Bausachverständiger Kosten

• Sarah Völkl
• Juli 17, 2024
• Bauausführung
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Mithilfe eines Bausachverständigen können Baufamilien sich vor unangenehmen Überraschungen und den damit einhergehenden Folgekosten absichern. Dies gilt sowohl für den Hausbau als auch beim Hauskauf. Sicherlich ist die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen mit zusätzlichen Kosten verbunden. Der folgende Artikel soll die verschiedenen Fragen rund um die Kosten für den Experten beantworten und so bei einer Entscheidung behilflich sein.

Einführung in Bausachverständige und ihre Rolle

Ein Bausachverständiger wird oft auch als Baugutachter oder als Baubegleiter bezeichnet. Grundsätzlich überprüft der Experte das Bauvorhaben auf Baumängel bzw. Bauschäden und ob die Immobilie den gesetzlichen Vorgaben rund um den Bau entspricht. Werden Bauschäden und/oder Mängel frühzeitig erkannt, dann schützt dies den späteren Hausbesitzer vor hohen Folgekosten. Der Bausachverständige wird beim Hausbau von Anfang an dabeisein, wenn der Bauherr dies wünscht. So lassen sich Abweichungen vom Vertrag frühzeitig erkennen.

Anders sieht es beim Hauskauf aus. Hier kann der Gutachter mit seinem Fachwissen Schäden erkennen, die einem Laien verborgen bleiben. Gleichzeitig kann er Raatschläge rund um die Sanierung geben. Dazu wird er einen Sanierungsplan erstellen, um so auch die anfallenden Kosten beziffern zu können. Auch eine Energieberatung kann Teil seiner Leistungen sein.

Aufgaben und Tätigkeiten eines Bausachverständigen

• Aufgabenbereiche, die ein Bausachverständiger abdeckt – Der Bausachverständige ist über die Bauüberwachung sowie die dazugehörige Dokumentation verantwortlich. Entdeckt er Bauschäden oder Mängel, kann er frühzeitig einschreiten und gegebenenfalls eine Mängelbeseitigung fordern.  
• Vorgehen in den verschiedenen Bauphasen – Der Sachverständige wird, während der Bauphasen bei den verschiedenen Gewerken Stichproben vornehmen, umso sicherzustellen, dass die Ausführung korrekt ist. Dies hilft in der Folge größere Schäden zu verhindern. Des Weiteren wird er in regelmäßigen Abständen die Baustelle besuchen, um so den Baufortschritt zu dokumentieren. Hierbei spielt die Begutachtung von speziellen Problemen, wie z.B. Schimmelbefall, eine wichtige Rolle.
• Tätigkeiten rund um den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien – Ist geplant eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen, solle ein Bausachverständiger engagiert werden. Dieser kann bereits im Vorfeld eine Immobilienbewertung und Hauskaufberatung durchführen. Gleichzeitig kann er die Immobilie auf versteckte Schäden überprüfen und Tipps zur energetischen Sanierung geben.

Warum man einen Bausachverständigen braucht

Geht es um die Sicherstellung der Bauqualität bei einem Bauvorhaben, dann ist ein Bausachverständiger unabdingbar. Er kann Schäden und Baumängel frühzeitig erkennen, sodass es im  Nachhinein nicht zu kostspieligen Nachbesserungen und zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten kommt. Der Bausachverständige fungiert als Berater für Baufamilien und Investoren, umso deren Investitionen zu schützen. Dabei achtet er darauf, dass alle Arbeiten korrekt ausgeführt werden und die Immobilie nach der Fertigstellung dem vereinbarten Standard entspricht.

Als unabhängiger Experte garantiert der Bausachverständige für eine objektive Darstellung rund um das Bauvorhaben. Dies ist gerade bei Streitfällen von großer Bedeutung, da vom Gericht Bausachverständige als neutrale Gutachter bestellt werden.

Für Baufamilien ist die Zusammenarbeit mit einem solchen Experten wichtig, wenn es um die steigenden Energiepreise sowie das wachsende Umweltbewusstsein rund um das Bauen geht.

Unterschied zwischen Baugutachter und Bausachverständigem

Der Bausachverständige überprüft in erster Linie die Arbeiten rund um den Bau und kann so sicherstellen, dass diese korrekt ausgeführt werden.

Baugutachter legen ihren Fokus bei ihren Bewertungen auf die spezifischen Aspekte rund um das Bauprojekt bzw. einer Immobilie. In erster Linie geht es ihnen dabei um die Qualität der Ausführung bzw. auf die Überprüfung spezieller Baumängel. Dies bedeutet, dass der Baugutachter fokussierter arbeitet bzw. auf die konkrete Fragestellung rund um das Bauvorhaben achtet. Etwas anders sieht es beim Sachverständigen aus, denn sein Spektrum umfasst weitere Dienstleistungen. Dazu zählen neben der Bauberatung auch die Bauüberwachung sowie die Begutachtung. Dabei kann er vollständige Analysen über den Zustand einer Immobilie erstellen. Auch die Erstellung eines Wertgutachtens gehört oft zu seinen Aufgaben.

Wer als Bausachverständiger tätig werden möchte, muss eine Ausbildung in einem handwerklichen Beruf mit Meisterbrief nachweisen. Des Weiteren sollte er über verschiedene Zertifizierungen verfügen. Zu den anerkannten Zertifizierungen zählen unter anderem ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008. Grundsätzlich sollte sich ein Bausachverständiger permanent weiterbilden und an Fortbildungsmaßnahmen teilnehmen. So ist sichergestellt, dass er sich immer mit den neusten Anforderungen rund um das Bauen auskennt. Wenn möglich sollte sich der Bausachverständige für bestimmte Fachbereiche spezialisieren.

Da der Beruf des Sachverständigen im Bauwesen nicht rechtlich geschützt ist, sollten Bauherren auf bestimmte Qualitätsmerkmale achten. Dazu zählen:

• Staatliche Anerkennung
• Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigen-Verband
• Zertifizierungen gemäß der verschiedenen DIN-Normen

Wann ist die Beauftragung eines Bausachverständigen sinnvoll?

Ein Bausachverständiger bedeutet im ersten Moment Mehrkosten rund um die Immobilie. Es handelt sich dabei aber um eine sinnvoll angelegte Ausgabe, denn so lassen sich bereits im Vorfeld Fehler durch eine falsche Planung oder durch Mängel vermeiden. Werden Baumängel erst nach Fertigstellung behoben, ist dies in der Regel deutlich kostspieliger als die Mehrkosten für den Sachverständigen.

Der Bausachverständige kann dem Bauherren auch helfen seine Rechte leichter durchzusetzen, da ihm als professioneller Experte in der Regel mehr Respekt entgegengebracht wird als dem Laien. So können Bauherren leichter. Ihre Forderungen durchsetzen und bekommen oft auch vor Gericht mehr Gehör. Laut DEKRA ist bei jeden Bauvorhaben mit einem durchschnittlichen Schaden von 10.000 Euro zu rechnen. Der Bauherren-Schutzbund e.V. geht sogar noch weiter und sagt. Rund 66 % aller Fälle im Bauwesen verursachen Kosten von 1.000 bis 5.000 Euro für die Beseitigung von Mängeln. 25 % zahlen sogar 5.000 bis 15.000 Euro, während weiter 10 % sogar mit Zusatzkosten von 15.000 bis 50.000 Euro rechnen müssen.

Wann sind Bausachverständige zwingend erforderlich?

• Streitfälle vor Gericht – Nicht nur rund um die Bauleistung und bei Mängelrügen kommt es zu Rechtsstreitigkeiten, sondern vielfach auch wegen rechtlicher Belange rund um das Bauen. Die Zusammenarbeit mit einem Baugutachter ist zwingend erforderlich, wenn das Gericht ein Gutachten als Beweismittel zur Sachlage fordert.
• Komplexe Bewertungen – Bei einer komplexen Wertermittlung oder einem technisch anspruchsvollen Gutachten ist die Zusammenarbeit mit einem Experten im Bauwesen zwingend erforderlich. Der Bausachverständige verfügt nicht nur über das nötige Fachwissen, sondern agiert auch unparteiisch.
• Regulatorische Anforderungen – Gerade, wenn es um die Beurteilung von denkmalgeschützten Gebäuden geht, ist die Zusammenarbeit mit einem Gutachter zwingend erforderlich.

Vor- und Nachteile beim Beauftragen von Baugutachtern

Der Bausachverständige bringt dem Bauherren sowohl Vor- als auch Nachteile. Wir haben uns beides näher angeschaut.

Bevor ein Sachverständiger engagiert wird, sollte man sich dessen Zertifizierungen zeigen lassen und sich auch seine Referenzen bzw. seinen Sachverstand genau anschauen.

Wie man den richtigen Bausachverständigen findet

Es gibt verschiedene Wege eine passende Baubegleitung zu finden. Wir haben dazu ein wenig recherchiert und möchten einige vorstellen.

• Berufsverbände und Kammern: In der Regel sind Sachverständige Mitglied in den verschiedenen Berufsverbänden. Einige von ihnen lassen sich bei der Industrie- und Handelskammer als Fachmann im Bauwesen eintragen. 
• Zertifizierungen und Akkreditierungen: Bei der Suche nach der richtigen Baubegleitung sollte  auf Zertifizierungen bzw. auf Qualifikationen und Erfahrungen geachtet werden.
• Empfehlungen und Referenzen: Freunde, Familie oder Fachkollegen können bei der Suche eine große Hilfe sein. Selbstverständlich gilt dies auch für Referenzen von früheren Kunden. Interessenten bekommen so einen ersten Eindruck von der Qualität und der Zuverlässigkeit des Fachmanns.
• Online-Bewertungen und -Reputation: Online-Bewertungen und Testimonials auf unabhängigen Plattformen und in verschiedenen Foren können ebenfalls als Hilfe herangezogen werden. Zukünftige Auftraggeber bekommen so einen ersten Eindruck in die Arbeitsweise und Kundenzufriedenheit.
• Persönliches Gespräch und Angebotseinholung: Bevor ein Sachverständiger engagiert wird, sollte immer ein persönliches Gespräch geführt werden. Im Anschluss sollte ein detailliertes Angebot einzuholen.  Die zukünftigen Auftraggeber bekommen so einen ersten Eindruck über die Fachkenntnisse sowie die Kommunikationsfähigkeit des Experten.

Bei der Suche nach einer qualifizierten Baubegleitung oder beim Kauf einer Immobilie können Interessenten sich auch an die folgenden Organisationen aus dem Bauwesen wenden:

• Verband Privater Bauherren (VPB)
• TÜV Nord
• Bundesverband Deutscher Bausachverständiger
• Verein zur Qualitätskontrolle am Bau
• Bauherren-Schutzbund
• Dekra
• Verbraucherzentrale

Der richtige Zeitpunkt, um einen Bausachverständigen zu engagieren

Ein Bausachverständiger sollte möglichst früh engagiert werden. Baufamilien sind so von Anfang an auf der sicheren Seite und sie laufen nicht Gefahr, dass sich der Einzug in das Traumhaus unnötig verzögert.

Selbstverständlich ist es auch möglich den Experten nach der Fertigstellung des Hauses zur Bauabnahme zu engagieren. Stellt dieser dann Mängel fest, die einer Mängelbeseitigung bedürfen, verzögert sich der Einzug entsprechend.

Soll statt dem Bauen eine Bestandsimmobilie gekauft werden, ist es ratsam, dass der Gutachter möglichst schon beim Besichtigungstermin anwesend ist.  Mit seinem Fachwissen wird er auch versteckte Mängel erkennen, die zukünftigen Hausbesitzern nicht auffallen. Des Weiteren kann er zu Sanierungsmaßnahmen oder Maßnahmen im Zuge der Energieeffizienz beraten. Im Rahmen dessen kann er dem zukünftigen Käufer auch mitteilen, ob der Kaufpreis dem Wert des Hauses entspricht. Auf Wunsch kann der Fachmann auch bei der Preisverhandlung anwesend sein.

Kostenstruktur von Bausachverständigen

Die Kosten für den Sachverständigen können nicht pauschal beziffert werden, da diese immer vom individuellen Auftrag abhängig sind. Des Weiteren kann es zu deutlichen Preisunterschieden zwischen einem Kurzgutachten für ein Kauf eines Einfamilienhauses und der kompletten Baubegleitung eines größeren Bauvorhabens kommen. Anhand der folgenden Tabelle können Interessenten sich einen ersten Überblick über die anfallenden Kosten verschaffen:

Zusätzlich müssen .Auftraggeber mit anfallenden Pauschalen für Anfahrt, Porto und sonstigen Auslagen rechnen.

Soll beim Hauskauf der Gebäudezustand eingeschätzt werden, ist mit ca. 300 Euro zu rechnen. Die Baubegleitung wird nach Aufwand abgerechnet und macht im Schnitt rund 2 % der Bausumme aus.

Faktoren, die die Kosten beeinflussen

Die Kosten des Baugutachters variieren sowohl nach der Größe des Objekts als auch nach dessen Lage. Ebenfalls entscheid für die Kosten ist der Aufwand, der geleistet werden muss, um ein Gutachten erstellen zu können. Für das Gutachten fallen in der Regel Kosten von 40 bis 60 Euro pro Seite an.

Wird ein Fachmann engagiert ist es möglich die Kosten für einen Bausachverständigen niedrig zu halten. Im Folgenden möchten wir aufzeigen, was Bauherren bereits im Vorfeld unternehmen können, um die Kosten positiv zu beeinflussen.

• Vorausschauend planen – Nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch bei der Baubegleitung lassen sich die Kosten für einen Gutachter gering halten. Dazu ist es wichtig, dass  das Haus vorausschauend geplant wird und dass mit dem Baubegleiter von Anfang an klar kommuniziert wird. Dies bedeutet, dass die Auftraggeber dem Experten klar und deutlich sagen müssen, worauf sie besonderen Wert legen.
• Angebote einholen – In der Regel wird ein Bausachverständiger sein Honorar frei vereinbaren. Aus diesem Grund ist es ratsam sich im Vorfeld verschiedene Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.
• Leistungen optimieren – Dazu müssen die gewünschten Leistungen im Vorfeld festgelegt und schriftlich fixiert werden. Im Rahmen einer Immobilienbewertung bzw. der Hauskaufberatung sollte auf kostenintensive Zusatzleistungen verzichtet werden, wenn diese nicht relevant für den Kaufpreis sind.

Typische Kostenstrukturen und Honorare

Es gibt verschiedene Kostenstrukturen, die bei der Zusammenarbeit mit einem Experten im Bauwesen zum Tragen kommen. Im Einzelnen wird unterschieden zwischen:

• Grundgebühren: Viele Sachverständige berechnen eine Grundgebühr. Mit dieser Grundgebühr sollen die allgemeinen Kosten für die Auftragsannahme und erste Bewertung abgedeckt werden.
• Stundensätze: Abhängig von der Qualifikation des Experten und der Komplexität des Auftrags können die Stundensätze variieren. Im Schnitt muss mit einem Stundensatz von 200 Euro und mehr gerechnet werden.
• Pauschalangebote: Einige Standardleistungen wie die Wertermittlung von Immobilien oder von Grundstücken wird mittels ein Pauschalangebots abgerechnet.
• Zusatzkosten: Reisekosten, spezielle Untersuchungen und Labortests können zusätzliche Kosten verursachen. Diese Kosten sollten im Vorfeld geklärt und möglichst vertraglich festgehalten werden, damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Viele Baugutachter verhandelt ihr Honorar mit ihren Kunden frei. Dies ist grundsätzlich möglich, auch wenn sich viele an die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) halten.

Vergleich verschiedener Bausachverständiger und Angebote

Neben den reinen Kosten für einen Baugutachter sollten Bauherren auch immer auf die Zertifizierungen und Erfahrungen des Experten achten. Letzteres ist umso wichtiger, da die Berufsbezeichnung in Deutschland nicht rechtlich geschützt ist und sich im Grunde jeder als Experte ausgeben kann.

Wurden verschiedene Angebote eingeholt, ist es wichtig nicht nur auf den endgültigen Preis des Bausachverständigen zu achten, sondern vielmehr die verschiedenen Leistungen sowohl beim Hauskauf als auch beim Hausbau miteinander zu vergleichen.

Verhandlung von Honoraren und Vertragsbedingungen

Die Verhandlung der Honorare ist zwar ein wichtiger Aspekt für die Zusammenarbeit mit einem Baugutachter. Dennoch sollte auch Wert auf die verschiedenen Vertragsbedingungen gelegt werden.

Im Vertrag mit dem Baugutachter wird der Umfang der verschiedenen Leistungen sowie das dafür vereinbarte Honorar fixiert. Für den Sachverständigenvertrag gibt es laut BGB keine besonderen Regelungen, allerdings greifen bei einem Vertrag ohne besondere Vereinbarungen die §§ 631 ff. BGB.

Der Vertrag mit dem Gutachter kann zwar ohne Weiteres auch schriftlich geschlossen werden. Allerdings ist zu empfehlen den Vertrag schriftlich zu fixieren, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommen kann.

Möglichkeiten der Finanzierung von Bausachverständigen

Die Kosten für den Bausachverständigen lassen sich durch verschiedene Möglichkeiten auch finanzieren. Wir haben dazu recherchiert.

• Öffentliche Förderprogramme – In Ausnahmefällen können die Kosten für den Bausachverständigen durch öffentliche Mittel gefördert werden. Dies gilt besonders dann, wenn es um Themen wie Energieeffizienz oder denkmalgeschützte Gebäude und historische Bauwerke geht.
• Steuerliche Absetzbarkeit – Unter bestimmten Umständen können die Kosten auch bei der Steuer abgesetzt werden. Möglich ist dies bei einer Sanierung, dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie.
• Versicherungen – Bei einem Schadensfall übernehmen Verssicherungen sehr oft die Kosten. Dies gilt bei der Feststellung von Versicherungsschäden. Allerdings sollte die Kostenübernahme im Vorfeld geklärt und schriftlich fixiert werden.

Tipps zur Budgetierung und Kostenkontrolle

Die Leistung, die ein Baugutachter erbringen soll, muss immer im Vorfeld vereinbart und schriftlich fixiert werden. So ist es zum Beispiel möglich den Gutachter rund um das Bauvorhaben zu engagieren oder ihn nur für bestimmte Bauphasen zurate zu ziehen.

Im Zuge der Kostenkontrolle müssen Auftraggeber sich keine Gedanken machen, wenn es um energieeffiziente Sanierungen, den barrierefreien Umbau oder um Arbeiten rund um den Denkmalschutz geht. Hierfür stehen meist staatliche Förderungen zur Verfügung.

Fazit

Schadensersatzansprüche gegenüber einem Handwerker, einer Versicherung oder. Vor Gericht lassen sich leichter durchsetzen, wenn mit einem Bausachverständigen zusammengearbeitet wird. Der Sachverständige kann nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Hauskauf seinen Klienten hilfreich zur Seite stehen. Mit seinem Fachwissen kann er sowohl Bauschäden als auch Baumängel frühzeitig erkennen und für deren Beseitigung sorgen.

Häufig gestellte Fragen zu den Kosten für einen Bausachverständigen

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.