Almondia – Bautipps Die Bauherrenberatung

Baugutachter

Rund um den Bau oder die Sanierung von Häusern kann es immer wieder zu Fehlern kommen. Baugutachter oder Bausachverständige können Bauherren helfen, solche Fehler zu vermeiden oder so frühzeitig zu erkennen, dass es nicht zu größeren Schäden kommt. Mit dem folgenden Artikel bekommen Bauherren Informationen rund um den Baugutachter und seine Arbeit.  

Schnelleinstieg ins Thema

Welche Aufgaben hat ein Bausachverständiger?
Wo findet man einen guten Bausachverständigen?
Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Was ist ein Baugutachter?

Definition und Aufgabenbereich eines Baugutachters

Bei einem Baugutachter handelt es sich um einen Experten im Bauwesen, der Kenntnisse in den verschiedenen Baubereichen hat. Ein solcher Gutachter kann bereits bei der Planung hinzugezogen werden, da er unter anderem zum energieeffizienten Bauen und Umbauen bzw. Sanieren beraten kann. Bei größeren Bauprojekten werden Baugutachter sehr häufig hinzugezogen. Zu ihren Aufgaben gehört es, dass sie nach Fertigstellung von größeren Bauabschnitten diese auf Baumängel und Ähnliches überprüfen, bevor die nächste Bauphase in Angriff genommen wird. Vielfach sind die Gutachter im Rahmen der Bauabnahme beteiligt, um so versteckte Baumängel zu erkennen.

Unterschiede zwischen einem Baugutachter und einem Bauleiter oder Architekten

Während der Baugutachter überprüft, ob alle Arbeiten korrekt durchgeführt wurden, ist der Bauleiter bzw. der Architekt in erster Linie für den organisatorischen Einsatz auf der Baustelle verantwortlich. Er sorgt somit dafür, dass alle Arbeiten reibungslos ablaufen.

Warum ist ein Baugutachter wichtig?

Die Bedeutung eines Baugutachters für Bauvorhaben und Immobilienkäufe

Rund um ein Bauvorhaben überprüft der Gutachter, ob die Immobilie gemäß den Vorgaben erbaut wurde. Des Weiteren kann er erkennen, ob es während dem Hausbau oder nach dessen Fertigstellung zu Mängeln kam. Beim Kauf einer Immobilie überprüft der Gutachter das Gebäude, um so versteckte Mängel zu finden. Bzw. die anfallenden Sanierungskosten einzuschätzen.

Risiken und Kosten, die vermieden werden können, wenn ein Baugutachter involviert, ist

Bauherren können durch das Gutachten des Baugutachters frühzeitig versteckte Mängel erkennen und sich so vor hohen Folgekosten schützen. Auch wenn ein Baugutachter nicht billig ist, lohnt es sich angesichts der hohen Anzahl von Baumängeln ihn dennoch zu engagieren. Laut DEKRA kann bei einem Bauvorhaben im Schnitt mit ca. 10.000 Euro Schaden durch versteckte Mängel gerechnet werden. Oftmals sind diese Kosten sogar höher. Durch den Einsatz eines Baugutachters lassen sich solche Mängel frühzeitig erkennen oder gar vermeiden, sodass es erst gar nicht zu den hohen Folgekosten kommt.

Präventive Beweissicherung und Schimmelbekämpfung durch professionelle Baugutachter

Die Begutachtung und Beweissicherung durch einen vom Sachverständigenverband anerkannten Schiedsgutachters ist besonders wertvoll. Diese Fachleute bieten kompetente Bauberatung bei Umbau-Vorhaben und helfen unter Umständen, frühzeitig Schimmel und Schimmelpilz zu identifizieren. Die rechtzeitige Begutachtung dient der präventiven Beweissicherung und gewährleistet eine dauerhafte Speicherung relevanter Daten für jeglichen Zweck, einschließlich Zugriff bei rechtlichen Auseinandersetzungen.

Darüber hinaus wird durch die Anerkennung als Schiedsgutachters eine neutrale und fachlich fundierte Bauberatung ermöglicht, die besonders bei komplexen Schimmelpilz-Problematiken entscheidend ist. Die Speicherung der Untersuchungsergebnisse hat den Zweck, sowohl historische Baudaten zu bewahren als auch zukünftige Wartungs- und Sanierungsarbeiten zu erleichtern. Unter bestimmten Umständen können diese Dokumentationen auch zur Unterstützung von Versicherungsansprüchen oder in Gerichtsverfahren verwendet werden.

Baugutachter

Qualifikationen und Ausbildung von Baugutachtern

Welche Ausbildungs- und Zertifizierungsanforderungen sollte ein Baugutachter erfüllen?

Die Berufsbezeichnung Gutachter ist rechtlich nicht geschützt, sodass sich jeder als solches bezeichnen kann. Dies bedeutet, dass es auf dem Markt jede Menge unprofessionelle Sachverständige gibt. Verschiedene Zertifizierungsstellen achten darauf, dass zukünftige Gutachter mindestens einen Handwerksberuf erlernt haben bzw. einen Meisterbrief vorweisen können. Des Weiteren sollten Baugutachter regelmäßig an verschiedenen Fortbildungen teilnehmen und dies auch nachweisen können.

Bedeutung von Erfahrung und Spezialisierung in bestimmten Bereichen (z. B. Altbausanierung, Schadensbewertung)

Haben sich Baugutachter in bestimmten Bereichen spezialisiert und können Erfahrungen nachweisen, können Bauherren davon ausgehen, dass die Sachverständigen ein entsprechendes Gutachten erstellen können. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass je nach Bereich auch ein Gutachter mit Erfahrung auf diesem Gebiet engagiert wird.

Unterschied zwischen Baugutachter und Bausachverständiger

Definitionen und Aufgabenbereiche von Baugutachtern und Bausachverständigen

Grundsätzlich wird Bausachverständigen eine sehr gute Sachkunde und ein überdurchschnittliches Wissen im Bauwesen zugesprochen.

Spezifische Fachkenntnisse und Qualifikationen, die für jeden Beruf erforderlich sind

Sowohl Baugutachter als auch die Bausachverständigen sollten sich mit den verschiedenen Themen im Bausektor auskennen und auf eine langjährige Projekterfahrung zurückblicken können. Ihr Wissen sollten sie in regelmäßigen Fortbildungen stets auf dem neuesten Stand halten.

Wann ist es sinnvoll, einen Baugutachter und wann einen Bausachverständigen zu engagieren?

Da beide Berufsbezeichnungen synonym genutzt werden, spielt es erst einmal keine Rolle, ob ein Baugutachter oder ein Bausachverständiger engagiert wird. In jedem Fall sollte die professionelle Baubegleitung beim Bauen sowie beim Kaufen einer Immobilie in Betracht gezogen werden.

Gemeinsamkeiten und Unterschiede in den Leistungen und Arbeitsweisen der beiden Berufe

Vor Gericht wird der Begriff Bausachverständiger genutzt, während Privatpersonen meistens den Begriff Baugutachter nutzen. Die beiden Begriffe werden somit synonym genutzt.

Mit einem Bausachverständigen lassen sich eventuelle Mängel frühzeitig erkennen und beseitigen. Der Baugutachter überprüft beim Hausbau den Bauplan und die Kostenkalkulation. Gleichzeitig überwacht er den Baufortschritt, indem er regelmäßig auf die Baustelle kommt.  

Wann sollte man einen Baugutachter engagieren?

Zu den typischen Situationen, in denen die Expertise eines Baugutachters erforderlich ist gehören u.a. die folgenden:

SituationHauptaufgaben des Baugutachters
HauskaufÜberprüfung der Immobilie auf versteckte Mängel, Bewertung der Sanierungskosten, Überprüfung des Kaufpreises, Teilnahme an Preisverhandlungen
BauabnahmeÜberprüfung des Bauplans und der Kostenkalkulation, Überwachung des Baufortschritts durch regelmäßige Baustellenbesuche
BauschädenIdentifikation von Baumängeln, Unterstützung bei rechtlichen Auseinandersetzungen, Bewertung und Dokumentation von Schäden für Versicherungsansprüche

Vor- und Nachteile der frühzeitigen Einbindung eines Baugutachters in Bauvorhaben.

Vorteile im Überblick

  • Fachkundige Baubegleitung
  • Erfahrung aus verschiedenen Bauprojekten
  • Vermeidung von Kosten durch Fehler bei der Planung oder durch Baumängel
  • Objektive Einschätzung des Immobilienwerts beim Kauf
  • Nachteile im Überblick
  • Extra Kosten
  • Nicht alle Gutachter sind offiziell zertifiziert
  • Um Fördermittel zu bekommen, muss Gutachter ein Energieeffizienz-Experte sein

Wie wählt man den richtigen Baugutachter aus?

Kriterien zur Auswahl eines qualifizierten und vertrauenswürdigen Baugutachters

Um einen qualifizierten Sachverständigen zu finden, sollte Wert auf eine anerkannte Zertifizierung gelegt werden. Dies garantiert, dass die Kenntnisse des Sachverständigen auf dem neuesten Stand sind und sein Gutachten vor Gericht standhält. Neben den Zertifizierungen gibt es für Sachverständige zwei DIN-Normen (ISO 9001:2008 und IO/IEC 17024), welche weltweit anerkannt sind. 

Fragen, die man einem potenziellen Baugutachter stellen sollte

  • Mitglied in einer Kammer oder einem Sachverständigenverband (Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständige, Bundesverband Deutscher Bausachverständige)
  • Welche Zertifizierungen hat der Sachverständige?
  • Das Tätigkeitsspektrum des Gutachters
  • Beratung unabhängig oder neutral?
  • Gibt es ein Qualitätssiegel durch Organisationen wie TÜV oder DEKRA?
  • Ist Erstberatung kostenlos?
  • Gibt es eine Personenzertifizierung gemäß ISO/IEC 17024?

Wo findet man einen guten Baugutachter?

Recherche in Branchenverzeichnissen und online Plattformen spezialisiert auf Baugutachter

Wer im Internet nach einem Bausachverständigen recherchiert, der sollte sich folgende Quellen anschauen:

Empfehlungen von Freunden, Familie, oder anderen Bauexperten

Ebenfalls eine wertvolle Hilfe bei der Suche nach einem Bausachverständigen sind Erfahrungen von Freunden und Bekannten, die ebenfalls schon mit einem Gutachter rund um den Bau oder Kauf zu tun hatten.

Überprüfung von Bewertungen und Referenzen früherer Kunden

Des Weiteren ist es auch möglich, den Sachverständigen nach seinen Weiterbildungen und/oder Referenzen zu fragen. Es kann durchaus lohnenswert sein, frühere Auftraggeber zu kontaktieren und sich umfassend über Vorgehen und Arbeitsweise zu informieren.

Kontaktaufnahme mit lokalen Baugutachterverbänden oder -organisationen

Ist es nicht möglich auf Empfehlungen von Freunden und Bekannten zurückzugreifen bietet sich die Kontaktaufnahme zu lokalen Gutachterverbänden und den entsprechenden Organisationen an. Diese können lokal über einzelne Sachverständige informieren.

Einholen von Angeboten und Vergleich verschiedener Baugutachter

Und last but not least ist es möglich, sich von verschiedenen Gutachtern und Experten Angebot einzuholen, um diese sowie die anfallenden Kosten miteinander zu vergleichen. Im Zuge dessen sollten auch gleich Informationen rund um Fortbildungsmaßnahmen eingeholt werden.

Leistungen von Baugutachtern

Untersuchung von Baumängeln und Bauschäden

Der Sachverständige ist in der Lage, sowohl Schäden am Bau als auch Baumängel eindeutig zu identifizieren. Dies kann spätere Kosten deutlich reduzieren, da Mängel abhängig vom Vertrag zum Schadensersatz oder zur Minderung der Vergütung führen.

Bewertung der Bausubstanz und Bauqualität

Neben der Bewertung der Bausubstanz werden auch die Kriterien rund um die Bauqualität bzw. dem Kaufpreis direkt vor Ort überprüft. Dabei nimmt der Sachverständige die Bausubstanz genau unter die Lupe.

Erstellung von Gutachten und Berichten über den Zustand von Gebäuden

Beim Kauf oder Verkauf gibt das Wertgutachten einen Hinweis zum Wert der Immobilie. Bei einem Schadensfall oder bei Mängeln hilft ein Gutachten zum Durchsetzen der eigenen Rechte vor Gericht.

Beratung zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Der Sachverständige führt eine Beratung zu Modernisierungen bzw. Sanierungen durch. Im Zuge dessen kann er einen Sanierungs- bzw. Modernisierungsplan erstellen und die anfallenden Kosten ermitteln.

Unterstützung bei rechtlichen Auseinandersetzungen und Schadensregulierungen

Bauherren können sich vor Gericht von einem Gutachter unterstützen lassen, um ihr Recht durchzusetzen.

Bau und Bauschäden: Wichtige Aspekte für Baugutachter

Die Bedeutung von Bauqualität und -integrität für die langfristige Werterhaltung von Immobilien

Mit einer guten Bauqualität sowie einer guten Bausubstanz wird die solide Basis sowie die langfristige Sicherheit und der gute Werterhalt des Hauses garantiert. Dies wiederum führt zum Wohlbefinden seiner Bewohner.

Typische Baumängel und Bauschäden, die von Baugutachtern untersucht werden

Bauherren fragen sich nicht selten, was typische Baumängel sind oder was sogar schon als Pfusch am Bau bezeichnet wird. Laut dem BGB geht es dabei um Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit eines Hauses. Ebenfalls ein Baumangel liegt vor, wenn das Gebäude nicht den aktuellen Vorgaben entspricht.

Zu den häufigsten Schäden beim Bauen zählen:

  • Dach und Regenrinne – Im schlimmsten Fall wurde das Dach nicht richtig eingedeckt, sodass die darunterliegende Dämmung Schaden nimmt. Vielfach wird für den Dachstuhl feuchtes Holz verwendet oder die Dachrinne wird schlichtweg nicht richtig montiert.
  • Decken und Fußböden – Sehr oft wird das Parkett auf eine Fußbodenheizung verlegt, was im Laufe der Zeit zu Fugen führt. Oftmals ist der Estrich nicht richtig ausgetrocknet, sodass es zu Schimmel unter den Fliesen kommen kann.
  • Estrich – Wenn Dehnungsfugen falsch dimensioniert sind, kommt es zur Rissbildung bei angrenzenden Bauteilen.
  • Wände und Wandverkleidungen – Bilden sich nach kurzer Zeit Risse an den Wänden, deutet dies auf ein zu kleines Überbindemaß hin. Lose Wandverkleidungen zählen ebenfalls zu den häufigsten Mängeln.
  • Haustechnik – Werden Verbindungen nicht richtig verlegt oder die Elektronik mangelhaft ausgeführt, führt dies zu Problemen bei Heizung bzw. Lüftung.
  • Fenster und Türen – Es kommt oft zu Undichtigkeiten sowie zu schlecht schließenden Fenstern und Türen. Nicht selten zeigen Fensterscheiben schon kurz nach dem Einsetzen Risse.
  • Keller – Durch eine mangelhafte Abdichtung kann Feuchtigkeit eindringen, was zur Schimmelbildung führt oder Schäden am Mauerwerk verursacht.
  • Fassade – Es kommt zu Rissen oder zum Abblättern von Putz.
  • Garage – Tore werden schlecht eingehängt und die Auffahrt zeigt schnell erste Risse.
  • Fundament – Ein falsches Fundament sorgt schnell für Risse an den Wänden und im Boden.
  • Wärmedämmung – Eine schadhafte Wärmedämmung führt zu erhöhtem Energieverbrauch.
  • Schadstoffe – Werden mit Schadstoffen belastete Baumaterialien verwendet, muss dies sofort reklamiert werden, da ansonsten der Hausbesitzer auf den Kosten für die Entsorgung sitzen bleibt.

Methoden zur Identifizierung und Bewertung von Bauschäden

Es gibt eine Vielzahl von Methoden, wie Schäden am Bau ermittelt und eine Schadensbewertung durchgeführt werden kann. Maßgeblich ist immer die Art des Schadens.

Empfehlungen und Maßnahmen zur Beseitigung von Bauschäden und zur Vermeidung zukünftiger Probleme

Bauherren haben grundsätzlich Anspruch auf eine vollständige Beseitigung von Schäden an ihrem Haus. Wichtig dabei ist es, dass der Schaden bzw.  der Mangel während der Bauphase oder im Rahmen der Bauabnahme angezeigt wird.

Schäden können auf vielfältige Weise vermieden werden. Auch hier kommt es immer auf die Art des Schadens an.

Der Ablauf einer baugutachterlichen Untersuchung

Je nach Art des Schaden wird der Sachverständige verschiedene Methoden durchführen, um einen Schaden zu beurteilen und zu bewerten.

Dokumentation und Berichterstattung nach der Untersuchung

Nach der erfolgenden Untersuchung bzw. einer Immobilienbewertung wird der Sachverständige seine Ergebnisse in einem Gutachten oder mittels einer Berichterstattung dokumentieren.

Baugutachter Kosten: Was sollte man wissen?

Faktoren, die die Kosten für baugutachterliche Leistungen beeinflussen

Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da eine Reihe von Faktoren diese beeinflussen. Zu den wesentlichen Faktoren, die die Kosten beeinflussen, zählen die Größe des Hauses sowie der Umfang der Untersuchung bzw. der Aufwand im Rahmen einer Baubegleitung. Des Weiteren müssen anfallende Pauschalen für die Anfahrt bzw. für Porto und sonstige Auslagen berücksichtigt werden.

Typische Preisstrukturen und Honorarvereinbarungen mit Baugutachtern

Im Zuge eines Kaufs kann zur Einschätzung des Gebäudezustands mit Kosten von rund 300 Euro gerechnet werden. Eine Baubegleitung dagegen erfordert mehr Aufwand und kostet dementsprechend mehr. Im Schnitt fallen hier ca. 2 % der Bausumme an.

Wie kann man Kosten sparen beim Engagieren eines Baugutachters?

Um die Kosten des Einsatzes eines Baugutachters zu minimieren ist es hilfreich, bei jedem Bauprojekt die verschiedenen Arbeitsprozesse zu digitalisieren. Dies hilft, Fehler zu vermeiden. Qualitätsprüfungen sollten immer vor Ort stattfinden. Bauherren sollten versuchen immer den Überblick über das Bauvorhaben zu behalten.

Wie kann man mögliche Fallstricke bei der Auswahl eines günstigen Baugutachters vermeiden?

Wird ein vermeintlich günstiger Baugutachter ausgewählt, laufen Bauherren schnell Gefahr, einen unprofessionellen Gutachter zu engagieren. Dies liegt daran , dass die Berufsbezeichnung nicht rechtlich geschützt ist. Somit kann sich jeder Gutachter nennen.

Häufige Fehler beim Umgang mit Baugutachtern

Missverständnisse und Irrtümer, die Bauherren und Immobilienkäufer bei der Zusammenarbeit mit Baugutachtern machen

Vielfach wird nicht exakt mit dem Bausachverständigen besprochen, in welchem Umfang er tätig werden soll. Dies führt nicht nur zu Missverständnissen, sondern sehr oft auch zu Ärger, denn die Auftraggeber fühlen sich nicht richtig beraten.

Solche Fehler lassen sich vermeiden, wenn im Erstgespräch mit dem Bausachverständigen ganz klar festgelegt wird,  welche Aufgabenbereiche er übernehmen soll.

Rechtliche Aspekte und Haftung

Rechte und Pflichten von Bauherren, Verkäufern und Baugutachtern im Zusammenhang mit baugutachterlichen Untersuchungen

Bauherren haben ebenso wie Verkäufer eines Hauses und Bausachverständige verschiedene Rechte und Pflichten, die sie einhalten müssen.

Die Gutachter sollten im eigenen Interesse eine Dienstleister-Haftpflicht-Versicherung abschließen. Dies ist essenziell wichtig für ihre Arbeit.

Fallbeispiele und Erfahrungsberichte

Praxisbeispiele

Im Rahmen einer Baubegleitung bzw. einer Immobilienbewertung ist die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen sehr wichtig, da Laien oftmals nicht auf den ersten Blick erkennen können, wenn Mängel vorliegen oder beim Kauf eines Hauses der Preis unangemessen ist, da erst noch eine aufwändige Sanierung erfolgen muss.

Sehr oft berichten Kunden, dass sie durch die Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen viel Geld sparen konnten, da Mängel frühzeitig entdeckt wurden und für eine Beseitigung gesorgt wurde.

Tipps für die Zusammenarbeit mit einem Baugutachter

Erkannte Mängel müssen vom Bausachverständigen exakt benannt und festgelegt werden. Des Weiteren muss er bestimmen, wie der Mangel behoben werden soll. Hilfreich für eine Zusammenarbeit ist eine spezielle Bausoftware, da sich hier Mängel direkt in den Bauplan eintragen lassen.

Anhand der Expertise des Bausachverständigen können Betroffene ihre Forderungen gegenüber den Handwerker oder bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung leichter durchsetzen.

Fazit

Mit einem unabhängigen Bausachverständigen können Schadenersatzansprüche gegenüber Handwerker, der Versicherung oder vor Gericht leichter durchgesetzt werden. Des Weiteren können die Bausachverständigen Maßnahmen zur Reparatur oder gar Beseitigung des Mangels empfehlen.

Es gibt hierzu verschiedene Möglichkeiten. Zum einen kann eine komplette Baubegleitung erfolgen und zum anderen kann er auch nur zur Bauabnahme engagiert werden. Des Weiteren kann er auch zur Immobilienbewertung beim Kauf bzw. Verkauf herangezogen werden.

Sie können Baukonzepte erstellen, Angebote überprüfen und die fachgerechte Ausführung überwachen. Auf Wunsch kümmern sie sich auch um die Bauleitung sowie die Analyse und Bewertung von Schäden.

Zum einen verfügt ein Bausachverständiger über eine entsprechende Ausbildung in dem entsprechenden Bereich und zum anderen kann er über einige Jahre Berufserfahrung berichten. Des Weiteren sollte er regelmäßig an Fortbildungen teilnehmen, um stets auf dem neuesten Stand zu sein.

Die Kosten sind auftragsabhängig und können daher stark variieren. Im Schnitt ist mit einem Stundenpreis von 70 bis 200 Euro zu rechnen sowie mit Fahrtkosten von 2 bis 4 % des Auftragswertes. Als Sachverständiger kann die Baufamilie mit seiner kompletten Unterstützung rechnen. Es ist aber auch möglich, ihn nur als Baubegleiter oder zur Begutachtung für ein Baugutachten zu engagieren.

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

WordPress Cookie Plugin von Real Cookie Banner