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Finanzierung von Immobilien

Kann ich mir das eigene Haus überhaupt leisten? Entsprechen meine Vorstellungen meinen finanziellen Mitteln oder sollte ich besser auf den ein oder anderen Luxus verzichten, um die Höhe des Kredits zu reduzieren? Fragen wie diese stellen sich viele angehende Bauherren. Die Tipps in diesem Artikel helfen Ihnen dabei, selbst herauszufinden, wie viel Immobilie für Sie tatsächlich möglich ist. Schon mit einigen wenigen Faustformeln berechnen Sie, ob Sie sich Ihr Traumhaus wirklich leisten können.

Das Wichtigste in Kürze

  • In nahezu allen Fällen müssen Sie in die Finanzierung auch Eigenkapital mitbringen, das in der Regel 5–10% der Gesamtsumme beträgt.
  • Aus der Finanzierungsrate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, errechnet sich der monatlich zu bezahlende Betrag.
  • Wenn die Finanzierungsrate weniger als 30% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt, ist die Finanzierung bei den meisten Banken machbar.

Das Eigenkapital

Obwohl heutzutage auch Finanzierungen von 100% möglich sind, bleibt dennoch immer ein Mindestmaß an Eigenkapital nötig. Dieses umfasst in jedem Fall zumindest die Kaufnebenkosten für den Grundstückserwerb. Je nach eigenem Risikoprofil verlangen die Banken jedoch meist 5–10% an Eigenkapital. Wenn Sie schon ein Grundstück haben, zählt der bereits abbezahlte Teil davon zu Ihrem Eigenkapital.

Eigenkapital zum Mitrechnen

Hier ein einfaches Beispiel: Wenn Sie ein Bauvorhaben in Höhe von 400.000€ finanzieren wollen, die Bank aber ein Eigenkapital von 10% von Ihnen verlangt, erhalten Sie lediglich einen Kredit in Höhe von 360.000€ und müssen für die restlichen 40.000€ selbst aufkommen.

Formel: Gesamtkosten x Mindestprozentsatz = benötigtes Eigenkapital

Berechnung: 400.000 x 0.10 = 40.000

Vergessen Sie außerdem nicht die Baunebenkosten, für die Sie pauschal 10% einplanen sollten. 

Mehr zu Baunebenkosten finden Sie unter Die Baunebenkosten-Checkliste.

Die Finanzierungsrate

Jede Finanzierung beinhaltet Zins und Tilgung.

Die Prozentsätze, in denen diese beiden Größen angegeben werden, beziehen sich üblicherweise jeweils auf ein Jahr. Man zahlt also in einem Jahr einerseits einen Prozentsatz des geliehenen Betrags und andererseits eine Gebühr für die Überlassung des Geldbetrags zurück – daraus ergibt sich eine jährliche Finanzierungsrate. Teilt man diesen Betrag wiederum durch 12, erhält man die monatliche Rate. An dieser Zahl können Sie vermutlich am schnellsten erkennen, ob eine Finanzierung innerhalb Ihrer Vorstellungen liegt oder nicht.

Zins und Tilgung: Unter Zins versteht man jenen Betrag, den der Schuldner dem Gläubiger für die befristete Zurverfügungstellung einer gewissen Summe bezahlt. Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung der Schulden.

Weiter im Beispiel: Wenn Sie 2% Zins und 2% Tilgung pro Jahr vereinbart haben, ergibt sich daraus eine Finanzierungsrate von 4% pro Jahr. Dies entspricht bei Ihrer Kreditsumme von 360.000€ dann einer jährlichen Rate von 14.400€ oder einer monatlichen Rate von 1.200€.

Finanzierungsrate zum Mitrechnen

Formeln: Kreditsumme x (Zinssatz + Tilgung) = jährliche Finanzierungsrate jährliche Finanzierungsrate / 12 Monate = monatliche Finanzierungsrate

Berechnung: 360.000 × (0.02 + 0.02) = 14.400€ pro Jahr 14.400 / 12 = 1.200€ pro Monat Wichtig: Die monatlichen Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung, Grundsteuer etc.) sind noch nicht in der Finanzierungsrate enthalten, sondern müssen dazu gerechnet werden.

Die Haushaltsrechnung

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, erstellt jede Bank eine Haushaltsrechnung mit Ihnen. Dabei werden Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben gegenübergestellt. Die Ausgaben für Ihre zukünftige Finanzierungsrate werden von der Bank bereits miteingerechnet. Ist das Ergebnis dieser Rechnung positiv, so spricht nichts gegen einen Kredit. Um Ihre monatlichen Ausgaben zu berechnen, ohne jeden einzelnen Kontoauszug zu analysieren, setzen die Banken Pauschalen für die Lebenshaltungskosten an. Die monatlichen Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und Grundsteuer werden in die Haushaltsrechnung miteinbezogen. Auch hierbei rechnen die Banken mit einer Pauschale von ca. 2–2,50€/m² Wohnfläche. Die Faustregel im Zusammenhang mit der Haushaltsrechnung lautet: Wenn die Finanzierungsrate unter 30% des Haushaltsnettoeinkommens beträgt, ist die Finanzierung bei den meisten Banken machbar.

Die Haushaltsrechnung zum Mitrechnen

Mit der Finanzierungssumme von 360.000€ und einer Rate von 4% pro Jahr beträgt Ihre monatliche Rate 1.200€. Wie hoch muss Ihr monatliches Nettoeinkommen nun also sein, damit diese Rate nur noch 30% davon ausmacht?

Formel: Monatsrate / 0.3 = monatliches Mindesteinkommen (netto)

Berechnung: 1.200 / 0.3 = 4.000€

Grob überschlagen sollten Sie also ein Einkommen von mindestens 4.000€ haben, damit dem Kredit von Seiten der Bank nichts mehr im Wege steht.

Mit diesen drei Kennwerten und den dazugehörigen Faustformeln können Sie selbst herausfinden, ob Sie sich Ihr Traumhaus leisten können und welche monatliche Rate dafür nötig ist. Grundsätzlich gilt: Kalkulieren Sie lieber großzügig und bedenken Sie auch unerwartete Ausgaben oder unvorhergesehene Entwicklungen: Was passiert beispielsweise, wenn plötzlich ein Teil des Familieneinkommens wegfällt? Wie gehen Sie damit um, wenn sich nach der ersten Bauphase herausstellt, dass die Baukosten doch höher liegen als anfangs kalkuliert? Es ist also unbedingt notwendig, zu Beginn Ihres Bauvorhabens alle offenen Fragen zu klären, klare Verhältnisse zu schaffen und bei der Finanzierung einen entsprechenden Puffer miteinzuplanen, damit kein Albtraum daraus wird. Wie Sie unnötige Horrorstories umgehen, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema „Gefahren beim Hausbau“. Dies sind die wesentlichen Voraussetzungen, um Ihr Traumhaus bauen und auch langfristig halten zu können.

Sind Sie sich trotzdem noch unsicher, ob Sie sich Ihre gewünschte Immobilie tatsächlich leisten können? Gerne beraten Sie unsere unabhängigen Experten über zu erwartende Baukosten und entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten. Nutzen Sie hierzu unseren kostenlosen Finanzierungsrechner und Hauskonfigurator. Wir freuen uns auf Ihre Anfragen!

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