetzesänderungen sollen in Zukunft die Rahmenbedingungen für Werkswohnungen verbessern und zusätzliche finanzielle Anreize für die Unternehmen schaffen.

Vermietung

Grundlegend gilt: Auch bei der Vermietung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer greift vollumfänglich das deutsche Mietrecht. Im Konkreten wird zwischen vier Verträgen unterschieden, die für die Vermietung von Werkswohnungen in Frage kommen. Neben der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch und dem qualifizierten Zeitmietvertrag finden vor allem der Vertrag als Werkmietwohnung/Dienstmietwohnung und der Vertrag für Dienstwohnungen Gebrauch.

Werkmietwohnung bzw. Dienstmietwohnung

Diese Art der Vermietung wird durch den Paragraphen §576 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Er ist speziell auf Werkswohnungen zugeschnitten. Dieser Vertrag kann nur unter der Bedingung abgeschlossen werden, dass Mieter und Vermieter in einem Arbeitsverhältnis stehen. Spricht man von Werkswohnungen, ist meistens diese Vertragsvariante gemeint.

Unter einer gewöhnlichen Werkmietwohnung versteht man eine ungebundene Wohnung. Das heißt, anders als bei einer Hausmeister- oder Pförtnerwohnung wohnt der Mieter zwar auf Grund seiner Arbeit in der Wohnung, seine Arbeit hat jedoch nichts mit der Wohnung zu tun.

Wie für alle Mietverhältnisse gilt für diesen Mietvertrag das aktuelle Mietrecht. Allerdings kann der Vermieter den Vertrag früher aufkündigen, wenn sich das Arbeitsverhältnis zwischen ihm und dem Mieter aufgelöst hat.

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: BGB §

Es handelt sich bei dieser Vermietung um einen kurzzeitigen Sonderbedarf, wenn der Arbeitnehmer beispielsweise für eine Woche auf einer Messe oder Tagung in der Stadt ist und über diese kurze Zeit in der Werkswohnung wohnt. Die üblichen Mieterhöhungsvorschriften und Kündigungsschutzregelungen gelten in diesem Fall nicht.

Für die Miete gilt: Ein Mieter, der in einer Werkmietwohnung wohnt, zahlt ganz normal Miete. Aus steuerlichen Gründen (siehe unten) orientiert sich die Miete einer Werkswohnung an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Also ist auch eine Mieterhöhung gemäß dem geltenden Mietrecht möglich.

Werkdienstwohnung bzw. Dienstwohnung

Die Vermietung einer Werkdienstwohnung wird durch den Paragraphen §576b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert. Bei dieser Variante liegt kein gesonderter Mietvertrag vor, sondern die Vermietung ist an den Arbeitsvertrag gekoppelt. Denn die Überlassung der Wohnung ist die Entlohnung – oder ein Teil der Entlohnung – für die Dienstleistung. Folglich wird bei dieser Vertragsvariante keine Miete gezahlt. Der Angestellte arbeitet, und dafür kann er „umsonst“ in der Werkswohnung wohnen. Bei der Dienstwohnung endet das Mietverhältnis sofort mit Beendigung des Dienstverhältnisses.

Die Nettokaltmiete in deutschen Großstädten betrug im ersten Quartal 2016 bis zu 15,48 Euro/m2 (München).
Die Nettokaltmiete in deutschen Großstädten betrug im ersten Quartal 2016 bis zu 15,48 Euro/m2 (München).
Die Nettokaltmiete in deutschen Großstädten betrug im ersten Quartal 2016 bis zu 15,48 Euro/m2 (München)

Achtung: Steuern!

Steuerrechtlich hat die Werkswohnung einen gravierenden Nachteil: den geldwerten Vorteil.Nach einer aktuellen Studie des Pestel Instituts müssen in den nächsten fünf Jahren 400.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um den Wohnungsbedarf zu stillen. Der Gedanke, den Angestellten nicht nur mit dem Versprechen auf eine freie Wohnung zu locken, sondern ihm auch einen günstigen Mietvertrag anzubieten, ist naheliegend. Allerdings kann eine vergünstigte Miete schnell als geldwerter Vorteil für den Arbeitnehmer ausgelegt werden. Gemäß dem deutschen Steuerrecht muss dieser dann einen hohen Steuerbeitrag zahlen. Das heißt, trotz eigentlich günstiger Miete kommt der Mieter nicht besser davon: Was er an Miete spart, muss er an Steuern draufzahlen.

Der geldwerte Vorteil tritt ein, wenn eine zu große Differenz zwischen der Miete für die Werkswohnung und der ortsüblichen Miete besteht. Das ist unabhängig davon, ob die Wohnung dem Arbeitgeber gehört, sie auf seinem Grund steht, oder er sie angemietet hat.
Also gilt in allen Fällen: Stark vergünstigte Mieten sind nicht sinnvoll! Stattdessen sollte man sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.
Institutionen, wie der Mieterbund oder der IG BAU streben deshalb eine Gesetzesänderung an. Gedacht ist ein spezieller Freibetrag, der die verbilligte Vermietung doch noch ermöglicht. So soll das Modell Werkswohnung gestärkt werden, um den überlasteten Wohnungsmarkt zu entspannen.

Aber schon jetzt können Sie beim Bau einer Werkswohnung steuerliche Vorteile nutzen: Da die Werkswohnung auch eine Kapitalanlage ist, kann sowohl der Kauf eines Grundstücks, als auch der Kauf oder Bau einer Immobilie steuerlich abgesetzt werden.
Und als Vermieter einer Werkswohnung genießen Sie, wie jeder Vermieter, einige steuerliche Vorteile: Die Grundsteuer kann in voller Höhe geltend gemacht werden. Anfallende Kosten wie beispielsweise der Kauf von Möbeln, Renovierung und Reparatur sind allesamt von der Steuer absetzbar. Ebenso auch Bürokosten, sowie Anwalt und Steuerberater. Es gibt also zahlreiche Möglichkeiten, durch eine Werkswohnung Steuern zu sparen.

Werkswohnung konkret: Worauf Sie achten müssen

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihrem Unternehmen mit dem Angebot von Werkswohnungen einen besonderen Reiz zu verschaffen, müssen Sie einiges beachten.[ads-pullquote-left]Wieder- und Neuvermietungsmieten stiegen von 2014 zu 2015 um 3,5%.[/ads-pullquote-left] Neben den verschiedenen Mietverträgen und steuerlichen Tücken gibt es auch einige praktische Punkte, mit denen man sich auseinandersetzen muss, ehe es an die Konkretisierung des Projektes gehen kann:

Fundamental ist eine geeignete Baufläche. Dabei muss zunächst sichergestellt werden, dass diese Fläche langfristig zum Wohnen genutzt werden kann. Achtung: Gewerbegebiete sind grundsätzlich ungeeignet, weil das Wohnen im Gewerbegebiet, von seltenen Ausnahmefällen abgesehen, verboten ist.

Des Weiteren gilt es, einiges rund um den Bau zu klären, bevor man die Schaufel schwingt. Zum einen muss darauf geachtet werden, dass der Bau mit den kommunalen Bauleitplanungen im Einklang steht. Je nach Ort gibt es hierbei strengere (das kann bis zur Hausfarbe gehen) oder weniger strenge Bedingungen, die Sie erfüllen müssen.

Aber neben den kommunalen Bedingungen müssen natürlich auch die Bedürfnisse der späteren Mieter miteinkalkuliert werden. Ein Vorteil ist hierbei, dass es bereits eine konkrete Vorstellung vom späteren Mieter gibt, an dessen Bedürfnisse man die Wohnung optimal anpassen kann. Weil er jeden Tag zur Arbeit in den Betrieb fahren wird, sollte also beispielsweise die Nähe zum Betrieb berücksichtigt werden. Aber auch die Familienplanung der Mitarbeiter kann beim Entwurf der Wohnungen berücksichtigt werden. Außerdem ist es sinnvoll, sich nach den Bedürfnissen von Mietern im Allgemeinen zu orientieren. So hält sich das Unternehmen die Möglichkeit offen, die Wohnungen auch an Nicht-Angestellte zu vermieten. Ruhe, Licht und Lage sind immer zusätzliche Anreize für Mieter.

Neben Fläche und Bau sollten Sie sich auch Fragen, welche Kosten und vor allem auch welcher zeitliche Aufwand mit diesem Projekt auf Sie zukommen. Die Werkswohnung kann und soll kein Ersatz zum Kerngeschäft darstellen! Weder Planung, Bau, noch Verwaltung dürfen den Betrieb so weit in Anspruch nehmen, dass er sein Kerngeschäft vernachlässigt. Wenn Sie ein kleiner Betrieb sind, der noch keine Erfahrungen mit Wohnungsbau und Verwaltung hatte, können Sie das Projekt auch an ein externes Unternehmen abgeben. So bleibt Ihnen die Möglichkeit, sich weiter auf Ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. Wie viel Einfluss und Risiken Sie abgeben möchten, können Sie variabel gestalten.

Die Rolle Werkswohnungen in der Zukunft

Die Mitarbeiterwohnungen der Zukunft sollen einen Beitrag gegen die akute Wohnungsnot leisten.  Das Fertigstellungsergebnis muss bis 2020 jährlich um rund 140.000 Mietwohnungen + 80.000 Sozialwohnungen + 60.000 Wohnungseinheiten im bezahlbaren Wohnungsbau gesteigert werden. Damit große und kleine Unternehmen sich dieser Aufgabe und Verantwortung stellen, sollen günstigere Rahmenbedingungen für Mitarbeiterwohnungen geschaffen werden. Konkret werden drei Gesetzesänderungen angestrebt:

  • Die Werkswohnung soll dem Angestellten billiger überlassen werden können. Das ist bisher nicht sinnvoll, da der Angestellte aufgrund eines geldwerten Vorteils nicht von der günstigeren Miete profitiert, sondern stattdessen mehr Steuern zahlen muss. Deshalb soll ein Freibetrag von ca. 100–150€ ermöglicht werden.
  • Die meisten Unternehmen haben keine geeigneten Grundstücke zur Verfügung. Zwar haben sie Grundstücke in guter Lage, allerdings entsprechen diese nicht den Benutzungsrechten, zum Beispiel weil sie in einem Gewerbegebiet liegen. Deshalb wird gefordert, dass die aktuellen Baurechte angepasst werden. So soll es den Unternehmen leichter gemacht werden, die ihnen zur Verfügung stehenden Flächen für Werkswohnungen zu nutzen.
  • Gerade für Haushalte mit unterem Einkommen ist das Wohnen in Werkswohnungen interessant. Die Unternehmen schaffen mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen sozialen Wohnraum. Deshalb sollen Werkswohnungen gezielt in die soziale Wohnraumförderung eingebunden werden. Daraus sollen sich steuerliche Anreize für die Unternehmen ergeben.

Dieser Artikel bietet Ihnen einen ersten Überblick, mit welchen konkreten und abstrakten Entscheidungen Sie sich auseinandersetzen müssen, ehe es an den tatsächlichen Bau einer Werkswohnung geht. Bei weiteren Fragen stehen Ihnen unsere Experten sehr gerne Rede und Antwort.

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