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Sachverständiger Bauwesen

Im Bauwesen gibt es verschiedene Arten von Sachverständigen mit unterschiedlichen Kompetenzen bzw. Tätigkeitsschwerpunkten. Der folgende Artikel geht speziell auf die Sachverständigen für die unterschiedlichen Bauweisen ein. Es wird unterschieden zwischen einem Sachverständigen für Massivhäuser und für Fertighäuser.  

Schnelleinstieg ins Thema

Rolle und Aufgaben eines Bausachverständigen
Qualifikationen und rechtliche Grundlagen
Was kostet ein Sachverständiger im Bauwesen?

Definition und Aufgaben eines Bausachverständigen

Der Bausachverständige wird vielfach auch als Baugutachter oder als Baubegleiter bezeichnet. Grundsätzlich handelt es sich um einen Experten im Bauwesen, der über Kenntnisse in den verschiedenen Baubereichen verfügt. So kann der Bausachverständige auch zu verschiedenen Themen wie energieeffizientes Bauen und Umbauen bzw. Sanieren beraten.

Zu den weiteren Aufgaben des Bausachverständigen gehören nach Fertigstellung des Bauvorhabens bzw. nach Fertigstellung von größeren Bauabschnitten das Projekt auf Baumängel und dergleichen zu überprüfen. Erst danach sollte die Bauphase begonnen werden. Des Weiteren sind die Bausachverständigen auch als Gutachter tätig, um versteckte Baumängel zu erkennen und entsprechende Maßnahmen einzuleiten.

Unterschiede zwischen Bausachverständigen, Bauingenieuren und Architekten

Bausachverständige überprüfen in erster Linie, ob alle Arbeiten rund um den Bau korrekt ausgeführt wurden. Der Bauingenieur bzw. der Architekt ist für den organisatorischen Einsatz auf der Baustelle zuständig. Dies bedeutet, dass er dafür sorgt, dass alle Arbeiten reibungslos vonstattengehen.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und Berufsordnungen

Der Bausachverständige sollte nicht nur über eine fundierte Berufsausbildung im Bauwesen verfügen, sondern nach Möglichkeit über eine langjährige Erfahrung in seiner Kernkompetenz bzw. seinem Tätigkeitsschwerpunkt.

Grundsätzlich hat der Bausachverständige eine entsprechende Ausbildung absolviert und kann als Anerkennung verschiedene Zertifizierungen vorweisen. Zu den wichtigsten anerkannten Zertifizierungen zählen ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008. Des Weiteren sollte sich der Sachverständige permanent weiterbilden.

Sachverständiger Bauwesen

Qualifikationen und Ausbildung

Der Gutachter verfügt über eine abgeschlossene Berufsausbildung in einem Beruf Bauwesen und kann dies anhand eines Meisterbriefs nachweisen. Zu den anerkannten Zertifizierungen zählen unter anderem ISO/IEC 17024 und ISO 9001:2008.

Fort- und Weiterbildungsmöglichkeiten

Als Sachverständiger Bauwesen ist es wichtig, sich permanent weiterzubilden und dies mit entsprechenden Unterlagen nachzuweisen.

Spezialisierungen im Bauwesen

Für einen Sachverständigen ist es wichtig, dass er über fundiertes Fachwissen verfügt. Da das Spektrum im Bauwesen sehr breit gefächert ist, sollte der Gutachter sich für bestimmte Bereiche beim Bau spezialisieren.

Hauptaufgaben eines Bausachverständigen

Wenn ein Sachverständiger im Bauwesen Baumängel oder Bauschäden feststellt, wird er diese im ersten Schritt dokumentieren. Im weiteren Verlauf sorgt er für eine Nachbesserung, sodass der Bau im Anschluss daran reibungslos fortgeführt werden kann.

Überwachung und Dokumentation von Bauvorhaben

Ein Sachverständiger Bauwesen ist für die  Überwachung und Dokumentation eines kompletten Bauvorhabens verantwortlich, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Dazu wird er als Sachverständiger bei den unterschiedlichsten Gewerken Stichproben vornehmen, um festzustellen, ob die Ausführung korrekt ist. Wenn dies nicht der Fall ist, kann er sofort eingreifen, um in der Folge Bauschäden zu verhindern. In regelmäßigen Abständen wird der Gutachter die Baustelle besuchen, um den Baufortschritt zu überprüfen. Bis zur Fertigstellung erfolgt eine Reihe von Zwischenabnahmen. Dazu zählen

  • Keller oder Bodenplatte
  • Rohbau
  • nach Installation der Rohre, allerdings vor dem Verputzen
  • der Innenputz

Des Weiteren wird ein Sachverständiger Bauwesen das Konzept sowie die Fachplanung der Heizungs- und Sanitäranlagen überprüfen, wenn dies vom Bauherren gewünscht wird.  

Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

Soll eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft werden, ist es ratsam einen Sachverständigen zu beauftragen, damit dieser bereits im Vorfeld eine Wertermittlung vornimmt. Des Weiteren kann er die Immobilie auf versteckte Schäden hin überprüfen und zusätzlich Tipps zur energetischen Sanierung geben. Im Rahmen dessen wird er auch einen Sanierungsplan erstellen.

Wann benötige ich einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter?

Gerichtliche Auseinandersetzungen: Kommt es zu rechtlichen Streitigkeiten, bei denen es nicht nur um die Bauleistung bzw. Mängelrügen, sondern auch um rechtliche Belange geht, ist es wichtig einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter zu engagieren, damit dieser ein Gutachten erstellt. Ein solches Gutachten wird als Beweismittel vor Gericht anerkannt.

Komplexe Bewertungsaufgaben: Gerade wenn es um komplexe Wertermittlungen oder technisch anspruchsvolle Beurteilungen geht, ist in den meisten Fällen die Bestellung eines Sachverständigen erforderlich. Seine besondere Fachkunde und Unparteilichkeit sind ein wichtiges Indiz.

Regulatorische Anforderungen: In bestimmten Fällen verlangen gesetzliche Vorgaben die Einbeziehung eines öffentlich bestellten Gutachters. Dies gilt unter anderem bei der Beurteilung von denkmalgeschützten Gebäuden.

Arten von Sachverständigen im Bauwesen

Wie bereits angedeutet, gibt es eine Vielzahl von Spezialisierungen als Sachverständiger Bauwesen. Wir haben uns aus diesem Grund verschiedene Arten von Sachverständigen im Bauwesen näher angeschaut.

Art des SachverständigenBeschreibung
Bausachverständiger für Schäden an GebäudenEin solcher Sachverständiger konzentriert sich in erster Linie auf die Identifikation, Analyse und Bewertung von Schäden an bestehenden Gebäuden. Ziel ist es dabei die Ursachen aufzuzeigen und mögliche Lösungen zu finden.
Bausachverständiger für BauphysikDieser Ansprechpartner ist spezialisiert auf Themen wie Wärmeschutz, Schallschutz und Feuchtigkeitsschutz. Als Sachverständiger sorgt er dafür, dass Gebäude energetisch effizient sind und das Wohnen sich komfortabel gestaltet.
Bausachverständiger für BaukonstruktionenAls Sachverständiger ist er fokussiert auf die strukturelle Integrität von Gebäuden. Dies bedeutet, er beurteilt, ob die Konstruktionen sicher und gemäß den Baunormen ausgeführt wurden.
Bausachverständiger für WertermittlungAls Ansprechpartner bestimmt er den Wert von Immobilien und Grundstücken beim Kauf, Verkauf, für Versicherungszwecke oder im Rahmen von rechtlichen Auseinandersetzungen.
Bausachverständiger für BaurechtAls Baugutachter befasst er sich mit rechtlichen Aspekten im Bauwesen, einschließlich dem Vertragswesen, Baurecht und den Baugenehmigungen.
Bausachverständiger für Umwelt und NachhaltigkeitAls Sachverständiger bewertet er die Bauvorhaben unter ökologischen Gesichtspunkten und trägt so zur Förderung nachhaltiger Baupraktiken bei.

Spezifische Einsatzgebiete für verschiedene Sachverständige

Sowohl beim Neubau als auch beim Umbau und im Rahmen von Sanierungen kann ein Sachverständiger Bauwesen engagiert werden. Zu Beginn seiner Tätigkeit wird er überprüfen, ob die Planung dem Stand der Technik entspricht und ob alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten wurden. Im Anschluss daran wird er in den verschiedenen Bauphasen Stichproben durchführen, um eventuelle Bauschäden frühzeitig zu erkennen.

Denkmalschutz und historische Bauten

Geht um den Denkmalschutz einer Immobilie bzw. um historische Bauten, die umgebaut oder saniert werden müssen, ist die Fachexpertise bzw. die Fachkompetenz Fachmanns im Bauwesen in entsprechender Spezialisierung vonnöten.

Schiedsgutachtertätigkeiten und Streitvermittlung

Sollte es zu Rechtstreitigkeiten kommen kann ein Sachverständiger zur Gutachtenerstellung herangezogen werden. Vor Gericht und bei der Streitvermittlung hat die Schiedsgutachterstellung daher einen besonderen Stellenwert. Dabei ist es vollkommen egal, ob es sich um den Kauf eines Hauses oder um den Hausbau bzw. Sanierungsmaßnahmen handelt.

Methoden der Begutachtung und Schadensanalyse

Im Rahmen der Schadensanalyse kommen verschiedene technische Verfahren zum Einsatz. Diese reichen in der Regel vom bildgebenden Verfahren bis hin zu den verschiedenen digitalen Werkzeugen. So lassen sich präzise Analysen durchführen, damit im Anschluss daran ein fundiertes Gutachten erstellt werden kann.

Gutachtenerstellung und Leistungen im Detail

Ein wichtiger Aspekt der Arbeit eines Sachverständigen Bauwesen ist die Gutachtenerstellung. Hierbei werden detaillierte Berichte angefertigt, die als Gerichtsgutachten verwendet werden können. Besonders bei Schadensbildern wie Schimmelpilz oder Asbest ist eine genaue Bauschadenbewertung unerlässlich. Ein Immobiliengutachter führt dabei eine umfassende Beweissicherung durch, um die Mängel zu dokumentieren und die Ursachen zu analysieren.

Für die Abnahme von Bauprojekten ist es entscheidend, dass der Auftraggeber die Leistungen des Sachverständigen korrekt einschätzen kann. Dies beinhaltet die Bewertung von Bauablaufstörungen, die Prüfung der Baustoffe und die präzise Baupreisermittlung. Das Honorar für diese Dienstleistungen wird in der Regel gemäß den Vorgaben des JVEG berechnet.

Einige Grundlagen für die Gutachtenerstellung und Bauschadenbewertung werden durch den DGUSV bereitgestellt, der Standards und Richtlinien für Immobiliengutachter und Sachverständige entwickelt hat. Die umfassende Dokumentation dieser Leistungen ist wichtig, um im Falle von rechtlichen Auseinandersetzungen, wie bei einem Gerichtsgutachten, alle notwendigen Informationen bereitzustellen. So können Schadensbilder wie Schimmelpilz oder Asbest präzise und nachvollziehbar bewertet werden.

Die Qualitätskontrolle bei der Abnahme von Bauprojekten und die Beweissicherung erfolgen gemäß den Standards des DGUSV, wobei die Baupreisermittlungund das Honorar nach den Vorgaben des JVEG festgelegt werden; dabei werden insbesondere die verwendeten Baustoffe genau überprüft.

Digitalisierung im Bauwesen: Einsatz moderner Software und Technologien

Immer öfter kommen im Bauwesen verschiedene Digitalisierungsmaßnahmen zum Einsatz. Diese reichen neben den verschiedenen Technologien bis hin zum Einsatz von modernen Softwarelösungen. Durch die Digitalisierung können die verschiedenen Prozesse in der Bauausführung effizienter und einfacher gestaltet werden.

Erstellung von Gutachten: Struktur, Inhalt und rechtliche Aspekte

Sowohl beim Kauf eines Hauses als auch beim Verkauf kann ein Sachverständiger Bauwesen ein entsprechendes Wertgutachten erstellen. Ein solches Gutachten gibt Auskunft über den tatsächlichen Wert der Immobilie und somit auch die Preisverhandlungen deutlich verkürzen. In diesem Bereich ist es möglich, dass ein Sachverständiger auch nur ein Kurzgutachten erstellt. Wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Gutachtenarten ist die Anzahl der einzelnen Details, welche aufgeführt werden.

Rechtliche Aspekte der Arbeit als Bausachverständiger

Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterliegt gegenüber seinem Auftraggeber einer vertraglichen Haftung nach §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB.

Rechte und Pflichten im Gutachtervertrag

Im Rahmen der gutachterlichen Tätigkeit sind Bausachverständige verpflichtet, die ihnen anvertrauten, persönlichen und geschäftlichen Geheimnisse nicht an Dritte weiterzugeben. Auch bei offenkundigen Tatsachen hat er Verschwiegenheit zu wahren.

Zu den Pflichten zählen neben der Herausgabe der Akten auch die Prüfung der sachlichen Zuständigkeit seiner Tätigkeit.

Umgang mit Konflikten und Haftungsfällen

Kann dem Fachmann eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden, die in der Folge zu einem fehlerhaften Gutachten geführt hat, muss er dafür haften. Geregelt ist dies in § 280 Abs. 1 BGB.

Bei einem falschen bzw. unrichtigem Gutachten haftet nach § 839a Abs. 1 BGB ein Sachverständiger, wenn ihm eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Erstellung des Gutachtens nachgewiesen werden kann.

Kosten für einen Bausachverständigen

  • Grundgebühren: In vielen Fällen wird eine Grundgebühr berechnet. Diese soll die allgemeinen Kosten für die Auftragsannahme und erste Bewertung abdecken.
  • Stundensätze: Abhängig von der Qualifikation des Experten und der Komplexität des Auftrags können die Stundensätze variieren. Im Schnitt liegen die Stundensätze zwischen 80 und 150 Euro.
  • Pauschalangebote: Für bestimmte Standardleistungen wie die Wertermittlung von Immobilien oder Grundstücken kann auch ein Pauschalangebot vereinbart werden.
  • Zusatzkosten: Reisekosten, spezielle Untersuchungen und Labortests können zusätzliche Kosten verursachen. Diese Kosten sollten im Vorfeld geklärt und möglichst vertraglich festgehalten werden, damit es nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Fördermöglichkeiten

  • Öffentliche Förderprogramme: Die Kosten für den Sachverständiger können in Ausnahmefällen durch öffentliche Mittel gefördert werden. Dies gilt im Besonderen, wenn es um Energieeffizienz oder denkmalgeschützte Objekte und historische Bauten geht.
  • Steuerliche Absetzbarkeit: Sachverständiger-Kosten können unter bestimmten Umständen steuerlich abgesetzt werden. Dies ist besonders dann möglich, wenn die Kosten im Zusammenhang mit einer Sanierung, dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie entstehen.
  • Versicherungen: Bei Schadensfällen ist es möglich, dass die Sachverständiger-Kosten von der Versicherung übernommen werden. Dies ist oft der Fall, wenn es um die Feststellung von Versicherungsschäden geht. Die Kostenübernahme sollte im Vorfeld überprüft und nachgefragt werden.

Fallbeispiele und praktische Anwendungen

  • Ein Sachverständiger wird sich das Projekt im Vorfeld anschauen, um im Anschluss eine detaillierte Analyse geben zu können. Sollte ein Sachverständiger bereits am Telefon eine Analyse parat haben, dann ist äußerste Vorsicht geboten.
  • Je nach Bereich werden die Ansprechpartner im Bauwesen unterschiedliche Lösungsansätze haben. Dies führt zu unterschiedlichen Kosten. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich im Vorfeld verschiedene Angebote einzuholen, um diese zu vergleichen.
  • Während der Zusammenarbeit sollten Bauherren mit dem Experten regelmäßig in Kontakt stehen. Damit es nicht zu unnötigen Problemen kommt, ist es ratsam, einmal pro Monat einen ausführlichen Rundgang auf der Baustelle einzuplanen, um dabei über alle Unklarheiten zu sprechen und eine Lösung zu finden.

Abschlussprüfung für Bausachverständige

  • Prüfungsanforderungen: Die Abschlussprüfung zum Bausachverständigen hat je nach Fachrichtung und Land bzw. Bundesland unterschiedliche Anforderungen. In der Regel umfasst die Prüfung die theoretischen Kenntnisse in den Bereichen Baurecht, Baukonstruktion und Bauphysik sowie spezifische Kenntnisse in der Begutachtung von Immobilien bzw. Grundstücken.
  • Prüfungsformat: Die Prüfung besteht in der Regel aus einem schriftlichen, einem mündlichen und einem praktischen Teil. Üblicherweise werden praktische Prüfungen in Form von Fallstudien oder der Erstellung eines Gutachtens stattfinden.
  • Zertifizierung und Akkreditierung: Nach erfolgreichem Abschluss der Prüfung erhalten die Teilnehmer ein Zertifikat, welches sie als qualifizierte Bausachverständige ausweist. Die regelmäßige Erneuerung der Zertifizierung ist nötig, um stets den aktuellen Standards im Bauwesen gerecht werden zu können.

Zukunftsperspektiven und Trends im Bauwesen

  • Nachhaltiges Bauen und ökologische Aspekte: Im Zusammenhang mit dem nachhaltigen Bauen müssen die Säulen der Ökologie, Ökonomie und dem Sozio-Kulturellen ebenfalls eingehalten werden, damit die Häuser auch in der Zukunft bestehen.
  • Einfluss von neuen Gesetzen und technologischen Entwicklungen: Nicht nur die Vielzahl von neuen Gesetzen hat einen großen Einfluss auf das Bauwesen. Ebenso wichtig sind auch die verschiedenen technologischen Entwicklungen wie zum Beispiel das Haus aus dem 3D-Drucker, Häuser aus recycelten Baumaterialien sowie filigrane und leichte Bewehrungen. Auch in den nächsten Jahren ist immer wieder mit neuen technologischen Entwicklungen zu rechnen – genauso wie mit neuen Gesetzen.
  • Marktanalyse und berufliche Aussichten für Bausachverständige: Das nachhaltige Bauen ist wohl einer der wichtigsten Trends im Bauwesen. Dies erfordert die Kenntnis und die Expertise von Fachleuten wie zum Beispiel der Sachverständige. Dies erklärt auch, warum der Berufszweig noch nie so wichtig war wie heute und in Zukunft.

Ressourcen und weiterführende Literatur

  • Empfehlungen für Fachbücher und Zeitschriften: Neben den zahlreichen Fachbüchern gibt es eine Reihe von wichtigen Zeitschriften. Dazu zählen BauR, BauSV, BrBp, DRiZ und IBR.
  • Wichtige Verbandsmitteilungen und Richtlinien: Der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger regelt mit seinem Ehrenkodex die wichtigsten berufsständischen Werte und Regeln. Ein Sachverständiger, der Mitglied im Bundesverband ist, hat sich zur Einhaltung dieser Richtlinien verpflichtet.
  • Online-Ressourcen und Datenbanken für Bausachverständige: Für den Experten gibt es eine Reihe von online Ressourcen und Datenbanken, die ihn über neue Forschungsprojekte, Zulassungen und Prüfbescheide auf dem Laufenden halten.

Fazit

Zu den wichtigsten Aufgaben zählen das Begleiten von Baumaßnahmen sowie die regelmäßige Kontrolle von Bauvorhaben. Ein Sachverständiger ist wichtig, wenn es darum geht zu überprüfen, ob Häuser gemäß den gesetzlichen Vorgaben errichtet wurden und ob es während des Bauens zu Schäden und dergleichen kam. Im Rahmen seiner Tätigkeit kann ein Sachverständiger Immobilien überprüfen, um versteckte Mängel zu finden.

Soll das Bauvorhaben gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu Ende gebracht werden, dann ist der Rat eines Experten essentiell wichtig. Häuser, die in Zusammenarbeit mit einem solchen Fachmann erbaut wurden, garantieren nicht nur Qualität, sondern auch Sicherheit in allen Belangen.

Auch in der Zukunft wird ein Sachverständiger rund um das Bauwesen unerlässlich sein. Dies gilt insbesondere in Bezug auf das nachhaltige Bauen und den damit verbundenen neuen technologischen Entwicklungen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Grundvoraussetzung ist eine abgeschlossene Ausbildung als Handwerksmeister im Bauwesens. Des Weiteren muss eine entsprechende Prüfung absolviert werden. In der Folgezeit ist es wichtig, dass regelmäßig Seminare zur Weiterbildung besucht werden.

Steht der Kauf, Umbau oder die Sanierung einer Immobilie im Raum, ist es ratsam, sich umfassend beraten zu lassen.

Die Kosten können nicht pauschal beziffert werden. Im Schnitt ist mit einem Stundensatz von 80 bis 150 Euro zu rechnen. Sehr oft gibt es Pauschalangebote. Dies gilt insbesondere beim Kauf von Grundstücken. Nicht zu vergessen bei der Kalkulation der Kosten sind eventuell anfallende Reisekosten, Kosten für spezielle Untersuchungen und dergleichen.

Zur Erstellung eines rechtssicheren Gutachtens sollte nach Möglichkeit eine spezielle Gutachten-Software zum Einsatz kommen. Grund hierfür ist, dass das rechtssichere Gutachten nicht nur Akribie, sondern auch die Kenntnis der geltenden Gesetze sowie die aktuelle Rechtsprechung erfordert.

Ein Sachverständiger nutzt in der Regel hochentwickelte Präzisionswerkzeuge wie zum Beispiel Lasermessgeräte und Feuchtemessgeräte, damit die Daten, die erfasst werden sollen, auch exakt sind.

Um sich als Sachverständiger selbstständig zu machen, muss entweder eine Ausbildung zum Handwerksmeister oder Techniker vorliegen bzw. es muss ein Ingenieurstudium im Bau- und Baunebengewerbe absolviert werden. Auch Architekten können sich als Bausachverständiger weiterbilden, wenn sie einen Meisterbrief oder ein gleichwertiges Abschlusszeugnis vorlegen können.

Als Sachverständiger unterliegt man der vertraglichen Haftung nach §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB.

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.
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