Der Bebauungsplan



Alle Augen auf den Bebauungsplan –
Warum Sie sich diesen Plan ganz genau ansehen sollten

DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
  • Der Bebauungsplan ist ein offizielles und öffentliches Dokument, das alle wichtigen Information darüber enthält, in welcher Art und Weise ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf.
  • Während der Bebauungsplan aufgestellt wird, haben Bürger Mitsprachemöglichkeiten – eine nachträgliche Änderung allerdings ist sehr schwierig.
  • Bei Nichteinhaltung der Vorgaben eines rechtsgültigen Bebauungsplans müssen private Bauherren mit Sanktionen rechnen.

Der erste Schritt zum eigenen Haus ist der Kauf eines passenden Grundstücks. Worauf es bei dessen Auswahl ankommt, lesen Sie in unserem Artikel zum Thema „Wie finde ich das passende Grundstück?“. Ist dies erstmal geschafft und die Entscheidung gefallen, dürfen Sie sich nun freudig Grundbesitzer nennen. Allerdings können Sie mit Ihrem privaten Eigentum nun nicht tun und lassen, wonach Ihnen der Sinn steht. Die zulässige Bebauung von Grundstücken folgt klaren Vorgaben, an die sich sowohl große Baugesellschaften als auch private Bauherren zu halten haben.

Aber wie finden Sie nun heraus, was erlaubt ist und was Sie besser unterlassen? Wer sagt Ihnen, ob Sie Ihr Traumhaus nun wie beabsichtigt realisieren können oder ob Änderungen notwendig sind? Die Frage sollte allerdings nicht mit „wer“, sondern wohl besser mit „was“ beginnen. Die Antwort: der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Dieser enthält alle wesentlichen Informationen darüber, in welcher Art und Weise ein Grundstück bebaut werden und wie eine von Bebauung freizuhaltende Fläche genutzt werden darf.

Was ist der Bebauungsplan?

Dem Bebauungsplan liegt die Idee des Gesetzgebers zugrunde, dass die Bebauung in einem dicht besiedelten Gebiet grundsätzlich auf Basis eines planmäßigen Konzeptes erfolgen sollte (siehe Infobox). Er wird als Satzung der Gemeinde erlassen – mit Ausnahme von Berlin, dort als Rechtsverordnung – und legt fest, welche Nutzungen auf dem Gemeindegebiet zulässig sind. Die Regelungen im Bebauungsplan leiten sich aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans (siehe Infobox) ab und konkretisieren die städtebauliche Planungstätigkeit der Gemeinde.

§1 BauGB

In §1 BauGB sind Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung (Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung) definiert, nämlich „die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde (…) vorzubereiten und zu leiten“.

Anders als der Flächennutzungsplan wird der Bebauungsplan in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebiets aufgestellt. Dies können beispielsweise der Innenstadtbereich, zu entwickelnde Wohngebiete am Stadtrand oder Gebiete von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung sein. In Gebieten mit altem Siedlungsbestand oder historischen Ortskernen kann es jedoch auch Grundstücke geben, für die kein Bebauungsplan existiert. Auch für einzelne Baulücken wird nicht immer unbedingt ein B-Plan aufgestellt. Bedeutet dies nun, dass man bei der Bebauung dieser Grundstücke an keinerlei Regeln gebunden ist? Leider nicht. §34 des Baugesetzbuches sieht in einem solchen Fall vor, dass man sich an der Nachbarbebauung zu orientieren hat, um zu verhindern, dass der Neubau komplett aus dem Rahmen fällt.

Bauleitplanung

Das System der Raumordnung in der Bundesrepublik Deutschland setzt sich aus unterschiedlichen Planungsinstrumenten der öffentlichen Verwaltung zusammen. Die unterste Ebene der Raumordnung ist die Ebene der Gemeinden. Diese wird als Bauleitplanung bezeichnet und umfasst die beiden förmlichen Instrumente der Stadtplanung: den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan.

Was steht im Bebauungsplan?

Innerhalb des Gebietes, für das ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, setzt dieser fest, ob auf einem Grundstück beispielsweise ein Wohnhaus, ein Bürogebäude oder ein Gewerbegebiet entstehen darf bzw. soll. Auch die Standorte von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und Verkehrsflächen werden im B-Plan festgelegt. Ein Bebauungsplan regelt jedoch auch, dass bestimmte Grundstücke von jeglicher Bebauung freizuhalten sind, um darauf Grünflächen, Spielplätze oder Ähnliches zu errichten. Neben der Nutzung des Grundstücks gibt ein Blick in den Bebauungsplan beispielsweise Aufschluss darüber, wie hoch das zu errichtende Gebäude sein darf, wie groß die verbaute Fläche sein darf und wo sich das Haus am Grundstück befinden sollte. Der gesamte mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes ist in § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt.

Wie sieht der Bebauungsplan aus?

Der B-Plan besteht in der Regel aus einer Planzeichnung (Teil A), die in zeichnerischer Form die verschiedenen Festsetzungen enthält. Diese wird durch eine textliche Erläuterung (Teil B) ergänzt. Darüber hinaus gehört zu jedem Bebauungsplan eine Begründung, in der die städtebaulichen Ziele und Festsetzungen des Planes erläutert werden. Ein besonderer Teil der Begründung ist der Umweltbericht, in dem die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet werden. Der Bebauungsplan und seine Begründung können nach der Festsetzung von jedermann eingesehen werden. Dazu ist ein Besuch des Stadtplanungsamts oder des örtlichen Bauamts notwendig. In einigen Kommunen können interessierte Bauherren den entsprechenden Bebauungsplan mittlerweile auch online einsehen.

Welchen Einfluss können Sie auf den Bebauungsplan nehmen?

Ein bereits beschlossener Bebauungsplan kann nicht einfach so geändert werden, jedoch haben die Bürger während des Aufstellungsverfahrens Mitsprachemöglichkeiten. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Bürger über die Ziele und Zwecke sowie mögliche die Planalternativen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung informiert. Hierzu werden die Pläne öffentlich ausgestellt und beispielsweise im Rahmen einer Bürgerversammlung diskutiert. In der zweiten Stufe der Bürgerbeteiligung wird der innerhalb der Verwaltung abgestimmte Planentwurf einschließlich der Begründung öffentlich ausgelegt. Innerhalb eines Monats können von den Gemeindebürgern Anregungen und Änderungswünsche zu den Plänen vorgebracht werden.

Welche Relevanz hat der Bebauungsplan für Sie und Ihr Bauvorhaben?

Der B-Plan bestimmt die verbindlichen Rahmenbedingungen, Grenzen und Erfordernisse in Bezug auf das Grundeigentum. Er enthält wichtige Informationen darüber, wo ein Gebäude stehen und wie groß es sein darf und wie es in etwa auszusehen hat. Der Bebauungsplan ist rechtsgültig und somit bindend für private Bauherren. Grundsätzlich ist ein Bauvorhaben genehmigungsfähig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Doch was passiert, wenn Ihre Baupläne gegen dessen Vorgaben widersprechen? In einem solchen Fall muss man sowohl mit einer Bußgeld-Strafe als auch mit einem Baustopp, im schlimmsten Fall aber sogar mit einem Rückbau rechnen.

Doch auch der auf den ersten Blick sehr einschränkend wirkende rechtsgültige Bebauungsplan verfügt über ein gewisses Maß an Flexibilität. Eine Lockerung der Vorschriften ist jedoch mit zwei zentralen Bedingungen verbunden: In jedem Falle dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden (siehe Infobox) und die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein (siehe Infobox). Die Auslegung dieser Bedingungen ist natürlich Ansichtssache und wird somit im jeweiligen Einzelfall entschieden.

Grundzüge der Planung

Voraussetzung für eine Berührung der Grundzüge einer Planung durch Abweichungen vom Bebauungsplan ist, dass diese Grundzüge auch eindeutig erkennbar sind. Beispielsweise würde für die Errichtung eines Hauses mit einem Satteldach in einer reinen Flachdachsiedlung keine Genehmigung erteilt werden.

Bebauungsplanabweichung

Eine Bebauungsplanabweichung, von der die Nachbarn betroffen sind, wäre beispielsweise eine Überschreitung der maximalen Bauhöhe oder ein zu geringer Abstand zur Grundstücksgrenze, die zu einer Verschattung des Nachbarbauplatzes führen würden.

Was bringt eine Bauvoranfrage?

Mit einer förmlichen Bauvoranfrage können Bauherren prüfen, ob die Vorgaben des Bebauungsplans den Vorstellungen ihres Bauvorhabens entgegensprechen. Eine solche Anfrage wird auch „kleines Genehmigungsverfahren“ genannt und ist bereits vor dem Grundstückskauf möglich und auch zu empfehlen. Dafür sind möglichst detaillierte Unterlagen wie eine Baubeschreibung, Pläne oder Berechnungen einzureichen. Diese Prüfung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens ist jedoch nicht kostenlos. Allerdings liegt die Größenordnung der anfallenden Gebühren bei etwa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten und rentiert sich so in jedem Fall. Noch weniger aufwändig ist eine formlose Bauvoranfrage, die bereits ab 15€ möglich ist. Im Gegensatz zur förmlichen Voranfrage ist diese jedoch nicht rechtsverbindlich. Können Sie mit einer positiven Antwort auf Ihre Voranfrage nun also gleich mit dem Bauen loslegen? Nein, leider nicht. Die Bauvoranfrage ist noch kein Genehmigungsverfahren und der Bauvorbescheid der Behörde berechtigt noch nicht zum Baubeginn.

Ein kleiner Tipp zum Schluss: Achten Sie nicht nur auf den Bebauungsplan Ihres Grundstücks, sondern auch auf jene der Nachbarbauplätze, sofern diese noch nicht bebaut sind. So können Sie rasch feststellen, ob Sie in Zukunft in einem reinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet mit gewerblichen Nutzungen wohnen werden – und was Sie beim Blick aus dem Fenster ungefähr erwarten wird.

Sie haben noch Fragen zum Thema Bebauungsplan? Detaillierte Erklärungen zu einzelnen Symbolen und Zeichen in Bebauungsplänen finden Sie in unserem Artikel zum Thema Planzeichenverordnung. Gerne können Sie auch jederzeit unsere unabhängigen Experten kontaktieren.

Carina Diesenreiter Wohnbauexpertin

Carina Diesenreiter Wohnbauexpertin

Carina Diesenreiter hat Landschaftsplanung studiert und arbeitet als wissenschaftliche Mitarbeiterin an unterschiedlichen Projekten im Bereich Stadtforschung sowie Bildungs- und Netzwerkarbeit mit Fokus auf selbstorganisierte Stadtentwicklung und sozial nachhaltigen, gemeinschaftlichen Wohnbau.