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Baugrundstücke und Bodengutachten

Die Suche nach dem passenden Grundstück gestaltet sich oft schwierig und ist mit einem nicht zu unterschätzenden Zeitaufwand verbunden. Was Sie bei diesem Suchprozess zu beachten haben, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Grundstückssuche. Bei der Entscheidung sollte man allerdings nicht nur Kriterien wie Lage, Preis und nette Nachbarn berücksichtigen, sondern sich auch mit der Qualität und den Charakteristika des Bodens auseinandersetzen. Um die Bodenqualität zu prüfen, sollte in jedem Fall ein professionelles Bodengutachten erstellt werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Holen Sie vor dem Grundstückskauf so viele Informationen wie möglich zur früheren Nutzung, zur Tragfähigkeit sowie zu möglichen Belastungen ein.
  • Die Erstellung eines professionellen Bodengutachtens ist in jedem Fall lohnenswert, um Kosten zu kalkulieren und einen möglichst reibungsfreien Bauablauf garantieren zu können.
  • Viele Qualitätsminderungen oder Belastungen des Bodens können mithilfe technischer Maßnahmen ausgeglichen bzw. verbessert werden.

Qualitätseinschätzung auf den ersten Blick

Gründung

Der konstruktive und statische Übergang vom Bauwerk zum Boden wird über eine entsprechende Gründung ausgebildet. Dies erfolgt meist in Form eines Fundaments, das aus Strukturelementen des Bauwesens (z. B. Pfähle, Träger, Platten) besteht. Die Gründungstiefe bzw. -höhe ist so zu wählen, dass durch die Eigenbewegungen des Bodens an der Oberfläche keine negativen Auswirkungen auf das Bauwerk entstehen. In unseren Breitengraden ist die Frosttiefe maßgeblich für die notwendige Tiefe einer Gründung.

Als Laie ist es unmöglich auf den ersten Blick einzuschätzen, ob es sich um einen qualitätsvollen Baugrund handelt. [ads-pullquote-left]“Man kann nicht sagen, dass es sich um einen qualitätsvollen Baugrund handelt, ohne wirklich in die Tiefe geblickt zu haben.“[/ads-pullquote-left]Dazu ist es vor allem notwendig, den Untergrund in seiner Dreidimensionalität zu prüfen. Erste Hinweise auf mögliche Nachteile des ins Auge gefassten Grundstücks kann ein Blick auf das Luftbild geben: Sind alle anderen Grundstücke in der Umgebung bereits bebaut, ist der Verdacht auf baugrundtechnische Probleme nicht ganz unbegründet. Umgekehrt ist eine bereits vorhandene oder frühere Bebauung des Grundstücks ein guter Hinweis darauf, dass es sich um einen unproblematischen Baugrund handelt. Dennoch weiß man auch in diesem Fall nicht sicher, wie das vorhandene Bauwerk gegründet ist. Ein Gespräch mit dem vorherigen Grundstücksbesitzer oder ein Besuch des Bauamts kann zur Klärung dieser Frage beitragen.

Kein Ausschlusskriterium, aber mit Vorsicht zu behandeln

Obwohl viele Probleme mit technischen Maßnahmen lösbar sind, gibt es doch ein paar wichtige Kriterien, die man vor dem Kauf eines Grundstücks auf jeden Fall beachten sollte, zum Beispiel:

Lage des Grundstücks: Unbedingt abzuklären ist, ob das Grundstück in der Vergangenheit von Überschwemmungen betroffen war oder ob dies aufgrund der Klimaveränderungen in Zukunft zu erwarten ist.

 Tragfähigkeit des Baugrunds: Moore oder Torf-Einschlüsse im Boden sowie feuchtigkeitsreiche Bodenschichten beeinflussen die Tragfähigkeit des Baugrunds.

 Frühere Nutzung des Grundstücks: In ehemals bergbaulich genutzten Gebieten können sich nach wie vor unterirdische Hohlräume befinden, die die Einsturzgefahr des Untergrund erhöhen.

 Mögliche Altlasten: Wurde das Grundstück früher industriell genutzt, ist es möglich, dass sich nach wie vor Rückstände von Schadstoffen im Boden befinden. Auch Verfüllungen können Schadstoffe enthalten.

Doch wo findet man diese Informationen? Wenden Sie sich am besten an die zuständigen Umwelt- und Naturschutzbehörden, wie Wasserwirtschafts- oder Bergämter. Diese verfügen über Kataster, in denen zahlreiche Informationen, wie beispielsweise der Altlastenverdacht ehemals industriell genutzter Grundstücke, eingetragen sind. Mittlerweile sind viele dieser Unterlagen auch online einsehbar.

Bodengutachten lohnen sich!

Baureifmachung

Um ein Grundstück baureif zu machen, müssen alle entsprechenden Vorkehrungen getroffen werden, damit dieses gefahrenfrei bebaut werden kann. Dies umfasst unter anderem die Entsorgung von Altlasten, die Herstellung einer entsprechenden Tragfähigkeit des Untergrunds oder die Aufschüttung und Planierung des Bodens

Da die mit dem Grundstückskauf und dem Hausbau verbundenen Investitionen in den meisten Fällen beträchtlich sind, sollte man sich im Vorhinein auf jeden Fall bezüglich der Bebau- und Bewohnbarkeit des Grundstücks absichern. [ads-pullquote-right]“Auch wenn im Umfeld guter Baugrund vorliegt, ist nie auszuschließen, dass nicht punktuell geänderte Verhältnisse vorliegen.“[/ads-pullquote-right]Dies ist einerseits wichtig, um langfristig gesund und sorgenfrei im eigenen Haus leben zu können, und andererseits, um etwaige Kosten der Baureifmachung im Voraus richtig einschätzen zu können. Vor allem der Aushub der Baugrube und die fachgerechte Entsorgung des Materials sind meist mit nicht unerheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Außerdem ist die Vorlage eines Bodengutachtens bei den Behörden für die Genehmigung eines Bauvorhabens im Normalfall Pflicht.

Um eindeutige Aussagen hinsichtlich der Bodenqualität treffen zu können, muss mindestens 6 Meter unter Gründungshöhe gebohrt werden. Vorab sollte man anhand von Behördenunterlagen prüfen, wie hoch der Grundwasserspiegel steht, um das passende Bohrverfahren auszuwählen. Zwei häufig angewandte Methoden bei Lockergestein und mittlerem Grundwasserstand sind:

Rammkernsondierung: Diese Methode dient der Ermittlung des vorliegenden Bodenmaterials und der Erkundung von Altlasten im Boden. Dazu wird ein schlitzförmig offenes Rohr in den Boden hineingetrieben und eine Bodenprobe entnommen. So kann festgestellt werden, um welchen Boden es sich handelt.

Rammsondierung: Mit dieser Untersuchung wird der Eindringwiderstand und somit die Tragfähigkeit des Bodens gemessen. Dabei wird eine Stange mit einer spangenförmigen Spitze in den Boden hineingetrieben und gezählt, wie viele Schläge nötig sind, um 10cm tief in den Boden einzudringen.

Darüber hinaus sind weitere Untersuchungen möglich, beispielsweise zur Bestimmung des Wassergehalts bei feuchtem Boden. Auf Basis der Ergebnisse kann der Gutachter einschätzen, ob es sich um einen problemlosen Baugrund handelt, oder ob technische Maßnahmen notwendig sind, um die Bodenqualität zu verbessern.

Die Kosten für ein solches Gutachten sind natürlich abhängig von der Größe des Grundstücks, aber auch davon, wie hoch der Grundwasserspiegel ist und wie tief das Bauvorhaben in den Untergrund reicht (z. B. mit oder ohne Keller). Doch woher bekommt man ein solches Gutachten? Am besten, Sie wenden sich an ein entsprechendes Ingenieurbüro aus der Umgebung, das mit den Besonderheiten des Bodens in der Region vertraut ist. Pauschal sollte man mit 2.000–3.000 Euro für ein herkömmliches Einfamilienhaus rechnen.

Auch Grundstücke können alte Lasten haben

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert definiert den Preis eines Quadratmeters unbebauten Bodens. Er wird mindestens jedes zweite Jahr ermittelt und ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Da es sich dabei um einen Durchschnittswert handelt, muss der tatsächliche Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks jedoch anhand seiner Besonderheiten ermittelt werden.

Wird eine Belastung des Grundstücks mit Schadstoffen festgestellt, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass vom Kauf abzuraten ist. [ads-pullquote-left]“Die Kosten, die Sie für ein Gutachten ausgeben, machen nur einen Bruchteil dessen aus, was später in der Bauphase auf einen Bauherren zukommt.“[/ads-pullquote-left]Ausschlaggebend ist neben der Art der schädlichen Stoffe auch, wie tief und in welcher Form diese vorliegen. Bei einer Belastung des Grundwassers mit Schadstoffen ist es besonders wichtig zu klären, ob die Schadstoffe vom Grundstück ausgehen oder von außen eingetragen werden. Vor allem im Berliner Raum wird häufig Trümmerschutt gefunden, der meist sehr teuer in der Entsorgung ist, jedoch nicht unbedingt gefährlich. Welche Maßnahmen im Detail notwendig sind, klärt man am besten vorab mit der örtlichen Umweltbehörde. Diese führt meist einen Altlastenkataster (auch Bodenbelastungs- oder Verdachtskataster genannt), in dem bereits bekannte Schadstoffbelastungen eingetragen sind bzw. neu festgestellte erfasst werden. Der Eintrag eines Grundstücks in diesem Kataster bewirkt in jedem Fall eine Abweichung des Grundstückspreises vom aktuellen Bodenrichtwert (siehe Infobox). Vor dem Kauf sollte man mit dem Grundstücksverkäufer entsprechende Vereinbarungen hinsichtlich der Entsorgung der vorliegenden Altlasten treffen bzw. eine entsprechende Preisminderung aushandeln. Die Beratung durch einen Rechtsanwalt sowie einen geprüften Bodengutachter empfiehlt sich dabei auf jeden Fall.

Wissen ist Macht

Die oberste Devise lautet: Holen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks nicht nur so viele Informationen wie nötig, sondern so viele wie möglich ein. Fragen Sie bei den zuständigen Behörden und Ämtern nach, recherchieren Sie im Internet, werfen Sie einen Blick auf Luftbilder aus verschiedenen Perioden und erkundigen Sie sich, wie das Grundstück früher genutzt wurde. Die Investition in eine fachmännische Beratung durch einen Bodengutachter und die Durchführung einiger Standarduntersuchungen lohnen sich auf jeden Fall. Nur so sind die zukünftigen Kosten kalkulierbar und ein rascher Bauprozess ohne böse Überraschungen garantiert.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Bodengutachten und Überprüfung der Bodenqualität? Unsere unabhängigen Experten beraten Sie gerne.

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