Anleitung zum Lesen eines Bebauungsplans

Bebauungspläne lesen und verstehen

Bebauungspläne mit Kaffeetasse und Stift

Einfamilienhaus oder Reihenhaus, zwei oder drei Geschosse, freistehendes Haus in der Mitte des Grundstücks oder Orientierung entlang der Straße, Flachdach oder Pultdach? Bebauungspläne geben vor, was und in welcher Weise auf einem Grundstück gebaut werden kann. Er hat daher einen nicht unwesentlichen Einfluss auf die Realisierung Ihres Bauvorhabens. Doch nicht nur Details zur Bebauung, sondern auch Vorgaben hinsichtlich der Bepflanzung von Freiflächen werden über verschiedene Symbole geregelt. Um die Vorgaben des B-Plans auch eigenständig korrekt umsetzen zu können, müssen Sie ihn verstehen. Daher lohnt es sich, die wichtigsten Formeln und Abkürzungen zu kennen. Möchten Sie sich zuerst grundlegend über dieses wichtige Planungsinstrument informieren, lesen Sie unseren Artikel zum Thema Bebauungsplan mit umfassenden Hintergrundinfos.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die zulässigen Nutzungen eines Gebiets sowie Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen etc. sind in der Baunutzungsverordnung erläutert, wohingegen die Planzeichenverordnung die verwendeten Signaturen, Farben und Linien erklärt.
  • Maßzahlen und Kennwerte wie die Anzahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl oder die Baumassenzahl treffen wichtige Aussagen hinsichtlich zur zulässigen Höhe, Fläche und Volumen Ihres Hauses.
  • Nicht nur Reglementierungen bezüglich der Gebäude sind im Bebauungsplan zu finden, sondern auch Aussagen zur Größe, Lage und Gestaltung der Freiflächen am Grundstück.

Die Planzeichenverordnung – Hieroglyphen mit System

Bebauungspläne enthalten zahlreiche Markierungen in Form von Linien, Buchstaben und Ziffern. Wer schon einmal einen Blick auf einen solchen Plan geworfen hat, musste wahrscheinlich feststellen, dass diese nicht unbedingt selbsterklärend sind. Um einen Bebauungsplan auch einigermaßen „lesen“ und im besten Fall verstehen zu können, empfiehlt es sich, einen Blick in die Baunutzungsverordnung  (BauNVO) sowie in die Planzeichenverordnung (PlanZV) zu werfen. Erstere legt fest, welche Nutzungen im jeweiligen Gebiet zulässig sind und wie die Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen etc. zu interpretieren sind. In der Planzeichenverordnung dagegen sind die verwendeten Signaturen, Farben und Linien normiert und erklärt. So ist eine allgemeine Lesbarkeit der B-Pläne gewährleistet.

 

Der Maßstab

Bauunternehmen finden

Der Maßstab gibt das Verhältnis einer definierten Länge am Plan zu ihrer Entsprechung in der Natur an. Ein Maßstab von 1:500 bedeutet also, dass 1cm am Plan 500cm bzw. 5m in der Wirklichkeit entsprechen.

 

 

Allerdings unterscheiden sich die Zeichen und Symbole teilweise von Bundesland zu Bundesland, was das Verstehen der Pläne nicht unbedingt einfacher macht. Im Regelfall werden die Planzeichnungen im Maßstab 1:500, bei größeren Plangebieten auch 1:1000 bis 1:2500 erstellt.

 

Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung gibt vor, welche Nutzung in einem Gebiet zulässig ist. Neben Wohn-, Misch- und Gewerbegebieten gibt es außerdem verschiedene Sonderflächen und -gebiete.

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W Wohnbaufläche

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WS Kleinsiedlungsfläche (z.B. Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten)

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WR Reine Wohngebiete (ausschließlich Wohnen)

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WA Allgemeine Wohngebiete (vorwiegend Wohnen)

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WB Besondere Wohngebiete (vorwiegend Wohnen, jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe)

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M Gemischte Bauflächen

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MD Dorfgebiete (z.B. Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe)

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MI Mischgebiete (z.B. Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören)

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MK Kerngebiete (vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur)

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G Gewerbliche Bauflächen

bbp_gewerbe_2

GE Gewerbegebiete

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GI Industriegebiete


 

Maß der baulichen Nutzung

Es gibt mehrere Maßzahlen und Kennwerte, die Aussagen zur zulässigen Höhe, Fläche und zum Volumen des Hauses treffen.

Anzahl der Vollgeschosse: Die Zahl der zulässigen Geschosse wird mit römischen Zahlen angegeben. „II“ bedeutet z.B., dass das Gebäude auf dem Grundstück maximal zwei Vollgeschosse aufweisen darf. Steht die Zahl in einem Kreis, bedeutet das, dass diese Geschosszahl zwingend einzuhalten ist, sprich dass ein zweigeschossiges Haus errichtet werden muss.

Grundflächenzahl (GRZ): Die Grundflächenzahl schreibt die bauliche Aasnutzbarkeit der Grundstücksfläche vor. So bedeutet etwa eine GRZ von 0,3, dass maximal 30% des Grundstücks bebaut werden dürfen. Ist das Grundstück also 300m² groß, darf die Grundfläche des Hauses demnach maximal 90m² einnehmen.

Geschossflächenzahl (GFZ): Die Intensität der Grundstücksausnutzung gibt die Geschossflächenzahl vor. Sie ist quasi ein Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Bei einer GFZ von 0,6 darf die Fläche aller Vollgeschosse zusammen also maximal 60% der Grundstücksfläche betragen.

Baumassenzahl (BMZ): Die Baumassenzahl gibt an wieviel m³ Baumasse (BM) je m² Grundstücksfläche zulässig sind.

Abstandsflächen: Gebäude müssen einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten. Eine Faustformel zur Berechnung dieser Abstandsfläche lautet: Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes multipliziert mit einem Wert zwischen 0,4 und 1. Die genauen Abstandsregelungen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen nachzulesen.

bbp_flaeche_grafik

bebaubare Fläche: 90m2

Grundstücksfläche: 300m2, GRZ = 0,3

Nutzfläche: EG 90m2 + 1.OG 90m2 = 180m2

 

 

 

Beispielrechnung 1

Wie hoch und groß darf nun also mein Haus auf einem 300m2 großen Grundstück in der Geschossklasse II, mit einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 sein?
Formel:
Grundstücksgröße x GRZ = zulässige bebaubare Grundfläche
Grundstücksgröße x GFZ = maximale Geschossfläche
Berechnung:
300 x 0,3 = 90
300 x 0,6 = 180
Unter Berücksichtigung der Geschossklasse II darf mein Haus also zwei Vollgeschosse zu je 90m2 (insgesamt 180m2 Geschossfläche) umfassen.

 

 

 

Beispielrechnung 2

Zur Brechnung der zulässigen Baumasse gibt es eine einfache Formel: Grundstücksgröße x Baumassenzahl (BMZ) = zulässige Baumasse (BM)
Ist das Grundstück beispielsweise 1000m² groß und die Baumassenzahl im Bebauungsplan mit 0,8 ausgewiesen, dann beträgt die zulässige Baumasse 800 m³.

 

Bauweise, -linien und -grenzen

 

bebauungsplan

 

 

Grundsätzlich kann zwischen einer offenen (o) und einer geschlossenen (g) Bauweise unterschieden werden. Ist eine offene Bauweise vorgegeben, können sowohl Einzel- (E) und Doppel- (D) als auch Reihenhäuser (R) am Grundstück errichtet werden. Diese dürfen allerdings eine Gesamtlänge von 50m nicht überschreiten, wobei für Garagen und Carports wiederum Ausnahmen gelten. Bei einer geschlossenen Bauweise müssen die Häuser so auf das Grundstück gebaut werden, dass sich die seitlichen Außenwände der Gebäude berühren.

Beim Blick in den Bebauungsplan nimmt man erstmal viele scheinbar gleich aussehende Linien war. Sieht man aber genauer hin, erkennt man deren unterschiedliche Struktur. Zu unterscheiden sind die Grundstücksgrenze, die Baugrenzen und die Baulinie. Letztere beiden sind zwar optisch leicht zu verwechseln, aber dennoch sehr unterschiedlich. Die Baugrenze ist jene Linie, die mit der Bebauung nicht überschritten werden darf. Die Baulinie hingegen ist eine Linie, die von einer Gebäudeseite berührt werden muss, sprich jene Linie, auf die eine Außenwand gebaut werden muss.

 

Was Bebauungspläne sonst noch hergeben

Neben all diesen Angaben und Maßzahlen enthält der B-Plan auch die Flurstücksnummern zur Identifikation der einzelnen Grundstücke. In besonderen Fällen kann man auch eine Baulast für einzelne Grundstücke ablesen. Baulasten bezeichnen beispielsweise Zugangsrechte von Nachbarn, die das Grundstück überqueren müssen, um zu ihrem eigenen Haus zu gelangen. Auch Vorgaben zur Höhe und Gestaltung der Dächer finden sich häufig. Mit der Firsthöhe (FH) wird der maximal zulässige Abstand (in Meter) zwischen dem Dachfirst und dem Boden angegeben. Die Traufhöhe (TH) gibt den maximal zulässigen Abstand (in Meter) zwischen der Dachtraufe und dem Boden an.

 

Die Dachtraufe

Als Dachtraufe, kurz Traufe, bezeichnet man die Tropfkante am Dach eines Gebäudes. Da hier das gesamte auf der Dachfläche gesammelte Wasser abfließt, ist diese oft mit einer Dachrinne ausgestattet. Die Traufe bildet die untere Begrenzung einer geneigten Dachfläche.

 

Nutzungsschablone1

Nutzungsschablone2

Eine weitere mögliche Angabe betrifft beispielsweise die Dachneigung (in Grad), die jedoch von der Dachform abhängig ist, welche ebenfalls häufig vorgeschrieben wird. Weitere Dachvorgaben sind etwa die Ausrichtung des Dachfirstes oder das Material der Dacheindeckung.

 

Der Dachfirst

Als Dachfirst, kurz First, bezeichnet man die obere, meist waagrechte Kante eines Satteldaches oder anderer Dachformen. Sie bildet also die obere Begrenzung einer geneigten Dachfläche.

Doch nicht nur die Häuser sind im Bebauungsplan streng reguliert, das Planungsinstrument enthält auch Vorgaben zur Bepflanzung. Diesbezüglich wird unterschieden zwischen Vorgaben zur Erhaltung und zur Errichtung von Bäumen, Sträuchern oder anderen Bepflanzungen.

Die Bandbreite der im Bebauungsplan möglichen Vorgaben und Richtwerte ist groß. Deshalb ist trotz vorhandenen Grundwissens über die zentralen Inhalte häufig ein Blick in die Planzeichenverordnung notwendig, um tatsächlich alle Angaben richtig zu entziffern. Bevor man nämlich nicht wirklich versteht, was einem der Bebauungsplan sagen will, sollte man den Zement nicht anrühren.

 

Haben Sie noch Fragen zum Bebauungsplan und der Planzeichenverordnung? Wenden Sie sich an unsere unabhängigen Experten! Sie wollen sich erst einmal grundlegend über Ihre Möglichkeiten informieren? Dann nutzen Sie dazu doch unser kostenloses Hausbau-Planungstool und unseren Finanzierungsrechner.

 

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