Brauchen Bauherren eine Bauaufsicht?

Beim Hausbau können auch erfahrenen Planern und Baufirmen während der Bauphase Fehler unterlaufen. Allein schon weil beim Hausbau oft mehrere Unternehmen (z. B. Elektriker, Installateure etc.) beteiligt sind und deshalb Abstimmungschwierigkeiten auftreten können. Doch wie kann man Baumängeln und -schäden sowie Verzögerungen vorbeugen? Um mehr Sicherheit zu haben, kann der Bauherr eine Bauaufsicht beauftragen, die für ihn den Bauprozess überwacht. Die Beauftragung einer Bauaufsicht ist freiwillig und führt zu Extrakosten (abhängig vom Leistungsumfang der Bauaufsicht) von ca. 0,5 – 2,5 %.

Das Wichtigste in Kürze

• Die örtliche Bauaufsicht überwacht die Vorgänge auf der Baustelle, kontrolliert die Qualität der einzelnen Arbeitsschritte und handelt ausschließlich in Ihrem Interesse.
• Es kommt dabei auf den vereinbarten Leistungsumfang der Bauaufsicht an, welche Aspekte des Bauprozesses überprüft werden.
• Die Vermeidung von Baufehlern und daraus resultierenden Schäden rechtfertigt die zusätzlichen Kosten für eine professionelle Bauüberwachung.

Professionelle Bauaufsicht – notwendig oder überflüssig?

Um zu überprüfen, ob das eigene Haus so gebaut wird wie vereinbart, reicht es leider nicht, am Ende der Woche mit einer Checkliste in der Hand einen Rundgang auf der Baustelle zu machen. Wer allerdings nicht jeden Tag vor Ort verbringen will und auch nicht über das notwendige Fachwissen verfügt, um die Qualität der erbrachten Leistungen Schritt für Schritt zu kontrollieren, ist gut damit beraten, eine örtliche Bauaufsicht zu beauftragen. Es liegt allein im Ermessen des Bauherren, ob er eine Bauaufsicht beauftragt oder nicht. Eine Bauaufsicht kontrolliert und steuert die Bauausführung, wodurch Baufehler vermieden werden können, was sich später auszahlt, denn die Folgekosten von Mängeln, die bei über der Hälfte der Neubauvorhaben festgestellt werden, fallen oft viel höher aus. Deshalb lohnt es sich, in eine Bauaufsicht zu investieren. Die Kosten je nach Leistungsumfang betragen 0,5–2,5% der Gesamtbausumme. (Eine Übersicht aller zusätzlich anfallenden Kosten finden Sie in unserer Baunebenkosten-Checkliste mit Preisen während der Bauphase.)

Qualitätsüberprüfung in Ihrem Auftrag

Doch was sind denn nun genau die Aufgaben einer Bauüberwachung? Die Bauaufsicht vertritt Ihre Interessen als Bauherr vor Ort und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus. Das bedeutet, dass den Anweisungen der Bauaufsicht unbedingt Folge zu leisten ist. Außerdem hat jeder, der auf die Baustelle kommt, sich zuerst bei der Bauaufsicht zu melden. Die Bauaufsicht überwacht das Zusammenwirken der beteiligten Unternehmen und prüft, ob Ihr Haus auch tatsächlich so wie in den Plänen dargestellt und in der vertraglich festgesetzten Qualität gebaut wird. Sie hat außerdem ein Auge auf die Einhaltung geltender Vorschriften und die Einhaltung von Terminen. Durch die ständige Kontrolle der Arbeit der auf dem Bau tätigen Firmen werden eventuelle Mängel umgehend festgestellt. Die Bauaufsicht erkennt jedoch etwaige Fehler nicht nur, sie dokumentiert diese auch und veranlasst – um zeitliche Verzögerungen zu vermeiden – unmittelbar deren Behebung. Bei der regelmäßigen Abnahme einzelner Bauetappen wird die Fertigstellung bestimmter Gewerke überprüft. Wichtige Termine hierfür sind beispielsweise vor Verfüllung der Baugrube, nach Fertigstellung des Dachstuhls oder nach Installation der Haustechnik. Doch nicht nur die Leistungen der Baufirmen werden kontrolliert, die Bauaufsicht überwacht auch die Baukosten. Um eventuelle Kostenüberschreitungen zu erkennen, ist es besonders wichtig, vorab alle enthaltenen Leistungen genau festzulegen. So kann die Bauaufsicht prüfen, ob von den Firmen verrechnete Zuschläge für „Sonderwünsche“ legitim sind und Mehr- bzw. Minderkostenforderungen bearbeiten. (Mit diesen Tipps umgehen Sie Kostenfallen beim Hausbau.)

Wie wähle ich die richtige Bauaufsicht?

Das oberste Kriterium für die Wahl der Bauaufsicht ist Qualifikation und Vertrauen. Die Leistung der Bauaufsicht darf ausschließlich von entsprechend befugten und qualifizierten Personen oder Unternehmen angeboten und erbracht werden. Dabei kommen vor allem Berufsgruppen wie Ziviltechniker, Baumeister, Bauingenieure oder Ingenieurbüros in Frage. Ihre Wahl sollte auf eine Person fallen, die sich sowohl auf theoretischer als auch auf praktischer Ebene sowie insbesondere auch bei technischen Detailfragen gut auskennt. Doch Achtung: Die Bauaufsicht ist nicht die Bauleitung. Der Bauleiter ist im Normalfall für eine ausführende Firma tätig, die Bauaufsicht hingegen handelt ausschließlich im Auftrag und Interesse des Bauherrn. Um etwaige Interessenkonflikte zu vermeiden, ist die vertragliche Abgrenzung der Leistungen und Haftungen – einerseits zwischen den ausführenden Unternehmen und andererseits zwischen dem Auftraggeber und dessen Vertretern – besonders wichtig. (Weitere typische Hürden während des Baus und wie Sie diese meistern, haben wir in den Artikeln Baupfusch – Vom Haustraum zum Albtraum und Die Gefahren beim Hausbau für sie vorbereitet.)

Fazit

Obwohl die Beauftragung einer örtlichen Bauaufsicht nicht vorgeschrieben ist, empfiehlt sie sich vor allem bei komplexeren Bauprojekten – insbesondere dann, wenn der Bauherr selbst nicht bautechnisch erfahren ist und nicht gerne viel Zeit auf der Baustelle verbringen möchte. Die örtliche Bauaufsicht kann dem Bauherrn also viel Zeit und Mühe ersparen, verursacht allerdings auch Kosten. Trotzdem sind die Kosten für die Bauüberwachung meist geringer als jene, die durch später entdeckte Baufehler entstehen.

Autorin Sarah Völkl

Sarah Völkl hat Architektur studiert und ist seit Jahren das Gesicht von a better place. Mit ihren Videos ist sie bei YouTube vielen Personen schon länger bekannt. Sarah teilt Ihr Wissen jetzt auch bei den Bautipps von Almondia.