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Baugenehmigungsverfahren

Neben dem klassischen Baugenehmigungsverfahren, bei dem die Bauherren einen Bauantrag einreichen müssen, gibt es verschiedene andere weniger umfangreiche Genehmigungsverfahren. Diese verkürzten Verfahren entlasten die Behörden und ermöglichen es den Bauherren, schneller mit ihrem Bauvorhaben starten zu können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich müssen alle Bauvorhaben für Ein- oder Mehrfamilienhäuser ein Genehmigungsverfahren durchlaufen.
  • Auch wenn die Bauherren für ihr Vorhaben keine Baugenehmigung benötigen, müssen Unterlagen für den geplanten Bau beim zuständigen Bauamt eingereicht werden.
  • Bei Bauvorhaben ohne Baugenehmigung tragen die Bauherren die Verantwortung dafür, dass alles vorschriftsgemäß abläuft.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Im Vergleich zu der etwa dreimonatigen Wartezeit auf die Baugenehmigung bei einem gewöhnlichen Bauantrag, verkürzt sich die Wartezeit bei dem vereinfachten Genehmigungsverfahren auf einen Monat. Dabei sind die einzureichenden Unterlagen die gleichen wie für den Bauantrag. Grund dafür ist, dass die Bauaufsicht die eingereichten Unterlagen nur noch eingeschränkt prüft. In der Folge müssen die Bauherren jedoch deutlich mehr Verantwortung dafür übernehmen, dass die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Besonders wichtige Bereiche des Bauvorhabens, wie Brandschutz und Statik, müssen nach wie vor von beauftragten Sachverständigen geprüft werden. Allgemein ist zu beachten, dass die Nachbarn nur bei Verstößen Klage gegen die Baubehörde einreichen können, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren auch von der Behörde geprüft wurden. Sollten die Nachbarn allerdings bereits während des laufenden Genehmigungsverfahrens Einwände gegen die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens erheben, könnten auch entsprechende Vorschriften von der Bauaufsicht geprüft werden, die beim vereinfachten Genehmigungsverfahren normalerweise keiner Prüfung unterzogen werden. Wichtig ist außerdem, dass der Bauherr beziehungsweise der ausführende Planer oder Architekt jederzeit dafür verantwortlich ist, dass alle Vorschriften eingehalten werden. Verstoßen die Bauherren beispielsweise gegen das Nachbarrecht und halten die Abstandsflächenvorschriften nicht ein, kann das einen Baustopp durch die Bauaufsicht zur Folge haben.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird angewandt, wenn das geplante Objekt außerhalb des Bereichs eines Bebauungsplans liegt, die Festlegungen des Bebauungsplans nicht einhält oder die Erschließung des Baugeländes nicht gesichert ist.

Befindet sich das Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans und hält alle bauordnungsrechtlichen Normen ein, kann in der Regel eine Genehmigungsfreistellung beantragt werden. Das vollständige Baugenehmigungsverfahren wird übrigens für Einfamilienhäuser normalerweise nicht angewandt. Dieses ist vor allem für den Bau von Sonderbauten (zum Beispiel Hochhäusern, Schulen, Krankenhäusern, Restaurants oder Geschäften) nötig.

Genehmigungsfreistellung

Um ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren zu umgehen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Zunächst einmal muss das geplante Objekt im Bereich eines Bebauungsplans liegen und allen dort angegebenen Festsetzungen entsprechen. Ein Bebauungsplan legt für ein bestimmtes Gebiet Regeln fest, welche Art von Gebäuden (also zum Beispiel Wohnhäuser oder industrielle Bauten) dort gebaut werden dürfen und wie die Gebäude gebaut werden dürfen (also zum Beispiel wie hoch oder mit wie vielen Geschossen die Gebäude errichtet werden dürfen). Darüber hinaus muss das Grundstück für den geplanten Bau erschlossen sein. Das bedeutet, dass Infrastruktur im Sinne von ausreichend Straßen, Energieversorgung, Trinkwasser und Abwasseranlagen bereits vorhanden sein muss. Es muss absehbar sein, dass das Grundstück spätestens vor dem Einzug erschlossen sein wird, ansonsten ist das Vorhaben genehmigungspflichtig. Darüber hinaus darf das Vorhaben in keinster Weise von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes abweichen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich eine Genehmigungsfreistellung beantragt werden. Trotzdem die Bauherren in diesem Fall keine Baugenehmigung erhalten und die Dokumente von der Bauaufsicht nicht geprüft werden, sind die einzureichenden Unterlagen identisch mit denen für einen Bauantrag. Die Bauherren können angeben, ob die Unterlagen von der Behörde weiter als Bauantrag genutzt werden sollen, sollte der Antrag auf Genehmigungsfreistellung abgelehnt werden.

Nachdem die Behörde die Unterlagen von den Bauherren erhalten hat, bleibt ihr in der Regel ein Monat Zeit, um dem Vorhaben zu widersprechen. Ist diese Zeit verstrichen, können die Bauherren ohne explizite Einwilligung der Behörde mit dem Bau beginnen.

Nicht vergessen werden sollte dabei, dass bei der Genehmigungsfreistellung die Bauherren die Verantwortung dafür tragen, dass alles regelkonform abläuft. Die Baubehörde kann jederzeit überprüfen, ob alle Vorschriften eingehalten werden. Sollte dies nicht der Fall sein, müssen die Bauherren damit rechnen, dass der Bau angehalten werden muss oder die Nutzung des Gebäudes verboten wird.

Verfahrensfreies Bauvorhaben

Ein Genehmigungsverfahren ist für den Bau von Ein- oder Mehrfamilienhäusern Pflicht. Völlig ohne Verfahren dürfen lediglich kleine Bauten wie Lauben, Blockhütten oder Pavillons errichtet werden. Aber natürlich müssen auch diese stabil genug sein, um nicht gleich beim nächsten Unwetter weggefegt zu werden. Dafür, dass auch beim Bau der eigenen Gartenhütte alle Vorschriften beachtet werden, trägt der Bauherr die Verantwortung.

Sollten sich beispielsweise Nachbarn bei der Baubehörde beschweren, können Bußgelder oder sogar der Abriss drohen.

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