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Werkswohnungen Teil III

Der Wohnungsmarkt ist in der Krise. Vor allem in großen Städten ist der Wohnungsbedarf immens. Allein in den kommenden fünf Jahren müssen rund 400.000 Wohnungen jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf zu stillen. Deshalb erlebt das Prinzip der Mitarbeiterwohnungen eine Renaissance: in Form der Mitarbeiterwohnung. In diesem Artikel stellen wir Ihnen das neue Konzept der Mitarbeiterwohnung vor. Die zwei ganz unterschiedlichen Beispiele der Stadtwerke München zum einen und der Berliner Bäckerei Märkisches Landbrot zum anderen zeigen: Das Modell Mitarbeiterwohnung bietet nicht nur attraktive Vorteile, sondern ist auch für Groß- und Kleinunternehmen realisierbar.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Angebot von Mitarbeiterwohnungen lockt qualifizierte Fachkräfte an und verschafft so einen Marktvorteil.
  • Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, setzt sich auch die Politik für den Bau von Mitarbeiterwohnungen ein.
  • Das moderne Konzept lohnt sich für Arbeitgeber und Arbeitnehmer.

Werkswohnung neu aufgelegt: das Konzept der Mitarbeiterwohnung

2016 läuft der deutsche Wohnungsmarkt richtig heiß: Während die Nachfrage nach günstigem Wohnraum immer weiter steigt, kommt das Angebot kaum hinterher. Ergebnis ist ein starker Wohnungsmangel. Vor allem in Ballungszentren wie Berlin oder München sind günstige Wohnungen eine Rarität geworden.

Wer sie anbietet, schafft sich einen deutlichen Wettbewerbsvorteil. Denn für Arbeitssuchende ist heute nicht mehr das Gehalt ausschlaggebend – was nützt ein hohes Gehalt, wenn Wuchermieten einen Großteil davon auffressen? Arbeitgeber, die bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen können, überzeugen deshalb mehr: Sie können die hart umworbenen Fachkräfte anlocken und langfristig an ihr Unternehmen binden. Das ist das neue Konzept der Mitarbeiterwohnungen.

Es unterscheidet sich dahingehend von den Werkswohnungen der 70er-Jahre, dass die Angestellten nicht mehr als Arbeiter gesehen werden, die effektiv untergebracht werden müssen. Sondern die Angestellten sind heute begehrte Fachkräfte, die autonom und weltoffen zwischen zahlreichen Arbeitsangeboten wählen können.

Um sich selbst einen Marktvorteil durch qualifizierte Mitarbeiter zu schaffen, sollen Unternehmen deshalb dazu angeregt werden, wieder mehr in den Wohnungsbau zu investieren. Besonders praktisch: Viele Unternehmen besitzen große freistehende Flächen. Unbebaut liegen die Flächen brach und könnten daher für den Wohnungsbau genutzt werden. Ein weiterer Vorteil für das neue Modell der Mitarbeiterwohnungen: Die Zinsen bieten für Baufinanzierungen derzeit ein historisch günstiges Niveau. [ads-pullquote-left]Bei einem Wohnungsbaudarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren liegen die Zinsen bei ca. 1,5%.[/ads-pullquote-left]Deshalb kommt das heutige Konzept der Mitarbeiterwohnung nicht nur für Großunternehmen in Frage, sondern auch für mittelständische Unternehmen, wie das unten angeführte Beispiel der Berliner Bäckerei Märkisches Landbrot zeigt.

Die Politik macht sich stark: Reiter wirbt für Mitarbeiterwohnungen

Auch die Politik setzt sich dafür ein, das neue Modell der Mitarbeiterwohnungen zu stärken. Denn das Konzept verspricht den Bau von neuen Wohnungen und damit eine Entspannung des Wohnungsmarkts. Besonders deutlich wird diese Notwendigkeit zum Beispiel in München: In der bayrischen Landeshauptstadt ist günstiger Wohnraum so knapp wie nie. Deshalb setzt sich Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) dafür ein, dass die großen Konzerne Mitarbeiterwohnungen bauen.

Bisher neigen diese jedoch dazu, Wohnhäuser zu mieten oder zu kaufen, anstatt zu bauen. Durch angestrebte Gesetzesänderungen sollen deshalb neue Anreize geschaffen werden, die sowohl Großunternehmen als auch mittelständische Firmen dazu animieren, in den Wohnungsbau zu investieren.

München als Vorreiter: die Stadtwerke München zeigen, wie es geht

Es ist also keine Überraschung, dass sich gerade das Großunternehmen Stadtwerke München (SWM), das von der Stadt geführt wird, als Pionier beim Bau neuer Mitarbeiterwohnungen an die Spitze setzt. [ads-pullquote-right]„Diese Wohnungen sind erst der Auftakt für viele weitere, die wir in den kommenden Jahren errichten.“ SWM-Chef Biederbach auf muenchen.de[/ads-pullquote-right]Das Unternehmen startete 2011 eine großangelegte Wohnungsbauoffensive: Bis 2020 soll der Bestand der Mitarbeiterwohnungen auf über 1000 nahezu verdoppelt werden. Das heißt, es ist der Bau von mehr als 500 Mitarbeiterwohnungen geplant.

In das Projekt investiert das Stadtwerk 120 Millionen Euro, die durch den Verkauf von brachliegenden, für den Wohnungsbau ungeeigneten Grundstücken finanziert werden. Ein besonderer Vorteil ist dabei das Entgegenkommen der Politik: Durch Sondergenehmigungen kann der Bau auch auf firmeneigenen Grundstücken realisiert werden, die an sich nicht für den Wohnungsbau erlaubt wären.

Ein weiterer Vorteil des Unternehmens ist, dass die Stadtwerke München bereits einige Erfahrung in der Immobilienwirtschaft haben: Die SWM Immobilie baut und verwaltet seit Jahrzehnten Immobilien.

Geplant sind vor allem 1- bis 3-Zimmerwohnungen, da diese nach aktuellen Marktstudien besonders attraktiv für Mitarbeiter sind. Aber auch einige Familienwohnungen sollen gebaut werden. Insgesamt setzen die Stadtwerke auf einen Wohnungsmix, um so den unterschiedlichen Ansprüchen ihrer Mitarbeiter gerecht zu werden.

In Haidhausen zum Beispiel sind 17 Wohnungen geplant, mit 51–109 Quadratmetern. Der fünfgeschossige Häuserkomplex soll innerhalb eines Jahres bis August 2016 fertig gestellt, um dann an Mitarbeiter der Stadtwerke günstig vermietet zu werden.

Ein Marktvorteil – auch für kleine Unternehmen

Joachim Weckmann ist Chef der Berliner Biobäckerei Märkisches Landbrot. Das mittelständische Unternehmen mit 55 Mitarbeitern hat seinen Produktionssitz im Berliner Szenebezirk Neukölln. 2008 trifft Weckmann eine Entscheidung: Um den steigenden Mieten und Kaufpreisen in Neukölln zu entgehen, beschließt der Geschäftsführer, ein Mietshaus zu kaufen. Wenn eine der 33 Wohnungen frei wird, kann er sie zu günstigen Konditionen seinen Angestellten als Mitarbeiterwohnung anbieten.

Weckmann profitiert in vielerlei Hinsicht von dem Konzept Mitarbeiterwohnung: Zins und Tilgung kann er durch die Mieteinnahmen des Wohnhauses decken – obwohl seine Angestellten mit einer Miete von 6 Euro bis 6,50 Euro pro Quadratmeter deutlich weniger als die übliche Nettokaltmiete zahlen.

Als Eigentümer kann er seinen Mitarbeitern einen preiswerten Wohnraum auf Dauer garantieren: Das lockt qualifizierte Angestellte und schafft insofern einen deutlichen Marktvorteil.

Joachim Weckmann stellt außerdem fest, dass die Mitarbeiter loyaler gegenüber ihrem Arbeitgeber sind. Sie fühlen sich diesem verbunden und bleiben dem Unternehmen deshalb langfristiger erhalten. Des Weiteren seien die Mitarbeiter motivierter, ihre Arbeit gut zu machen. Und auch das Verhältnis der Mitarbeiter untereinander wird gestärkt: Wenn der Kollege zum Nachbarn wird, schafft das ein freundschaftliches Verhältnis und damit auch ein besseres Arbeitsklima.

Gegen den selbstständigen Bau einer Wohneinheit hat Weckmann sich vor allem entschieden, weil das Unternehmen keine eigenen für den Bau geeigneten Grundstücke besitzt. So urteilt auch Arnt von Bodelschwingh, Leiter der Studie Wirtschaft macht Wohnen: „Geld ist eigentlich kein Problem, das Problem sind die Flächen“. Deshalb fordert Bodelschwingh, dass die Politik gerade hier auf den Plan tritt und auch mittelständische Unternehmen dabei unterstützt, Mitarbeiterwohnungen selbst zu bauen.

Denn dass sich das Konzept für Arbeitnehmer und Arbeitgeber lohnt, zeigt die Erfolgsgeschichte der Biobäckerei Märkisches Landbrot eindeutig.

In diesem Artikel haben wir Ihnen anhand verschiedener Beispiele nicht nur die Vorteile der Mitarbeiterwohnung aufgezeigt, sondern auch, dass das Projekt Wohnungsbau sehr gut realisierbar ist. Wenn Sie sich dafür interessieren, auf welche Art sie das Konzept der Mitarbeiterwohnung in Ihrem Unternehmen umsetzen können, fragen Sie unsere Experten!

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